Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29147 Anno 2023
Civile Ord. Sez. 3 Num. 29147 Anno 2023
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 19/10/2023
Oggetto: Locazione uso diverso
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 5807/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente del Consiglio di amministrazione e rappresentante legale p.t., NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE: PEC EMAIL;
-ricorrente-
contro
RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), PEC: EMAIL;
-controricorrente-
avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari n. 501/2019 depositata in data 13/11/2019 e notificata il 3 dicembre 2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.
Ritenuto che:
RAGIONE_SOCIALE agiva, ex art. 447 bis cod.proc.civ., dinanzi al Tribunale di Sassari, chiedendo che RAGIONE_SOCIALE fosse condannata a restituire i pagamenti che aveva ricevuto a titolo di canoni di locazione, dopo l’esercizio da parte sua, con lettera raccoma ndata del 19 luglio 2006, dell’opzione concessale il 26 marzo 2015 per l’acquisto dell’immobile sito in Sassari già condotto in locazione, seguito, il 3 ottobre 2016, dalla stipulazione del contratto di compravendita;
con sentenza n. 1166/2018 il Tribunale di Sassari accoglieva la domanda attorea e condannava RAGIONE_SOCIALE a restituire la somma di euro 47.383,27;
la Corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con la sentenza n. 501/2019, resa pubblica in data 13 novembre 2019 e notificata il 3 dicembre dello stesso anno, ha accolto l’impugnazione proposta da RAGIONE_SOCIALE e, per l’effetto, ha riformato integralmente la decisione di prime cure, condannando RAGIONE_SOCIALE a restituire la somma versata in esecuzione della sentenza del Tribunale, oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo;
la Corte territoriale ha ritenuto, contrariamente al Tribunale, che il patto di opzione non conteneva elementi precisi ed essenziali relativi all’atto di vendita, perché: a) la clausola n. 4, non provvedendo a determinare l’esatta entità del bene e il suo costo, rinviava ad un successivo accordo; b) anche dal comportamento complessivo successivo all’invio della raccomandata del 19/7/2016 nonché dal rogito del 3/10/2016 emergeva la volontà dei contraenti di accordarsi ulteriormente per determinare il contenuto del contratto di vendita;
in particolare, dallo scambio di messaggi telefonici tra le due società si evinceva che i canoni di locazione avrebbero dovuto essere corrisposti fi no alla stipulazione dell’atto pubblico senza imputazione al prezzo di vendita, che il pagamento dei canoni dopo la raccomandata del 19 luglio 2016 aveva trovato causa nel contratto di locazione, che fino al 16 settembre 2016 non era stato ottenuto il nulla osta, da parte del RAGIONE_SOCIALE, alla voltura della porzione di insediamento oggetto della compravendita, che RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto per la prima volta il 10 novembre 2016 la ripetizione del solo canone di settembre, non già affermando di essere divenuta proprietaria del bene sin dall’esercizio del diritto di opzione tramite la raccomandata del luglio 2016, ma ‘lamentando solo che l’atto pubblico di trasferimento della proprietà poteva essere sottoscritto già a far data dal 1 settembre e non, come invece assunto per asserita colpa di NOME, il 3 ottobre 2016′;
RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione di detta sentenza, formulando sei motivi;
resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE;
la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis 1 cod.proc.civ.;
il Pubblico Ministero non ha depositato memoria; entrambe le parti hanno depositato memorie.
