Pegno irregolare e cauzione: Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito che il deposito cauzionale versato in un contratto di locazione costituisce un pegno irregolare. Di conseguenza, il locatore acquisisce la proprietà della somma e la sua successiva ritenzione a compensazione di canoni non pagati non è un pagamento anomalo revocabile in caso di fallimento del conduttore. La Corte ha quindi rigettato il ricorso del fallimento, confermando la decisione della Corte d’Appello e consolidando un principio fondamentale in materia di garanzie locatizie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 dicembre 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Pegno irregolare: la Cassazione fa chiarezza sulla cauzione nei contratti di locazione

Il deposito cauzionale nei contratti di locazione è una prassi consolidata, ma la sua natura giuridica e le sue implicazioni, specialmente in caso di fallimento del conduttore, sono spesso fonte di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: il versamento della cauzione configura un pegno irregolare, con conseguenze significative sulla sua gestione e sulla sua eventuale revocabilità. L’analisi di questa decisione offre spunti fondamentali per locatori e conduttori, chiarendo i confini tra garanzia e pagamento.

I Fatti del Caso: Deposito Cauzionale e Fallimento

Una società immobiliare, locatrice di un bene a uso non abitativo, aveva ricevuto dal conduttore una cospicua somma a titolo di deposito cauzionale, pari a sei mensilità del canone. Successivamente, a fronte del mancato pagamento di alcuni canoni, la società locatrice aveva comunicato al conduttore l’intenzione di trattenere definitivamente la cauzione per soddisfare il proprio credito.

Poco tempo dopo, il conduttore avviava una procedura di concordato preventivo, poi sfociata in una dichiarazione di fallimento. Il curatore fallimentare agiva in giudizio chiedendo la revoca della ritenzione della somma, considerandola un pagamento anomalo avvenuto nel periodo ‘sospetto’ antecedente al fallimento, e quindi pregiudizievole per gli altri creditori.

La Decisione della Corte d’Appello

Mentre il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda del fallimento, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado qualificavano il deposito cauzionale come un pegno irregolare. Secondo questa interpretazione, la proprietà della somma di denaro era stata trasferita al locatore al momento della sua consegna. Di conseguenza, la successiva decisione di trattenerla non costituiva un ‘pagamento’ nel senso tecnico del termine, ma l’esercizio di un diritto di autotutela derivante dalla natura stessa della garanzia. In subordine, la Corte riteneva comunque l’operazione legittima anche se qualificata come compensazione tra il credito del locatore (per i canoni non pagati) e il debito di restituzione della cauzione, essendo entrambi i crediti sorti prima della procedura concorsuale.

Le Motivazioni della Cassazione: la conferma del pegno irregolare

La curatela fallimentare ricorreva in Cassazione, ma la Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la solidità della decisione d’appello e ribadendo principi giurisprudenziali consolidati.

La natura del deposito cauzionale come pegno irregolare

Il cuore della decisione risiede nella qualificazione giuridica del deposito cauzionale. La Cassazione, richiamando la propria giurisprudenza costante, ha affermato che la dazione di una somma di denaro a titolo di cauzione in un contratto di locazione dà vita a un pegno irregolare. A differenza del pegno regolare, dove il creditore acquista solo il possesso della cosa (che rimane di proprietà del debitore), nel pegno irregolare, che ha per oggetto beni fungibili come il denaro, la proprietà si trasferisce al creditore. Quest’ultimo non è tenuto a restituire le stesse banconote (species), ma solo la stessa quantità di denaro (tantundem eiusdem generis).

Questa qualificazione comporta una conseguenza fondamentale: il creditore (il locatore) ha il diritto di soddisfarsi direttamente sulla cosa, ovvero di trattenere la somma, al di fuori del concorso con gli altri creditori e senza le formalità previste per l’esecuzione sul pegno regolare. L’operazione non è un pagamento, ma un’operazione contabile interna, estranea all’ambito dell’azione revocatoria fallimentare.

