Patto commissorio: quando il lease back è nullo?

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società fallita che chiedeva la nullità di un contratto di ‘sale and lease back’, sostenendo che violasse il divieto di patto commissorio. La Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, i quali non avevano riscontrato la prova dei tre indici sintomatici (situazione debitoria preesistente, difficoltà economica del venditore, sproporzione del prezzo) necessari a configurare l’illecito. È stato ribadito che tale accertamento è un’indagine di fatto, non rivalutabile in sede di legittimità, e che la presenza di un ‘patto marciano’ nel contratto rafforza la sua validità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 dicembre 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Patto commissorio: quando il Sale and Lease Back è a rischio nullità?

Un’ordinanza della Corte di Cassazione torna ad affrontare il delicato equilibrio del contratto di sale and lease back, chiarendo i confini tra operazione finanziaria lecita e violazione del divieto di patto commissorio. Questa pronuncia è fondamentale per le imprese che utilizzano tale strumento per ottenere liquidità, poiché ribadisce quali elementi devono essere provati per poter dichiarare nullo il contratto.

Il Contesto: La controversia sul contratto di Sale and Lease Back

Una società, proprietaria di un complesso industriale, stipulava un contratto di sale and lease back con due istituti finanziari. In pratica, vendeva loro l’immobile per poi riprenderlo in leasing, continuando a svolgere la propria attività. Successivamente, la società venditrice falliva e la curatela fallimentare agiva in giudizio per far dichiarare la nullità dell’intera operazione. La tesi dell’accusa era che il contratto mascherasse in realtà un finanziamento garantito dal trasferimento dell’immobile, in violazione del divieto di patto commissorio sancito dall’art. 2744 del Codice Civile.

I tre indici del Patto commissorio mascherato

La giurisprudenza ha da tempo individuato tre “campanelli d’allarme” per distinguere un sale and lease back lecito da uno fraudolento. La nullità per violazione del divieto di patto commissorio può essere dichiarata solo se si provano congiuntamente:

1. Una situazione di debito-credito preesistente o contestuale tra la società finanziaria (acquirente) e l’impresa venditrice.
2. Le difficoltà economiche dell’impresa venditrice, che la pongono in una posizione di debolezza contrattuale.
3. La sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente.

Nel caso in esame, sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano rigettato la domanda della curatela, ritenendo non provata la sussistenza di questi tre requisiti. In particolare, la Corte d’Appello aveva anche valorizzato la presenza nel contratto di una clausola qualificabile come “patto marciano”, un meccanismo volto a tutelare il venditore da un ingiusto arricchimento dell’acquirente.

La decisione della Corte di Cassazione e le motivazioni

La curatela fallimentare ha quindi proposto ricorso in Cassazione, basandolo su cinque motivi. La Suprema Corte, tuttavia, ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la piena validità del contratto.

le motivazioni

La Corte ha smontato punto per punto le censure del ricorrente. Innanzitutto, ha ribadito un principio fondamentale: l’accertamento della presenza dei tre indici del patto commissorio mascherato (difficoltà economica, preesistenza del debito, sproporzione del prezzo) costituisce un’indagine di fatto, che spetta esclusivamente ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello) e non può essere riesaminata in sede di Cassazione, se la motivazione della sentenza impugnata è logica e corretta.

I giudici hanno specificato che le prove portate dal fallimento, come le dichiarazioni di un amministratore o l’estratto della Centrale Rischi, erano state correttamente valutate come insufficienti a dimostrare in modo certo e inequivocabile né la grave difficoltà economica al momento della stipula, né la sproporzione del prezzo.

Un passaggio cruciale della decisione riguarda il cosiddetto “patto marciano”. La Corte ha confermato che la presenza di una clausola che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento, preveda una stima imparziale del bene da parte di un terzo e la restituzione al venditore dell’eventuale eccedenza di valore rispetto al debito residuo, è un meccanismo idoneo a neutralizzare ogni sospetto di illiceità. Tale clausola, infatti, impedisce l’ingiustificato arricchimento del creditore, che è proprio ciò che il divieto di patto commissorio intende evitare.

le conclusioni

L’ordinanza in esame consolida l’orientamento secondo cui il contratto di sale and lease back è uno strumento commerciale di per sé valido e legittimo. La sua eventuale nullità non può essere presunta, ma deve essere rigorosamente provata dalla parte che la eccepisce, dimostrando la contemporanea presenza dei tre indici sintomatici elaborati dalla giurisprudenza. La Corte di Cassazione, respingendo il ricorso, ha inoltre sottolineato l’importanza del patto marciano come elemento che, garantendo equità e trasparenza, rafforza la validità dell’operazione, proteggendola dall’accusa di frode alla legge.

