Opponibilità al Fallimento: Contratto non Trascritto

Un’ordinanza della Cassazione chiarisce un punto cruciale in materia di opponibilità al fallimento. Il caso riguarda un complesso accordo immobiliare, formalizzato come una vendita ma in realtà una permuta. La Corte ha stabilito che la domanda di risoluzione del contratto di permuta e di restituzione dell’immobile è improcedibile se l’atto, documentato solo da scritture private, non è stato trascritto nei registri immobiliari prima della dichiarazione di fallimento. La trascrizione si conferma un requisito fondamentale per rendere un diritto reale immobiliare opponibile alla massa dei creditori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Opponibilità al Fallimento: La Trascrizione è Decisiva

L’opponibilità al fallimento di un contratto immobiliare è un tema delicato che richiede massima attenzione alle formalità legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: senza la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari prima della dichiarazione di fallimento, i diritti derivanti da tale atto non possono essere fatti valere contro la massa dei creditori. Analizziamo una vicenda complessa che evidenzia come la forma, nel diritto immobiliare e fallimentare, sia sostanza.

I Fatti di Causa: Dalla Permuta alla Vendita Simulata

La vicenda trae origine da un accordo tra un privato e un costruttore. Inizialmente, le parti stipulano una scrittura privata con cui si impegnano a una permuta: il privato trasferisce un fabbricato al costruttore, il quale, a seguito di una ristrutturazione, si obbliga a trasferirgli in cambio un certo numero di appartamenti e garage di nuova realizzazione.

Successivamente, per ragioni fiscali o di altra natura, l’operazione viene formalizzata attraverso un atto pubblico di compravendita. In questa sede, il privato vende ufficialmente l’immobile al costruttore per un prezzo di 800.000 euro, rilasciando quietanza di pagamento. Contestualmente, però, una nuova scrittura privata chiarisce la reale volontà delle parti: il prezzo non è stato realmente versato, ma l’importo corrisponde al valore degli immobili che il costruttore dovrà consegnare in permuta. Si tratta, quindi, di un’operazione complessa dove la vendita pubblica maschera la sottostante permuta.

Il costruttore, tuttavia, non adempie ai suoi obblighi e, successivamente, viene dichiarato fallito. Il privato, per tutelare i propri diritti, si insinua al passivo del fallimento.

Il Percorso Giudiziario e l’Opponibilità al Fallimento

Il creditore, dopo alcuni tentativi, chiede in via principale la restituzione dell’immobile, basando la sua pretesa sulla risoluzione del contratto. Il Tribunale, in sede di opposizione allo stato passivo, accoglie la domanda. Riconosce che la vera natura dell’accordo era una permuta, basandosi sull’esame congiunto dell’atto pubblico e delle scritture private. Ritiene quindi risolto il contratto di permuta per inadempimento del costruttore fallito e ordina la restituzione del bene.

La curatela fallimentare, però, impugna questa decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando vizi procedurali. La Suprema Corte, tuttavia, cassa la decisione del Tribunale per una ragione di fondo, rilevabile d’ufficio, che assorbe ogni altra censura: la mancanza di opponibilità al fallimento del contratto di permuta.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha fondato la sua decisione su un principio cardine sancito dall’art. 45 della Legge Fallimentare. Tale norma stabilisce che le formalità necessarie a rendere gli atti opponibili ai terzi, se compiute dopo la data della dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori. Nel caso di atti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, la formalità essenziale è la trascrizione nei pubblici registri.

Il contratto di permuta, nel caso di specie, era contenuto unicamente in scritture private. Tali documenti, pur avendo data certa, non erano di per sé trascrivibili. Per poter procedere alla trascrizione, sarebbe stato necessario un accertamento giudiziale dell’autenticità delle sottoscrizioni, un passo mai intrapreso dal creditore prima della dichiarazione di fallimento. Di conseguenza, il contratto di permuta, non essendo mai stato trascritto, non era opponibile alla massa dei creditori.

La domanda di risoluzione di tale contratto e la conseguente richiesta di restituzione dell’immobile erano, pertanto, improcedibili fin dall’origine. La Corte ha precisato che neanche l’ordine di trascrizione o annotazione emesso dal Tribunale nel decreto impugnato poteva sanare questa carenza, poiché qualsiasi formalità pubblicitaria eseguita dopo la sentenza di fallimento è inefficace.

Le Conclusioni: L’Importanza delle Formalità Contrattuali

La pronuncia della Cassazione è un monito sull’importanza cruciale delle formalità legali nelle operazioni immobiliari. La trascrizione non è un mero adempimento burocratico, ma l’unico strumento che garantisce la piena efficacia di un diritto reale nei confronti di tutti i terzi, inclusa la curatela in caso di fallimento di una delle parti.