L’inammissibilità del terzo motivo di ricorso

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile il motivo di ricorso relativo alla presunta inapplicabilità della compensazione. La ragione è squisitamente processuale ma di grande importanza pratica. La sentenza d’appello si fondava su due distinte e autonome ‘rationes decidendi’ (ragioni della decisione): la prima sulla natura di pegno irregolare, la seconda sulla legittimità della compensazione. Poiché la Cassazione ha ritenuto infondate le censure sulla prima ragione (quella principale), la decisione d’appello sarebbe rimasta valida a prescindere dall’esito della seconda. Il ricorrente, per avere successo, avrebbe dovuto smontare entrambe le colonne portanti della sentenza, cosa che non è avvenuta.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame consolida un orientamento fondamentale per il settore immobiliare e fallimentare. Per i locatori, la qualificazione della cauzione come pegno irregolare rappresenta una garanzia robusta che, in caso di inadempimento e successivo fallimento del conduttore, permette di soddisfare il proprio credito senza subire le lungaggini e l’incertezza del concorso con gli altri creditori e al riparo dall’azione revocatoria. Per i curatori fallimentari, la decisione chiarisce che l’incameramento della cauzione da parte del locatore non è, di per sé, un atto revocabile, in quanto non si tratta di un pagamento di un debito scaduto con mezzi anomali, ma dell’esercizio di un diritto di garanzia reale sorto con la consegna della somma.

Il deposito cauzionale in un contratto di locazione è un pegno irregolare?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato il principio consolidato secondo cui il versamento di una somma di denaro a titolo di deposito cauzionale configura un pegno irregolare. Questo significa che la proprietà del denaro passa al locatore al momento della consegna.

Il locatore può trattenere la cauzione se il conduttore fallisce e non ha pagato i canoni?
Sì. Proprio perché si tratta di un pegno irregolare, il locatore acquisisce la proprietà della somma e può soddisfare il proprio credito per i canoni insoluti trattenendola. Questa operazione non è considerata un pagamento soggetto ad azione revocatoria fallimentare, ma l’esercizio di un diritto di garanzia.

Perché uno dei motivi del ricorso del fallimento è stato dichiarato inammissibile?
Il motivo è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse. La sentenza d’appello si basava su due argomentazioni giuridiche autonome e sufficienti a sorreggerla (le cosiddette ‘rationes decidendi’). Poiché la Cassazione ha ritenuto infondate le censure contro la prima argomentazione (quella sul pegno irregolare), la sentenza sarebbe rimasta comunque valida, rendendo inutile l’esame del secondo motivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 30765 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 30765 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: AMATORE NOME

Data pubblicazione: 22/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 9610/2020 r.g. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona dei componenti del Collegio dei Curatori, AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME, AVV_NOTAIO. NOME COGNOME e AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, con l’AVV_NOTAIO NOME COGNOMEAVV_NOTAIO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F. P_IVA), in persona dei suoi legali rappresentanti pro tempore AVV_NOTAIO. NOME COGNOME e NOME COGNOME, con gli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME

-controricorrente – avverso la sentenza n. 3588/2019, pubblicata in data 27/8/2019, dalla Corte d’Appello di Milan o;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29/10/2025 dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