Un contratto di ‘sale and lease back’ è sempre valido?
No, non è sempre valido. Sebbene sia un contratto d’impresa generalmente lecito, la sua validità deve essere verificata caso per caso per escludere che serva a eludere il divieto di patto commissorio, cioè il divieto per il creditore di appropriarsi del bene dato in garanzia in caso di inadempimento.

Quali sono gli elementi che possono rendere nullo un ‘sale and lease back’ per violazione del divieto di patto commissorio?
Secondo la giurisprudenza consolidata, gli elementi che, se presenti contemporaneamente, indicano un’elusione del divieto sono tre: 1) una situazione di credito e debito tra l’acquirente e il venditore; 2) le difficoltà economiche del venditore, che lo mettono in una posizione di debolezza; 3) una sproporzione tra il valore del bene venduto e il prezzo pagato.

La presenza di un ‘patto marciano’ può salvare un contratto di ‘sale and lease back’ dalla nullità?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, una clausola che preveda un ‘patto marciano’ è idonea a evitare la nullità. Questo patto stabilisce che, in caso di inadempimento, il valore del bene venga stimato da un terzo imparziale e che il creditore debba restituire al debitore l’eventuale eccedenza rispetto al debito residuo, evitando così un arricchimento ingiusto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 26225 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 26225 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13366/2021 R.G. proposto da:

FALLIMENTO N. 28/12 RAGIONE_SOCIALE CON RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio RAGIONE_SOCIALE medesima in ROMA INDIRIZZO

Pec:

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, ciascuna in persona del legale rappresentante, rappresentate e difese dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliate presso lo studio del secondo in INDIRIZZO INDIRIZZO, pec:

-controricorrenti- avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di MILANO n. 620/2021 depositata il 24/02/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/04/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Rilevato che:

la società RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio davanti al Tribunale di Milano le società Mediocredito Italiano (ora RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALESpA) e RAGIONE_SOCIALE per sentir pronunciare la nullità del contratto sale and lease back con le medesime stipulato in data 24/6/2005, avente ad oggetto un complesso industriale adibito a tipografia nel Comune di Ciampino, perché integrante la violazione del divieto di patto commissorio ai sensi degli artt. 1963 e 2744 c.c.; chiese, per l’effetto, di a ccertare e dichiarare la proprietà in capo ad essa società venditrice, poi fallita, sul medesimo bene;
le convenute si costituirono in giudizio e, effetto dell’intervento volontario RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALESpA, si concretizzò la fattispecie processuale RAGIONE_SOCIALE successione a titolo particolare, ai sensi dell’art. 111, IV comma c.p.c., RAGIONE_SOCIALE medesima rispetto a Mediocredito Italiano;

il Tribunale adito rigettò la domanda ritenendo insussistenti i presupposti in fatto e i requisiti in iure ripetutamente affermati dalla giurisprudenza di questa Corte per ritenere integrata la violazione del divieto di patto commissorio;

la Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 715 del 24/2/2021 pronunciando sul gravame proposto dal RAGIONE_SOCIALE, lo ha rigettato ritenendo non provata l’elusione del divieto del patto commissorio per assenza di prova dei tre requisiti individuati dalla giurisprudenza di questa Corte quali indici RAGIONE_SOCIALE relativa fattispecie: 1) la sussistenza di una situazione di credito RAGIONE_SOCIALE società finanziaria, acquirente e concedente del bene nei confronti RAGIONE_SOCIALE

utilizzatrice, già proprietaria del bene stesso, preesistente o contestuale alla vendita; 2) l’esistenza di condizioni di difficoltà economica RAGIONE_SOCIALE venditrice che potessero indurre a sospettare di un approfittamento RAGIONE_SOCIALE acquirente-concedente; 3) la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente;

