Penale contratto locazione: la guida alla sentenza

Una società che aveva concesso in locazione operativa delle attrezzature ha citato in giudizio il cliente per il mancato pagamento di diversi canoni. A seguito dell’inadempimento, il contratto è stato risolto. Il Tribunale ha accolto la richiesta della società locatrice, condannando il cliente al pagamento sia dei canoni scaduti sia di una cospicua penale prevista dal contratto di locazione per la risoluzione anticipata. Dall’importo della penale è stato sottratto il valore ricavato dalla vendita del bene restituito. La sentenza conferma la piena validità di tali clausole in caso di inadempimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 luglio 2025 in Diritto Civile, Diritto Commerciale, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Penale Contratto Locazione: Analisi di una Sentenza Decisiva

I contratti di locazione operativa sono strumenti flessibili e diffusi nel mondo aziendale, ma cosa accade quando il conduttore smette di pagare i canoni? Una recente sentenza del Tribunale di Milano ha fatto luce sulle conseguenze dell’inadempimento, confermando la piena validità della penale nel contratto di locazione come strumento di tutela per il creditore. Analizziamo insieme i dettagli di questa decisione e le sue implicazioni pratiche.

Il Contesto: La Locazione Operativa e l’Inadempimento

Il caso ha origine da un contratto di locazione operativa stipulato nel 2020 tra una società specializzata e un’azienda cliente. L’oggetto del contratto era una stampante professionale di ultima generazione. Per un lungo periodo, il rapporto si è svolto senza intoppi, ma successivamente l’azienda conduttrice ha interrotto i pagamenti, accumulando un debito per sette canoni mensili per un importo complessivo di circa 3.000 euro.

Di fronte a questo persistente inadempimento, la società locatrice ha agito in due modi:
1. Ha comunicato formalmente la propria intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto, determinandone la cessazione immediata.
2. Ha ottenuto la restituzione del bene e lo ha rivenduto sul mercato per un valore di 1.500 euro.

La Richiesta del Locatore e la Penale nel Contratto di Locazione

Non soddisfatta della sola restituzione del bene, la società locatrice ha adito il Tribunale per ottenere il risarcimento completo del danno subito. La sua richiesta si articolava su due fronti:

* Canoni Scaduti: Il pagamento dei canoni maturati e non pagati fino alla data della risoluzione, pari a circa 3.000 euro.
* Penale Risarcitoria: Il pagamento di una penale per l’anticipata risoluzione del contratto, come specificato nell’articolo 19 dell’accordo. Questa penale era calcolata come la somma di tutti i canoni che sarebbero maturati fino alla scadenza naturale del contratto, per un totale di quasi 10.000 euro. Da questo importo, come previsto dalla stessa clausola, è stato correttamente detratto il ricavato della vendita del bene (1.500 euro).

La richiesta totale ammontava quindi a oltre 11.000 euro, oltre agli interessi di mora.

La Posizione del Conduttore: la Contumacia

Un elemento cruciale del processo è stata la scelta dell’azienda conduttrice di non costituirsi in giudizio. Questa decisione ha portato il giudice a dichiararne la contumacia, con conseguenze significative sull’esito della causa.

Le Motivazioni Giuridiche della Sentenza

Il Tribunale di Milano ha accolto integralmente il ricorso della società locatrice, fondando la propria decisione su principi giuridici chiari e consolidati. La motivazione si basa principalmente sulla corretta applicazione delle regole contrattuali e dell’onere della prova.

In primo luogo, il giudice ha riconosciuto la piena validità ed efficacia sia della clausola risolutiva espressa (art. 16 del contratto) sia della clausola che prevedeva la penale nel contratto di locazione (art. 19). Le parti avevano liberamente concordato che il mancato pagamento anche di un solo canone avrebbe potuto causare la risoluzione e l’obbligo di versare una penale. In secondo luogo, è stato applicato il principio sull’onere della prova, richiamando una celebre sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (n. 13533/2001). Secondo tale principio, il creditore (la società locatrice) ha l’onere di dimostrare l’esistenza del suo diritto, fornendo il contratto come prova. Al contrario, spetta al debitore (l’azienda cliente) dimostrare di aver adempiuto al proprio obbligo, ad esempio esibendo le ricevute di pagamento. Nel caso di specie, la società locatrice ha prodotto tutta la documentazione necessaria (contratto, fatture, comunicazione di risoluzione), mentre la controparte, essendo contumace, non ha fornito alcuna prova estintiva del proprio debito.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

La sentenza offre importanti spunti di riflessione per le imprese.

