Permuta cosa futura: nullità se l'oggetto è incerto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17961/2024, ha confermato la nullità di un contratto preliminare di permuta cosa futura. Il caso riguardava lo scambio di un terreno con appartamenti da costruire. La Corte ha stabilito che, per la sua validità, il contratto deve contenere criteri oggettivi e prestabiliti per individuare con certezza i futuri immobili, non potendo rimettere la loro determinazione a un successivo accordo o alla scelta discrezionale di una delle parti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Permuta di Cosa Futura: Quando un Contratto è Nullo per Oggetto Indeterminato

Nel settore immobiliare, la permuta cosa futura è un’operazione comune: un proprietario cede un terreno a un costruttore in cambio di una o più unità immobiliari da realizzare su quel suolo. Tuttavia, affinché tale accordo sia valido, è fondamentale che l’oggetto dello scambio sia definito con precisione. La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 17961/2024 ribadisce un principio cruciale: la mancanza di criteri certi per individuare gli immobili futuri rende il contratto preliminare nullo per indeterminatezza dell’oggetto.

I Fatti di Causa: Un Accordo Incerto

La vicenda giudiziaria ha origine da alcuni contratti preliminari stipulati negli anni ’90. I proprietari di alcuni terreni si erano accordati con una società costruttrice per cedere le loro aree in cambio di appartamenti e unità pertinenziali da costruire. Il problema sorgeva dal fatto che i contratti non specificavano con sufficiente chiarezza quali e quante unità immobiliari sarebbero state trasferite, né fornivano criteri oggettivi per la loro futura identificazione. La determinazione era, di fatto, rimandata a un momento successivo, legato alla redazione dei progetti e, in ultima analisi, alla scelta discrezionale degli stessi proprietari terrieri.

Il Percorso Giudiziario: La Nullità nei Primi Due Gradi

La società costruttrice, non riuscendo a perfezionare l’accordo, citava in giudizio i proprietari chiedendo l’esecuzione in forma specifica del contratto. Il Tribunale di primo grado, tuttavia, respingeva la domanda, dichiarando la nullità dei preliminari proprio a causa dell’indeterminatezza e indeterminabilità del loro oggetto. La decisione veniva confermata dalla Corte d’Appello, la quale sottolineava come la validità di un contratto di questo tipo richieda che l’identificazione del bene futuro possa avvenire sulla base di elementi e criteri prestabiliti nel contratto stesso, senza la necessità di una nuova manifestazione di volontà delle parti.

L’Analisi della Cassazione sulla permuta cosa futura

La società costruttrice ricorreva quindi in Cassazione, sollevando diverse questioni, ma il cuore della controversia rimaneva la validità dei contratti originari.

La Necessità di un Oggetto Determinato o Determinabile

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, allineandosi all’orientamento consolidato della giurisprudenza. I giudici hanno chiarito che, sebbene l’oggetto di un contratto possa essere determinato anche per relationem, cioè con rinvio a elementi esterni (come planimetrie o progetti), è necessario che tali elementi consentano un’identificazione certa e oggettiva del bene. Nel caso di specie, mancavano non solo progetti allegati ai contratti, ma anche qualsiasi criterio concordato che potesse guidare la futura individuazione degli appartamenti. Affidare la scelta alla successiva e discrezionale volontà di una delle parti equivale a un rinvio a un futuro accordo, il che rende l’oggetto del contratto indeterminato al momento della sua conclusione, causandone la nullità insanabile.

