Permuta aliud pro alio: terreno non edificabile

Q: Quando una permuta di un terreno per un immobile da costruire si considera *aliud pro alio*?

Si considera *aliud pro alio* quando il terreno ceduto manca di una caratteristica edificatoria essenziale promessa, tale da pregiudicare la sua stessa identità e la possibilità di realizzare il programma negoziale (la costruzione). La mancanza di edificabilità non è un semplice vizio, ma altera la natura stessa del bene, rendendolo fondamentalmente diverso da quello pattuito.

Una proprietaria terriera scambia un fondo con un costruttore in cambio di futuri appartamenti. La concessione edilizia viene però revocata per inidoneità del terreno, a causa di documentazione errata fornita dalla stessa proprietaria. La Corte di Cassazione conferma la risoluzione del contratto, qualificando l’operazione come permuta aliud pro alio, poiché il bene trasferito (il terreno) era radicalmente diverso da quello pattuito, mancando della qualità essenziale (edificabilità) promessa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Permuta Aliud Pro Alio: la Cassazione sul Terreno non Edificabile

L’operazione di permuta aliud pro alio rappresenta un’ipotesi di inadempimento contrattuale di particolare gravità, specialmente nel settore immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i contorni di questa fattispecie, analizzando il caso di una permuta tra un terreno e un immobile da costruire, la cui realizzazione è stata impedita dalla revoca della concessione edilizia. La decisione sottolinea come la mancanza delle qualità edificatorie promesse nel terreno integri un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto, e non la sua nullità per impossibilità dell’oggetto.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un contratto di permuta. Una proprietaria cedeva un fondo a un imprenditore edile in cambio di due appartamenti e un magazzino da realizzarsi in un nuovo fabbricato. Il Comune aveva già rilasciato una concessione edilizia. Tuttavia, dopo l’inizio dei lavori, lo stesso Comune annullava la concessione in autotutela, poiché la strada di accesso al futuro fabbricato era stata ritenuta inidonea.

L’imprenditore, impossibilitato a proseguire, citava in giudizio la proprietaria del fondo chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. La proprietaria, a sua volta, chiamava in causa il Comune per essere manlevata. Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda dell’imprenditore, dichiarando la risoluzione del contratto per inadempimento della proprietaria, configurando una vendita di aliud pro alio, e la condannava al risarcimento, seppur con un concorso di colpa del 50% a carico del costruttore. La decisione veniva confermata in appello.

La Decisione della Corte di Cassazione e il concetto di Permuta Aliud Pro Alio

La proprietaria del terreno ha quindi presentato ricorso in Cassazione, articolato in cinque motivi. La Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. Il fulcro della decisione risiede nella corretta qualificazione della fattispecie non come nullità del contratto per impossibilità di realizzazione della cosa futura (l’edificio), bensì come un grave inadempimento contrattuale inquadrabile nella permuta aliud pro alio.

I giudici hanno stabilito che l’oggetto dello scambio non era semplicemente un terreno, ma un terreno con specifiche e promesse qualità edificatorie, essenziali per la realizzazione del progetto immobiliare concordato. La successiva scoperta che tali qualità erano insussistenti, tanto da portare alla revoca del permesso di costruire, ha reso il bene trasferito radicalmente diverso da quello pattuito. Questa differenza non attiene a semplici vizi o a una mancanza di qualità secondarie, ma all’identità stessa del bene, rendendolo del tutto inidoneo alla funzione economico-sociale prevista dal contratto.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Corte si sono concentrate su diversi punti chiave sollevati dalla ricorrente:

1. Responsabilità del Comune: La ricorrente sosteneva che la responsabilità fosse esclusivamente del Comune e che i giudici avessero ignorato una precedente sentenza del TAR. La Cassazione ha respinto questa tesi, evidenziando come la stessa sentenza amministrativa avesse sottolineato una corresponsabilità della richiedente, a causa della documentazione non perfettamente aderente alla realtà presentata per ottenere la concessione.
2. Nullità vs Risoluzione: La difesa della proprietaria puntava sulla nullità del contratto ai sensi dell’art. 1472 c.c. (vendita di cosa futura), sostenendo che la mancata venuta ad esistenza dell’edificio avrebbe dovuto comportare la nullità dell’intera permuta. La Corte ha chiarito che il problema non era la ‘cosa futura’ (l’edificio), ma la ‘cosa presente’ (il terreno), che non possedeva le caratteristiche pattuite. Si è trattato quindi di un inadempimento nell’obbligazione di trasferire un bene idoneo allo scopo, che giustifica la risoluzione e non la nullità.
3. Qualificazione come Aliud pro Alio: La Corte ha ribadito che si configura l’ipotesi di aliud pro alio quando il bene è privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, pregiudicando l’identità della cosa e il programma negoziale. Nel caso specifico, l’impossibilità di edificare un complesso di dodici appartamenti ha reso il terreno completamente inadatto allo scopo per cui era stato permutato.
4. Prova del Danno: È stato rigettato anche il motivo relativo alla presunta mancata prova del danno da parte del costruttore. La Corte ha specificato che l’accertamento dei fatti e la valutazione della consulenza tecnica d’ufficio (CTU) rientrano nel merito del giudizio e non sono censurabili in sede di legittimità, confermando che i fatti costitutivi della domanda risarcitoria erano stati adeguatamente provati.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un importante principio in materia di contratti immobiliari e di inadempimento. Quando si permuta un terreno garantendone l’edificabilità per uno specifico progetto, tale qualità diventa un elemento essenziale del contratto. La sua mancanza non è un vizio sanabile, ma un inadempimento grave che altera la natura stessa del bene scambiato, configurando una permuta aliud pro alio. Questa qualificazione apre la strada all’azione di risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, piuttosto che alla semplice declaratoria di nullità. La decisione serve da monito per chi cede aree edificabili: è fondamentale garantire la veridicità e la completezza della documentazione e delle qualità promesse, poiché da esse dipende la validità e l’efficacia dell’intero accordo contrattuale.

Quando una permuta di un terreno per un immobile da costruire si considera aliud pro alio?
Si considera aliud pro alio quando il terreno ceduto manca di una caratteristica edificatoria essenziale promessa, tale da pregiudicare la sua stessa identità e la possibilità di realizzare il programma negoziale (la costruzione). La mancanza di edificabilità non è un semplice vizio, ma altera la natura stessa del bene, rendendolo fondamentalmente diverso da quello pattuito.

La revoca di una concessione edilizia rende nullo il contratto di permuta per impossibilità di realizzare l’opera?
No. Secondo la Corte, se la revoca deriva da una carenza intrinseca del terreno (la cosa presente) che era stato garantito come idoneo, non si ha nullità per mancata venuta ad esistenza della cosa futura (l’edificio). Si tratta invece di un inadempimento contrattuale della parte che ha ceduto il terreno, che giustifica la risoluzione del contratto e non la sua nullità.

Chi è responsabile se una concessione edilizia viene annullata a causa di documentazione errata fornita da una delle parti?
La responsabilità ricade sulla parte che ha fornito la documentazione errata o non veritiera. Nel caso esaminato, la Corte ha evidenziato la corresponsabilità della proprietaria del terreno, la quale, presentando documentazione non aderente alla realtà, ha indotto l’amministrazione comunale in errore, causando il successivo annullamento del titolo abilitativo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28210 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28210 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23672/2019 R.G. proposto da:

COMITO NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE); -ricorrente- contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

nonché contro

COMUNE di MISILMERI, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di PALERMO n. 744/2019, depositata il 3/04/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/07/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME, in base a un contratto di permuta, cedeva a NOME COGNOME, imprenditore edile, un fondo in cambio di due appartamenti e di un magazzino facenti parte di un fabbricato, da erigersi in esecuzione di una concessione edilizia già rilasciata dal Comune di Misilmeri a cura e spese di COGNOME; dopo l’inizio dei lavori il Comune annullava la concessione edilizia in quanto la realizzanda strada di accesso al fabbricato ‘non può essere ritenuta idonea a soddisfare le esigenze dell’insediamento edilizio’.
COGNOME interrompeva quindi i lavori e conveniva in giudizio RAGIONE_SOCIALE, chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. La convenuta, costituendosi, chiamava in giudizio il Comune per essere garantita di fronte alle pretese di controparte. Il Comune si costituiva ed escludeva la propria responsabilità, deducendo che il provvedimento annullato in autotutela era stato inizialmente rilasciato sulla base di documentazione presentata dalla convenuta non corrispondente allo stato di fatto e di diritto dei luoghi.
La causa veniva decisa con la sentenza del 14 dicembre 2015, n. 1175, del Tribunale di Termini Imerese, che dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta, causato dal trasferimento di aliud pro alio , e condannava la medesima al risarcimento del danno con il concorso di colpa del danneggiato nella misura del 50%, pari a euro 330.134,88; rigettava le domande proposte nei confronti del Comune e condannava l’attore alla restituzione del fondo.

La sentenza è stata impugnata da RAGIONE_SOCIALE. Con la sentenza 3 aprile 2019, n. 744, la Corte d’appello di Palermo ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza NOME COGNOME ricorre per cassazione.

Resistono con separati atti di controricorso NOME COGNOME e il Comune di Misilmeri.

