Patto commissorio: vendita e leasing tra società collegate

La Cassazione chiarisce i confini del divieto di patto commissorio in un’operazione complessa di vendita e leasing tra società collegate. Sebbene respinga la nullità del contratto, accoglie il ricorso per vizio di motivazione sull’azione revocatoria, cassando con rinvio la sentenza d’appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Patto Commissorio tra Società Collegate: La Cassazione Fa Chiarezza

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, interviene su un caso complesso che intreccia diritto immobiliare, finanziario e fallimentare. La pronuncia offre importanti spunti di riflessione sul divieto di patto commissorio nell’ambito di operazioni strutturate, come la vendita di un immobile a una società di leasing con contestuale locazione finanziaria a un’altra società appartenente allo stesso gruppo della venditrice. Sebbene la Corte non ravvisi la nullità del contratto, cassa la decisione dei giudici d’appello per un grave difetto di motivazione riguardo all’azione revocatoria.

I fatti del caso: un’operazione immobiliare e finanziaria articolata

Una società in accomandita semplice, in difficoltà economica e con un immobile gravato da ipoteche, vende la proprietà a una società di leasing e a un istituto di credito. Lo stesso giorno, gli acquirenti concedono il medesimo immobile in leasing a un’altra società a responsabilità limitata. Quest’ultima, pur essendo un soggetto giuridico distinto, presenta la stessa compagine sociale della venditrice, operando di fatto all’interno di una logica di gruppo.
Il prezzo della vendita viene utilizzato per compensare crediti preesistenti della banca acquirente, per estinguere altre ipoteche e per fornire alla società utilizzatrice la provvista necessaria a pagare il maxicanone iniziale del leasing.
Il curatore del fallimento della società venditrice agisce in giudizio chiedendo di dichiarare la nullità dell’intera operazione per violazione del divieto di patto commissorio o, in subordine, la revoca del contratto ai sensi dell’art. 2901 c.c.

La Decisione della Corte di Cassazione e il Divieto di Patto Commissorio

La Corte d’Appello aveva escluso la violazione del divieto di patto commissorio, ritenendo che lo schema contrattuale fosse lecito. La Cassazione, pur correggendo in parte la motivazione dei giudici di secondo grado, giunge alla stessa conclusione su questo punto. La Suprema Corte ribadisce che il divieto di patto commissorio si applica a qualsiasi negozio, anche complesso e indiretto, che persegua il risultato vietato: il trasferimento della proprietà di un bene al creditore come conseguenza del mancato pagamento di un debito. Tuttavia, l’onere di dimostrare la causa di garanzia illecita spetta a chi la allega.
Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva ritenuto non sufficientemente provati gli ‘elementi patologici’ che trasformano un’operazione di per sé lecita (come il ‘sale and lease back’) in un patto commissorio vietato. Tra questi elementi rientrano la preesistenza di un debito, le difficoltà economiche del venditore e la sproporzione tra il valore del bene e il prezzo pagato. La valutazione del giudice di merito su questi aspetti è un’indagine di fatto, non sindacabile in Cassazione se sorretta da una motivazione logica e non meramente apparente.

L’Accoglimento del Ricorso sull’Azione Revocatoria

Se la questione del patto commissorio non supera il vaglio della Cassazione, diverso è l’esito per la domanda subordinata di revoca del contratto. Il fallimento lamentava che la Corte d’Appello avesse liquidato la richiesta con una motivazione superficiale, quasi inesistente.
La Cassazione accoglie pienamente questa doglianza. I giudici di legittimità rilevano come la Corte d’Appello si sia limitata ad affermare che ‘nulla è stato dedotto e non sono state formulate in questa sede istanze istruttorie’, ignorando completamente le argomentazioni e le prove prodotte dal fallimento sin dal primo grado, come la documentazione attestante l’ingente passivo fallimentare.

