Opposizione di terzo: guida alla sentenza 28779/2023

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di diversi condomini che avevano esperito l’**opposizione di terzo** contro una sentenza che ordinava modifiche strutturali a un viale comune per l’esercizio di una servitù. I giudici di merito avevano inizialmente negato la loro legittimazione, considerandoli semplici successori della società costruttrice. La Suprema Corte ha invece stabilito che, in quanto comproprietari del fondo servente e in assenza di trascrizione della domanda giudiziale originaria, essi sono litisconsorti necessari pretermessi, rendendo la sentenza precedente inopponibile nei loro confronti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Opposizione di terzo: la tutela dei comproprietari esclusi dal giudizio

L’istituto dell’opposizione di terzo rappresenta uno strumento di salvaguardia fondamentale per chi, pur non avendo preso parte a un processo, vede i propri diritti reali calpestati da una decisione giudiziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla legittimazione dei condomini ad agire quando una sentenza ordina interventi su aree comuni senza che essi siano stati citati in giudizio.

Il caso: servitù di passaggio e viali condominiali

La vicenda trae origine da una controversia riguardante una servitù di passaggio. Un proprietario di un fondo aveva ottenuto una sentenza favorevole che condannava una società costruttrice alla rimozione di un cancello e al ripristino di una strada. Tuttavia, tale strada faceva parte di un complesso condominiale ed era di proprietà pro indiviso di numerosi acquirenti degli immobili.

I condomini, rimasti estranei al primo grado di giudizio, hanno proposto opposizione di terzo ai sensi dell’art. 404 c.p.c., sostenendo che la sentenza danneggiasse il loro diritto di proprietà comune. La Corte d’Appello aveva dichiarato inammissibile l’impugnazione, ritenendo i condomini meri aventi causa della società e non terzi autonomi.

Opposizione di terzo e litisconsorzio necessario

La Cassazione ha ribaltato tale interpretazione, evidenziando un errore logico-giuridico dei giudici di merito. Quando un’azione reale mira a modificare o demolire un bene in comunione, essa deve essere proposta contro tutti i comproprietari. Se ciò non avviene, si configura una violazione del litisconsorzio necessario.

L’importanza della trascrizione della domanda

Un punto cruciale della decisione riguarda l’art. 2653 c.c. Se chi agisce per l’accertamento di una servitù non trascrive la domanda giudiziale, la sentenza finale non può essere opposta a chi acquista il fondo servente durante il processo e trascrive il proprio titolo d’acquisto. In questo scenario, l’acquirente mantiene la qualità di terzo ed è pienamente legittimato a utilizzare l’opposizione di terzo ordinaria per difendere il proprio bene.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha chiarito che il pregiudizio per il comproprietario è considerato in re ipsa quando la sentenza ordina la demolizione o la modifica della cosa comune. La natura del rapporto dedotto in giudizio è unitaria e inscindibile; pertanto, una decisione resa solo contro alcuni dei proprietari è definita inutiliter data, ovvero giuridicamente inutile e inefficace rispetto alla gestione del bene comune. La legittimazione ad processum deve essere valutata prioritariamente rispetto al merito del diritto, garantendo l’integrità del contraddittorio sin dalle fasi iniziali.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha stabilito che i condomini, in quanto comproprietari del viale d’accesso, dovevano essere coinvolti nel giudizio originario. La mancata citazione e l’assenza di trascrizione della domanda rendono la sentenza impugnata nulla per violazione delle norme sul litisconsorzio. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello affinché proceda a un nuovo esame tenendo conto che i terzi acquirenti hanno il diritto di opporsi a provvedimenti che incidono sulla loro proprietà senza che sia stata data loro possibilità di difesa.

Chi può proporre opposizione di terzo ordinaria?
Può proporla il terzo che vanti un diritto autonomo e incompatibile con la situazione giuridica accertata da una sentenza passata in giudicato o esecutiva resa tra altre persone, qualora tale sentenza pregiudichi i suoi diritti.