Considerato che :
1) con il primo motivo, rubricato ‘Nullità della sentenza (art. 360 n. 4 cod. proc.civ. in relazione all’art. 111, sesto comma, Cost., agli artt. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc.civ. e 118, commi primo e secondo, disp.att. cod. proc.civ., nonché con riferimento agli artt. 156, secondo comma, e 161 cod. proc.civ.)’, la ricorrente denuncia la nullità della sentenza per aver rigettato senza alcuna motivazione l’eccezione di inammissibilità dell’appello per di-
fetto di specificità e per mancanza di ragionevole probabilità di accoglimento;
il motivo è inammissibile, in quanto deduce il vizio di violazione dell’art. 132, 2° comma, n. 4 cod.proc.civ. in modo inidoneo; precisamente, vi si lamenta la mancanza di motivazione, pur dando atto che la sentenza nemmeno ha considerato la eccezione ex art. 342 cod.proc.civ.; per costante orientamento di questa Corte -cfr. Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053 e n. 8054 – il vizio motivazionale deve emergere dalla stessa sentenza impugnata, cioè deve potersi rilevare dal tessuto argomentativo della decisione; di conseguenza, al Giudice che non indichi come proposta una questione e che, dunque, non la esamini non può rimproverarsi di essere incorso nella violazione dell’art. 132, 2° comma, n. 4 cod.proc.civ.;
si aggiunge che la doglianza non potrebbe nemmeno riconvertirsi sub specie di omessa pronuncia -circostanza della quale parte ricorrente dimostra di avere piena consapevolezza – perché il mancato esame di una questione che attiene alla violazione di una norma del procedim ento non integra gli estremi della violazione dell’art. 112 cod.proc.civ.; la giurisprudenza di questa Corte è ferma nel ritenere che il vizio di omessa pronuncia non è prospettabile in relazione a domande diverse da quelle di merito, sicché il mancato esame da parte del giudice, sollecitato dalla parte, di una questione puramente processuale non può dare luogo al vizio di omessa pronunzia e non può assurgere a causa di nullità della sentenza (Cass. 24/06/2005, n. 13649 e successiva giurisprudenza conforme), dovendosi direttamente prospettare in sede di legittimità la violazione della norma del procedimento;
con il secondo motivo la ricorrente argomenta la nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 4, cod. proc.civ., in relazione agli artt. 434, 1° comma, n. 1, 447bis , 1° comma, cod. proc.civ. nonché all’art. 342, 1° comma, n. 1, per avere accolto l’appello di RAGIONE_SOCIALE sebbene esso non contenesse
specifiche censure alla sentenza gravata e per avere esteso l’indagine a punti dell a sentenza non investiti da censura;
detto motivo denuncia la mancata declaratoria di inammissibilità dell’appello sotto un profilo diverso da quello oggetto del mezzo impugnatorio precedente, comunque non meritevole di accoglimento, perché parte ricorrente dimostra di aver fatto sua una concezione circa i contenuti dell’atto d’appello in cui questa Corte – cfr. Cass., Sez. Un., 16/11/2017, n. 27199 e la giurisprudenza che vi si è conformata – non si riconosce, avendo precisato che non occorre, per non incorrere nella sanzione della inammissibilità, che l’atto di appello adoperi ‘particolari forme sacramentali’ né che esso contenga la ‘redazione di un progetto alternativo di decisione’ da contrapporre a quella di primo grado e tantomeno la ‘trascrizione totale o parziale della sentenza appellata’, tenuto conto della permanente natura di ” revisio prioris instantiae ” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata; ciò che si esige ‘è che le questioni e i punti contestati della sentenza impugnata siano chiaramente enucleati e con essi le relative doglianze’, anche senza una loro identificazione formale e diretta; nel caso di specie tale esigenza risultava soddisfatta: è sufficiente ri levare che da pag. 13 del ricorso, ove è riportato l’atto di appello, si evince in maniera inequivoca che l’appellante alludeva alla non condivisibilità dell’interpretazione strettamente letterale del primo giudice e che -cfr. pag. 15 del ricorso –COGNOME contestava che l’atto pubblico avesse solo funzione documentativa di un trasferimento immobiliare già avvenuto per effetto dell’esercizio del patto di opzione;
deve, pertanto, escludersi che l’appello fosse inammissibile sotto il profilo qui censurato;
con il terzo motivo la ricorrente lamenta la nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 4, cod. proc.civ. in reazione all’art. 111, 6° comma, Cost., all’art. 118, 1° e 2° comma,