Le motivazioni

La motivazione della Corte d’Appello sull’azione revocatoria viene definita ‘apodittica’ e ‘meramente apparente’. Tale motivazione non rispetta il ‘minimo costituzionale’ richiesto dall’art. 111 della Costituzione, poiché i giudici di merito hanno omesso qualsiasi esame dei presupposti della tutela richiesta, senza confrontarsi con le allegazioni della parte attrice. Questa grave carenza motivazionale determina la nullità della sentenza sul punto specifico. La Corte chiarisce che il giudice non può semplicemente ignorare le istanze e le prove fornite, ma deve esaminarle e spiegare le ragioni della propria decisione.

Le conclusioni

La Corte di Cassazione rigetta i motivi relativi alla nullità per violazione del divieto di patto commissorio, ma accoglie il motivo relativo all’azione revocatoria. Di conseguenza, cassa la sentenza impugnata limitatamente a questo punto e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Trieste, in diversa composizione, affinché riesamini nel merito la domanda di revoca, tenendo conto di tutte le argomentazioni e le prove offerte dal fallimento. La sentenza sottolinea la differenza tra la valutazione di merito, insindacabile in sede di legittimità se ben motivata, e l’omissione totale di una motivazione, che costituisce un vizio gravissimo sanzionabile con la cassazione della pronuncia.

Una vendita seguita da un leasing a una società collegata costituisce sempre un patto commissorio vietato?
No, non necessariamente. Secondo la Corte, questo schema non è di per sé illecito. Diventa nullo per violazione del divieto di patto commissorio solo se viene provato che la sua ‘causa concreta’ non è quella di un trasferimento di proprietà e di una locazione finanziaria, ma quella di costituire una garanzia atipica in cui il trasferimento del bene è subordinato all’inadempimento di un debito preesistente.

Quali sono gli elementi che possono indicare la presenza di un patto commissorio mascherato in un’operazione di ‘sale and lease back’ o simili?
La giurisprudenza ha individuato alcuni indizi sintomatici, tra cui: l’esistenza di una situazione di credito e debito tra le parti prima dell’operazione, le difficoltà economiche del venditore-utilizzatore, e una significativa sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione d’appello riguardo all’azione revocatoria?
La Corte ha annullato la decisione perché la motivazione della Corte d’Appello era ‘meramente apparente e quindi assente’. I giudici di secondo grado avevano rigettato la domanda senza esaminare i presupposti dell’azione e senza considerare le argomentazioni e le prove prodotte dal fallimento. Questa omissione costituisce un vizio di nullità della sentenza per violazione del minimo costituzionale di motivazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29168 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 29168 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/11/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 23385/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME , che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME;

-controricorrente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO

presso lo studio dell’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO , che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME; -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TRIESTE n. 262/2020, depositata il 12/06/2020.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del l’ 8/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Sentito il Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale NOME COGNOME, che ha chiesto di accogliere il quinto motivo di ricorso, rigettati i restanti, e per l’effetto rinviare alla Corte d’appello di Trieste.

Sentito il difensore del ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

Sentito il difensore dei controricorrenti, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. Il Fallimento della società RAGIONE_SOCIALE ha chiamato in giudizio Banca Mediocredito del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE s.p.a. e RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE., affinché venisse accertata la nullità del contratto di compravendita di un immobile stipulato dalle convenute con la società RAGIONE_SOCIALE per violazione del divieto di patto commissorio e le medesime fossero condannate a restituire l’immobile ovvero, in via subordinata, fosse dichiarata la revoca del contratto di compravendita ai sensi dell’art. 2901 c.c. Il Fallimento deduceva che la società RAGIONE_SOCIALE aveva venduto per la somma di euro 1.400.000 l’immobile, che a quel tempo era concesso in locazione alla società RAGIONE_SOCIALE, che aveva la medesima compagine sociale della venditrice; che lo stesso giorno della compravendita le convenute avevano concesso in leasing l’immobile alla RAGIONE_SOCIALE con la previsione di un maxicanone, oltre a duecentoquindici canoni mensili; che RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE
RAGIONE_SOCIALE facevano capo alla medesima proprietà ed erano gestite secondo una logica di gruppo; che COGNOME era in forte difficoltà economica e sull’immobile oggetto di vendita gravavano ipoteche a favore di Banca Mediocredito e il prezzo di compravendita era stato utilizzato per compensare i crediti di Banca Mediocredito e in parte girato a RAGIONE_SOCIALE per creare la provvista per il pagamento del maxicanone e per pagare i mutui ipotecari concessi da altre due banche, le cui ipoteche venivano cancellate. Con la sentenza n. 897/2018 il Tribunale di Pordenone ha accolto la domanda principale: ha accertato la nullità del contratto di compravendita e ha condannato le convenute alla restituzione dell’immobile.
La sentenza è stata impugnata con separati atti di appello da Banca Mediocredito e da RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE. Con la sentenza n. 262/2020, la Corte d’appello di Trieste ha accolto i gravami e ha rigettato la domanda principale e quella subordinata del Fallimento.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione il Fallimento della

