Polizza decennale postuma: chi può agire in giudizio?

Una società utilizzatrice di un immobile subisce danni a causa di un cedimento strutturale. La questione legale centrale riguarda la natura della polizza decennale postuma stipulata dal costruttore. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha ritenuto la questione di “particolare rilevanza”, non essendoci precedenti specifici. Il dubbio è se si tratti di un’assicurazione contro i danni, che legittimerebbe l’acquirente ad agire direttamente contro la compagnia, o di un’assicurazione sulla responsabilità civile del costruttore. La Corte ha quindi rinviato la causa a una pubblica udienza per una decisione approfondita, sospendendo il giudizio sul merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Polizza Decennale Postuma: La Cassazione si Interroga sulla Sua Natura Giuridica

Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha acceso i riflettori su un tema cruciale per il settore immobiliare: la natura della polizza decennale postuma. Questo strumento, obbligatorio per legge, è pensato per tutelare gli acquirenti di immobili da gravi difetti costruttivi. Tuttavia, la sua esatta qualificazione giuridica – assicurazione contro i danni o assicurazione di responsabilità civile – ha implicazioni dirette su chi possa effettivamente rivolgersi alla compagnia assicurativa per ottenere un indennizzo. Analizziamo insieme il caso e la decisione della Suprema Corte.

I Fatti di Causa: Un Crollo e le Sue Conseguenze

La vicenda ha origine dal cedimento di un piazzale annesso a un capannone industriale. La società che utilizzava l’immobile in leasing aveva subito ingenti danni a causa di una frana, riconducibile, secondo una consulenza tecnica, a una difettosa progettazione e realizzazione dell’opera. Di conseguenza, la società ha citato in giudizio tutti i soggetti coinvolti nella costruzione: la società appaltatrice, la subappaltatrice, i progettisti e i direttori dei lavori, chiedendo il risarcimento dei danni.

Il Percorso Giudiziario e l’Appello

Nei primi gradi di giudizio, la domanda basata sulla responsabilità per gravi difetti (art. 1669 c.c.) era stata respinta per prescrizione. Tuttavia, i giudici avevano riconosciuto una responsabilità per fatto illecito (art. 2043 c.c.) a carico di alcuni convenuti.

La questione della polizza decennale postuma è diventata centrale in appello. La società danneggiata ha contestato la declaratoria di prescrizione, sostenendo che l’accoglimento del suo motivo avrebbe attivato la copertura assicurativa. La Corte d’Appello, però, ha dichiarato inammissibile questo motivo, affermando che la società danneggiata non aveva la legittimazione per far valere diritti derivanti dalla polizza, in quanto stipulata dalla società costruttrice a copertura della propria responsabilità. Solo quest’ultima, o la compagnia assicurativa, avrebbero potuto impugnare la decisione su quel punto.

Il Cuore della Questione Giuridica: La Natura della Polizza Decennale Postuma

Il nodo centrale del ricorso in Cassazione è proprio questo: la polizza decennale postuma prevista dal D.Lgs. 122/2005 è un’assicurazione contro i danni per conto altrui (a beneficio diretto dell’acquirente) o un’assicurazione della responsabilità civile del costruttore?

La differenza è sostanziale:
1. Assicurazione contro i danni (per conto altrui): In questo caso, il beneficiario è l’acquirente dell’immobile. Egli acquisisce un diritto proprio e diretto nei confronti dell’assicuratore e può agire in giudizio per ottenere l’indennizzo, senza bisogno del consenso del costruttore.
2. Assicurazione della responsabilità civile: Qui, l’assicurato è il costruttore, che si tutela da eventuali richieste di risarcimento. L’acquirente danneggiato non ha un’azione diretta contro l’assicurazione (salvo casi eccezionali come nella RC Auto) ma deve prima far accertare la responsabilità del costruttore.

La legge stessa presenta elementi di ambiguità. Da un lato, parla di polizza “a beneficio dell’acquirente”, suggerendo la prima ipotesi. Dall’altro, la copertura è legata ai danni per cui il costruttore è tenuto responsabile ai sensi dell’art. 1669 c.c., il che farebbe pensare alla seconda ipotesi.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione, con la sua ordinanza, non ha fornito una risposta definitiva, ma ha preso atto della complessità e della rilevanza della questione. I giudici hanno sottolineato come non esistano precedenti giurisprudenziali specifici che risolvano questo dilemma interpretativo. La formulazione letterale della norma (art. 4, D.Lgs. n. 122/2005) lascia aperte entrambe le soluzioni. Per questa ragione, la Corte ha ritenuto che il quesito avesse la dignità di “questione di diritto di particolare rilevanza”, meritevole di essere trattata non in camera di consiglio, ma in una pubblica udienza. Questa procedura è riservata ai casi più complessi e importanti, che possono avere un impatto significativo sull’interpretazione del diritto.

