Patto commissorio: prova testimoniale sempre ammessa

Una cittadina ha impugnato la vendita di un immobile sostenendo che l’atto nascondesse un patto commissorio, vietato dall’ordinamento. La Corte d’Appello aveva rigettato la domanda, ritenendo inammissibile la prova per testimoni tra le parti del contratto e valorizzando la quietanza di pagamento presente nell’atto notarile. La Corte di Cassazione ha ribaltato tale visione, stabilendo che quando la simulazione è finalizzata a far valere l’illiceità del contratto dissimulato, come nel caso del patto commissorio, la prova testimoniale è sempre ammessa, anche tra i contraenti. La sentenza è stata cassata con rinvio per una nuova valutazione delle prove.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Patto commissorio: la Cassazione apre alla prova testimoniale

Il patto commissorio rappresenta uno dei divieti più severi del nostro ordinamento civile, posto a tutela del debitore contraente debole. Recentemente, la Corte di Cassazione ha chiarito un aspetto fondamentale riguardante la prova della simulazione contrattuale quando si sospetta la presenza di questo accordo illecito. La decisione offre spunti cruciali per chi si trova coinvolto in vendite immobiliari che nascondono in realtà garanzie improprie per prestiti.

Il caso: una vendita immobiliare sospetta

La vicenda trae origine dal ricorso di una privata cittadina contro una società immobiliare. La ricorrente sosteneva che la vendita di un proprio immobile non fosse un’alienazione reale, ma una simulazione per coprire un prestito. In sostanza, l’accordo prevedeva che la proprietà sarebbe passata definitivamente alla società solo in caso di mancata restituzione del denaro, configurando un patto commissorio nullo ai sensi dell’art. 2744 c.c.

Nei gradi di merito, i giudici avevano respinto la domanda. La motivazione principale risiedeva nell’impossibilità, per le parti del contratto, di utilizzare testimoni per provare la simulazione, oltre alla presenza di una quietanza di pagamento che attestava il versamento del prezzo.

La decisione della Suprema Corte sul patto commissorio

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, focalizzandosi sull’interpretazione dell’art. 1417 del Codice Civile. Gli Ermellini hanno ricordato che, sebbene di regola le parti non possano provare la simulazione tramite testimoni, esiste un’eccezione invalicabile: l’illiceità del contratto.

Quando l’obiettivo della causa è dimostrare che dietro una vendita si cela un patto commissorio, ovvero un atto nullo per violazione di norme imperative, la prova per testimoni deve essere sempre ammessa. Questo perché l’interesse pubblico alla repressione di accordi illeciti prevale sui limiti probatori ordinari.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha evidenziato come la Corte d’Appello sia incorsa in un errore di diritto. I giudici di merito si sono limitati ad applicare la regola generale che vieta la prova testimoniale tra i contraenti per patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento. Tuttavia, hanno trascurato la seconda parte dell’art. 1417 c.c., la quale stabilisce che la prova testimoniale è ammissibile senza limiti se la domanda è diretta a far valere l’illiceità del contratto dissimulato. Nel caso di specie, l’allegazione di un patto commissorio configura esattamente un’ipotesi di illiceità, rendendo quindi doveroso l’esame delle testimonianze richieste dalla parte ricorrente per svelare la reale natura dell’operazione economica.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che la tutela contro il patto commissorio non può essere limitata da barriere procedurali rigide quando è in gioco la violazione di principi di ordine pubblico. La quietanza di pagamento, pur essendo un atto formale rilevante, non impedisce al giudice di indagare, anche tramite testimoni, se il versamento sia avvenuto realmente o se faccia parte di una complessa simulazione volta a frodare la legge. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello affinché proceda a una nuova valutazione istruttoria, ammettendo le prove precedentemente negate e verificando la sussistenza dell’illecito denunciato.

Perché il patto commissorio è considerato illegale?
Il patto commissorio è vietato perché costringe il debitore a cedere un bene spesso di valore superiore al debito, approfittando del suo stato di bisogno e violando la parità tra i creditori.

