Opponibilità ipoteca fallimento: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’opponibilità di un’ipoteca al fallimento dipende dall’iscrizione nei registri prima della dichiarazione di fallimento. Un decreto del giudice tavolare che reintegra un’ipoteca cancellata per errore, anche con efficacia retroattiva, non è vincolante per il giudice fallimentare. Quest’ultimo deve valutare autonomamente se la formalità era stata completata prima dell’apertura della procedura concorsuale. Il caso riguardava un’ipoteca re-iscritta dopo la dichiarazione di fallimento di una società.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Opponibilità Ipoteca Fallimento: La Cassazione sulla Reiscrizione Post-Fallimento

L’ordinanza n. 15928/2024 della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale all’incrocio tra diritto fallimentare e immobiliare: l’opponibilità dell’ipoteca al fallimento quando la garanzia, precedentemente cancellata per errore, viene reiscritta nei registri immobiliari solo dopo la dichiarazione di fallimento. La pronuncia chiarisce la natura non vincolante dei decreti del giudice tavolare per il giudice fallimentare, riaffermando il principio fondamentale della cristallizzazione del passivo alla data di apertura della procedura concorsuale.

Il Fatto: Una Ipoteca Cancellata per Errore e Reintegrata a Fallimento Aperto

Una società a responsabilità limitata, successivamente dichiarata fallita, aveva concesso un’ipoteca a garanzia di un finanziamento erogato da un istituto di credito. A causa di un mero errore materiale, tale ipoteca era stata cancellata dai registri immobiliari (nel caso di specie, dal libro fondiario del sistema tavolare) nel 2018.

Dopo la dichiarazione di fallimento della società, la banca creditrice otteneva dal giudice tavolare un decreto che ordinava la “reintavolazione” dell’ipoteca con il suo grado originario, riconoscendone quindi un’efficacia retroattiva. Forte di questo provvedimento, la banca presentava opposizione allo stato passivo, chiedendo che il proprio credito, inizialmente ammesso in via chirografaria, fosse riconosciuto come privilegiato ipotecario.

Il Tribunale accoglieva l’opposizione, ritenendo che il decreto del giudice tavolare fosse definitivo e non potesse essere riesaminato nel merito, rendendo così l’ipoteca opponibile alla massa dei creditori.

Opponibilità Ipoteca Fallimento: l’Analisi della Corte di Cassazione

Il curatore del fallimento ha impugnato la decisione del Tribunale dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando principalmente la violazione dell’art. 45 della legge fallimentare. Secondo tale norma, le formalità necessarie a rendere gli atti opponibili ai terzi, se compiute dopo la data della dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori.

La Cassazione ha accolto il ricorso, cassando il decreto del Tribunale e offrendo importanti chiarimenti sulla natura dei provvedimenti emessi nell’ambito del sistema tavolare e sulla loro interazione con le regole del diritto fallimentare.

La Natura Amministrativa e non Giudiziale del Decreto Tavolare

Il punto centrale della decisione della Suprema Corte risiede nella qualificazione dei decreti del giudice tavolare. Questi provvedimenti, pur essendo emessi da un’autorità giudiziaria, hanno natura puramente amministrativa e non decisoria. Il loro scopo è accertare la sussistenza di requisiti formali per l’iscrizione, senza entrare nel merito della validità sostanziale del diritto.

Di conseguenza, tali decreti non sono idonei a passare in giudicato e non possono vincolare il giudice ordinario (e, quindi, il giudice fallimentare) chiamato a decidere sulla reale esistenza ed efficacia di un diritto. L’intavolazione crea una presunzione di legittimità, ma questa presunzione può essere vinta da prova contraria in un giudizio contenzioso.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha errato nel ritenersi vincolato dal decreto di reintavolazione. Avrebbe dovuto, invece, procedere a un esame autonomo della questione, applicando i principi del diritto fallimentare. Il principio cardine è quello della “cristallizzazione” della massa passiva alla data della sentenza di fallimento. L’art. 45 della legge fallimentare stabilisce una regola chiara: per essere opponibile ai creditori concorsuali, un’ipoteca deve essere iscritta prima della dichiarazione di fallimento.