disp.att.cod. proc.civ. nonché con riferimento agli artt. 156, 2° comma, e 161 cod. proc.civ., per avere la Corte d’appello omesso di motivare sul rigetto dell’eccezione di giudicato interno sugli accertamenti di fatto compiuti dal Tribunale, sollevata nella memoria difensiva ex art. 436 cod.proc.civ.: eccezione non menzionata dalla sentenza impugnata nella parte dedicata alla ricostruzione dello svolgimento del processo né presa in esame nella parte motiva;
il motivo non può essere accolto;
esso, là dove riproduce il contenuto della memoria di costituzione di appello, incorre nella violazione dell’art. 366, 1° comma, n. 6 cod. proc.civ., giacché detta memoria fa riferimento argomentativo a documenti, ma di questi non si fornisce l’indicazione specifica, né sotto il profilo contenutistico, né sotto quella della localizzazione in questo giudizio di legittimità, non bastando le generiche indicazioni numeriche, esistenti anche in nota, perché non corredate dalla specificazione della sede della numerazione in questo giudizio: cfr. Cass. 19/04/2022, n. 12481 e Sez. un . , 03/11/2011 , n. 22726;
né può trascurarsi il fatto che, dichiarando di doverle disattendere, la Corte d’Appello ha considerate assorbite le diverse domande ed eccezioni; significa cioè che la Corte d’appello ha escluso la necessità di provvedere sulle stesse;
secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte la figura dell’assorbimento in senso proprio ricorre quando la decisione sulla domanda assorbita diviene superflua, per sopravvenuto difetto di interesse della parte, la quale con la pronuncia sulla domanda assorbente ha conseguito la tutela richiesta nel modo più pieno, mentre è in senso improprio quando la decisione assorbente esclude la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre questioni, ovvero comporta un implicito rigetto di altre domande; ne consegue che l’assorbimento non comporta un’omissione di pronuncia (se non in senso formale) in quanto, in realtà, la decisione assorbente permette di ravvisare la decisione implicita (di rigetto oppure di acco-
glimento) anche sulle questioni assorbite, la cui motivazione è proprio quella dell’assorbimento, per cui, ove si escluda, rispetto ad una certa questione proposta, la correttezza della valutazione di assorbimento, avendo questa costituito l’unica motivazione della decisione assunta, ne risulta il vizio di motivazione del tutto omessa (Cass., Sez. Un., 27/11/2019, n.31022);
le censure mosse alla sentenza impugnata non sono state argomentate sotto tale profilo e pertanto non rivestono valenza cassatoria;
4) con il quarto motivo la ricorrente imputa alla sentenza gravata la violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 4, cod. proc.civ. in relazione ai principi in materia di formazione progressiva del giudicato e agli artt. 112, 324 e 329, 2° comma, cod. proc.civ., all’art. 2909 cod.civ. nonché occorrendo all’art. 342 cod. proc.civ.;
la tesi prospettata è che, avendo COGNOME censurato con l’appello solo le parti della sentenza del Tribunale relative all’applicazione degli artt. 1362 e 1363 cod.civ., le altre parti della pronuncia non avrebbero potuto essere riformate dal giudice a quo , il quale avrebbe dovuto rilevare la formazione del giudicato interno sulla perfetta definizione, nel patto di opzione, di tutti gli aspetti del contratto finale e sul fatto che non si rese necessario alcun acconto ai fini della stipula del contratto; in particolare avrebbe dovuto assumere come punti fermi del suo ragionamento il fatto che il bene risultava perfettamente individuato, che il prezzo era cristallizzato, che tutti gli aspetti del contratto erano perfettamente già definito nel patto concessivo dell’opzione e che non era stato necessari o alcun accordo ulteriore per addivenire alla firma del rogito;
il motivo è inammissibile;
in via preliminare, si rileva che parte ricorrente abdica espressamente alla logica che deve seguire chi propone un motivo di impugnazione, in quanto, come emerge dalla prima proposizione della pag. 28, non argomenta le ragioni a supporto della censura, ma
delega questa Corte a ricercare da sé, leggendo le sentenze di merito, che cosa potrebbe giustificare l’assunto dell’operatività del giudicato interno assorbente;
in secondo luogo, mette conto osservare che, contrariamente a quanto ipotizzato dalla società ricorrente, la questione del se il contratto avesse oppure no attribuito alla odierna ricorrente il diritto potestativo di opzione che, esercitato attraverso la lettera del luglio 2016, avesse determinato il trasferimento della proprietà, era sub iudice ;