società RAGIONE_SOCIALE

Resistono con distinti atti di controricorso Banca Mediocredito RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE

Hanno depositato memoria prima dell’udienza le due controricorrenti.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è articolato in cinque motivi.

Per motivi di priorità logica va esaminato per primo il secondo motivo, che denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 2744, 1418 e 1343 c.c., oltreché degli artt. 1362 e 1363 c.c.: il giudice d’appello ha ritenuto che, nell’ambito di una operazione connotata dalla vendita di un fabbricato contestualmente concesso in leasing, laddove l’alienante sia soggetto diverso dall’utilizzatore in leasing, si possa configurare un patto commissorio vietato solo nel caso di interposizione fittizia dell’utilizzatrice; la giurisprudenza di legittimità invece non circoscrive la violazione del divieto del
patto commissorio all’ipotesi di interposizione fittizia dell’utilizzatrice; la Corte di cassazione (cfr. Cass. n. 18791/2019) ha affermato che va ribadita la sanzionabilità in termini di nullità della vendita ove l’adempimento del sottostante debito funga da condizione sospensiva ovvero risolutiva ovvero anche di leasing finanziario puro collegato a una vendita che, risultando inserita in un più complesso tessuto negoziale, sia piegata al perseguimento non già di un trasferimento di proprietà, bensì di un rafforzamento della posizione del creditore, suscettibile di determinare l’acquisizione della proprietà stessa sul bene in caso di inadempimento del debito garantito.
Il motivo non può essere accolto. È vero che la Corte d’appello sottolinea che la fattispecie presenta una peculiarità rispetto alla figura di c.d. sale & lease back , in quanto l’utilizzatore del contratto di leasing è persona diversa dal venditore, e che è irrilevante, ai fini della liceità delle transazioni, che l’impresa venditrice appartenga allo stesso gruppo di quella utilizzatrice, potendosi configurare un patto commissorio vietato soltanto nel caso di interposizione fittizia dell’utilizzatrice (cfr. pag. 9 della sentenza impugnata). Tale affermazione della Corte d’appello non è di per sé corretta e coerentemente va emendata la motivazione della pronuncia impugnata: la giurisprudenza di questa Corte afferma infatti come il divieto di patto commissorio si estenda a qualsiasi negozio utilizzato per conseguire in concreto il risultato vietato dall’ordinamento (cfr. Cass. 22903 /2018 e Cass. n. 34899/2023), in quanto l’art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il “patto” ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall’ordinamento giuridico, dell’illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della
proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito (così, da ultimo, Cass. n. 13210/2024). La suddetta affermazione non inficia però la ratio decidendi della Corte d’appello. Il giudice (pag. 10 della sentenza impugnata) ha infatti precisato che, ‘anche a qualificare il rapporto di cui è causa come leasing trilatero o come sale & lease back , con la particolarità che l’utilizzatrice è diversa dalla venditrice, va ritenuto che tale schema è, in linea di massima e almeno in astratto, valido in quanto contratto d’impresa socialmente tipico; occorre verificare l’assenza di elementi patologici, sintomatici di un contratto di finanziamento assistito da una vendita in funzione di garanzia’, elementi sintomatici che la giurisprudenza della Corte di cassazione ravvisa nell’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice, di difficoltà economiche di quest’ultima, di sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente, ossia di sproporzione tra le reciproche obbligazioni nascenti dal rapporto. Tali argomenti si conformano ai principi enunciati in materia da questa Corte, secondo la quale ‘lo schema contrattuale del sale and lease back è, in linea di massima e almeno in astratto valido, in quanto contratto d’impresa socialmente tipico, ferma la necessità di verificare, caso per caso, l’assenza di elementi patologici, sintomatici di un contratto di finanziamento assistito da una vendita in funzione di garanzia, volto ad aggirare con intento fraudolento il divieto di patto commissorio e, pertanto, sanzionabile per illiceità della causa con la nullità, ex art. 1344 c.c., in relazione all’art. 1418, comma 2, c.c.’; è quindi compito del giudice accertare il carattere fittizio di tale contratto, per la presenza di indizi sintomatici di un’anomalia nello schema causale socialmente tipico, quali l’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest’ultima, la sproporzione tra il valore del bene
trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente (in tal senso v., ex multis , Cass. n. 13305/2018; si veda pure Cass. n. 16367/2023, che sottolinea come, ai fini della violazione del divieto del patto commissorio, non sia necessaria la congiunta ricorrenza dei tre indici sintomatici elaborati dalla giurisprudenza e che sono al riguardo idonei anche altri e diversi indici rivelatori, in quanto ad assumere fondamentale rilievo è la causa concreta di garanzia, in luogo dell’effettivo trasferimento dei beni, che la complessiva operazione negoziale è volta a realizzare in contrasto con il divieto normativo).
Il primo, il terzo e il quarto motivo sono tra loro strettamente connessi:

