Patto commissorio: nullità dei contratti preliminari

La Suprema Corte ha confermato la nullità di due contratti preliminari di compravendita immobiliare poiché dissimulavano un patto commissorio vietato dall’ordinamento. La vicenda nasce dalla richiesta di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. avanzata da una parte contro l’altra. Tuttavia, i giudici di merito hanno accertato che tali contratti non miravano al trasferimento della proprietà per compravendita, ma servivano come garanzia impropria per la restituzione di somme legate ad attività usuraria. La Cassazione ha ribadito l’autonomia del giudice civile nell’utilizzare prove provenienti da procedimenti penali per formare il proprio convincimento sulla reale natura dell’accordo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Patto commissorio: quando il preliminare nasconde un prestito usurario

Il patto commissorio rappresenta uno dei divieti più stringenti del nostro ordinamento civile. Recentemente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla nullità di contratti preliminari che, dietro l’apparenza di una compravendita, celano una funzione di garanzia illecita. Il caso analizzato riguarda la richiesta di esecuzione specifica di un obbligo a contrarre, respinta a causa della natura fraudolenta dell’operazione sottostante.

Il conflitto tra preliminare e patto commissorio

La controversia ha avuto origine dalla richiesta di una parte di ottenere il trasferimento coattivo di immobili basandosi su contratti preliminari. La controparte ha eccepito la nullità di tali atti, sostenendo che gli immobili fossero in realtà il provento di un’attività usuraria e che i contratti servissero a garantire la restituzione del capitale e degli interessi. La Corte d’Appello ha accolto questa tesi, dichiarando la nullità dei contratti per illiceità della causa, ravvisando un tentativo di eludere il divieto di patto commissorio previsto dall’art. 2744 c.c.

L’utilizzo delle prove penali nel processo civile

Un punto centrale della decisione riguarda la possibilità per il giudice civile di utilizzare materiale probatorio raccolto in sede penale. La ricorrente lamentava l’acquisizione tardiva di sentenze penali e il travisamento dei fatti, sottolineando la propria assoluzione dal reato di estorsione. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che il giudice civile gode di piena autonomia e può valutare liberamente le risultanze delle indagini preliminari e delle sentenze penali, anche se non vincolanti, per ricostruire la verità materiale dei fatti.

La validità del patto commissorio e le garanzie atipiche

La giurisprudenza è costante nel ritenere nullo ogni schema contrattuale che persegua il risultato vietato dall’art. 2744 c.c. Non importa la forma esteriore (vendita con patto di riscatto, preliminare, vendita condizionata), ma la funzione concreta: se il trasferimento del bene è condizionato all’inadempimento di un debito, scatta la nullità assoluta. In questo caso, la mancanza di prova del pagamento del prezzo pattuito ha rafforzato il convincimento dei giudici circa la natura simulata della vendita.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso basandosi sulla corretta applicazione dei principi di autonomia probatoria. Il giudice di merito ha legittimamente utilizzato le prove del processo penale per accertare che l’intento delle parti non era la vendita, ma la costituzione di una garanzia reale impropria. Tale finalità è incompatibile con la causa del contratto di compravendita e configura una violazione diretta del divieto di patto commissorio. La Corte ha inoltre sottolineato che l’assoluzione penale per un reato specifico (estorsione) non preclude al giudice civile di ravvisare la nullità del contratto sotto il profilo dell’illiceità della causa o della violazione di norme imperative.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che la tutela del debitore contro le pretese usurarie e le garanzie vessatorie è prioritaria. Il patto commissorio non può essere aggirato attraverso l’uso distorto del contratto preliminare. Per i professionisti e i privati, questo significa che ogni operazione immobiliare deve essere sostenuta da una causa lecita e trasparente, poiché i giudici hanno il potere di indagare oltre la lettera del contratto per far emergere l’effettiva volontà delle parti e sanzionare eventuali frodi alla legge.

Perché il patto commissorio è vietato dalla legge?
Il divieto mira a proteggere il debitore da possibili abusi del creditore, impedendo che quest’ultimo si appropri di un bene spesso di valore superiore al debito residuo.

Un contratto preliminare può essere considerato nullo per usura?
Sì, se viene accertato che il contratto non è finalizzato alla vendita ma serve come garanzia illecita per la restituzione di somme ottenute a tassi usurari.

