Patto di prelazione: valido se non nel definitivo?

Un acquirente stipula un preliminare per un appartamento che include un patto di prelazione sull’intero edificio. Tale patto non viene però riportato nel contratto definitivo. Quando i venditori alienano altre unità a terzi, l’acquirente fa causa per violazione della prelazione. La Cassazione rigetta il ricorso, non per il merito della validità del patto, ma per un vizio processuale: il ricorrente non ha impugnato una delle due autonome ragioni su cui si fondava la decisione della Corte d’Appello, rendendo l’impugnazione inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Patto di prelazione: sopravvive se non è nel contratto definitivo?

Il patto di prelazione è uno strumento contrattuale frequente nelle operazioni immobiliari, ma cosa succede se, dopo averlo inserito in un contratto preliminare, non viene più menzionato nel rogito notarile definitivo? La sua efficacia svanisce? L’ordinanza della Corte di Cassazione che analizziamo oggi offre spunti cruciali, non tanto sulla sostanza della questione, quanto su un aspetto processuale determinante: come impugnare correttamente una sentenza che si basa su più motivazioni.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla stipula di un contratto preliminare per la compravendita di un appartamento. All’interno di questo accordo, i promittenti venditori concedevano al promissario acquirente un diritto di prelazione per l’acquisto dell’intero edificio, alle stesse condizioni economiche che sarebbero state offerte a terzi.

Successivamente, le parti stipulavano il contratto definitivo per il singolo appartamento, ma in tale atto non vi era più traccia del patto di prelazione sull’intero stabile. Negli anni seguenti, i venditori alienavano a una società immobiliare e ad altri soggetti diversi appartamenti dello stesso edificio, senza comunicare nulla al titolare della prelazione.

Quest’ultimo, ritenendo violato il suo diritto, citava in giudizio i venditori chiedendo il risarcimento dei danni, quantificati nella differenza tra il prezzo di vendita a terzi e quello che avrebbe pagato lui. Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello rigettavano la sua domanda.

La Decisione della Corte d’Appello e il ricorso in Cassazione

La Corte d’Appello aveva basato la sua decisione su due distinte e autonome motivazioni (rationes decidendi):

1. Prima motivazione (principale): Il patto di prelazione, essendo contenuto solo nel contratto preliminare e non riprodotto nel definitivo, aveva perso la sua efficacia. Secondo i giudici, le parti avevano inteso regolare i loro rapporti esclusivamente tramite il contratto definitivo.
2. Seconda motivazione (subordinata): In ogni caso, anche se il patto fosse stato ancora valido, non vi sarebbe stata alcuna violazione. Il diritto di prelazione riguardava l’acquisto dell’intero edificio in blocco, mentre le vendite contestate avevano ad oggetto singoli appartamenti. Pertanto, l’oggetto della vendita era diverso da quello della prelazione.

Contro questa sentenza, l’acquirente proponeva ricorso per cassazione.

Le motivazioni della Cassazione: la trappola della doppia ‘ratio decidendi’

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, senza entrare nel merito della sopravvivenza del patto di prelazione. La ragione è puramente processuale ma di fondamentale importanza. Il ricorrente, nei suoi motivi di ricorso, aveva criticato e contestato solo la prima motivazione della Corte d’Appello (quella sulla perdita di efficacia del patto), tralasciando completamente di muovere alcuna censura contro la seconda motivazione (quella sulla diversità dell’oggetto).

La Suprema Corte ha ribadito un principio consolidato: quando una sentenza si fonda su due o più ragioni giuridiche, ciascuna di per sé sufficiente a sorreggere la decisione, il ricorrente ha l’onere di impugnarle tutte. Se anche una sola di queste ragioni non viene contestata (o viene contestata in modo inefficace), essa rimane valida e sufficiente a giustificare la decisione impugnata, rendendo inutile l’esame delle altre censure.

Nel caso di specie, la seconda motivazione della Corte d’Appello – secondo cui la vendita di singoli appartamenti non violava una prelazione sull’intero stabile – non essendo stata attaccata, era passata in giudicato e bastava da sola a confermare il rigetto della domanda. Di conseguenza, l’intero ricorso è stato dichiarato inammissibile.