1. L’Importanza delle Clausole Contrattuali: La decisione sottolinea quanto sia fondamentale redigere contratti chiari e completi, che prevedano meccanismi di tutela efficaci come la clausola risolutiva espressa e la penale risarcitoria. Queste clausole, se ben formulate, sono pienamente riconosciute e applicate dai tribunali.

2. I Rischi della Contumacia: Non presentarsi in giudizio è una strategia processuale quasi sempre perdente. La contumacia impedisce di difendersi, di contestare le affermazioni avversarie e di fornire prove a proprio favore, lasciando al giudice la sola versione dei fatti del ricorrente.

3. La Funzione della Penale: La penale non è solo punitiva, ma serve a predeterminare il risarcimento del danno, sollevando il creditore dal difficile compito di quantificare esattamente il pregiudizio subito a causa della risoluzione anticipata. La sentenza conferma che, se l’importo della penale non è manifestamente eccessivo, viene liquidato come pattuito, specialmente se, come in questo caso, prevede un meccanismo di riduzione (decurtazione del ricavato della vendita del bene).

Cosa succede se smetto di pagare le rate di un contratto di locazione operativa?
Se si smette di pagare le rate, il locatore può risolvere il contratto, come previsto dalla clausola risolutiva espressa. Inoltre, può richiedere il pagamento non solo delle rate scadute ma anche di una penale per la risoluzione anticipata, come stabilito nell’accordo.

La penale per risoluzione anticipata è sempre dovuta per intero?
In questo caso specifico, la penale era calcolata come la somma di tutti i canoni futuri fino alla scadenza naturale del contratto. Tuttavia, da questo importo è stato detratto il ricavato della vendita del bene restituito, come correttamente previsto dalla clausola contrattuale stessa.

Cosa rischia chi non si presenta in giudizio (contumacia)?
La parte che non si presenta in giudizio viene dichiarata contumace. Sebbene ciò non implichi una sconfitta automatica, non contestando le allegazioni della controparte e non fornendo prove a proprio favore (come la prova dell’avvenuto pagamento), si rischia seriamente di essere condannati, come accaduto in questa sentenza.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 6237 2025 – N. R.G. 00037222 2024 DEPOSITO MINUTA 26 07 2025 PUBBLICAZIONE 26 07 2025

(C.F.

Controparte_1

P.IVA_2

)

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

TREDICESIMA CIVILESEZIONE

Il Tribunale, nella persona del AVV_NOTAIO ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. rNUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO promossa da:

(C.F. ), elettivamente domiciliata in INDIRIZZO , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO. COGNOME NOME e dell’avv. COGNOME NOME ( ), dalle quali è rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 C.F._1

RICORRENTE

contro

CONCLUSIONI

PARTE RICORRENTE:

Accertare e dichiarare l’inadempimento della Resistente per i motivi dedotti in narrativa e per l’effetto la sussistenza del diritto di credito in capo a Succursale di Milano per il complessivo importo di Euro 11.302,77 (così composto: Euro 8.271,86 oltre IVA a titolo di penalità risarcitoria per anticipata risoluzione contrattuale al netto di quanto ricavato dalla vendita dei beni ed Euro 3.030,91 a lordo di IVA a titolo di canoni di locazione maturati, scaduti e rimasti impagati) oltre interessi di mora computati al tasso BCE maggiorato di 8 punti calcolati a far data dalla data della domanda sino al saldo effettivo e comunque entro e non oltre i parametri di cui alla L. 108/1996; Parte_1
Condannare la Resistente al pagamento dell’importo di Euro 11.302,77 (così composto: Euro 8.271,86 oltre IVA a titolo di penalità risarcitoria per anticipata risoluzione al netto di quanto ricavato dalla vendita dei beni ed Euro 3.030,91 a lordo di IVA a titolo di canoni di locazione maturati, scaduti e rimasti impagati) oltre interessi di mora computati al tasso BCE maggiorato di 8 punti calcolati a far

RESISTENTE CONTUMACE

data dalla data della domanda sino al saldo effettivo e comunque entro e non oltre i parametri di cui alla L. 108/1996, ovvero della minore o maggiore somma che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese e competenze.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con ricorso proposto ai sensi dell’art. 281 decies c.p.c., Parte_1

Succursale di Milano ha allegato di aver stipulato con in data 12 novembre 2020, un contratto di locazione operativa (n. NUMERO_DOCUMENTO), avente ad oggetto ‘ N. 1 LATEX TARGA_VEICOLO Printer TARGA_VEICOLO. TARGA_VEICOLO oltre accessori ‘, e di aver comunicato alla parte resistente l’intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa, stante il mancato pagamento di sette canoni negoziali, maturati da aprile a maggio 2023, per complessivi € 3.030,91 . […] Controparte_1

Ha aggiunto che il bene in questione e gli accessori sono stati restituiti e che essa li ha venduto verso il prezzo di € 1.500,00, oltre IVA .