Il giudice civile può usare prove di un processo penale concluso?
Sì, il giudice civile può utilizzare autonomamente le prove raccolte in sede penale per formare il proprio convincimento, indipendentemente dall’esito del processo penale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27988 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27988 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al R.G.N. 10553-2018 proposto da:

NOME , elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio legale RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME, giusta procura speciale in atti;

– ricorrente –

contro

PICONE NOME ;

– intimato – avverso la sentenza n. 1640/2017 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 22/09/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20/12/2022 dal Consigliere AVV_NOTAIO. NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 13/06/2001 la sig.ra NOME COGNOME proponeva avanti il Tribunale di Agrigento, sez. distaccata di Canicattì, domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. di due contratti preliminari di compravendita immobiliare stipulati con il sig. NOME COGNOME in data 24.06.1998 e 7.07.1998, aventi ad oggetto, rispettivamente, un appartamento con altra unità immobiliare posta a piano terra sito in Canicattì e un appartamento sito in Torino.

Nella contumacia del convenuto il Tribunale adito, con sentenza n. 25/2002 del 7.03.2002, accoglieva la domanda.

Avverso la sentenza proponeva appello NOME COGNOME. Si costituiva in giudizio l’appellata.

Con sentenza n. 1178 del 07/08/2012 la Corte di Appello di Palermo dichiarava la nullità della sentenza impugnata per nullità della notifica dell’atto introduttivo del giudizio.

Contro tale decisione NOME proponeva impugnazione per revocazione ex art. 395 n. 4 c.p.c.

Con sentenza non definitiva n. 258 del 03/01/2017, la Corte di appello di Palermo disponeva la revoca della sentenza impugnata e rimetteva la causa sul ruolo per la decisione nel merito.

Con sentenza n. 1640/2017 depositata in data 22. 09.2017, la Corte palermitana accoglieva il motivo di cui al punto 5 dell’atto di appello con il quale NOME COGNOME denunciava la nullità dei contratti preliminari stipulati con NOME COGNOME perché gli immobili oggetto della domanda ex art. 2932 c.c. costituiscono l’ingiusto profitto derivante dall’attività usuraria esercitata dalla NOME in danno del medesimo e per l’effetto, in totale riforma della sentenza impugnata, dichiarava detti contratti preliminari
nulli per illiceità della causa perché gli stessi costituiscono un mezzo per eludere il divieto posto dall’arte 2744 c.c. Rigettava conseguentemente la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre.

Nei confronti di questa decisione NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidandosi a cinque motivi.

NOME COGNOME ha depositato controricorso tardivamente notificato e deve considerarsi non avere svolto difese in questa sede.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi degli artt. 375 comma 2 e 380bis .1 c.p.c.

In prossimità dell’udienza l a ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Pregiudizialmente occorre dichiarare l’inammissibilità del controricorso, notificato da NOME COGNOME alla ricorrente in data 30.11.22 e depositato nella Cancelleria di questa Corte in pari data, in violazione dei termini stabiliti dall’art. 370 c.p.c. Va di conseguenza dichiarata l’inammissibilità della memoria depositata dal COGNOME in data 01/12/2022, in quanto il mancato deposito del controricorso nei termini di rito preclude alla parte intimata qualsiasi attività processuale, sia essa diretta alla costituzione in giudizio, alla produzione documentale o al deposito di memorie.
Pertanto, come sopra precisato, NOME COGNOME deve considerarsi parte intimata, che non ha svolto difese in questa sede.

2.Passando all’esame del ricorso, NOME COGNOME ha articolato i seguenti cinque motivi.

Con il primo motivo deduce la nullità del procedimento e della sentenza per ‘ error in procedendo ‘ in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. per omessa pronuncia su specifiche eccezioni fatte valere da parte appellata nel giudizio di appello RG 804/2003, in violazione dell’art. 112 c.p.c.

Più precisamente, la ricorrente si duole dell’ omesso esame dell’eccezione di ammissibilità dell’appello proposto da NOME COGNOME formulata in comparsa di costituzione e risposta nella causa RG n. 804/2003, con conseguente vizio di nullità della sentenza.

3.Con il secondo motivo la ricorrente contesta la nullità del procedimento e della sentenza per vizio di motivazione in relazione all’art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c., per nullità dell’atto di appello in ordine alla violazione degli artt. 112, 342, 163 comma 3, n. 3 e 164 comma 4 c.p.c.