Le conclusioni

Questa ordinanza è un importante monito sulla tecnica di redazione dei ricorsi. La vittoria o la sconfitta in un processo, specialmente in Cassazione, non dipende solo dalla bontà delle proprie ragioni nel merito, ma anche dalla capacità di affrontare e smontare, una per una, tutte le argomentazioni giuridiche che fondano la sentenza che si intende impugnare. Omettere di contestare anche solo una ratio decidendi autonoma equivale a lasciare in piedi un pilastro che, da solo, può reggere l’intera struttura della decisione avversaria, condannando il ricorso all’inammissibilità.

Un patto di prelazione contenuto nel preliminare è valido se non viene ripetuto nel contratto definitivo?
La sentenza non risponde direttamente a questa domanda nel merito. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva ritenuto che il patto avesse perso efficacia, suggerendo che, secondo la sua interpretazione, le parti avessero inteso regolare i loro rapporti solo con il contratto definitivo. La Cassazione non ha confermato né smentito questo principio, avendo rigettato il ricorso per motivi processuali.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché la sentenza della Corte d’Appello si basava su due distinte ragioni, entrambe sufficienti a giustificare la decisione. Il ricorrente ha contestato solo la prima ragione, ignorando completamente la seconda. Secondo la giurisprudenza consolidata, quando una decisione è sorretta da più ‘rationes decidendi’ autonome, è necessario impugnarle tutte, altrimenti il ricorso è inammissibile.

È possibile contestare la quantificazione del danno se prima è stato negato il diritto al risarcimento?
No. La Corte ha stabilito che, una volta escluso il diritto stesso al risarcimento (‘an debeatur’), non sussiste più un interesse a contestare la mancata ammissione dei mezzi di prova volti a dimostrare l’ammontare del danno (‘quantum’). La questione del ‘quantum’ diventa irrilevante se viene a mancare il presupposto, ovvero l’esistenza di un illecito da risarcire.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11404 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11404 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/04/2024

R.G.N. 18667/19

C.C. 16/4/2024

Vendita -Prelazione convenzionale -Collegamento con preliminare

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 18667NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso la cancelleria della Corte di cassazione;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentate e difese, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, hanno eletto domicilio;

-controricorrenti –

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE);

-intimato –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 5498/2018, pubblicata il 10 dicembre 2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 aprile 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse del ricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 1° agosto 2014, NOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di Milano, NOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, chiedendo: A) che fosse accertato l’inadempimento contrattuale dei convenuti al patto di prelazione contenuto nella scrittura privata conclusa tra le parti il 28 maggio 2009 -con la quale era stato altresì promesso in vendita, in favore dell’attore, l’appartamento posto al primo piano dell’edificio sito in Milano, INDIRIZZO 99 -, preferenza avente ad oggetto l’intero edificio alle stesse condizioni economiche di vendita di volta in volta stabilite; B) e -per l’effetto che i convenuti fossero condannati al risarcimento dei danni causati, pari alla differenza tra il prezzo di vendita a terzi e quello di acquisto in favore del prelazionario, tenuto conto delle spese di ristrutturazione, per complessivi euro 425.864,93 o secondo la somma diversa ritenuta di giustizia.
Esponeva, in particolare, l’attore: -che la vendita dell’immobile oggetto della promessa si perfezionava il 28 luglio 2009, in favore di RAGIONE_SOCIALE, quale soggetto giuridico in favore del quale era stata esercitata la riserva di nomina; – che,

a sua volta, uno degli appartamenti acquistati era venduto da RAGIONE_SOCIALE a terzi per un prezzo maggiore con atto del 23 giugno 2010; che, in ottemperanza al patto di prelazione riconosciuto, il 19 marzo 2010 era stipulato altro preliminare di vendita in favore della RAGIONE_SOCIALE, avente ad oggetto altri appartamenti dello stesso edificio, cui seguivano i definitivi del 29 giugno 2010 e del 26 novembre 2010; – che uno degli ulteriori appartamenti acquistati era venduto da RAGIONE_SOCIALE a terzi il 27 luglio 2010 per un prezzo maggiore rispetto a quello d’acquisto; – che i convenuti, in violazione del patto di prelazione riconosciuto, avevano venduto a terzi, con atti del 12 aprile 2011, del 30 giugno 2011, dell’11 novembre 2013 e dell’11 febbraio 2014, altri appartamenti dello stesso edificio.
Si costituivano in giudizio COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali contestavano la fondatezza della domanda, sostenendo: – che, con il preliminare di vendita del 28 maggio 2009, si erano impegnati a concedere il diritto di prelazione sulla vendita dell’intero edificio di INDIRIZZO; – che, con il definitivo di vendita del 28 luglio 2009, il patto di prelazione di cui al punto 7 del preliminare non era stato più disciplinato e, quindi, doveva intendersi rinunciato; – che, con lettera del 3 marzo 2011, la RAGIONE_SOCIALE aveva rivendicato per sé il patto di prelazione; – che tale prelazione aveva ad oggetto la vendita in blocco dello stabile di INDIRIZZO e non i singoli appartamenti di INDIRIZZO.
Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 8465/2017, depositata il 1° agosto 2017, rigettava le domande proposte.