La retroattività concessa dal giudice tavolare al decreto di reintavolazione ha effetti limitati al sistema di pubblicità immobiliare, ma non può derogare a una norma sostanziale e imperativa del diritto fallimentare, posta a tutela della par condicio creditorum. Pertanto, il Tribunale avrebbe dovuto accertare se, al di là del provvedimento tavolare, l’ipoteca fosse effettivamente esistente ed opponibile prima della dichiarazione di fallimento. Essendo pacifico che la reiscrizione è avvenuta dopo, la garanzia non poteva essere riconosciuta come opponibile alla massa.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in commento riafferma un principio fondamentale per la certezza dei rapporti giuridici nell’ambito delle procedure concorsuali. La data della dichiarazione di fallimento agisce come uno spartiacque invalicabile: gli atti e le formalità non perfezionati prima di quel momento non possono pregiudicare la massa dei creditori. Questa decisione sottolinea che neppure un provvedimento amministrativo, seppur emesso da un giudice per correggere un errore, può alterare retroattivamente la composizione del patrimonio del fallito a svantaggio della collettività dei creditori. Per gli operatori del diritto, ciò significa che la verifica dello stato passivo deve basarsi sulla situazione di fatto e di diritto esistente al momento esatto dell’apertura della procedura, senza lasciarsi influenzare da atti successivi, anche se dotati di apparente efficacia retroattiva.

Un’ipoteca cancellata per errore e reiscritta dopo la dichiarazione di fallimento è opponibile alla massa dei creditori?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’opponibilità di un’ipoteca al fallimento è subordinata al completamento della formalità di iscrizione prima della data della sentenza dichiarativa di fallimento, come previsto dall’art. 45 della legge fallimentare.

Il decreto del giudice tavolare che ordina la reiscrizione di un’ipoteca con efficacia retroattiva è vincolante per il giudice che decide sull’ammissione del credito al passivo fallimentare?
No. I provvedimenti del giudice tavolare hanno natura amministrativa e non decisoria, pertanto non acquistano efficacia di giudicato sostanziale. Il giudice fallimentare ha il potere e il dovere di accertare autonomamente l’esistenza e l’opponibilità del diritto di garanzia alla data del fallimento, senza essere vincolato dal decreto tavolare.

Cosa significa che l’efficacia costitutiva dell’intavolazione non è assoluta?
Significa che sebbene nel sistema tavolare i diritti reali si costituiscano con l’iscrizione, questa formalità crea una presunzione di legittimità che non è incontrovertibile. Un giudice ordinario può sempre accertare, in un giudizio contenzioso, la reale inesistenza o la diversa estensione del diritto, superando con prova contraria quanto risulta dal libro fondiario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 15928 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 15928 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso 7032-2021 proposto da:

FALLIMENTO RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE, in persona del curatore p.t., rappresentato e difeso dall ‘ avvocato AVV_NOTAIO per procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall ‘ avvocato NOME COGNOME per procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso il DECRETO N. 684/2021 DEL TRIBUNALE DI TRENTO, depositato l ‘ 8/2/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del l’ 11/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

1.1. Il Tribunale di Trento, con decreto dell’8/2/2021 , in accoglimento dell’ opposizione ex art. 98 l. fall. proposta dalla Banca Popolare dell ‘ Alto Adige (di seguito BPAARAGIONE_SOCIALE.p.a. avverso

lo stato passivo del RAGIONE_SOCIALE, ha riconosciuto collocazione ipotecaria al credi to di €. 444.264,54 dell’opponente , ammesso dal G.D. solo al chirografo perché dal libro fondiario sugli immobili della fallita non risultava alcuna iscrizione ipotecaria a tale titolo .