1. Con la sentenza qui impugnata la Corte di Appello di Milano ha accolto l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n. 1684/2017, emessa dal Tribunale di Milano in data 3-9/2/2017, con la quale, in accoglimento della domanda in tal senso formulata dal RAGIONE_SOCIALE, era stata disposta la revoca ‘ai sensi dell’art. 67, comma 1 n. 2, L.F.’ del pagamento della somma di euro 687.161,50 ottenuto dalla RAGIONE_SOCIALE nel corso dei sei mesi antecedenti la proposizione da parte della RAGIONE_SOCIALE di una procedura di concordato preventivo (seguita dalla dichiarazione del suo fallimento); tale pagamento era stato eseguito ‘a mezzo di escussione del deposito cauzionale’ effettuato dalla RAGIONE_SOCIALE, in relazione ad un contratto di locazione concernente un bene immobile ad uso non abitativo concluso con la RAGIONE_SOCIALE, e ‘del successivo trattenimento’ di tale somma da parte di quest’ultima.
La corte del merito ha ricordato, osservato e ritenuto, per quanto qui ancora di interesse, che: (i) in data 4.8.2011 era stato dalla RAGIONE_SOCIALE concesso in locazione alla RAGIONE_SOCIALE un immobile e quest’ultima società aveva versato alla locataria la somma di euro 687.161,50, ‘pari a sei (6) mensilità del canone a ti tolo di deposito cauzionale produttivo di interessi legali a garanzia dell’adempimento degli obblighi di pagamento dei canoni e degli eventuali danni per mancata manutenzione ordinaria o danneggiamento del bene immobile ‘, con la ulteriore previsione dell’obbligo a carico della conduttrice RAGIONE_SOCIALE di ‘sostituire il Deposito Cauzionale mediante consegna alla locatrice di una garanzia bancaria a prima richiesta, emessa da primario istituto di credito, a garanzia dei predetti obblighi contrattuali, per un importo pari a sei (6) mensilità del canone, os sia pari ad euro 687.161,50’; (ii) a differenza di quanto osservato dal Tribunale, doveva ritenersi che avesse
avuto luogo la costituzione di un pegno irregolare da parte della RAGIONE_SOCIALE in favore della RAGIONE_SOCIALE , a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni concernenti il pagamento dei canoni di locazione e l’eventuale risarcimento del danno per danneggiamenti dell’immobile locato, con l ‘ ulteriore conseguenza giuridica che la somma consegnata alla locatrice a titolo di deposito cauzionale doveva ritenersi trasferita in proprietà a quest’ultima; (iii) pertanto nessun pagamento attuato con mezzi anomali risultava essere stato ottenuto dalla RAGIONE_SOCIALE, in seguito alla manifestazione, compiuta con lettera del 29.10.2012 alla RAGIONE_SOCIALE, della volontà di trattenere definitivamente la somma di euro 687.161,50, al fine di conseguire il soddisfacimento per un corrispondente importo dei propri diritti di credito concernenti somme di maggior entità sorti in seguito allo svolgimento del contratto di locazione; (iv) anche se con la predetta manifestazione di volontà si fosse voluto ritenere che la RAGIONE_SOCIALE aveva comunque perseguito la compensazione tra i propri crediti ( concernenti l’ammontare dei canoni di locazione scaduti e non pagati dalla RAGIONE_SOCIALE) e il diritto di credito di quest’ultima concernente la restituzione della cauzione, tale compensazione avrebbe dovuto essere considerata ammissibile ai sensi dell’art. 56 l. fall.; (v) sebbene, infatti, l’obbligazione del locatore, avente ad oggetto la resti tuzione della somma costituita dalla cauzione versata dal conduttore, debba essere dal locatore adempiuta normalmente nel momento in cui il contratto giunge al termine ed il bene immobile viene rilasciato, non poteva logicamente ritenersi che al locatore fosse precluso di scegliere di restituire la cauzione prima del tempo e che dunque fosse, per contro, obbligato a trattenerla; (vi) tale conclusione era vieppiù confermata dal fatto che le parti avevano negozialmente previsto l’obbligo per la conduttrice di sostituire la somma versata come deposito cauzionale con una garanzia bancaria a prima richiesta, così confermandosi anche la circostanza che la RAGIONE_SOCIALE fosse stata abilitata contrattualmente a disporre con immediatezza delle somme così vincolate.
La sentenza, pubblicata il 27/8/2019, è stata impugnata dal RAGIONE_SOCIALE con ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, cui RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 1851 c.c., sul rilievo che erroneamente la Corte di appello avrebbe qualificato il deposito cauzionale come pegno irregolare, trattandosi invece di un versamento di somme che non avevano trasferito alla società locatrice la proprietà delle somme versate a tale titolo.