La Tardività della Domanda di Danno Precontrattuale

Un altro aspetto interessante riguardava il tentativo della società costruttrice di ottenere un risarcimento per responsabilità precontrattuale. Questa domanda, però, era stata avanzata solo in un momento successivo dell’iter processuale di primo grado. La Cassazione ha confermato che tale richiesta costituiva una mutatio libelli, ovvero una modifica inammissibile della domanda originaria. La domanda iniziale era basata su una responsabilità contrattuale (inadempimento di un contratto valido), mentre quella per responsabilità precontrattuale si fonda su un presupposto diverso e incompatibile (la scorrettezza durante le trattative che hanno portato a un contratto nullo o mai concluso). Introdurla tardivamente viola le regole processuali.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base del principio fondamentale sancito dall’art. 1346 c.c., secondo cui l’oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile. In una permuta cosa futura, la ‘determinabilità’ richiede che il contratto contenga in sé i parametri oggettivi per giungere alla specificazione del bene, senza che sia necessario un nuovo intervento volitivo delle parti. La promessa di trasferire un certo numero di appartamenti di un costruendo edificio, senza specificarne tipo, dimensioni e collocazione sulla base di riferimenti progettuali concreti, è troppo generica per far sorgere un vincolo giuridicamente valido. La nullità del contratto travolge di conseguenza tutte le domande basate sulla sua esistenza, come l’esecuzione specifica e il risarcimento per inadempimento.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La pronuncia in esame rappresenta un monito importante per gli operatori del settore immobiliare. Nella redazione di contratti preliminari di permuta di cosa futura, è indispensabile agire con la massima diligenza e precisione. Per evitare il rischio di nullità, è essenziale che l’accordo identifichi gli immobili da trasferire con il maggior grado di dettaglio possibile, allegando elaborati grafici, planimetrie e capitolati, o, in loro assenza, stabilendo criteri oggettivi e non discrezionali (come parametri di edificabilità, collocazione specifica, ecc.) che rendano le future unità immobiliari univocamente determinabili sin dall’origine del vincolo contrattuale.

Quando un contratto preliminare di permuta di cosa futura è nullo?
Un preliminare di permuta di un bene presente (es. terreno) contro un bene futuro (es. appartamenti da costruire) è nullo per indeterminatezza dell’oggetto se non contiene criteri oggettivi e prestabiliti per individuare con certezza i futuri immobili. La loro identificazione non può essere rimessa a un successivo accordo o alla scelta discrezionale di una delle parti.

È possibile modificare in corso di causa una domanda di risarcimento da contrattuale a precontrattuale?
No, secondo l’ordinanza, questo costituisce una modifica inammissibile della domanda (mutatio libelli) se avviene oltre i termini processuali. Le due azioni si fondano su presupposti giuridici diversi e incompatibili: la prima presuppone un contratto valido, la seconda una condotta scorretta nelle trattative che hanno preceduto un contratto nullo o mai concluso.

L’oggetto di un contratto può essere identificato tramite rinvio a documenti esterni (per relationem)?
Sì, è possibile, ma a condizione che i documenti esterni (come progetti, planimetrie, capitolati) esistano al momento della stipula o siano chiaramente identificabili e permettano un’individuazione oggettiva e inequivocabile del bene, senza la necessità di una nuova manifestazione di volontà delle parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17961 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17961 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 13/6/2024

Permuta -Preliminare -Scambio di cosa presente contro cosa futura -Nullità per indeterminatezza dell’oggetto

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), quest’ultimi quali eredi di COGNOME NOME, rappresentati e difesi, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati ex lege in Roma, INDIRIZZO, presso la cancelleria della Corte di cassazione;

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende, unitamente all’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al controricorso;

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), in proprio e quale erede di NOME COGNOME, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso il AVV_NOTAIO;

-controricorrenti –

nonché

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME;

-intimati – avverso la sentenza della Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE n. 1917/2018, pubblicata il 15 novembre 2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 giugno 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 10 maggio 2000, la RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME (cui subentravano in corso di causa gli eredi COGNOME NOME e COGNOME NOME) convenivano, davanti al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, NOME (cui subentravano in corso di causa gli eredi NOME, NOME e NOME),

NOME COGNOME (cui subentravano in corso di causa gli eredi COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME) e COGNOME COGNOME NOME (cui subentravano in corso di causa gli eredi COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME), al fine di sentire pronunciare: A) l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari di permuta immobiliare tra appezzamenti di terreno e unità immobiliari da costruire, stipulati con scritture private del 25 maggio 1994 e del 26 settembre 1995 nonché con patto aggiunto sottoscritto il 17 ottobre 1995; B) in via subordinata, la risoluzione dei contratti preliminari per inadempimento dei convenuti nonché la condanna al pagamento delle somme previste dalle clausole penali e, in ogni caso, al rimborso delle spese di progetto per vecchie lire 300.000.000; C) ed altresì, in via ulteriormente subordinata, la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni rinvenienti dal loro inadempimento.
Si costituivano separatamente in giudizio i convenuti -fatta esclusione per NOME e NOME, che rimanevano contumaci -, i quali si opponevano all’accoglimento delle domande avversarie e spiegavano domande riconvenzionali, volte ad ottenere la declaratoria di risoluzione dei preliminari per inadempimento degli attori e la condanna di quest’ultimi al pagamento delle penali e al risarcimento dei danni, anche per l’ingiusta trascrizione della domanda giudiziale.
Nel corso del giudizio era proposta dai convenuti azione cautelare d’urgenza ex art. 700 c.p.c. al fine di ottenere la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale ex art.