Cosa accade se un comproprietario non viene citato in un giudizio sulla cosa comune?
Si verifica una violazione del litisconsorzio necessario. La sentenza emessa senza il coinvolgimento di tutti i comproprietari è considerata inutiliter data, ovvero priva di effetti validi nei confronti della proprietà collettiva.

Qual è l’effetto della mancata trascrizione della domanda giudiziale?
In mancanza di trascrizione, la sentenza non è opponibile a chi acquista il diritto sul bene durante il processo e trascrive il proprio acquisto prima della sentenza stessa, legittimando l’acquirente all’opposizione di terzo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28779 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28779 Anno 2023

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19094/2022 R.G. proposto da : COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende
-ricorrenti-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME ASSUNTA

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 2441/2022 depositata il 12/04/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/10/2023 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

RAGIONI DI FATTO

Il Tribunale di Velletri accertò che la società RAGIONE_SOCIALE aveva frapposto ostacoli all’esercizio di una servitù di passo a favore di un fondo appartenente a NOME COGNOME, e condannò la convenuta alla rimozione di un cancello ed al ripristino della strada alla quota originaria.

La soccombente impugnò la predetta pronunzia avanti la Corte d’Appello di Roma, la quale, con sentenza n. 3689 del 31 maggio 2018, rigettò il gravame.

Contro la predetta sentenza proposero opposizione di terzo, ex art. 404 c.p.c., NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME. Costoro erano tutti condomini del complesso immobiliare ‘Parco RAGIONE_SOCIALE‘, realizzato dalla ‘RAGIONE_SOCIALE, e quindi comproprietari pro indiviso del viale di accesso al complesso immobiliare, che avrebbe costituito altresì parte del fondo servente, su cui si esercitava il passaggio da parte del COGNOME.
Nella resistenza del RAGIONE_SOCIALE e della RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 2441 del 12 aprile 2022, la Corte d’appello di Roma dichiarò inammissibile l’opposizione.

I giudici di secondo grado negarono la legittimazione attiva degli opponenti, sulla scorta del fatto che costoro, avendo acquistato, ciascuno, un immobile dalla società convenuta, ed essendo dunque aventi causa dalla stessa, non avrebbero rivestito la qualità di soggetti terzi, non vantando un diritto autonomo ed incompatibile con la situazione giuridica accertata dalla sentenza pronunziata fra le altre parti.

Per la cassazione della predetta sentenza ricorrono i soccombenti, sulla scorta di due motivi, illustrati da successiva memoria ex art.

378 c.p.c. Hanno resistito con controricorso NOME RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, che ha aderito alle conclusioni dei ricorrenti.

RAGIONI DI DIRITTO

Col primo motivo, i ricorrenti assumono la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112, 102 e 404 comma 1° c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c. Affermano che la Corte d’appello, dichiarando illegittimamente assorbito il motivo di opposizione fondato sulla violazione delle norme relative al litisconsorzio necessario, avrebbe violato l’insegnamento di questa Corte, che riconosceva legittimazione alla opposizione di terzo ordinaria in capo al litisconsorte necessario pretermesso.
1.1) Mediante la seconda doglianza, i ricorrenti invocano la violazione e falsa applicazione degli artt. 404 comma 1°, 111 ultimo comma e 102 c.p.c. , anche in relazione all’art. 2653 c.c., ai sensi dell’art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c. La sentenza impugnata avrebbe erroneamente ritenuto non legittimati all’opposizione anche i litisconsorti necessari sopravvenuti in corso di giudizio, malgrado la pacifica inopponibilità agli stessi della sentenza opposta, a causa della mancata trascrizione della domanda giudiziale.
I due motivi, che possono essere scrutinati congiuntamente giacché attingono con identici rilievi la sentenza impugnata, sono fondati.