Ha chiesto la condanna di , previo accertamento dell’inadempimento, al pagamento: Controparte_1

a) della somma di € 8.271,86, a titolo di penale per l’anticipata risoluzione contrattuale, prevista all’art.

19 del contratto, così quantificata : € 9.771,86 esente IVA -€ 1.500,00, quale corrispettivo della vendita;

b) dei canoni impagati fino alla risoluzione contrattuale ( € 3. 030,91, IVA compresa),

in entrambi i casi oltre interessi di mora al tasso BCE maggiorato di otto punti, e comunque entro i limiti dei tassi soglia previsti dalla l. n. 108/1996, dalla domanda al saldo.

La società resistente non si è costituita in giudizio ed è stata dichiarata contumace.

La causa, istruita documentalmente, è stata riservata in decisione ai sensi dell’art. 281 sexies , ultimo comma, cpc e viene oggi decisa.

2. Il ricorso è fondato.

Le allegazioni della ricorrente sono suffragate da idonea prova documentale, costituita dal contratto di locazione operativa (doc. 1), dal verbale di consegna, accettazione e collaudo del bene noleggiato, sottoscritto dalla società conduttrice (doc. 2), dalla missiva contenente l’intenzione di risolvere il contratto, regolarmente ricevute dalla società resistente il 5 ottobre 2023 (doc. 5), dalle fatture impagate (doc. 3), dalla fattura di vendita del bene (doc. 6) e dal piano di ammortamento, con le rate a scadere (doc. 8).
Nel contratto di locazione operativa si legge che le parti hanno pattuito una clausola risolutiva espressa, in caso di ritardato pagamento anche di un solo canone per oltre cinque giorni (art. 16), nonché una penale pari all’importo dei canoni convenuti fino alla scadenza del contratto, in caso di risoluzione per inadempimento prevista dal citato art. 16 (art. 19: In caso di risoluzione del Contratto per inadempimento del Conduttore, a norma dell’art. 1 6, il Locatore ha facoltà di richiedere al Conduttore il pagamento immediato e in unica soluzione…(ii) a titolo di penale, di una somma pari a i canoni dovuti dalla data della risoluzione fino alla scadenza del Contratto…L’importo della penale…sarà in ogni caso decurtato di quanto il Locatore abbia eventualmente ricavato con la vendita … ).
La ricorrente ha così assolto l’onere probatorio su di essa incombente in base alla regola processuale stabilita dall’art. 2697 c.c. giacch é ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate, ossia il contratto contenente la penale negoziale (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: Il creditore, sia che agisca per l’adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l’inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall’avvenuto adempimento ). Per contro, la controparte non ha allegato né dimostrato l’esistenza di fatti estintivi e/o impeditivi dell’obbligazione di pagamento dedotta in lite.
In base alle emergenze processuali è accertato l’inadempimento della parte resistente all’obbligo di pagamento del corrispettivo negoziale della locazione, come pure la risoluzione ope legis del contratto ed il diritto della ricorrente alla penale contrattuale, nella misura indicata, risultante dal conteggio delle rate del canone dovute fino alla scadenza negoziale.

deve essere condannata al pagamento della somma complessiva di € 11.302,77, oltre interessi di mora al tasso BCE maggiorato di otto punti, e comunque entro i limiti dei tassi soglia previsti dalla l. n. 108/1996, dalla domanda al saldo. Controparte_1

Le spese seguono la soccombenza e vendono liquidate in dispositivo nel minimo tariffario e con esclusione della fase istruttoria, tenuto conto del valore della controversia, della natura documentale della causa, della contumacia della resistente e della serialità delle questioni di fatto ed in diritto esaminate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella contumacia dei resistenti, così decide:

previo accertamento dell’inadempimento contrattuale, condanna , al pagamento Controparte_1

della somma di € 11.302,77, oltre interessi di mora al tasso BCE maggiorato di otto punti, e comunque entro i limiti dei tassi soglia previsti dalla l. n. 108/1996, dalla domanda al saldo.

Condanna, altresì, la predetta resistente alla refusione, in favore della parte ricorrente, delle spese di lite, che si liquidano in € 264,00 per esborsi ed € 1.700,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.

Milano, 26/07/2025

Il AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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