Con il secondo mezzo si deduce violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., degli artt. 2786, 2787, 1362 e segg. c.c., sul rilievo che la Corte di merito avrebbe mal interpretato la volontà negoziale delle parti in ordine al trasferimento alla locataria del diritto di disporre delle somme date a titolo di deposito cauzionale.

2.1 I primi due motivi possono essere trattati congiuntamente e sono infondati.

Va infatti ricordato che costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di locazione, il cosiddetto deposito cauzionale versato dal conduttore ha carattere di pegno irregolare, in quanto la somma di denaro che lo costituisce passa in proprietà del locatore, mentre il conduttore medesimo ha in relazione ad essa un diritto di credito solo dal momento in cui, venuta meno la funzione del deposito, può chiederne la restituzione (Cass. Sez. 3, 03/05/1976, n. 1564; Cass. Sez. 3, 26/01/1980, n. 646; v. più recentemente, Cass. n. 2711/2021, in motivazione).
La natura giuridica del pegno irregolare comporta che le somme di danaro o i titoli depositati presso il creditore diventino – diversamente che nell’ipotesi di pegno regolare – di proprietà del creditore stesso, che ha diritto di soddisfarsi, pertanto, non secondo il meccanismo di cui agli artt. 2796 – 2798 cod. civ. (che postula l’altruità delle cose ricevute in pegno), bensì

direttamente sulla cosa, al di fuori del concorso con gli altri creditori, per effetto di un’operazione contabile, parimenti estranea all’ambito di operatività della compensazione (così, Cass. Sez. 1, 01/02/2008).

Ebbene, la Corte di appello si è attenuta correttamente ai principi di diritto sopra ricordati e qui di nuovo riaffermati, con la conseguenza che le censure proposte per contro dal fallimento ricorrente non meritano positivo apprezzamento.

Con il terzo motivo si censura il provvedimento impugnato, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per violazione dell’art. 56 l. fall., in ordine al profilo della ritenuta ricorrenza dei presupposti per l’applicazione dell’istituto della compensazione al caso di specie , sul rilievo che non si sarebbe verificata la genetica insorgenza di entrambi i crediti posti in compensazione prima della dichiarazione di fallimento, presupposto invece indispensabile per l’applicazione dell’art. 56 l. fall.
3.1 Il motivo è inammissibile per carenza di interesse ad impugnare.

Sul punto va precisato che vi sono in realtà due rationes decidendi autonome che sostengono il provvedimento impugnato, e cioè, da un lato, quella fondata sulla qualificazione del deposito cauzionale come pegno irregolare (con le conseguenze giuridiche già sopra illustrate e per le quali le doglianze sollevate dal ricorrente nei primi due motivi di ricorso sono state ritenute infondate), dall’altro quella basata sul ritenuto profilo della rinuncia del locatore a trattenere la somma consegnata come deposito cauzionale, con la conseguenza che i due crediti (quello del conduttore alla restituzione della caparra e quello del locatore ai canoni di locazione non pagati) erano da considerarsi entrambi antecedenti al fallimento e dunque compensabili ex art. 56 l. fall.
Orbene, proprio in ragione del rigetto delle censure avanzate in relazione alla prima delle due rationes decidendi , per come proposte nei primi due motivi di ricorso, occorre ora ritenere privo di interesse il ricorrente a coltivare la pretesa dell’accoglimento del terzo motivo che attinge, per l’appunto, la seconda ragione decisoria che sorregge il provvedimento impugnato, posto che anche l’eventuale accoglimento della terza doglianza non potrebbe mai

determinare l’accoglimento del ricorso e la cassazione del provvedimento impugnato.

Ne consegue il complessivo rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1-bis dell ‘ art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002 (Cass. Sez. Un. 23535 del 2019).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 13.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 , comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, se dovuto, per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 29.10.2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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