2932 c.c. e il sequestro conservativo dei beni degli attori, azione che era disattesa con ordinanza del 20 maggio 2002.

Con memoria ex art. 183, quinto comma, c.p.c. vigente ratione temporis , depositata il 15 maggio 2010, gli attori chiedevano che i convenuti fossero condannati, in solido tra loro, al pagamento, in loro favore, della somma di euro 3.500.000,00, a titolo di risarcimento danni e spese per violazione dell’art. 1337 c.c. e comunque per il ritardo indotto e per la perdita di chance, alla stregua del tempo inutilmente trascorso senza addivenire alla stipulazione del contratto definitivo.

Ancora, in corso di causa era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 3279/2014, depositata il 2 luglio 2014, dichiarava l’inammissibilità delle domande proposte dagli attori nella memoria integrativa ex art. 183 c.p.c. vigente ratione temporis , depositata il 15 maggio 2010, e rigettava ogni altra domanda, in ragione della nullità dei preliminari stipulati, compensando integralmente tra le parti le spese di lite ed ordinando che fosse disposta la cancellazione della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica dal momento del passaggio in giudicato della pronuncia.
2. -Con atto di citazione notificato il 20 novembre 2014, proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado la RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali lamentavano: 1) l’erroneità della declaratoria di nullità dei due preliminari stipulati il 25 maggio 1994 e il 26 settembre 1995 per indeterminatezza o indeterminabilità del loro oggetto, in quanto le unità immobiliari da permutare sarebbero state ben individuate in

tali atti; 2) l’omessa pronuncia del Tribunale sulle domande di condanna generica al risarcimento dei danni e di rimborso delle spese sostenute per la redazione dei progetti esecutivi; 3) l’erronea dichiarazione di inammissibilità delle domande attoree formulate con la memoria ex art. 183, quinto comma, c.p.c. -vigente ratione temporis -in data 15 maggio 2010 e dirette ad ottenere il risarcimento dei danni per responsabilità precontrattuale, in conseguenza dell’ingiustificata rottura delle trattative e dell’esecuzione in forma specifica del preliminare che sarebbe stato ‘delibato consensualmente dalle parti nel corso degli ultimi anni’; 4) l’erroneo mancato accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dei preliminari di permuta intercorsi tra le parti; 5) la nullità della consulenza tecnica d’ufficio espletata nel giudizio di primo grado, con la conseguente necessità della sua rinnovazione, invece disattesa dal Tribunale.
Si costituivano separatamente nel giudizio di impugnazione COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME nonché COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali instavano per l’inammissibilità dell’appello e, comunque, per la sua infondatezza, chiedendone il rigetto, con la conseguente conferma della pronuncia impugnata.

Proponeva appello incidentale COGNOME NOME, in ordine alla mancata declaratoria di carenza della titolarità attiva del rapporto controverso dei COGNOME, all’erroneo rigetto dell’eccezione di estinzione del giudizio di primo grado, all’omessa declaratoria di inammissibilità della domanda di esecuzione in forma specifica, alla mancata pronuncia della risoluzione dei

contratti preliminari per inadempimento della RAGIONE_SOCIALE nonché alla mancata condanna degli appellanti principali al pagamento delle spese del primo grado di giudizio e al risarcimento dei danni per responsabilità processuale aggravata.