Le conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza. La decisione finale sul merito è quindi sospesa. Le implicazioni pratiche sono notevoli: il settore immobiliare e legale è in attesa di un verdetto che farà chiarezza su uno strumento di tutela fondamentale per chi acquista un immobile nuovo. La futura sentenza stabilirà in modo definitivo chi, tra l’acquirente e il costruttore, abbia il diritto di chiamare in causa direttamente la compagnia assicurativa in caso di gravi difetti di costruzione, delineando così in modo più netto i confini della protezione offerta dalla polizza decennale postuma.

Qual è la questione legale principale sollevata dall’ordinanza?
La questione principale è se la polizza assicurativa decennale postuma, obbligatoria per i costruttori secondo il D.Lgs. 122/2005, sia da considerarsi un’assicurazione contro i danni a beneficio diretto dell’acquirente oppure un’assicurazione della responsabilità civile del costruttore.

Perché è importante stabilire la natura giuridica di questa polizza?
È fondamentale perché da essa dipende la ‘legittimazione ad agire’, cioè chi ha il diritto di fare causa direttamente alla compagnia di assicurazione. Se è un’assicurazione contro i danni, l’acquirente può agire direttamente. Se è un’assicurazione di responsabilità civile, di norma può farlo solo il costruttore assicurato.

Quale decisione ha preso la Corte di Cassazione con questa ordinanza?
La Corte di Cassazione non ha deciso il caso nel merito. Ha riconosciuto che la questione è nuova e di ‘particolare rilevanza’, non essendoci precedenti. Pertanto, ha rinviato la causa a una pubblica udienza per una discussione più approfondita prima di emettere una sentenza definitiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 15360 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 15360 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/05/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n.24150/2021 R.G., proposto da

RAGIONE_SOCIALE con socio unico, in persona del legale rappresentante pro tempore ; rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME (pec dichiarata: EMAIL) e NOME COGNOME (pec dichiarata: EMAIL), in virtù di procura allegata al ricorso;

-ricorrente-

nei confronti di

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), in persona del procuratore speciale; rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME (pec dichiarata: EMAIL), e NOME COGNOME (pec dichiarata: EMAIL), in virtù di procura allegata al controricorso;

-controricorrente-

nonché di

RAGIONE_SOCIALE in Liquidazione (già RAGIONE_SOCIALE), RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE;

-intimate –

per la cassazione della sentenza n. 644/2021 della CORTE d’APPELLO di TORINO, depositata il giorno 8 giugno 2021, notificata il 15 giugno 2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22 marzo 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

con citazione del 30 ottobre 2012 la RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Alessandria, la RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE , l’arch. NOME COGNOME, il geom. NOME COGNOME, il geom. NOME COGNOME e il geom. NOME COGNOME, deducendo che:

era utilizzatrice di un capannone con annesso piazzale sito in Silvano d’Orba, in forza di contratto di locazione finanziaria stipulato con RAGIONE_SOCIALE;

detto immobile era stato realizzato per conto della società di leasing da RAGIONE_SOCIALE, la quale aveva subappaltato una parte dei lavori a RAGIONE_SOCIALE;

il piazzale presentava una scarpata o declivio che andava a terminare, in basso, lungo la sponda del sottostante rio;

nel maggio 2009 si era verificato un cedimento del piazzale a seguito di una frana;

a seguito di ciò, essa aveva esperito un procedimento di ATP davanti al Tribunale di Alessandria, all’esito del quale il CTU aveva accertato una difettosa progettazione e una non idonea sistemazione e realizzazione del piazzale, stimando in Euro 227.673,56 il costo dei lavori necessari a rimediare al dissesto verificatosi;

del dissesto dovevano ritenersi responsabili, in base alla norma speciale di cui all’art. 1669 cod. civ., nonché in base alla regola generale di cui all’art. 2043: i progettisti dell’opera (l’ arch. NOME COGNOME e il geom. NOME COGNOME), i direttori dei lavori (dapprima il geom. NOME COGNOME e successivamente il geom. NOME COGNOME) e gli esecutori delle opere (la RAGIONE_SOCIALE, quale ‘esecutrice generale’ , e la RAGIONE_SOCIALE, quale subappaltatrice dei lavori di realizzazione del piazzale);
sulla base di queste deduzioni, la RAGIONE_SOCIALE domandò che i convenuti fossero condannati, in solido, al risarcimento dei danni da essa subìti, quantificati in € 273.880,76, oltre agli interessi, alla rivalutazione monetaria e alla rifusione delle spese di ATP;

si costituirono in giudizio, resistendo alla domanda, i convenuti RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME e NOME COGNOME; restarono contumaci NOME COGNOME e NOME COGNOME;