Memoria è stata depositata dalla ricorrente e dal Comune.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in cinque motivi.

Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 2909 c.c., 112 e 132, n. 4 c.p.c.: la Corte d’appello, laddove ha escluso la responsabilità del Comune per il pregiudizio scaturente dalla revoca della concessione, ha violato le chiare statuizioni contenute nella sentenza del TAR Sicilia n. 170 del 2007 avente autorità di cosa giudicata; la Corte d’appello, nell’affermare che il titolo abilitativo edilizio successivamente annullato era stato adottato dall’amministrazione sulla base di un errore indotto proprio dalla documentazione prodotta dalla ricorrente a corredo dell’istanza diretta a ottenere il rilascio della concessione, si è posta in contrasto con tutti gli atti di causa e in particolare con la sentenza del TAR Sicilia, di cui ha travisato il contenuto, giungendo a una conclusione con essa palesemente in contrasto; l’annullamento della concessione edilizia integra un evento imputabile solo ed esclusivamente al Comune, così che il medesimo è responsabile per la lesione delle aspettative di COGNOME.
Il motivo non può essere accolto. La ricorrente ha impugnato davanti al Tribunale amministrativo regionale della Sicilia il provvedimento con il quale il Comune di Misilmeri ha revocato la concessione edilizia. Il TAR, rigettando il ricorso con la sentenza n. 170/2007, ha escluso il legittimo affidamento della ricorrente, sottolineando che ‘nonostante l’erronea valutazione dell’idoneità dell’accesso in cui è incorso il Comune, frutto di una iniziale

carenza dell’istruttoria preordinata al rilascio del titolo abilitativo, non può essere trascurata la corresponsabilità della richiedente, a causa sia della non perfetta aderenza della relazione tecnica alla realtà, che dell’esistenza in capo alla stessa dell’onere di conoscere l’esatta situazione proprietaria dei luoghi’.

La Corte d’appello, nell’evidenziare che il titolo abilitativo edilizio poi annullato era stato adottato dall’amministrazione sulla base di un errore indotto dalla documentazione prodotta dalla ricorrente e che ciò ‘risulta incontrovertibilmente’ dalla sentenza del TAR Sicilia, non si è pertanto posta in contrasto con la suddetta sentenza e non ne ha travisato il contenuto.

2. Il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 1362 e 1472 c.c.: si censura la sentenza della Corte d’appello laddove ha ritenuto non applicabile l’art. 1472, in quanto lo stesso contratto di permuta avrebbe dovuto indurre la Corte a ritenere applicabile l’articolo; la clausola 4 del contratto dispone che ‘ai sensi dell’art. 1472, primo comma, l’acquisto della proprietà delle unità immobiliari sopra descritte si verificherà in capo alla COGNOME non appena i descritti beni attribuiti in permuta alla medesima verranno ad esistenza’ e che ‘la presente permuta dovrà ritenersi sciolta di diritto nel caso in cui i descritti beni futuri non dovessero venire ad esistenza, per come sopra precisato, entro il termine essenziale del 31 dicembre 2006, con le conseguenze di legge’; il dettato dell’articolo è chiarissimo nel prevedere come unica conseguenza della mancata esistenza della cosa futura la nullità del contratto, così che il contratto di permuta avrebbe dovuto essere dichiarato nullo.
Il motivo non può essere accolto. L’art. 1472 c.c., richiamato dalla clausola del contratto di permuta, disciplina una fattispecie diversa da quella in esame: non ci troviamo infatti di fronte alla impossibilità di costruire gli immobili oggetto del contratto di permuta (la cosa futura), ma di fronte a un terreno (la cosa

presente) che non ha le caratteristiche edificatorie promesse dalla ricorrente (cfr. Cass. n. 14461/2011, secondo cui ‘integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un’area fabbricabile in cambio di parti dell’edificio da costruire, in tutto o in parte’ e ‘l’effetto traslativo si verifica ex art. 1472 c.c. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell’edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali’; sull’applicazione dell’art. 1472, comma 2, v. Cass. n. 14461/2011).
3. Il terzo motivo contesta violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1453, 1490, 1493, 1495, 1497, 1362 e ss., 2697 c.c.: la sentenza della Corte d’appello è errata nella parte in cui ha assimilato la fattispecie di cui è causa all’ipotesi di aliud pro alio , così violando le regole che presiedono l’interpretazione dell’accordo, attribuendo alla prestazione della COGNOME caratteristiche non pattuite o comunque specificate nel contratto; la questione dell’intervenuta revoca della concessione edilizia non incide sulla natura e sulla materialità del bene, tale da integrare una ipotesi di aliud pro alio ; si tratta piuttosto di un accadimento esterno imputabile alla carente istruttoria presupposta alla concessione, che impedisce alla cosa futura di venire ad esistenza con conseguente nullità del contratto; al più la concessione edificatoria venuta meno poteva essere qualificata come una qualità essenziale del terreno oggetto di permuta, cosicché la sua mancanza avrebbe potuto integrare esclusivamente un’ipotesi di vizio dell’immobile.
Il motivo non può essere accolto. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, ‘la vendita di aliud pro alio , la quale dà luogo a un’ordinaria azione di risoluzione contrattuale, svincolata dai