1.2. Il tribunale ha rilevato: i) che, come documentato da BPAA, il giudice tavolare, con decreto G.N. 4659/2020, aveva ordinato la reintavolazione ‘ con il grado originario ‘ dell ‘ ipoteca ottenuta dalla banca sui beni della società fallita, che era stata cancellata nel 2018 per mero errore materiale; ii) che il reclamo proposto dal RAGIONE_SOCIALE contro il decreto era stato respinto con decreto collegiale di rigetto non appellabile, ex art. 130 bis l. Tav.; iii) che esulava dall’ambito del giudizio di opposizione qualsivoglia riesame dei richiamati provvedimenti, che dovevano pertanto essere posti alla base della decisione; iv) che l ‘ ipoteca, ancorché non risultasse intavolata alla data di dichiarazione del fallimento di RAGIONE_SOCIALE (5/2/2020), era opponibile alla massa, ai sensi dell’art. 45 l. fall., poiché, in forza dell ‘ indicato decreto del giudice tavolare, era stata reintavolata con il grado originario e doveva, pertanto, essere considerata esistente ‘sin dall’ epoca della prima intavolazione ‘, eseguita il 29/9/2011.
1.3. Il RAGIONE_SOCIALE, con ricorso notificato il 10/3/2021, illustrato da memoria, ha chiesto, per tre motivi, la cassazione del decreto.

1.4. La Banca ha resistito con controricorso.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALEA DECISIONE

2.1. Con il primo motivo il RAGIONE_SOCIALE eccepisce la nullità del decreto impugnato per violazione degli artt. 111 Cost., 132 n. 4 c.p.c. e 118 disp.att. c.p.c.. Sostiene che si tratta di provvedimento sorretto da motivazione apparente, in quanto il

il tribunale ha ritenuto che l ‘ ipoteca fosse opponibile alla massa senza esaminare le questioni giuridiche da esso dedotte a supporto della tesi contraria, fondata sul c.d. principio di cristallizzazione della massa attiva.

2.2. Con il secondo motivo il ricorrente, denunciando la violazione e/o la falsa applicazione dell ‘ art. 45 l.fall., in relazione all ‘ art. 360 n. 3 c.p.c., lamenta che il tribunale, nel ritenere opponibile l’ipoteca, abbia dato rilevanza, anziché alla data dell ‘ eseguita formalità, pacificamente successiva alla pubblicazione della sentenza di fallimento, all ‘ efficacia retroattiva attribuita al decreto di reintavolazione del giudice tavolare, senza considerare che l ‘ art. 45 l.fall., facendo esplicito riferimento alle formalità idonee a rendere opponibili gli atti ai terzi e quindi, nel caso dell’ipoteca, alla sua iscrizione , non autorizza una simile interpretazione.
2.3. Con il terzo motivo il RAGIONE_SOCIALE, prospettando la violazione e/o la falsa applicazione degli artt. 2909 c.c., 737 ss c.p.c. e 52, comma 2°, l.fall., in relazione all ‘ art. 360 n. 3 c.p.c., contesta che fosse precluso al tribunale di riesaminare la legittimità dei provvedimenti tavolari (così rifiutando di decidere in ordine alla questione, dibattuta in giudizio, dell’esistenza o meno dell’ipoteca ) posto che detti provvedimenti sono inidonei al giudicato e sono sempre modificabili e revocabili a norma dell ‘ art. 742 c.p.c..
3.1. Il terzo motivo è fondato, con assorbimento degli altri.

3.2. Il decreto con il quale il tribunale o la corte d ‘ appello, secondo la previsione degli artt. 126 ss. del r.d. n. 499/1929, sui libri fondiari, definiscono, in sede di reclamo, il procedimento promosso davanti al giudice tavolare con domanda di iscrizione nei suddetti libri, costituisce un provvedimento privo di carattere

decisorio, che si ricollega al semplice accertamento (inserito in un procedimento di carattere amministrativo al cui oggetto è del tutto estranea la risoluzione di controversie concernenti i diritti soggettivi delle parti) della sussistenza, o meno, di ostacoli di carattere formale all ‘ iscrizione ed è inidoneo ad incidere su posizioni di diritto soggettivo.