il primo motivo denuncia, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ossia l’effetto complessivo dell’operazione realizzata mediante l’atto di compravendita e il contratto di leasing di pari data, che concorre a disvelare la concreta funzione di garanzia del negozio;

il terzo motivo contesta, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in particolare la circostanza che il maxicanone iniziale del leasing, stipulato da RAGIONE_SOCIALE, sia stato pagato mediante provvista fornita da RAGIONE_SOCIALE e ad essa pervenuta quale prezzo della compravendita;

il quarto motivo lamenta, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in particolare la circostanza che RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e Banca Popolare Friuladria facciano parte del medesimo gruppo bancario.

I motivi non possono essere accolti. Ad avviso del giudice d’appello -al contrario di quanto ritenuto dal giudice di primo grado -gli elementi patologici, indici secondo l’orientamento di questa Corte

sopra ricordato, del carattere fittizio del negozio non sono ravvisabili nel caso in esame, così che non è stato dimostrato che con la compravendita e il successivo leasing le parti abbiano voluto uno scopo, di garanzia, diverso da quello tipico dei suddetti contratti. Il ricorrente contesta la conclusione del giudice d’appello, lamentando ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c. l’omesso esame di fatti decisivi. Il fatto decisivo omesso consisterebbe, secondo il primo motivo, nella mancata considerazione degli effetti e del risultato complessivo dell’operazione, che dimostrano la concreta funzione di garanzia realizzata attraverso i contratti collegati e contestuali di compravendita e leasing, data l’inscindibilità, quale centro di interessi, delle imprese RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, punto al quale la Corte d’appello ha dedicato sei righe della motivazione; per il terzo motivo il fatto decisivo omesso sarebbe la circostanza che il maxicanone inziale del leasing è stato pagato mediante provvista pagata da COGNOME ad essa pervenuta quale prezzo della compravendita, punto sul quale la sentenza impugnata è ‘gravemente lacunosa’; secondo il quarto motivo il fatto decisivo omesso sarebbe infine la circostanza che RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE è parte dello stesso gruppo bancario di Banca Popolare Friuladria, ossia Cariparma RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, circostanza non considerata dalla Corte d’appello laddove sostiene che non vi era situazione debitoria di COGNOME nei riguardi di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, acquirente del 50% dell’immobile oggetto di causa. In realtà, il vizio denunciato non è il mancato esame di fatti storici, ma il mancato riconoscimento da parte del giudice d’appello della conclusione di un contratto di finanziamento assistito da una vendita in funzione di garanzia. Come questa Corte ha sottolineato più volte (si veda da ultimo Cass. n. 28324/2023), l’accertamento del carattere fittizio dei negozi e del collegamento c.d. funzionale dei medesimi è indagine di fatto riservata al giudice di merito, come tale insindacabile da parte di questa Corte di legittimità se