Rimanevano contumaci nel giudizio di gravame NOME, NOME e NOME.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale e l’appello incidentale, compensando interamente le spese di lite.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, pur potendo l’individuazione dell’oggetto del preliminare essere effettuata anche con elementi acquisiti aliunde a mezzo di atti e documenti collegati al preliminare, ovvero mediante il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, doveva escludersi che il contratto potesse ritenersi valido allorché la determinazione del suo oggetto dovesse essere rimessa ad un patto successivo; b ) che, pertanto, era nullo il contratto preliminare di compravendita, nel quale la cosa oggetto del futuro trasferimento, non solo non fosse stata precisamente indicata, ma non fosse stata nemmeno determinabile in base ad obiettivi criteri prestabiliti nello stesso contratto, la sua determinazione dipendendo, invece, da elementi del tutto vaghi e generici; c ) che, applicando tali criteri al caso di specie, si ricavava che le convenzioni in esame, nel loro complesso, non consen tivano di individuare con immediatezza l’oggetto del contratto, limitatamente all’attribuzione alle NOME delle suddette unità immobiliari, né tantomeno contenevano i criteri e/o
le modalità, concordemente prestabilite dalle parti, per una determinazione futura dell’oggetto stesso, sempre relativamente a tali cespiti; d ) che mancavano, infatti, elementi certi di identificazione, proprio dal punto di vista fisico, dei tre appartamenti e delle unità pertinenziali, nei loro confini e nelle rispettive dislocazioni, nell’ambito della maggiore superficie immobiliare, né risultava in qualche modo indicato il criterio che, secondo la comune volontà delle parti, avrebbe dovuto guidare esse stesse (o, eventualmente, un terzo) nella concreta individuazione delle unità immobiliari vendute; e ) che doveva altresì escludersi che il rinvio ad una successiva intesa tra le parti contraenti, senza la previsione di alcun, sia pur vago e generico, criterio da osservare per la futura individuazione dei cespiti in questione, potesse ritenersi sufficiente ai fini del rispetto delle prescrizioni legali di forma con riguardo all’oggetto del contratto; f ) che ai contratti preliminari non era allegato alcun progetto dell’edificio che la RAGIONE_SOCIALE era obbligata a realizzare e che avrebbe dovuto comprendere le unità immobiliari da trasferire in favore delle promittenti alienanti dei suoli; g ) che, infatti, le unità immobiliari che RAGIONE_SOCIALE e il de cuius COGNOME NOME si erano obbligati a costruire e trasferire alle NOME avrebbero potuto essere identificate, con la conseguente acquisizione del requisito della determinabilità, solo dopo la redazione del progetto, a seguito della verifica della conformità dello stesso alle pattuizioni contrattuali e della successiva individuazione, mediante atto notarile, degli appartamenti e delle unità pertinenziali, ad opera delle stesse NOME; h ) che, al momento della conclusione dei preliminari, l’oggetto del contratto
non era dunque determinabile, nemmeno per relationem , atteso che non esisteva un elaborato progettuale che consentisse, anche aliunde , di identificare l’intervenuta convergenza della volontà delle parti sull’individuazione fisica delle unità immobiliari da trasferire alle permutanti, né costituivano elementi idonei a consentire la determinabilità dell’oggetto del contratto da un lato -i progetti di lottizzazione, predisposti a distanza di anni dalla stipula dei preliminari (mai fatti propri dalle NOME), e perciò non utilizzabili come elemento idoneo a consentire la determinazione dell’oggetto dei contratti, e dall’altro le lunghe trattative intervenute successivamente all’instaurazione del giudizio, che si sostanziavano nel comportamento delle parti, posteriore alla conclusione del contratto, come tale inutilizzabile quale idoneo criterio di determinabilità dell’oggetto; i ) che, del resto, erano stati proprio i contraenti ad avere volutamente rimesso alla discrezionalità delle germane NOME la futura scelta delle unità immobiliari oggetto del successivo trasferimento, prevedendo espressamente che l’identificazione delle unità immobiliari da trasferire sarebbe potuta avvenire solo con la redazione dei progetti e la loro approvazione da parte delle stesse e, poi, ovviamente, ad opera dell’autorità comunale; l ) che le domande risarcitorie subordinate, formulate con l’atto di citazione, avevano come presupposto comune l’esistenza di validi contratti preliminari e il mancato adempimento degli obblighi con essi assunti dai contraenti, con la conseguenza che, una volta dichiarata la nullità dei contratti medesimi, non potevano trovare accoglimento le pretese fondate sull’inadempimento contrattuale, comportando la nullità dei preliminari l’inesistenza di obbligazioni
a carico delle parti e la non configurabilità di inadempimenti a carico dell’una o dell’altra parte; m ) che la domanda di risarcimento danni per responsabilità precontrattuale proposta con la memoria integrativa del thema decidendum , essendo diversa da quella di risarcimento danni per responsabilità contrattuale proposta con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, perché dipendente da elementi di fatto diversi, non solo con riferimento all’accertamento della responsabilità, ma anche con riguardo alla determinazione dei danni (e dunque con autonomo titolo e causa petendi ), non poteva essere proposta oltre l’udienza di trattazione o per la prima volta nel giudizio d’appello, allo scopo di ampliare l’originaria domanda di risarcimento danni per inadempimento contrattuale; n ) che costituiva altresì domanda nuova, e quindi tardivamente proposta, la domanda di esecuzione in forma specifica del diverso contratto preliminare che si sarebbe concluso in corso di causa durante le trattative intervenute nel lungo lasso temporale caratterizzato da plurimi rinvii di udienza concessi per il bonario componimento della controversia; o ) che, quanto alla deduzione della nullità della consulenza tecnica d’ufficio, di cui era stata invocata la rinnovazione, tale richiesta istruttoria e le prove costituende articolate dovevano essere disattese, siccome prive di rilevanza giuridica ai fini della decisione, attesa l’accertata nullità dei rapporti contrattuali dedotti in giudizio.
3. -Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, la RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME e COGNOME NOME, quest’ultimi quali eredi di COGNOME NOME.

