Patto commissorio: quando è nullo il preliminare?

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro una sentenza che aveva escluso la nullità di un contratto preliminare per violazione del divieto di patto commissorio. Secondo la Corte, i giudici di merito hanno correttamente valutato in autonomia le prove, senza essere vincolati dall’esito di un precedente processo penale, confermando la validità dell’accordo di compravendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Patto commissorio: quando un preliminare di vendita è valido?

Un contratto preliminare di compravendita può nascondere insidie, specialmente quando viene utilizzato per mascherare un’operazione di finanziamento. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10187/2024, è tornata a pronunciarsi sulla delicata questione del patto commissorio, chiarendo i criteri con cui il giudice deve valutare la reale natura di un accordo. La vicenda offre spunti fondamentali per comprendere la differenza tra una lecita operazione immobiliare e un patto nullo perché volto a garantire un prestito in modo illecito.

I Fatti di Causa

La controversia ha origine da un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato nel 2003. Il promissario acquirente, a seguito dell’inadempimento del promittente venditore, agiva in giudizio per ottenere una sentenza che trasferisse la proprietà dell’immobile, come previsto dall’art. 2932 del codice civile.

Il venditore, tuttavia, si opponeva alla richiesta, sostenendo la nullità del contratto. A suo dire, l’accordo non era una vera compravendita, ma un meccanismo per garantire la restituzione di un prestito di 100.000 euro, con interessi usurari, che il promissario acquirente aveva concesso a suo figlio. In sostanza, il preliminare sarebbe stato un patto commissorio mascherato, vietato dalla legge.

L’Iter Giudiziario e l’Esame del Patto Commissorio

Sia il Tribunale che la Corte di Appello davano ragione al promissario acquirente, ritenendo non provata l’esistenza di un mutuo sottostante e confermando la validità del preliminare. La decisione di secondo grado veniva quindi impugnata davanti alla Corte di Cassazione.

L’unico motivo di ricorso si basava su un presunto errore della Corte d’Appello: secondo il ricorrente, i giudici avrebbero erroneamente basato la loro decisione sull’esito di un precedente processo penale (per usura, conclusosi con l’assoluzione dell’acquirente), senza valutare autonomamente le prove del processo civile. Si contestava, in pratica, una violazione del principio secondo cui il giudice civile non è vincolato dalle risultanze penali.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, fornendo chiarimenti cruciali sulla valutazione del patto commissorio e sull’autonomia del giudizio civile.

Contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, la Cassazione ha evidenziato che la Corte d’Appello non si era limitata a recepire acriticamente l’esito del processo penale. Al contrario, aveva condotto un’analisi autonoma e approfondita degli elementi emersi nel giudizio civile. In particolare, i giudici di merito avevano considerato:

1. Le circostanze del saldo prezzo: Le modalità di pagamento erano state esaminate nel dettaglio.
2. I versamenti mensili: Il promittente venditore riceveva un pagamento mensile per il godimento dell’immobile in attesa del rogito definitivo, un elemento tipico di una compravendita e non di una garanzia per un prestito.
3. L’elemento temporale: La stretta vicinanza temporale tra la stipula del preliminare e la data prevista per il contratto definitivo escludeva, secondo la Corte, un collegamento funzionale tra il trasferimento dell’immobile e la restituzione di un presunto prestito.

La Corte di Cassazione ha ribadito che la sua funzione non è quella di riesaminare i fatti, ma di controllare la corretta applicazione della legge. La valutazione delle prove e la ricostruzione dei fatti sono compiti esclusivi dei giudici di merito. Se la loro motivazione è logica e sufficiente (il cosiddetto “minimo costituzionale”), non può essere messa in discussione in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi respinto perché, di fatto, chiedeva una nuova e inammissibile valutazione delle prove.

Le Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale: per stabilire se un contratto preliminare dissimuli un patto commissorio, il giudice deve indagare la causa concreta dell’accordo, ovvero la sua reale funzione economico-sociale. La valutazione deve basarsi su tutti gli elementi disponibili, inclusi quelli provenienti da altri giudizi (come quello penale), ma senza esserne vincolato. L’esito di un processo penale è solo una delle tante prove che il giudice civile può e deve considerare nella sua autonoma decisione.

Questa pronuncia conferma che non è sufficiente allegare l’esistenza di un prestito per ottenere la nullità di un preliminare. È necessario dimostrare, con prove concrete, che il trasferimento immobiliare era stato concepito fin dall’inizio non come una vendita, ma come una garanzia per la restituzione del denaro, violando così il divieto imposto dall’articolo 2744 del codice civile.