la corte del gravame ha altresì osservato che, nella fattispecie, le parti avevano convenuto, al l’art. 12 del contratto , un meccanismo funzionale al contemperamento degli opposti interessi e ad evitare l’ingiustificato arricchimento RAGIONE_SOCIALE società di leasing, prevedendo i l cd. ‘patto marciano’, idoneo ad evitare l’operatività del divieto di patto commissorio; le parti avevano, infatti, con apposita clausola, preventivamente convenuto che al termine del rapporto -effettuata la stima del bene con tempi certi e modalità definite, tali da assicurare una valutazione imparziale ancorata a parametri oggettivi ed autonomi ad opera di un terzo -il creditore dovesse, per acquisire il bene, corrispondere l’importo eccedente l’entità del suo credito, sì da ristabilire l’equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni ed evitare che il debitore subisse una lesione patrimoniale dal trasferimento del bene in garanzia;
avverso la sentenza di appello, il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi;

resistono RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE con controricorso;

entrambe le parti depositano memoria;

Considerato che:

con il primo motivo -violazione e falsa applicazione degli artt. 1344, 1418, 2° comma e 2744 c.c. nonché dei principi e delle norme in tema di collegamento negoziale in relazione all’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c. -la ricorrente lamenta che i giudici del merito abbiano escluso l’elusione del divieto del patto commissorio senza valutare il collegamento negoziale esistente tra varie operazioni poste in essere

dalla società con le banche: ove tale collegamento negoziale fosse stato considerato, la violazione del divieto di patto commissorio sarebbe risultata evidente; in particolare, con riferimento alla pretesa non congruità del prezzo pagato, essa sarebbe stata erroneamente ritenuta non provata in modo diretto dal giudice del merito, il quale però non avrebbe verificato se essa potesse desumersi indirettamente dalle modalità di pagamento del prezzo o dal collegamento negoziale tra varie operazioni, quali la compravendita e il leasing, la compensazione tra parte del prezzo e il maxicanone iniziale, l’estinzione anticipata dei debiti garantiti dalle ipoteche sull’immobile, l’assenso alla cancellazione di ipoteche, etc.
il motivo è inammissibile perché volto alla sola, non consentita rivalutazione di elementi fattuali, quale per l’appunto la riferita sproporzione tra il prezzo RAGIONE_SOCIALE compravendita e il valore di mercato dell’immobile o la sussistenza del requisito RAGIONE_SOCIALE difficile condizione economico-finanziaria, su cui i giudici del merito si sono pronunciati, peraltro con il sostegno RAGIONE_SOCIALE perizia estimativa redatta su incarico RAGIONE_SOCIALE società di leasing;

la giurisprudenza di questa Corte, cui il collegio ritiene di uniformarsi, è notoriamente orientata nel senso di escludere, in sede di scrutino di legittimità, qualsivoglia sindacato di fatto sui requisiti per l’individuazione del divieto del patto commissorio: ‘ Lo schema contrattuale del “sale and lease back” è, in linea di massima ed almeno in astratto, valido, in quanto contratto d’impresa socialmente tipico, ferma la necessità di verificare, caso per caso, l’assenza di elementi patologici, sintomatici di un contratto di finanziamento assistito da una vendita in funzione di garanzia, volto ad aggirare, con intento fraudolento, il divieto di patto commissorio e, pertanto, sanzionabile, per illiceità RAGIONE_SOCIALE causa, con la nullità, ex art. 1344 c.c., in relazione all’art. 1418, comma 2, c.c. L’accertamento del carattere fittizio di tale contratto, per la presenza di indici sintomatici di un’anomalia nello
schema causale socialmente tipico (quali l’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest’ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente), costituisce un’indagine di fatto, insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente e correttamente motivata ‘ (Cass. 1, n. 1625 del 28/1/2015; Cass., 1, n. 13305 del 28/5/2018; Cass., 6-1, n. 20634 del 7/8/2018);
con il secondo motivo – violazione e falsa applicazione degli artt. 2699 e 2700 c.c. in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. si lamenta che il giudice del merito non abbia considerato quanto dichiarato dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME al curatore fallimentare, ritenendo ‘inutilizzabili’ le suddette dichiarazioni, quando esse erano state rese al pubblico ufficiale e quindi facevano piena prova ai sensi degli artt. 2699 e 2700 c.c. fino a querela di falso;
con il terzo motivo -omesso esame di fatti decisivi con riferimento agli elementi costitutivi RAGIONE_SOCIALE violazione del divieto di patto commissorio (art. 2744 c.c.), nonché al valore probatorio delle dichiarazioni rese a pubblico ufficiale (artt. 2699 e 2700 c.c.) in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c. – si lamenta, poi, che l’omessa utilizzazione delle dichiarazioni abbia dato luogo ad un vizio motivazionale rilevante;