Hanno separatamente resistito, con controricorsi, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME nonché COGNOME NOME.

Sono rimasti intimati NOME NOME, NOME, NOME, NOME e NOME.

4. -Le parti costituite hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Preliminarmente si rileva che i controricorrenti hanno sollevato eccezione di inammissibilità del ricorso di legittimità perché tardivo, in ragione della notifica a mezzo PEC della sentenza d’appello in data 6 dicembre 2018, con il conseguente già avvenuto decorso del termine breve di 60 giorni alla data di notifica del ricorso del 15/18 novembre 2019.

Rispetto a tale eccezione, i ricorrenti hanno replicato nella memoria illustrativa depositata, sostenendo che tale notifica fosse inesistente per illeggibilità del file ‘relata di notifica’ (memoria nella quale è stata riprodotta la dicitura comparsa al momento dell’apertura del file «Si è verificato un errore. Impossibile importare ‘NOME COGNOME‘»).

Orbene, si reputa che siffatta questione preliminare controversa (la quale postulerebbe la previa controdeduzione dei controricorrenti in ordine al rilievo dell’inesistenza della notifica prospettato dai ricorrenti nella prima difesa utile successiva all’eccezione di inammissibilità sollevata nei controricorsi, con ulteriore allungamento della durata del processo) possa essere

accantonata, per esigenze di economia processuale, alla stregua della manifesta infondatezza del ricorso.

E ciò dopo aver disatteso l’ulteriore eccezione sollevata dai controricorrenti circa l’asserita inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza.

Per contro, l’esposizione contenuta nell’atto introduttivo del giudizio di legittimità consente di acquisire una conoscenza sostanziale e processuale delle risultanze relative al giudizio di merito, sufficiente per ben intendere il significato e la portata delle critiche svolte avverso l’impugnata sentenza.

Ed anche il confezionamento dei motivi permette di individuare il senso delle critiche mosse alla sentenza impugnata.

2. -Tanto premesso, con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’ingiustizia della sentenza per nullità della consulenza tecnica d’ufficio, con omessa pronuncia e omesso esame di un punto decisivo della controversia e con violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e, dunque, degli artt. 112 e 115 c.p.c., per avere la Corte di merito mancato di rilevare la nullità dell’elaborato peritale redatto in primo grado dall’ausiliario del giudice, in ragione del deposito delle note riassuntive dei consulenti di parte prima ancora che il consulente d’ufficio procedesse alla redazione della sua relazione, come sarebbe risultato dal verbale delle operazioni peritali del 14 marzo 2012, con indebita inversione della procedura prevista.
Obiettano gli istanti che, in conseguenza di tale inversione, il consulente tecnico d’ufficio si sarebbe ‘appiattito’ sulle argomentazioni e tesi formulate dal consulente di parte avversa,

omettendo di considerare una serie di documenti che, se letti senza preconcetti, avrebbero consentito di verificare l’esatto adempimento delle pattuizioni contenute nei contratti preliminari di permuta, rimaneggiate solo su richiesta dei committenti.

Sennonché nell’espletamento di tale consulenza tecnica d’ufficio sarebbero stati presi in considerazione solo il progetto n. 156 del 26 luglio 1996 e il progetto n. 8 del 20 gennaio 1997, senza analizzare il piano di lottizzazione n. 201/203 e il progetto n. 313 del 13 luglio 2006, quale evoluzione obbligata dei progetti iniziali e pacifica espressione della libera volontà dei convenuti, come aveva evidenziato l’ordinanza cautelare in corso di causa.