Il motivo è proposto in via subordinata al primo, per l’ipotesi in cui questo Giudice ritenesse che la sentenza impugnata abbia inteso pronunciarsi sommariamente in ordine all’eccezione di inammissibilità dell’appello per mancata proposizione in sede di conclusioni delle domande e quindi del petitum .

Con esso si censura in particolare la genericità dell’atto di appello di COGNOME, là dove lo stesso avrebbe dedotto la nullità dei contratti preliminari perché gli stessi ‘rappresentano il provento di attività illecita della signora NOME nonché costituiscono il pagamento del capitale e degli interessi usurari per il prestito di cui sopra’.

4.I due motivi possono essere trattati congiuntamente per la loro evidente connessione e non meritano accoglimento.

Va anzitutto rilevato che nel giudizio di legittimità, la deduzione del vizio di omessa pronuncia, ai sensi dell’art. 112

c.p.c., ‘ postula, per un verso, che il giudice di merito sia stato investito di una domanda o eccezione autonomamente apprezzabili e ritualmente e inequivocabilmente formulate e, per altro verso, che tali istanze siano puntualmente riportate nel ricorso per cassazione nei loro esatti termini e non genericamente o per riassunto del relativo contenuto, con l’indicazione specifica, altresì, dell’atto difensivo e/o del verbale di udienza nei quali l’una o l’altra erano state proposte, onde consentire la verifica, innanzitutto, della ritualità e della tempestività e, in secondo luogo, della decisività delle questioni prospettatevi. Pertanto, non essendo detto vizio rilevabile d’ufficio, la Corte di cassazione, quale giudice del fatto processuale, intanto può esaminare direttamente gli atti processuali in quanto, in ottemperanza al principio di autosufficienza del ricorso, il ricorrente abbia, a pena di inammissibilità, ottemperato all’onere di indicarli compiutamente, non essendo essa legittimata a procedere ad un’autonoma ricerca, ma solo alla verifica degli stessi’ (Cass. n. 28072/2021).
Nulla di tutto questo è dato ravvisare nei motivi di ricorso in scrutinio.

Si deve comunque aggiungere che per consolidata giurisprudenza di questa Corte, anche riportata nella sentenza censurata, ‘ l’interpretazione dell’effettivo contenuto dell’atto di appello … deve avv enire non solo in base alla letterale formulazione delle conclusioni, ma tenendo conto delle sostanziali finalità che la parte intende perseguire, che, anche se non riportate nelle conclusioni, possono ricavarsi dai motivi di reclamo avverso la sentenza di primo grado emergenti dal complesso dell’atto” (Cass. n. 14278/2017; n. 4720/1996; Cass.
n. 11811/1993). Le Sezioni Unite di questo Giudice (27199/2017) hanno poi aggiunto che la maggiore o minore specificità delle doglianze dell’atto di appello è diretta conseguenza della motivazione assunta della decisione di primo grado e che l’individuazione di un percorso logico alternativo a quello del primo giudice non deve necessariamente tradursi ‘ in un progetto alternativo di sentenza ‘ .

La motivazione della sentenza impugnata mostra con evidenza che l’impugnazione proposta da COGNOME non era affatto priva di petitum , come sostenuto dalla ricorrente, ma ha permesso alla Corte di appello (che pure -cfr. ultimo capoverso pag. 10 -ha ritenuto che le difese svolte con il gravame ‘ non si distinguono per compiutezza ‘) di comprendere appieno le censure e il loro significato, tanto da impostare sulle stesse l’intera motivazione della decisione adottata (cfr. pag. 3: ‘ merita di essere accolto il motivo di cui al punto 5 dell’atto di appello con il quale il COGNOME denuncia la nullità dei contratti preliminari stipulati con NOME NOME, poiché gli immobili oggetto della domanda ex art. 2932 c.c. costituiscono l’ingiusto profitto derivante dell’attività usuraria esercitata dalla NOME in danno del medesimo ‘) .
Questa attività interpretativa compete al giudice del merito e, qualora -come nella specie -risulti correttamente motivata, sfugge al sindacato di legittimità.