non sotto il profilo del controllo della motivazione. Controllo quest’ultimo che, dopo la modifica del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., è limitato alla verifica dei vizi di mancanza, apparenza o insanabile contraddittorietà della motivazione (cfr. per tutte Cass., sez. un., n. 8038/2018). Nel caso in esame il giudice d’appello a differenza del primo giudice -non ha ritenuto sufficienti a dimostrare la causa concreta di garanzia le circostanze dedotte dal Fallimento (in particolare, l’appartenenza al medesimo gruppo della venditrice del bene COGNOME e dell’utilizzatrice del leasing RAGIONE_SOCIALE, l’appartenenza al medesimo gruppo di Banca Popolare Friuladria, creditrice di COGNOME, e dell’acquirente Cariparma RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, il pagamento di parte del maxicanone iniziale del leasing con provvista proveniente da COGNOME), avendo valorizzato altre circostanze (quali il valore proporzionato riconosciuto al bene venduto, l’avvenuto integrale pagamento del prezzo, il valore non sproporzionato delle rate di leasing, l’insufficiente dimostrazione ad avviso del giudice d’appello delle difficoltà economiche di RAGIONE_SOCIALE e della mancata allegazione di difficoltà economiche di RAGIONE_SOCIALE, il pagamento con parte del ricavato della vendita di debiti nei confronti di terzi e della regione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE). Si tratta appunto di valutazioni in fatto compiute dal giudice d’appello, sorrette da argomentazioni non apparenti o insanabilmente contraddittorie, così che i motivi si risolvono nella inammissibile richiesta di un nuovo esame degli elementi di prova del processo. 3. Il quinto motivo lamenta, ai sensi dei nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c., violazione dell’art. 66 della legge fallimentare e degli artt. 291 c.c., 115 e 116 c.p.c., carenza di elemento della sentenza, motivazione meramente apparente e quindi assente: nel rigettare la domanda subordinata di revoca del contratto ai sensi dell’art. 2901 c.c. la Corte d’appello ha dato una motivazione superficiale e priva dei requisiti necessari per potersi ritenere effettiva, essendosi limitata a dire, a seguito di una premessa di ordine generale sui
presupposti dell’azione revocatoria, che al riguardo nulla è stato dedotto dal ricorrente, che, al contrario, aveva puntualmente allegato l’ eventus damni , il consilium fraudis del debitore e l’eventuale partecipatio fraudis del terzo; la consistenza del passivo fallimentare era ricavabile dall’allegato 22, che reca l’indicazione dei creditori tempestivamente insinuati e del provvedimento di ammissione del giudice delegato.

Il motivo è fondato. A fronte della domanda di revoca ex art. 2901 c.c. del contratto di compravendita, proposta dal Fallimento in primo grado e riproposta in appello, la Corte d’appello dopo una breve premessa generale sulle condizioni oggettive e soggettive dell’azione revocatoria ha unicamente affermato che ‘nulla è stato dedotto e non sono state formulate in questa sede istanze istruttorie’. Risulta evidente l’apoditticità dell’argomentazione, avendo i giudici di merito omesso ogni necessario esame circa la sussistenza, o meno, dei presupposti della tutela invocata, senza minimamente rapportarsi con gli argomenti portati dal Fallimento (v. le pagg. 89 dell’atto di citazione introduttivo del processo) e senza considerare le prove da esso addotte (v. lo stato di ammissione passivo depositato in primo grado).
La motivazione sul punto non rispetta pertanto il minimo costituzionale di cui all’art. 111 della Costituzione (cfr. per tutte la pronuncia delle sezioni unite di questa Corte n. 8038 del 2018, già supra richiamata) e determina la nullità della sentenza sul punto.

II. La sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Trieste, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quinto motivo, rigettati i restanti motivi di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Trieste, in diversa composizione .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi dopo la pubblica udienza, l’8 maggio 2025.

L’Estensore La Presidente

NOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME

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