Un contratto preliminare di vendita può essere dichiarato nullo se nasconde un prestito?
Sì, può essere dichiarato nullo se costituisce un “patto commissorio” vietato dall’art. 2744 c.c. Questo si verifica quando la vendita non è lo scopo reale dell’accordo, ma funge solo da garanzia per un debito, prevedendo il trasferimento automatico dell’immobile al creditore in caso di mancato pagamento.

Il giudice civile è vincolato dalla decisione di un giudice penale sullo stesso fatto?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che il giudice civile ha il dovere di esaminare e valutare autonomamente tutte le prove, comprese le risultanze di un processo penale. La decisione penale è considerata un semplice elemento di prova e non vincola la decisione del giudice civile.

Cosa succede se un ricorso in Cassazione cerca di far riesaminare i fatti già decisi in appello?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile. La Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, il cui compito è verificare la corretta applicazione della legge, non riesaminare nel merito i fatti della causa. Un ricorso che mira a una nuova valutazione delle prove è considerato inammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10187 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10187 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 23561-2022 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3396/2022 della CORTE DI APPELLO di NAPOLI, depositata il 20/07/2022;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 25.5.2006 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Napoli, invocando la pronuncia di sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c., in luogo del contratto di compravendita non concluso per fatto, colpa e inadempimento del convenuto al contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 9.7.2003. Chiedeva altresì la condanna del convenuto al pagamento della penale convenzionalmente pattuita per il ritardo nell’adempimento, con compensazione della stessa con il saldo prezzo ancora dovuto dall’attore, nonché al risarcimento del danno. In subordine, l’attore chiedeva dichiararsi la legittimità del suo recesso dal preliminare di cui anzidetto e la condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria ricevuta alla firma del preliminare, pari ad € 200.000.
Si costituiva il convenuto, contestando la domanda ed eccependo la nullità del contratto preliminare per violazione dell’art. 2744 c.c., poiché esso assolveva in realtà ad una funzione di garanzia della restituzione del prestito, per € 100.000, erogato dal COGNOME al figlio del convenuto, COGNOME COGNOME, convenuto peraltro ad interesse usurario.

Il contraddittorio veniva integrato nei confronti di COGNOME NOME, che si costituiva in giudizio confermando la ricostruzione dei fatti offerta dal padre ed aderendo alle sue conclusioni.

Con sentenza n. 15037/2015 il Tribunale riteneva non provata la sottoscrizione di un mutuo ed accoglieva la domanda attorea.

Con la sentenza impugnata, n. 3396/2022, la Corte di Appello di Napoli rigettava il gravame interposto dall’odierno ricorrente avverso la decisione di prime cure, confermandola.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME, affidandosi ad un unico motivo.

Resiste con controricorso NOME.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata da questa Corte ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi di ricorso, con l’unico motivo la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto di essere vincolata alle conclusioni raggiunte in sede penale, in ordine all’esistenza di un rapporto di mutuo tra COGNOME NOME e COGNOME NOME, senza

considerare che le risultanze acquisite all’esito di un processo penale possono essere esaminate e valutate dal giudice civile unitamente agli altri elementi istruttori acquisiti agli atti del giudizio di merito.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’, o comunque MANIFESTA INFONDATEZZA, del ricorso avverso statuizione di accoglimento di domanda ex art. 2932 c.c. (doppia conforme).

Unico motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, perché con esso il ricorrente contesta che il giudice di merito abbia deciso la causa recependo acriticamente le risultanze del processo penale conseguente alla querela sporta dal convenuto per usura, conclusosi con assoluzione dell’attore perché il fatto non costituisce reato. La Corte di Appello, in realtà, non ha fatto rinvio all’esito del giudizio penale, ma ha fornito ampia motivazione a sostegno della statuizione di rigetto dell’eccezione di nullità del contratto preliminare sollevata dal convenuto, odierno ricorrente, esaminando sia le circostanze relative al saldo del prezzo, sia il versamento di € 2.000 mensili, a partire da agosto 2003, eseguito dal COGNOME in favore del COGNOME a fronte del godimento dell’immobile in attesa del rogito definitivo di compravendita, sia l’elemento temporale della negoziazione, che -in ragione della prossimità tra preliminare e definitivo- escludeva, secondo la Corte territoriale, un collegamento tra il trasferimento del bene e la restituzione di un prestito. Trattasi di motivazione idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale, che esprime una valutazione di merito alla quale il ricorrente contrappone una lettura alternativa del fatto e delle prove, senza tener conto del duplice principio secondo cui non è consentita, in sede di legittimità, la revisione del giudizio di fatto operato dalla Corte distrettuale (Cass.
S.U., Sentenza n. 24148 del 25.10.2013, Rv. 627790), né è possibile proporre un diverso apprezzamento delle risultanze istruttorie, poiché ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330)’.
Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c.

Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una

somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 8.000 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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