Non sussistono pertanto né il vizio di omessa pronuncia né quello di motivazione perché l’ eccezione di inammissibilità dell’appello formulata della ricorrente, per di più, deve ritenersi essere stata implicitamente superata.

che ‘ per integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non è sufficiente la mancanza di un’espressa

statuizione del giudice, ma è necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto. Al contrario, deve ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto della domanda o della eccezione formulata dalla parte quando l’accoglimento della pretesa non espressamente esaminata risulti incompatibile con l’impostazione logico -giuridica della pronuncia, anche se manchi, al riguardo, una specifica argomentazione ‘ (Cass. 4 ottobre 2011, n. 20311; Cass. 13 ottobre 2017, n. 24155; Cass. 13 agosto 2018, n. 20718; Cass. 4 giugno 2019, n. 15255; Cass. 29 gennaio 2021, n. 2151).
5.Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la nullità della sentenza o del procedimento per ‘ error in procedendo ‘ in relazione all’art. 360 comma 1, n. 4 c.p.c. per nullità dell’atto di appello in ordine alla violazione degli artt. 342, 163 comma 3, n. 3 e 164 comma 4 c.p.c.

La ricorrente ripropone con il motivo in esame la nullità dell’atto introduttivo del giudizio di appello per genericità e mancata compiutezz a delle difese dell’appellante.

5.1.Le argomentazioni sopra esposte, quanto al rigetto dei primi due motivi, possono essere riproposte per respingere il mezzo di ricorso in esame.

Si possono ricordare al riguardo anche i precedenti di questa Corte secondo i quali ‘ la nullità dell’atto di citazione per ‘petitum’ omesso od assolutamente incerto, ai sensi dell’art. 164, quarto comma, cod. proc. civ., postula una valutazione caso per caso, dovendosi tener conto, a tal fine, del contenuto complessivo dell’atto di citazione, dei documenti ad esso allegati, nonché, in relazione allo scopo del requisito di consentire alla controparte di apprestare adeguate e puntuali difese, della natura
dell’oggetto e delle relazioni in cui, con esso, si trovi la controparte ‘ (Cass. n. 1681/2015: Cass. n. 17023/2003).

Nella specie, per quanto già precisato, giusta le considerazioni della sentenza impugnata, non sussiste assoluta incertezza dell’atto di appello.

6.Il quarto motivo è diretto a censurare la nullità della sentenza per ‘ error in procedendo ‘ in relazione all’art. 360 comma 1, n. 4 c.p.c. per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 345 commi 2 e 3 c.p.c., dell’art. 295 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c.

La ricorrente imputa alla sentenza pronunciata nel giudizio rescissorio di avere erroneamente affermato l’acquisizione d’ufficio delle sentenze penali (in realtà prodotte tardivamente dall’appellante) e di avere erroneamente affermato di avere formato il proprio convincimento sulle prove raccolte in altro giudizio e sulla scorta delle risultanze degli atti e delle indagini preliminari svolte in sede penale, senza che di fatto risultino mai essere state prodotte o versate nel giudizio di appello dette prove. In altri termini, risulterebbe per tabulas che la Corte ha fondato il proprio convincimento sulla scorta delle sentenze del Tribunale di Agrigento sezione penale e della Cassazione sezione penale, sebbene le stesse siano state prodotte irritualmente e tardivamente dalla parte appellante senza che quest’ulti ma fosse stata rimessa in termini e senza che ne avesse diritto in ragione delle preclusioni di legge ex art. 345 c.p.c.
7.Con il quinto motivo, proposto per l’ipotesi in cui la produzione delle sentenze penali dovesse essere ritenuta ammissibile, la ricorrente denunzia ancora la nullità della sentenza o del procedimento per ‘error in iudicando’ in relazione all’art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c., per travisamento della prova

acquisita su un punto decisivo, contestando la correttezza della ricostruzione dei fatti compiuta dalla Corte di appello palermitana, in quanto nella documentazione attinente ai giudizi penali versata in atti è stata dichiarata l’assoluzione della COGNOME per non aver commesso il fatto del reato ascritto al capo D della rubrica (delitto previsto dagli artt. 110 e 609 primo e secondo comma c.p. in relazione all’art. 628 ultimo capoverso c.p.).

7.1.Anche questi due motivi possono essere trattati congiuntamente per la loro connessione.