2. -Con atto di citazione notificato il 13 ottobre 2017, proponeva appello COGNOME NOME, il quale lamentava: 1) l’erronea affermazione in ordine alla ritenuta sopravvenuta inesistenza della prelazione, in ragione della mancata previsione nel definitivo; 2) il difetto di alcuna rinuncia alla prelazione, stante che un’ulteriore porzione dell’immobile era stata offerta in vendita dai proprietari proprio in attuazione della prelazione spettante; 3) la mancata quantificazione del danno secondo i calcoli esposti.
Si costituivano nel giudizio di impugnazione separatamente COGNOME NOME e COGNOME NOME nonché NOME NOME, i quali, in via preliminare, eccepivano il difetto di legittimazione dell’appellante, in quanto dichiarato fallito il 18 settembre 2017, prima dell’introduzione del giudizio, e nel merito -insistevano per il rigetto dell’appello.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Milano, con la sentenza di cui in epigrafe, respingeva l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che nel preliminare di vendita, al punto 7, era previsto che la parte promittente venditrice si impegnava a riservare alla parte promissaria acquirente il diritto di prelazione sull’intero edificio alle stesse condizioni economiche di vendita, con l’aggiunta dell’espressione manoscritta ma non sottoscritta ‘di volta in volta’; b ) che nel contratto definitivo non era stata più ribadita la prelazione indicata nel preliminare; c ) che le parti avevano inteso regolare i loro rapporti con il solo contratto definitivo, tenuto conto anche del fatto che la prelazione era stata inserita nel preliminare, in
quanto collegata con la vendita del singolo immobile, sicché, ove le parti avessero voluto mantenere la prelazione sull’intero edificio, avrebbero dovuto stabilirlo nel contratto definitivo o in un patto scritto autonomo, il che non era avvenuto; d ) che, in ogni caso, nessuna violazione della prelazione poteva essere ascritta ai convenuti appellati, sulla base dei rogiti menzionati, poiché l’oggetto della prelazione riguardava, appunto, l’intero edificio di INDIRIZZO, mentre gli atti di vendita avevano avuto ad oggetto singoli immobili dello stabile di INDIRIZZO; e ) che il rigetto delle istanze istruttorie -e, in particolare, della consulenza tecnica d’ufficio doveva essere confermato, in quanto esse erano finalizzate a quantificare il danno, escluso tuttavia in origine, una volta negata la sussistenza del patto di prelazione.
-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, NOME NOME.

Hanno resistito, con controricorso, NOME e COGNOME NOME.

È rimasto intimato COGNOME NOME.

4. -Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione ed errata applicazione di norme di diritto e l’errore logico -giuridico commesso, per non avere la Corte di merito colto che i due rapporti contrattuali (preliminare e prelazione) contenuti nel medesimo documento -ossia nella scrittura privata del 28

maggio 2009 -non solo avevano oggetti diversi, ma afferivano anche a soggetti obbligati diversi (nel preliminare il promissario acquirente, per sé o per persona da nominare, e nella prelazione il proprietario della restante parte dell’immobile).

Obietta, inoltre, l’istante che la pattuizione contenuta nello stesso atto, in ordine alla prelazione, sarebbe stata estranea alla natura del contratto preliminare.

Né il patto di prelazione sarebbe stato assimilabile ad un preliminare.

In ultimo, rileva il ricorrente che non sarebbe stato possibile inserire nel rogito del 28 luglio 2009, relativo alla stipulazione del definitivo di vendita di un singolo appartamento, un patto di prelazione che avrebbe riguardato tutti i restanti appartamenti, componenti il medesimo edificio, in blocco o meno.

E d’altronde, non sarebbe emersa alcuna rinuncia alla prelazione in favore degli aventi diritto.

2. -Con il secondo motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione ed errata applicazione di norme di diritto, per avere la Corte territoriale ritenuto che il patto di prelazione avesse perduto efficacia, in quanto non riprodotto nel contratto definitivo o in un patto scritto autonomo.