RAGIONE_SOCIALE e i professionisti COGNOME chiamarono in causa le rispettive società assicurative, RAGIONE_SOCIALE (cui sarebbe poi succeduta RAGIONE_SOCIALE) e RAGIONE_SOCIALE;

RAGIONE_SOCIALE eccepì la prescrizione dell’azione ex art.1669 cod. civ., per essere decorso il termine annuale sia prima del radicamento del procedimento di ATP, sia successivamente all’esito dello stesso e prima dell’instaurazione del giudizio ;

espletata nuova CTU, il Tribunale di Alessandria: a) rigettò per prescrizione la domanda ex art. 1669 cod. civ.; b) condannò la RAGIONE_SOCIALE (quale appaltatrice), NOME COGNOME e NOME COGNOME (quali direttori dei lavori) al risarcimento del danno in favore della RAGIONE_SOCIALE, variamente liquidato per ciascuno dei condannati, ai sensi dell’art.2043 cod. civ. ; c) rigettò le domande proposte nei confronti dei professionisti NOME COGNOME e NOME COGNOME (occupatisi solo della progettazione urbanistica per l’ottenimento dei titoli autorizzativi) e di RAGIONE_SOCIALE, sul presupposto che tale società avesse provveduto soltanto al riempimento della scarpata con materiale di riporto, nonché al l’esecuzione di una difesa spondale mediante apposizione di massi a secco lungo l’alveo di scorrimento del rio sottostante, mentre la realizzazione del sovrastante piazzale era stata eseguita interamente da RAGIONE_SOCIALE; d) rigettò, infine, le domande di manleva;
la RAGIONE_SOCIALE propose appello e la Corte d’appello di Torino, con sentenza 8 giugno 2021, n. 644, in parziale accoglimento dell’impugnazione, per quanto ancora rileva:

ha accolto il motivo di gravame diretto a censurare il rigetto della domanda risarcitoria proposta dall’attrice -appellante nei confronti della RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE, condannandola in solido con la RAGIONE_SOCIALE, al pagamento di una quota del risarcimento pari a d € 12.874,30, oltre interessi e rivalutazione ; ciò sul rilievo che alla RAGIONE_SOCIALE era stato subappaltato, non già il mero riempimento della scarpata con materiale di riporto e la mera esecuzione di una difesa spondale mediante apposizione di massi a secco, bensì la realizzazione di un vero e proprio ‘ muro di contenimento formato da una parete di blocchi di pietra per una lunghezza totale di circa mt. 100 per uno spessore di circa cm 100/120, una altezza fuori terra di circa mt. 6,00 ‘ e ‘ il riempimento, con materiale idoneo e costipato, del vuoto risultante fra il piazzale ed il nuovo muro, ottenendo la superficie massima del piazzale pianeggiante a giusta quota’ , no nché sull’ulteriore rilievo che l’inadeguatezza dell’opera eseguita avesse inciso causalmente sul successivo dissesto;
ha invece dichiarato inammissibile il motivo di appello diretto a censurare la declaratoria di prescrizione dell’azione ex art. 1669 cod. civ., sul rilievo che l’eventuale accoglimento di tale doglianza non avrebbe inciso sull’importo risarcitorio già riconosciuto a favore di RAGIONE_SOCIALE, ma avrebbe implicato solo l’oper atività della polizza assicurativa indennitaria decennale stipulata da RAGIONE_SOCIALE a copertura della propria responsabilità, ai sensi dell’art.4 d.lgs. n. 122/2005, e costituente il fondamento della domanda di manleva proposta dalla stessa RAGIONE_SOCIALE nei confronti di RAGIONE_SOCIALE; al riguardo la Corte di merito ha osservato che la RAGIONE_SOCIALE (che non si era surrogata nei diritti della RAGIONE_SOCIALE) non sarebbe stata legittimata a far valere argomentazioni che avrebbero dovuto formare motivo di appello da parte della società assicurata, la quale, viceversa, non aveva impugnato la statuizione di rigetto della domanda di garanzia resa dal primo giudice né si era costituita in sede di appello; indi il motivo di gravame era inammissibile;
Propone ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi; risponde con controricorso RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEp.RAGIONE_SOCIALE; restano intimate la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e la RAGIONE_SOCIALE;

la trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale, ai sensi dell’art.380 -bis .1 cod. proc. civ.;

il Pubblico Ministero presso la Corte non ha depositato conclusioni scritte; sia la ricorrente che la controricorrente hanno depositato memorie;