2.1. -Il motivo è inammissibile.

E tanto perché la consulenza tecnica d’ufficio espletata in primo grado non è stata utilizzata per la decisione, alla luce della rilevata nullità dei contratti preliminari di permuta.

Sul punto, il giudice del gravame ha rilevato che, a fronte della dedotta nullità dell’elaborato peritale, di cui era stata invocata la rinnovazione, tale richiesta istruttoria e le prove costituende articolate dovevano essere respinte, siccome prive di rilevanza giuridica ai fini della decisione, attesa l’accertata nullità dei rapporti contrattuali dedotti in giudizio.

Conclusione cui la Corte d’appello è pervenuta indipendentemente dalle risultanze peritali, sulla scorta della disamina del contenuto dei contratti.

Ne discende che vi è carenza di interesse a far valere le irregolarità procedurali della svolta consulenza tecnica d’ufficio, una volta accertato che essa non ha avuto alcun ruolo nella determinazione dell’esito decisorio.

3. -Con il secondo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.: A) la violazione dell’art. 183, quinto comma, c.p.c., vigente ratione temporis ; B) l’ingiustizia della sentenza per avere ritenuto integrata una preclusione verso una domanda qualificata come nuova e rilevante quale presunta mutatio libelli ; C) la contraddittorietà della motivazione per il mancato riferimento al provvedimento reso inter partes in primo grado il 20 maggio 2002 di rigetto dell’istanza ex art. 700 c.p.c. e di sequestro conservativo proposta dai convenuti resistenti; D) la violazione, sotto altro profilo, degli artt. 112 e 115 c.p.c., con la lesione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; E) la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1321, 1322, 1324, 1351, 1362, 1374, 2697, 2932, 2043 e 1337 c.c.; per avere la Corte territoriale ritenuto che gli odierni ricorrenti avessero proposto nel giudizio di primo grado una domanda nuova, con l’introduzione di un diverso petitum e di un’autonoma causa petendi , attraverso l’evocazione del titolo di responsabilità precontrattuale, in aggiunta al titolo dedotto in citazione di responsabilità avente natura contrattuale.
Sostengono gli istanti che, all’esito del riconoscimento della nullità delle pattuizioni preliminari intercorse tra le parti, non ne sarebbe potuta derivare la declaratoria di infondatezza delle domande risarcitorie, pacificamente articolate in via contrattuale ed extracontrattuale.

3.1. -Il motivo è infondato.

3.2. -E ciò perché, come debitamente esposto dalla sentenza impugnata, le domande risarcitorie proposte nella citazione

introduttiva del giudizio di prime cure erano collegate e presupponevano la validità dei contratti preliminari di permuta.

Segnatamente, ove non fosse stata accolta la domanda di esecuzione in forma specifica di tali preliminari, gli attori chiedevano che fosse pronunciata la risoluzione dei contratti preliminari per inadempimento dei convenuti nonché la condanna al pagamento delle somme previste dalle clausole penali e, in ogni caso, al rimborso delle spese di progetto per vecchie lire 300.000.000 ed altresì, in via ulteriormente subordinata, la condanna dei convenuti al risarcimento degli ulteriori danni rinvenienti dal loro inadempimento.
Ne consegue che la tutela risarcitoria invocata era rispettivamente connessa allo scioglimento del contratto in ragione della declaratoria di risoluzione per inadempimento delle controparti e alla verifica del loro inadempimento, anche a prescindere dalla risoluzione, sicché dette domande di riparazione postulavano che il contratto fosse valido.

Nessuna pretesa risarcitoria è stata esercitata in ragione della nullità del contratto, pretesa che avrebbe dovuto palesare una specifica causa petendi , eterogenea rispetto alla deduzione dell’inadempimento dei promittenti permutanti.