E tanto perché il fatto che non vi fossero due documenti non avrebbe escluso che la scrittura del 28 maggio 2009 fosse comunque un unico documento con due atti negoziali distinti.

E peraltro, una volta stipulato il rogito notarile, non avrebbe avuto più senso inserire il patto di prelazione, anzi il AVV_NOTAIO probabilmente si sarebbe rifiutato di effettuare tale inserimento,

poiché l’immobile oggetto del rogito era ormai destinato a quello specifico compratore.

D’altro canto, dopo il primo atto di vendita, gli stessi proprietari avevano offerto in vendita altri appartamenti proprio in attuazione della prelazione spettante, sicché nessuna rinuncia sarebbe avvenuta.

2.1. -I due motivi -che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione logica e giuridica -sono inammissibili.

Infatti, la sentenza impugnata ha argomentato il rigetto della domanda risarcitoria sulla scorta di due autonome ragioni di merito, una principale e l’altra subordinata, ragioni da sole sufficienti a giustificare l’esito decisorio.

In prima battuta, la Corte d’appello ha confermato il rigetto della domanda di risarcimento danni per asserita violazione del patto di prelazione, in quanto tale patto, come contemplato nel preliminare di vendita, non era stato ripreso nel definitivo né in un atto scritto separato dal definitivo e ad esso coevo, il che avrebbe implicato la sopravvenuta perdita di efficacia dell’obbligo di preferenza assunto dal promittente venditore.

In seconda battuta, la Corte del gravame ha sostenuto che, quand’anche il patto di prelazione avesse mantenuto la propria efficacia, anche in difetto di alcun suo richiamo nell’atto definitivo di vendita, in ogni caso, nessuna violazione di tale patto vi sarebbe stata, poiché gli atti di alienazione contestati avevano riguardato singoli immobili dello stabile di INDIRIZZO, mentre il patto di preferenza concerneva l’intero edificio di INDIRIZZO.

Orbene, a fronte di tali autonome, anche se subordinate, ragioni decisorie di merito, le censure del ricorrente aggrediscono solo la prima ratio e, dunque, non sono a priori idonee a scalfire l’esito decisorio di cui si intende ottenere la riforma, basato anche sulla seconda ratio , che comunque rimarrebbe ferma, in quanto non contestata.

Al riguardo, questa Corte ha precisato che la sentenza del giudice di merito, la quale, dopo aver aderito ad una prima ragione di decisione, esamini ed accolga anche una seconda ragione, al fine di sostenere la decisione anche nel caso in cui la prima possa risultare erronea, non incorre nel vizio di contraddittorietà della motivazione, il quale sussiste nel diverso caso di contrasto di argomenti confluenti nella stessa ratio decidendi , né contiene, quanto alla causa petendi alternativa o subordinata, un mero obiter dictum , insuscettibile di trasformarsi nel giudicato.
Detta sentenza, invece, configura una pronuncia basata su due distinte rationes decidendi , ciascuna di per sé sufficiente a sorreggere la soluzione adottata, con il conseguente onere del ricorrente di impugnarle entrambe, a pena di inammissibilità del ricorso per cassazione (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 9293 del 08/04/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 3402 del 06/02/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 18046 del 23/06/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 17182 del 14/08/2020; Sez. 3, Sentenza n. 10815 del 18/04/2019; Sez. 3, Sentenza n. 21490 del 07/11/2005; Sez. L, Sentenza n. 3236 del 28/05/1985).
3. -Con il terzo motivo il ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione ed errata

applicazione di norme di diritto, per avere la Corte distrettuale ritenuto che la consulenza tecnica d’ufficio richiesta avesse natura meramente esplorativa.

Mentre la Corte avrebbe dovuto accogliere detta istanza istruttoria in considerazione del fatto che il quantum debeatur , ove non fosse stata recepita la quantificazione esposta nell’atto introduttivo del giudizio di primo grado, avrebbe dovuto essere determinato in conformità con i principi generali in tema di inadempimento contrattuale, facendo riferimento al valore di mercato dell’immobile e detratte le somme pagate dal terzo acquirente, come risultanti dal rogito di trasferimento immobiliare.
3.1. -Il motivo è inammissibile.

E infatti, una volta escluso l’ an debeatur , in ragione della declaratoria di inammissibilità dei motivi primo e secondo, non vi è un interesse specifico a contestare la mancata ammissione dei mezzi istruttori atti a dimostrare il quantum .

4. -In conseguenza delle considerazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 8.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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