Considerato che:

1.1. con il primo motivo viene denunciata, ai sensi dell’art.360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., la « violazione e falsa applicazione degli artt. 81, 99, 100 e 323 c.p.c., 2900 c.c., per quanto attiene la legittimazione ad impugnare in relazione all’applicazione dell’art. 1669 c.c. e dell’art. 4 del D.lgs. 122/2005, così come interpretati dalla giurisprudenza, e conseguente omesso esame circa un fatto decisivo del gravame »;

la ricorrente deduce che la polizza decennale postuma relativa ai gravi difetti di un edificio ex art. 4 d.lgs. n. 122/2005, sarebbe inquadrabile nella figura del contratto a favore di terzo e sarebbe riconducibile allo schema di cui all’art. 1891 cod. civ. (assicurazione per conto altrui o per conto di chi spetta); pertanto l’ appaltatrice RAGIONE_SOCIALE avrebbe rivestito la qualità di stipulante contraente, mentre ad essa sarebbe spettata quella di ‘assicurato’, come tale legittimato a far valere direttamente i diritti derivanti dal contratto nei confronti dell’assicuratore; deduce, in propos ito, che, tempestivamente, in primo grado, con la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1, cod. proc. civ., aveva esteso la domanda risarcitoria alla società assicuratrice; aggiunge, ancora, che con l’appello aveva censurato anche la statuizione del primo giudice circa l’inoperatività della polizza in caso di condanna del contraente stipulante ai sensi dell’art.2043 cod. civ., ma tale specifica doglianza non sarebbe stata esaminata dalla Corte territoriale; ripropone, infine, le allegazioni circa il mancato decorso del termine di prescrizione ex art. 1669 cod. civ.;
1.2. con il secondo motivo viene denunciata, ai sensi dell’art.360, n. 3, cod. proc. civ., la « violazione della disciplina inerente la liquidazione delle spese legali, artt. 91 e 97 c.p.c. ».

La ricorrente si duole che il giudice d’appello, sebbene, in riforma della sentenza di primo grado, abbia accolto la domanda nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, tenendo conto della somma indicata dal CTU nella relazione depositata in primo grado, tuttavia ha liquidato le spese legali a carico della società condannata applicando del tutto illogicamente la riduzione al 5% – in aderenza

alla suddivisione disposta dal primo Giudice sulla domanda integrale -quantificandole nell’irrisorio importo di € 246,75, con applicazione della riduzione percentuale anche sulle spese imponibili apoditticamente liquidate;

il primo motivo di ricorso pone la questione se la polizza assicurativa indennitaria decennale d i cui all’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005 integri una figura di assicurazione contro i danni per conto altrui o di chi spetta , inquadrabile nello schema dell’art. 1891 cod. civ., oppure una figura di assicurazione della responsabilità civile ;

nella prima ipotesi, i diritti derivanti dal contratto spettano all’assicurato , al quale compete la legittimazione ad agire nei confronti dell’assicuratore , mentre il contraente non può farli valere in difetto del consenso dell’assicurato medesimo; nella seconda ipotesi il contraente assicura la propria responsabilità civile e, in quanto assicurato, è l’unico legittimato a far valere i diritti derivanti dalla polizza, in difetto di una previsione espressa (quale, ad es., quella dell’art. 144 cod. ass. per la RC auto) attr ibutiva dell’azione diretta al danneggiato ;
l ‘art. 4, comma 1 , d.lgs. n. 122 del 2005 dispone: Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile , derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione ‘ ;
la formulazione testuale della norma lascia aperte entrambe le soluzioni perché l’espressione ‘ a beneficio dell’acquirente ‘ indurrebbe a privilegiare la tesi della polizza danni per conto altrui o di chi spetta; invece, il riferimento alla responsabilità ex art. 1669 cod. civ. indurrebbe a privilegiare la tesi della polizza di responsabilità civile;

la questione, sulla quale non constano precedenti in termini, assume la dignità di ‘ questione di diritto di particolare rilevanza ‘, ai sensi dell’art. 375 cod.

proc. civ, rendendo necessaria la sua decisione all’esito della trattazione in pubblica udienza, sentite le difese delle parti private ed acquisiti l’avviso e le richieste del AVV_NOTAIO Generale;

va dunque disposto rinvio a nuovo ruolo per la trattazione del ricorso in pubblica udienza;

Per Questi Motivi

La Corte dispone rinvio a nuovo ruolo per la trattazione del ricorso in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.