i motivi sono manifestamente infondati, in quanto la corte di merito ha ritenuto, con un accertamento in fatto scevro da vizi logicogiuridici, non esservi prova degli indici RAGIONE_SOCIALE violazione divieto del patto commissorio, non potendosi attribuire alcun rilievo alle dichiarazioni rese al curatore fallimentare in assenza di elementi di cui all’art. 2744 c.c.

con il quarto motivo di ricorso -sulla ritenuta insussistenza RAGIONE_SOCIALE difficoltà economica RAGIONE_SOCIALE società alienante -si denuncia la violazione

e falsa applicazione dell’art. 2697, 1° comma c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché degli artt. 1344, 1418, 2° comma e 2744 c.c. sempre in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. , e degli artt. 115 e 116 c.p.c. con riferi mento all’art. 360 n. 4 c.p.c.. Parte ricorrente lamenta, in particolare, che la corte del merito non abbia attribuito valore rilevante all’estratto RAGIONE_SOCIALE Centrale dei Rischi istituita presso la Banca d’Italia , da cui avrebbe, viceversa, dovuto desumere il gravissimo indebitamento RAGIONE_SOCIALE società RAGIONE_SOCIALE alla data RAGIONE_SOCIALE stipulazione del contratto di sale and lease back, come desumibile, del resto, dal ricorso – da parte RAGIONE_SOCIALE società agli ammortizzatori sociali per l’integrazione salariale , sintomo di grave indebitamento.
Osserva, sul punto, il collegio come la censura in esame si risolva, ancora una volta, in una richiesta di riesame nel merito RAGIONE_SOCIALE decisione impugnata, nella parte in cui la corte meneghina ha ritenuto, del tutto correttamente, che l’esposto alla centrale rischi non contenesse elementi per desumere con certezza la situazione economicofinanziaria RAGIONE_SOCIALE società – e il motivo di ricorso non censura in modo idoneo tale ratio decidendi;

con il quinto motivo -violazione e falsa applicazione degli artt. 2744 c.c. e 1344 c.c. in relazione alla erronea applicazione delle norme e dei principi in tema di patto marciano con riguardo all’art. 360 n. 3 c.p.c. -si lamenta che la sentenza abbia erroneamente ritenuto che il contratto, in ogni caso, sarebbe stato salvo in ragione RAGIONE_SOCIALE presenza di una clausola che valeva a garantire il necessario contemperamento degli opposti interessi, evitando un ingiustificato arricchimento RAGIONE_SOCIALE società di leasing;
il motivo è inammissibile perché, sovrapponendo una propria e del tutto personale ricostruzione del contenuto, RAGIONE_SOCIALE portata e degli effetti di una clausola negoziale, si pone in contrasto con il consolidato indirizzo di questa Corte, che consente, in caso di stipulazione di un contratto di sale and lease back, di escludere, sulla base di tutte le

circostanze del caso concreto unitariamente valutate, la violazione del divieto di patto commissorio, come si è già avuto modo di osservare in precedenza;

conclusivamente il ricorso va rigettato, e la ricorrente va condannata al pagamento, in favore RAGIONE_SOCIALE parte controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo;

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore RAGIONE_SOCIALE parte controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 14.200 (di cui € 200 per esborsi), più accessori e spese generali al 15%.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 RAGIONE_SOCIALE l. n. 228 del 2012, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALE ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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