I due motivi sono inammissibili, essendo chiaramente diretti ad ottenere da questo Collegio di legittimità una nuova considerazione di quanto deciso dalla Corte di merito, la quale ha già chiarito in sentenza (pag. 6) che ‘ nella specie non si pone un problema di ammissibilità ex art. 345 c.p.c. degli atti penali, contrariamente a quanto prospettato dall’impugnante’ (per tale -chiarisce la ricorrente a pag. 15 del ricorso -dovendosi intendere essa stessa), ‘ essendo stata la sentenza n. 72/10 del Tribunale di Agrigento acquisita d’ufficio nel corso del giudizio di appello n. 804/2003 definito con la sentenza revocata ed essendo intervenuta la pronuncia della Suprema Corte successivamente a quest’ultima (mentre il dispositivo della sentenza della quarta sezione penale della Corte d’appello di Palermo è stato depositato dalla stessa COGNOME nel corso del presente giudizio per revocazione )’ .
Secondo la ricorrente ‘risulta evide nte che la Corte di Appello abbia formato il proprio convincimento solo sulla base di quanto contenuto nella sentenza del Tribunale di Agrigento Sez. Penale e quindi non sulla scorta di un personale convincimento tratto dall’esame diretto delle prove raccolte nel processo penale, ma per relationem , ossia sulla scorta del convincimento che il

tribunale si era formato ‘ e, comunque, il giudice a quo avrebbe dovuto tenere in considerazione che, proprio con riguardo alla vicenda legata ai preliminari per cui è causa, la stessa era stata assolta per non avere commesso il fatto.

Quanto dedotto dalla ricorrente è sconfessato dalla stessa motivazione della sentenza impugnata.

Dopo avere precisato che l’esame degli atti penali acquisiti nel presente giudizio consente ‘ pacificamente di affermare che gli immobili oggetto della sentenza impugnata siano il frutto dell’attività di prestito ad usura posta in essere dalla NOME unitamente ai propri figli ‘ , il giudice di seconde cure ha esplicitamente dichiarato di essersi avvalso della possibilità concessa al giudice civile di utilizzare liberamente le prove raccolte in un diverso giudizio tra le stesse o tra altre parti e di utilizzare per il proprio convincimento le risultanze derivanti dagli atti delle indagini preliminari svolte in sede penale, richiamando precedenti consolidati di questa Corte di legittimità che consentono al giudice civile, per il principio di autonomia del processo civile da quello penale, di procedere a un diretto esame del contenuto del materiale probatorio o di ricavare tale contenuto ‘ dalla sentenza penale o, se necessario, dagli atti del relativo processo, in modo da individuare esattamente i fatti materiali accertati per poi sottoporli a proprio vaglio critico svincolato dalla interpretazione e dalla valutazione che ne abbia dato il giudice penale ‘ (cfr., ad esempio, Cass. n. 11483/2004).
In conformità a tale insegnamento, la Corte di appello di Palermo ha fondato la sua decisione: a) sull’intero compendio degli elementi probatori risultanti dai giudizi penali (non solo la sentenza del Tribunale di Agrigento n. 72/2010, ma anche la decisione della Corte di appello di Palermo e la conferma di

quest’ultima decisione operata dalla sentenza n. 44153/2014 di questa Corte di legittimità); b) sulla mancata prova della effettiva riscossione da parte del COGNOME del prezzo pattuito per la vendita dell’immobile sito in Canicattì; c) sul ricorso alle presunzioni, che l’ hanno indotta a riten ere ‘ in maniera grave, precisa e concordante, che l’intento perseguito dalle parti non fosse quello tipico del preliminare di vendita ‘ , ma quello di costituire in favore del promissario acquirente una garanzia reale quale mezzo per eludere il divieto posto dall’art. 2744 c.c.
In questa ricostruzione -secondo la sentenza impugnata non incide il fatto che la Luvano (comunque condannata per il reato di usura) fosse stata assolta (per non avere commesso il fatto) dal reato di estorsione. Questa precisazione – ripetuta per ben due volte nella sentenza impugnata, a pag. 5 e a pag. 10 vanifica il dedotto travisamento della prova, che secondo la ricor rente consisterebbe proprio nel fatto che l’informazione probatoria utilizzata dalla sentenza (la condanna in primo grado) sia contraddetta da uno specifico atto processuale, ossia la successiva assoluzione per non avere commesso il fatto del reato di cui al capo D della rubrica (‘Delitto p.e.p. dagli artt. 110, 629, primo e secondo comma, in relazione all’art. 628 ult. cpv.’).
8.In conclusione, il ricorso va rigettato. Non avendo l’intimato svolto difese, per quando detto supra (par. 1) non v’è luogo a provvedere sulle spese.

9.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

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