Si può contestare una vendita immobiliare se nasconde un prestito?
Sì, è possibile agire in giudizio per far dichiarare la simulazione del contratto e la nullità dell’accordo se questo nasconde un patto commissorio vietato dalla legge.

Quali prove sono ammesse per dimostrare la simulazione illecita?
Oltre ai documenti, la legge permette eccezionalmente l’uso di testimoni e presunzioni anche tra le parti, purché lo scopo sia dimostrare che il contratto nascosto è illecito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 36132 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 36132 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11284/2019 R.G. proposto da: NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 335/2019 depositata il 05/02/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME COGNOME ricorre, con motivi tre motivi, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Venezia ha confermato la decisione del Tribunale di Vicenza di rigetto della domanda di accertamento del carattere simulato del contratto di vendita immobiliare concluso da essa ricorrente in data 27 settembre 2001 con la RAGIONE_SOCIALE siccome dissimulante un mutuo con patto commissorio e della domanda di condanna della società al rilascio dei beni compravenduti.
Il rigetto è stato basato sulla assenza di prova della simulazione e sulla clausola del contratto di compravendita con cui la ricorrente aveva rilasciato alla società quietanza di avvenuto pagamento del prezzo, pari a 160 milioni di lire;

2.la srl RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

le parti hanno depositato memorie;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene lamenta la ‘violazione o falsa applicazione dell’art. 111, sesto comma, Cost. e dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. Nullità della sentenza e del procedimento per motivazione assente e/o meramente apparente (art. 360, comma 1, n.4, c.p.c.)’.

Deduce la ricorrente che la Corte di Appello avrebbe omesso di motivare, in primo luogo, sul perché del rigetto del primo motivo di appello con cui era stata censurata la decisione del Tribunale di

Vicenza di non ammettere le prove per testi richieste per dimostrare la fondatezza delle domande. Sostiene la ricorrente che la Corte di Appello avrebbe omesso di motivare, in secondo luogo, sul perché del rigetto del terzo motivo di appello con cui essa ricorrente aveva censurato la decisione del Tribunale di Vicenza per avere quest’ultimo ritenuto dimostrato il pagamento, da parte della RAGIONE_SOCIALE, della somma di euro 80.000,00 -che la RAGIONE_SOCIALE aveva sostenuto essere a titolo di saldo del prezzo -sulla base della sola copia di un assegno, intestato ad essa ricorrente e recante girata per incasso -a firma sua ma disconosciuta -e timbro ‘pagato’ in data 28 settembre 2001, apposto dalla filiale di Santorso della Cassa Rurale di Rovereto. Deduce ancora la ricorrente che la Corte di Appello avrebbe omesso di motivare, in terzo luogo, sul perché del rigetto del quinto e del sesto motivo di appello con cui essa ricorrente aveva censurato la decisione del Tribunale di Vicenza per avere quest’ultimo erroneamente valorizzato come elementi indicativi della realtà e non simulazione della compravendita le dichiarazioni del legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE riguardo alla convenienza dell’affare per entrambe le parti, per avere valorizzato il fatto che essa ricorrente non si era opposta all’azione di rilascio intentata dalla RAGIONE_SOCIALE in forza di contratto di comodato con cui l’immobile compravenduto era stato lasciato nella detenzione di essa ricorrente e, infine, di non avere valorizzato, come indice dell’apparenza, il fatto che le spese notarili e le imposte sull’atto di compravendita erano state pagate da essa ricorrente;
con il secondo motivo di ricorso di ricorso viene lamento ‘vizio di motivazione con riguardo al quarto motivo di appello afferente la presunta prova del pagamento del prezzo di compravendita di lire 160.000.000. Travisamento della prova e vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’. La ricorrente censura, con questo motivo,

l’affermazione della Corte di Appello per cui nell’atto notarile di vendita in data 27 settembre 2001 ‘la COGNOME dichiarava di rilasciare quietanza del pagamento, evidenziandosi come non vi sia prova di un contratto dissimulato che dice il contrario’.