l’appello, infatti, metteva in discussione proprio la ricorrenza, ai sensi degli artt. 1362 e 1363 cod.civ., di un patto di opzione e che, una volta esercitato il diritto potestativo, si fosse prodotto l’effetto traslativo; deve escludersi che il giudice a quo abbia violato il giudicato interno, per avere interpretato la clausola n. 4 del contratto in senso opposto, cioè nel senso che essa non attribuisse alla società RAGIONE_SOCIALE un diritto di opzione, avendo previsto che ‘eventuali differenze in meno o in più rispetto a mq 1.800 pattuiti saranno conguagliate al prezzo di euro 1.667,00 al mq’; secondo la Corte d’appello il tenore letterale di quella clausola era da interpretarsi nel senso che le parti avevano espressamente riservato la determinazione della esatta entità del bene e del suo costo ad un ulteriore successivo accordo; pertanto, ha ritenuto che il Tribunale avesse erroneamente concluso che il patto contenesse tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere, senza necessità di ulteriori pattuizioni (p. 4);
né è pertinente il richiamo che la ricorrente fa ai diversi orientamenti giurisprudenziali sviluppatisi sulla cosa è suscettibile di passare in giudicato, perché fa difetto a monte la premessa: non corrisponde al vero che non fosse stata impugnata la statuizione con cui il Tribunale aveva escluso che non fosse necessario alcun altro accordo per definire il contenuto del contratto di compravendita: per-
ché la conclusione del Tribunale è l’esito dell’attività interpretativa della clausola n. 4;
con il quinto motivo è censurato l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. costituito dall’avvenuto esercizio dell’opzione in pendenza del contratto di locazione;
segnatamente, il giudice a quo avrebbe deciso prendendo in esame l’art. 4 del contratto del 2013 e non già quello del contratto del 2015, vigente al momento in cui l’opzione era stata esercitata, ove era stato concordato un prezzo fisso ed immodificabile;
il motivo è inammissibile, in quanto vi si sostiene che la Corte territoriale avrebbe fatto leva sul contratto del 2013 anziché su quello del 2015 senza dimostrarlo, giacché la sentenza a pag. 4 riproduce un inciso in corsivo più breve di quello indicato nel motivo, limitandosi a rilevare che con la clausola n. 4 le parti avevano stabilito il prezzo di acquisto a corpo dell’immobile, indicando che le ‘ eventuali differenze in meno o in più rispetto a mq 1.800 pattuiti saranno conguagliate al prezzo di euro 1.667,00 mq ‘; inoltre, l’illustrazione omette completamente di dire come e dove la pretesa discrepanza fra i due contratti e comunque la loro successione fosse stata oggetto di attività argomentativa, limitandosi ad evocare genericamente risultanze documentali e così omettendo di precisare come quella successione fosse divenuta oggetto di materia del contendere; sicché la doglianza rimane meramente assertoria;
inoltre, anche ammesso che la Corte d’Appello abbia assunto a base del suo ragionamento l’art. 4 del contratto del 2013 e non quello del 2015, di contenuto asseritamente diverso si tratterebbe di una circostanza non decisiva, posto che nell’economia del ragionamento del Giudice d’appello il tenore dell’art. 4 è stato solo ‘uno’ degli elementi, quello letterale, che l’ha indotto a ritenere che le parti avessero rinviato ad ulteriore e successivo accordo la deter-
minazione dell’esatta entità del bene e del suo costo (cfr. p. 4 della sentenza);
il fatto omesso che può giustificare la cassazione della sentenza deve essere invece tale che ove esaminato avrebbe portato ad una statuizione di contenuto diverso rispetto a quella impugnata (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, nn. 8053 e 8054);
con il sesto ed ultimo motivo sono dedotte la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1362, 1366 e 1367 cod.civ. e dell’art. 1346 cod.civ. e dell’art. 2033 cod.civ., ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ.;
l’errore imputato alla Corte d’a ppello è quello di avere disatteso il significato oggettivo della dichiarazione contrattuale interpretandola senza rispettare le regole ermeneutiche e, in aggiunta, quello di aver frustrato il suo diritto a ottenere in restituzione quanto versato alla società RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE
in particolare, al giudice d’appello viene rimproverato, nonostante il chiaro tenore delle parole e quindi in spregio del principio in claris non fit interpretatio e senza spiegare che cosa l’ha indotto a ritenere equivoco il contenuto contrattuale -non bastando il fatto che fosse stato previsto un conguaglio in caso di variazioni della superficie del bene traferito – di avere utilizzato elementi extratestuali per ricostruire la comune intenzione delle parti, di aver relegato la previsione del diritto di opzione, negando che la previsione contrattuale fosse da qualificarsi come tale, senza spiegare quale ne fosse l’effetto, di avere richiamato il comportamento delle parti successivo alla stipulazione del contratto per addivenire ad una interpretazione delle clausole pattizie che ha portato ad un esito incoerente rispetto alle finalità pratiche perseguite dalle parti, di avere attribuito rilievo ermeneutico a comportamenti unilaterali e/o di terzi (notaio, RAGIONE_SOCIALE);