3.3. -Con riguardo alla domanda risarcitoria per responsabilità precontrattuale proposta con la memoria ex art. 183, quinto comma, c.p.c. vigente ratione temporis (senza alcuna correlazione con la rilevazione d’ufficio della nullità dei contratti preliminari, ai fini della proposizione di eventuali domande complanari), la Corte d’appello ne ha correttamente rilevato la tardività, in ragione della sua natura innovativa

rispetto alla domanda risarcitoria sviluppata nella citazione introduttiva del giudizio sulla scorta di un’asserita responsabilità contrattuale delle controparti, con la conseguente inammissibile intervenuta mutatio libelli (peraltro avvenuta non già alla prima udienza di trattazione, bensì con la memoria integrativa del thema decidendum : Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 512 del 08/01/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 28288 del 09/10/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 6627 del 06/03/2023; Sez. 3, Ordinanza n. 3298 del 03/02/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 41491 del 24/12/2021; Sez. 2, Sentenza n. 39917 del 14/12/2021; Sez. 6-3, Ordinanza n. 30745 del 26/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 3806 del 26/02/2016; Sez. 3, Sentenza n. 17708 del 19/07/2013; Sez. U, Sentenza n. 3567 del 14/02/2011).
Ed invero, responsabilità contrattuale e responsabilità precontrattuale dipendono da titoli diversi (la prima, dall’inadempimento del contratto perfezionato; la seconda, dalla colpa nella fase delle trattative e del processo formativo del contratto) e, se fatte valere in giudizio, danno luogo a domande distinte, dominate ciascuna da un’autonoma causa petendi .

Di conseguenza, una volta proposta domanda di responsabilità per inadempimento, l’immutazione della domanda stessa nel suo oggetto e nei suoi presupposti di fatto, per trasformarla in una domanda di risarcimento ex art. 1337 c.c., resta impedita sia con le memorie integrative del thema decidendum in prime cure, sia in grado di appello per effetto del divieto di cui all’art. 345 c.p.c. (Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 27748 del 22/11/2017; Sez. 1, Sentenza n. 18299 del 19/09/2016; Sez. 1, Sentenza n. 1000 del 16/01/2013; Sez. 2,
Sentenza n. 727 del 14/01/2005; Sez. 1, Sentenza n. 2080 del 14/02/2001; Sez. 2, Sentenza n. 2544 del 17/03/1994; Sez. U, Sentenza n. 749 del 06/03/1976).

Pertanto, la domanda di responsabilità precontrattuale avanzata successivamente a quella di responsabilità contrattuale, ancorché faccia riferimento ad un medesimo episodio della vita, introduce comunque una causa petendi fondata su situazione giuridica non prospettata antecedentemente; in tal modo sottoponendo al giudice un ulteriore tema di indagine e spostando i termini della controversia.

Solo allorché sia nella sostanza prospettata una fattispecie di responsabilità precontrattuale, impropriamente ricondotta nella cornice della responsabilità contrattuale, compete al giudice il potere/dovere di procedere alla corretta qualificazione giuridica di detta fattispecie senza alcuna violazione del divieto di ultra o extra petizione, essendo comunque vietato al giudice di provvedere al mutamento della stessa mediante la sostituzione della causa petendi dedotta in giudizio con una differente, basata su fatti diversi da quelli allegati dalle parti, e con l’attribuzione di un bene della vita eterogeneo rispetto a quello richiesto (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12107 del 22/06/2020).
4. -Con il terzo motivo i ricorrenti contestano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1321, 1322, 1324, 1351, 1362, 1374, 2697 e 2932 c.c. nonché la nullità della sentenza, in ragione della dichiarazione di nullità dei contratti preliminari di vendita in mancanza dei relativi presupposti, nonché la violazione degli artt. 1362, 1418, 1346, 1325, 1453, 2043 e 1337 c.c., per

avere la Corte distrettuale confermato la declaratoria di nullità dei contratti preliminari di permuta per difetto dei requisiti di sostanza, ai fini della precisa individuazione delle unità immobiliari da cedere.

Osservano gli istanti che, sebbene anche i preliminari avessero dovuto contenere gli elementi essenziali della futura convenzione, tra cui la determinazione o la determinabilità dell’oggetto, non sarebbe stata tuttavia esclusa la validità del contratto allorquando l’oggetto avesse potuto essere determinato attraverso atti e fatti storici, anche successivi alla sua conclusione, e perfino in base ad elementi del mondo esterno ad esso estranei o anche per relationem .

Con l’effetto che i dati generali identificativi della futura costruzione, quali località, indirizzo, confini, sarebbero stati desumibili dal contratto definitivo conseguente al preliminare.

E d’altronde, trattandosi di beni da costruire, sarebbe stato inevitabile che la determinazione dell’oggetto fosse rimessa ad un atto successivo, non potendosi individuare una specifica particella catastale.