2.1) Sotto i profili di interesse in questa sede, la Corte romana ha affermato: ‘ gli odierni attori avendo acquistato, ciascuno un immobile dalla società convenuta, ed essendo dunque aventi causa dalla stessa, non avrebbero rivestito la qualità di soggetti terzi, non vantando un diritto autonomo ed incompatibile con la situazione giuridica accertata dalla sentenza pronunziata fra le altre parti. Da ciò l’assoluta irrilevanza, ai fini della legittimazione, dell’epoca dell’acquisto, se precedente o successivo all’intr oduzione del giudizio, perché la qualità di terzo che legittima la proposizione
della presente azione risiede nel fatto non di essere rimasti terzi rispetto al processo, quanto, piuttosto, nel fatto che il diritto di ciascuno derivando dalla società convenuta nel giudizio, non è autonomo o incompatibile con quello, come detto, accertato in giudizio. E ancora ne discende che l’eccezione di difetto di litisconsorzio necessario, attivo e passivo, deve ritenersi assorbita, poiché solo se gli attori fossero stat i legittimati all’azione proposta o se fossero intervenuti nel giudizio, avrebbe potuto, semmai, essere esaminata ‘.
2.2) L’errore in cui è incorsa la sentenza impugnata consiste nell’aver posposto la successione logica degli argomenti da trattare: la questione riguardante l’integrità del contraddittorio era necessariamente preliminare rispetto al contenuto del diritto azionato e, dunque, alla legittimazione ad processum.

Infatti, il comproprietario può impugnare con opposizione di terzo la sentenza resa ” inter alios ” che abbia ordinato la demolizione o la modifica della cosa, anche qualora egli non specifichi il “pregiudizio” ex art. 404, comma 1 c.p.c., giacché questo, e il correlativo interesse ad impugnare, sono ” in re ipsa “, discendendo dalla natura del ” decisum “, implicante il mutamento della cosa oggetto del diritto sostanziale (Sez. 2, n. 35457 del 2 dicembre 2022; Sez. 2, n. 22694 del 6 novembre 2015).
2.3) D’altronde, non è dubbio che l’azione, di natura reale, volta alla modifica di un immobile in comunione va proposta nei confronti di tutti i comproprietari, quali litisconsorti necessari dal lato passivo, giacché, stante l’unitarietà del rapporto dedotto in giudizio, la sentenza pronunziata solo nei confronti di alcuni è ” inutiliter data ” (Sez. 2, n. 3925 del 29 febbraio 2016). In tal senso -contrariamente a quanto affermato dalla Corte d’appello ha importanza peculiare stabilire se, al momento dell’inizio del
processo, il fondo asserito servente fosse in proprietà esclusiva o in comproprietà.

2.4) Ed, a maggior ragione, ha importanza stabilire se la domanda originaria sia stata trascritta oppure no, come avrebbe dovuto essere, ai sensi dell’art. 2653 n. 1 c.c. A questo proposito, il Collegio intende dare continuità al principio, ormai risalente ma mai contraddetto, per il quale, nel caso in cui colui che agisce per l’accertamento o la tutela di un proprio diritto di servitù prediale che assume violato, non trascriva la relativa domanda giudiziale, la sentenza che definisce tale giudizio non è opponibile, a norma del combinato disposto degli artt. 111, quarto comma, cod. proc. civ. e 2653, n. 1, cod. civ., a chi acquista il fondo servente nel corso del processo ed abbia trascritto il suo titolo, senza che possa rilevare che a suo tempo sia stato regolarmente trascritto l’atto costitutivo della servitù, con la conseguenza che il terzo acquirente è legittimato a proporre contro la detta sentenza pronunciata in un giudizio, a cui è rimasto estraneo, l’opposizione di terzo ordinaria prevista dallo art. 404, primo comma, cod. proc. civ. (Sez. 2, n. 5852 del 23 maggio 1991).
La sentenza impugnata va dunque cassata ed il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Roma, in diversa

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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