3.3. Secondo l ‘ art. 94 del citato r.d., invero, l ‘ indagine rilevante ai fini dell ‘ iscrizione è soltanto quella volta ad accertare l ‘ insussistenza di ostacoli di carattere formale (assenza di ragioni ostative risultanti dal libro fondiario o connesse alla capacità delle parti di disporre dell ‘ oggetto cui si riferisce; connessione della domanda con i documenti prodotti; presenza in essi dei requisiti di legge), mentre rimane salva l ‘ impugnativa in via contenziosa di una intavolazione a norma dell’art. 61 del citato r.d., da parte di chi ritenga leso il suo diritto (Cass. n. 10379 del 1997; Cass. n. 9598 del 1991).
3.4. Nel sistema tavolare, la definitivit à̀ del decreto tavolare non preclude, pertanto, la possibilità di dimostrare, innanzi al giudice ordinario, l ‘ insussistenza del diritto intavolato, in quanto la conformit à̀ delle iscrizioni ed annotazioni agli atti in forza dei quali sono state effettuate non acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale, che possa pregiudicare definitivamente il diritto reale (cfr. Cass. n. 24151 del 2006): il controllo giudiziale che precede l’intavolazione fa sì che quest’ultima sia assistita da una presunzione di legittimit à̀ del titolo che ne è a fondamento, cui si ricollega la pubblica fede nella validit à̀ ed efficacia dell’atto e, conseguentemente, nell’esistenza del diritto intavolato, la quale, tuttavia, a prescindere da eventuali reclami contro il decreto di intavolazione, può essere vinta mediante prova contraria, da parte di chi assuma la lesione del proprio diritto,
con azione da proporsi innanzi al giudice ordinario (Cass. SU n. 6332 del 1980; conf. Cass. n. 338 del 2001).

3.5. Né , d’altra parte, può rilevare l ‘efficacia costitutiva dell’intavolazione , che dev’essere, piuttosto, intesa nel senso che il diritto di propriet à̀ e gli altri diritti reali sui beni immobili si acquistano, modificano o estinguono solo con l’iscrizione e la cancellazione del diritto nel libro fondiario; dette formalit à̀ , tuttavia, non possiedono un’autonoma efficacia costitutiva o estintiva dei diritti che ne formano oggetto ed è possibile, pertanto, che i diritti tavolati, bench é́ iscritti in modo formalmente corretto, siano sostanzialmente inesistenti, diversi o meno ampi da quanto risulti dalla pubblicit à̀ dei titoli (Cass. n. 12382 del 2005; Cass. n. 25491 del 2008).
3.6. L’efficacia costitutiva dell’intavolazione , inoltre, non afferisce alla quantit à̀ o all’ estensione materiale del diritto, che pu ò̀ essere accertata con gli opportuni mezzi di prova: a detta iscrizione non si ricollega alcun effetto probatorio vincolante, n é la stessa osta ad una diversa ricostruzione del contenuto oggettivo del diritto reale (Cass. n. 23958 del 2013).

3.7. Il tribunale, lì dove ha ritenuto che l ‘ ipoteca, pur non risultando intavolata alla data della sentenza dichiarativa, fosse opponibile al RAGIONE_SOCIALE solo perché reintavolata, con il grado originario, in forza di provvedimento del giudice tavolare censurabile solo ‘ nella sede preposta ‘ e non più riesaminabile, non si è attenuto ai predetti principi: non avendo, in particolare, proceduto, come avrebbe dovuto fare, ad accertare se, al di là di quanto disposto dal decreto del giudice tavolare , l’ipoteca fosse effettivamente esistente (e quindi correttamente reintavolata) prima della dichiarazione di fallimento della debitrice o se, al contrario, la stessa dovesse considerarsi
giuridicamente estinta in forza dei rilievi, quali emergono dal ricorso (p. 3), sollevati sul punto curatore.

Il decreto impugnato dev’essere quindi cassato , con rinvio, per un nuovo esame, al tribunale di Trento che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Trento in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Prima

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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