Né si sarebbe potuta applicare la giurisprudenza relativa alla vendita generica di immobili, poiché nella fattispecie si trattava di preliminari di permuta.

4.1. -Il motivo è infondato.

Sul punto, la sentenza impugnata ha, nell’ordine, precisato: 1) che doveva escludersi che il rinvio ad una successiva intesa tra le parti contraenti, senza la previsione di alcun, sia pur vago e generico, criterio da osservare per la futura individuazione dei cespiti in questione, potesse ritenersi sufficiente ai fini del

rispetto delle prescrizioni legali di forma con riguardo all’oggetto del contratto; 2) che ai contratti preliminari non era allegato alcun progetto dell’edificio che la RAGIONE_SOCIALE era obbligata a realizzare e che avrebbe dovuto comprendere le unità immobiliari da trasferire in favore delle promittenti alienanti dei suoli; 3) che, infatti, le unità immobiliari che RAGIONE_SOCIALE e il de cuius COGNOME NOME si erano obbligati a costruire e trasferire alle germane NOME avrebbero potuto essere identificate, con la conseguente acquisizione del requisito della determinabilità, solo dopo la redazione del progetto, a seguito della verifica della conformità dello stesso alle pattuizioni contrattuali e della successiva individuazione, mediante atto notarile, degli appartamenti e delle unità pertinenziali, ad opera delle stesse NOME; 4) che, al momento della conclusione dei preliminari, l’oggetto del contratto non era dunque determinabile, nemmeno per relationem , atteso che non esisteva un elaborato progettuale che consentisse, anche aliunde , di identificare l’intervenuta convergenza della volontà delle parti sull’individuazione fisica delle unità immobiliari da trasferire alle permutanti, né costituivano elementi idonei a consentire la determinabilità dell’oggetto del contratto da un lato -i progetti di lottizzazione, predisposti a distanza di anni dalla stipula dei preliminari (mai fatti propri dalle NOME) e perciò non utilizzabili come elemento idoneo a consentire la determinazione del l’oggetto dei contratti, e -dall’altro le lunghe trattative intervenute successivamente all’instaurazione del giudizio, che si sostanziavano nel comportamento delle parti, posteriore alla conclusione del contratto, come tale inutilizzabile quale idoneo criterio di
determinabilità dell’oggetto; 5) che, del resto, erano stati proprio i contraenti ad avere volutamente rimesso alla discrezionalità delle germane NOME la futura scelta delle unità immobiliari oggetto del successivo trasferimento, prevedendo espressamente che l’identificazione delle unità immobiliari da trasferire sarebbe potuta avvenire solo con la redazione dei progetti e la loro approvazione da parte delle stesse e, poi, ovviamente, ad opera dell’autorità comunale.

Alla luce di tali coordinate, la sussistenza dei presupposti per la dichiarazione di nullità dei preliminari deve essere confermata secondo il consolidato orientamento di questa Corte.

Infatti, è nullo per indeterminatezza della prestazione e per mancanza di criteri oggettivi per individuarla -che devono esser prestabiliti nello stesso contratto, se la forma scritta è richiesta ad substantiam -un preliminare di permuta immobiliare con il quale una parte si obbliga a trasferire all’altra un certo numero di appartamenti del costruendo edificio sul terreno oggetto della promessa, senza specificare né il tipo, né le dimensioni della costruzione, alla luce di specifici riferimenti progettuali, e rimettendone la determinazione alla futura pattuizione integrativa delle parti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30058 del 13/10/2022; Sez. 2, Sentenza n. 14585 del 26/05/2021; Sez. 2, Sentenza n. 13098 del 30/12/1997).
Per contro, il contratto di permuta (e così il relativo preliminare) di un terreno contro beni immobili da costruire, individuati esclusivamente nel genere, è valido solo a condizione che questi ultimi siano determinabili con riferimento ai parametri di edificabilità, alla collocazione degli immobili da costruire, alla

loro dimensione, alla loro destinazione, nonché ai criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire in permuta, senza la rimessione ad una successiva scelta negoziale delle parti.

5. -In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Non sussistono le condizioni per disporre ex art. 96 c.p.c. la condanna integrativa al pagamento di una somma equitativamente determinata.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lite, che liquida per ciascuno in complessivi euro 5.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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