termini e dalle condizioni di cui all’art. 1495 c.c., presuppone che la causa concreta che aveva giustificato l’atto traslativo non sia realizzabile in modo irrimediabile, tanto da pregiudicare la stessa identità della cosa acquistata (e i connessi interessi sottesi al programma negoziale), e non già che vi sia la mera carenza di requisiti sanabili, non costituenti un elemento di identificazione del bene e senza un definitivo pregiudizio’ della idoneità cui il compratore intendeva destinare la cosa (così, da ultimo, Cass. n. 13214/2024; si veda pure Cass. n. 23604/2023, che ha precisato come la mancanza del certificato di abitabilità configuri, ‘alternativamente, l’ipotesi di vendita di aliud pro alio qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa’).
Nel caso in esame non ci troviamo di fronte a una mera carenza di requisiti sanabili, ma a una carenza edificatoria del terreno oggetto di permuta che pregiudica la sua stessa identità e i connessi interessi sottesi al programma negoziale, che prevedeva la costruzione di un edificio di dodici appartamenti, rispetto al quale non assume rilievo che il terreno non sia del tutto inedificabile (la ricorrente evidenzia che il preesistente fabbricato, costituito da due magazzini e un appartamento, è stato oggetto di sanatoria durante il giudizio di primo grado, ma non considera che l’interesse sotteso al programma negoziale era costituito dalla nuova costruzione di dodici appartamenti e non certo nel mantenimento della costruzione preesistente).
4. Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 1126 e 2697 c.c., 115 e 132, n. 4 c.p.c., nullità della sentenza per carenza di motivazione: nel corso del primo grado di giudizio l’attore non aveva allegato alcun atto o documento dal quale risultasse il danno economico subito, né a titolo di danno emergente, né tantomeno a titolo di lucro cessante; il giudice di primo grado nel disporre la consulenza tecnica d’ufficio ha dunque violato il principio dell’onere della prova, consentendo l’ingresso nel giudizio di una valutazione peritale di carattere meramente esplorativo; la sentenza di primo grado e quella di appello che l’ha confermata sono quindi state emesse in manifesta violazione delle disposizioni in tema di onere della prova e del fatto che il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti.
Il motivo non può essere accolto. Nel rispondere all’analoga censura mossa dalla ricorrente con l’atto di gravame, la Corte d’appello ha ritenuto l’infondatezza della medesima, dato che i fatti costitutivi della domanda risarcitoria erano stati provati e che la consulenza tecnica d’ufficio era stata svolta in modo rigoroso. Si tratta di un accertamento in fatto non censurabile di fronte a questa Corte di legittimità. Quanto alla consulenza tecnica d’ufficio, va ricordato che, secondo le sezioni unite di questa Corte, ‘il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell’osservanza del contraddittorio delle parti, può accertare tutti i fatti inerenti all’oggetto della lite, il cui accertamento si renda necessario al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non si tratti dei fatti principali che è onere delle parti allegare a fondamento della domanda o delle eccezioni e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di fatti principali rilevabili d’ufficio’ (Cass., sez. un., n. 3086/2022).
5. Il quinto motivo infine contesta violazione e falsa applicazione dell’art. 112, violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 1126

e 2697 c.c.: la Corte d’appello ha infine errato nel respingere la statuizione sulla liquidazione del danno in relazione agli interessi, non pronunciandosi sul motivo di gravame, essendosi limitata a fare riferimento alla diversa data di decorrenza degli interessi; il motivo di gravame mirava a censurare la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva liquidato interessi compensativi e non meramente la data di decorrenza dei medesimi.

Il motivo non può essere accolto. A prescindere dalla interpretazione data dalla Corte d’appello alla censura fatta valere dalla ricorrente, gli interessi compensativi sono stati correttamente riconosciuti. Si veda al riguardo Cass. n. 37798/2022, che sottolinea come in tema di inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie, al danneggiato spettano gli interessi compensativi del lucro cessante, poiché l’obbligazione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce, al pari della obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta, ma di valore, che tiene conto della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli.
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore dei controricorrenti, che liquida per NOME COGNOME in euro 6.700, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge, e per il Comune di

Misilmeri in euro 7.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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