il motivo è infondato;
quanto indicato a pag. 37, punto VI.4. risulta argomentato senza una precisa indicazione della motivazione criticata, dato che si evoca genericamente, vedi nota 21, un contenuto della sentenza alludente ad un ‘conguaglio’, senza spiega re quale espressione giustificherebbe l’assunto, sicché la doglianza circa l’errore nell’esegesi letterale appare meramente assertoria ed anzi priva di specificità; la sua inammissibilità travolge il resto del motivo (punti VI.5. e VI.6.), non senza doversi rilevare che il tutto si risolve in una manifestazione di dissenso dalla valutazione della quaestio facti ;
trova, infatti, applicazione il principio secondo cui la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. cod.civ., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass . 09/04/2021, n. 9461);
neppure giova l’insistenza sull’erroneo rilievo attribuito al comportamento delle parti; questa Corte ha più volte sottolineato che il brocardo in claris non fit interpretatio ha carattere eminentemente relativo, in quanto l’interpretazione del contratto è un’operazione logica circolare, all’interno della quale il dato letterale può rappresentare il punto di partenza, ma non può essere emancipato dal materiale ermeneutico circostante, in particolare dall’evidenza del contegno delle parti;
valgono, in particolare, i seguenti principi di diritto, ai quali la Corte d’appello dà prova di essersi attenuta:
la chiarezza che rileva per l’applicazione della massima in claris non fit interpretatio non è la chiarezza lessicale presa isolatamente, ma è la chiarezza dell’intero materiale ermeneutico, sicché detta massima non trova applicazione qualora il testo negoziale, pur chiaro in sé, non sia tuttavia coerente con ulteriori indici esterni, rivelatori di una diversa volontà dei contraenti (Cass. 9/12/ 2014, n. 25840; Cass. 28/06/2017, n. 16181);
b) a norma dell’art. 1362 cod.civ., il dato testuale, pur importante, non è decisivo nell’interpretazione del contratto, poiché quest’ultima è un’operazione logica circolare che impone all’interprete di verificare se l’intenzione delle parti ricostruita in base all’esegesi del testo sia coerente con le restanti disposizioni del contratto e con la condotta delle parti medesime, atteso che anche un’espressione negoziale prima facie ben chiara può non risultare più tale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazione o se posta in relazione al comportamento complessivo delle parti (Cass. 10/05/2016, n. 9380; Cass. 1/12/2016, n. 24560; Cass. 06/11/2019, n.28489);
deve allora ritenersi non già che la Corte di merito abbia attribuito rilievo al comportamento di terzi al fine di interpretare la volontà delle parti, ma che abbia, sulla scorta di indici esterni al contratto, ritenuto che la clausola n. 4 del contratto escludesse una sua interpretazione nel senso voluto dalla odierna ricorrente ed accolto dal Tribunale;
va rigettata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per violazione dell’art. 366, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., formulata dalla controricorrente con la memoria, ove adduce che il ricorso ometterebbe di dare conto delle tesi sue difensive ed anche dei differenti percorsi logico argomentativi a fondamento delle conclusioni dei due giudici di merito;
il ricorso, inteso nella sua integrità, cioè coniugando la parte ricostruttiva dei fatti processuali con l’ill ustrazione dei singoli motivi, permette di avere sufficiente contezza di quali fossero le questioni dibattute e del concreto svolgimento delle fasi processuali;
7) parimenti va rigettata l’eccezione che parte ricorrente formula nella memoria circa il difetto di autosufficienza del controricorso, giacché quest’ultimo contiene la specifica confutazione del ricorso in tutte le sue articolazioni, attraverso l’esposizione di argomenti specificamente indirizzati alla vicenda processuale e alla decisione impugnata posta a confronto con il ricorso;
per quanto innanzi precisato, il ricorso va rigettato;
le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;
si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per il pagamento, da parte della società ricorrente, del doppio contributo unificato, se dovuto;
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del/a controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 6.100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio del 14 settembre 2023 dalla Terza sezione civile della Corte di Cassazione.
Il Presidente NOME COGNOME