Viene dedotto che la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto del dato pacifico per cui ‘in occasione della compravendita non venne corrisposta alcuna somma sicché la formale della quietanza dalla stessa rilasciata non può assolutamente assurgere a prova del pagamento del prezzo’. Viene dedotto che il mancato pagamento sarebbe comprovato dal libro giornale della società controricorrente nel quale è indicato, alla data del contratto, ‘semplicemente il debito e non il contestuale pagamento’ mentre il pagamento è registrato solo in data 5 ottobre 2001;
3. con il terzo motivo di ricorso viene lamentata la ‘violazione o falsa applicazione dell’art. 1417 c.c. e dell’art.115 c.p.c.’ in riferimento all’art.360, comma 1, n.3, c.p.c. La ricorrente censura, con questo motivo, l’affermazione della Corte di Appello per cui ‘le prove testimoniali non sono ammissibili in quanto, ai sensi dell’art. 1417 c.c., non è possibile fornire prova testimoniale della simulazione’. La ricorrente sostiene che l’affermazione contrasti con il principio per cui i limiti alle prove testimoniali stabiliti dall’art. 1417 c.c. non trovano applicazione laddove come nel caso di specie si tratta di dimostrare non il carattere simulato della compravendita ma la sussistenza di un illecito contratto dissimulato di mutuo con patto commissorio;
il terzo motivo -da esaminare con priorità, per ragioni di carattere logico – è fondato e va accolto. Gli altri restano assorbiti.

4.1. La ricorrente ricorda di avere, fino dall’atto introduttivo, allegato che, in una situazione di difficoltà economica particolarmente grave per esposizioni bancarie in riferimento alle quali era stata oggetto di provvedimenti ingiuntivi, si era rivolta al legale rappresentante della convenuta con il quale aveva pattuito

l’erogazione di un prestito coperto dalla vendita di cui trattasi, avente ad oggetto immobili di valore notevolmente superiore al prestito, improduttiva di effetti veri e reali immediati e nella quale il momento della efficacia traslativa avrebbe dovuto coincidere con l’eventuale inadempimento dell’obbligo restitutorio.

Siffatta pattuizione, ove dimostrata, sarebbe contraria al divieto di cui all’art. 2744 c.c.

La norma rubricata ‘Divieto del patto commissorio’ e secondo cui ‘ E’ nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell’ipoteca o del pegno ‘ – ha la finalità di evitare, per un verso, che il debitore sia indotto a concludere un contratto traslativo a condizioni gravatorie per bisogno di liquidità di cui il creditore approfitti, e, per altro verso, un pregiudizio al principio di pari diritto di tutti i creditori di soddisfarsi sull’intero patrimonio del debitore ex art. 2740 cod. civ., al di fuori delle cause legittime di prelazione di cui all’art. 2741, ( v. Cass. Sez. 2, Sentenza n.1787 del 12/02/1993).
Ciò posto, ha errato la Corte di Appello laddove, richiamato l’art. 1417 c.c. -secondo cui ‘La prova per testimoni della simulazione è ammissibile senza limiti, se la domanda è proposta da creditori o da terzi e, qualora sia diretta a far valere l’illiceità del contratto dissimulato, anche se è proposta dalle parti’ -, ha ritenuto inammissibile la prova per testi dedotta dalla ricorrente.

La Corte di Appello ha evidentemente fatto riferimento alla prima parte della disposizione da cui si ricava che, di regola, la prova per testi e per presunzioni è preclusa per i contraenti ex artt. 2722 e 2729 c.c. che vietano di provare per testi o presunzioni patti, come l’accorso simulatorio ‘aggiunti o contrari al contenuto di un documento’ , trascurando la seconda parte a cui, invece, avrebbe dovuto guardare:

in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Venezia in diversa composizione per la rivalutazione delle istanze istruttorie della ricorrente;

6.il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del processo.

PQM

la Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di Appello di Venezia, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma 19 dicembre 2023.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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