Aver fatto ricorso a una struttura negoziale complessa, mascherando una permuta con una vendita, senza però curarsi di rendere l’accordo reale opponibile tramite la trascrizione, ha esposto il creditore a perdere il bene senza poter far valere il proprio diritto alla controprestazione. La decisione sottolinea che, di fronte al fallimento, solo gli atti che rispettano pienamente i requisiti di pubblicità legale possono essere tutelati.

Perché il contratto di permuta non è stato considerato valido contro il fallimento?
La Corte ha stabilito che il contratto di permuta, essendo documentato solo da scritture private non trascritte nei registri immobiliari prima della dichiarazione di fallimento, non era opponibile alla massa dei creditori. La trascrizione anteriore è un requisito indispensabile per l’efficacia dell’atto verso i terzi.

È possibile chiedere la restituzione di un immobile a un fallimento sulla base di una scrittura privata non trascritta?
No. La domanda di restituzione (rivendica) di un immobile, basata su un titolo come una permuta o una vendita, è improcedibile se l’atto traslativo non è stato trascritto prima della dichiarazione di fallimento. La mancata trascrizione rende il titolo inopponibile alla procedura concorsuale.

Qual è la sorte del creditore dopo questa decisione?
La Cassazione ha cassato la decisione e ha rinviato la causa al Tribunale di Nola. Quest’ultimo dovrà riesaminare la domanda del creditore basata sul contratto di compravendita regolarmente trascritto, che era stata respinta in prima istanza dal Giudice Delegato, per valutare se sussistano i presupposti per la sua risoluzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 33167 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 33167 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: ABETE NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso n. 1195 – 2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore p.t,. rappresentato e difeso in virtù di procura speciale in calce al ricorso dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato in Roma, al INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME .

RICORRENTE

contro

COGNOME NOME , rappresentato e difeso disgiuntamente e congiuntamente in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al controricorso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME e dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME .

CONTRORICORRENTE -RICORRENTE INCIDENTALE

avverso il decreto del 23.11.2018 del Tribunale di Nola, udita la relazione nella camera di consiglio del 14 aprile 2023 del AVV_NOTAIO,

RILEVATO CHE

Con domanda ex art. 101 l.fall. in data 31.3.2017 NOME COGNOME chiedeva l’ammissione al passivo del Fallimento della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE COGNOME.

Esponeva che con scrittura privata del 19.1.2010 si era obbligato a trasferire a titolo di permuta a COGNOME il fabbricato in Capua, alla INDIRIZZO (in catasto al fol. 52, part. 454, sub 1, 3, 7, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 24, 25 e 27) , e COGNOME si era a sua volta obbligato , all’esito della ristrutturazione del fabbricato, da compiersi a sua cura e spese, a trasferirgli 800 mq. di superficie residenziale da ripartirsi in n. 8 appartamenti, 120 mq. di superficie residenziale da ripartirsi in n. 8 garages ed il locale terraneo esterno al perimetro dello stabile e sottostate alla proprietà COGNOME.
Esponeva che, ad integrazione ed a parziale modifica della suindicata scrittura, con rogito per AVV_NOTAIO del 14.10.2011, aveva stipulato con l’imprenditore RAGIONE_SOCIALE poi fallito un atto di compravendita del medesimo fabbricato in Capua, alla INDIRIZZO, per il prezzo di euro 800.000,00, che gli era stato versato a mezzo assegno bancario in relazione al quale aveva rilasciato quietanza.

Esponeva che, nella medesima data del 14.10.2011, era intervenuta fra lui e il COGNOME una separata ‘ scrittura privata preliminare di vendita ‘, con cui, richiamato l’atto notarile, erano state determinate le quantità e qualità degli immobili che quest’ultimo avrebbe dovuto trasferirgli ‘ in permuta ‘ entro il termine essenziale del 31.3.2014, per il prezzo di euro 800.000,00, che egli avrebbe pagato mediante la restituzione dell ‘ assegno bancario appena ricevuto.

Esponeva che con atto di citazione del 5.3.2014 -trascritto il 14.5.2014 -aveva convenuto COGNOME RAGIONE_SOCIALE dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua

Vetere affinché, accertato il suo inadempimento alle obbligazione assunte, fosse dichiarata la risoluzione dei contratti preliminari e del contratto di compravendita, con conseguente condanna del convenuto alla restituzione dell’immobile.

Esponeva infine che tale giudizio, interrottosi a seguito della dichiarazione di fallimento di COGNOME RAGIONE_SOCIALE con sentenza n. 72 del 6.7.2016 del Tribunale di Nola si era estinto per mancata riassunzione.

Tanto premesso, c hiedeva l’ammissione al passivo del Fallimento della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per la somma di euro 800.000,00.

In seguito NOME COGNOME rinunciava alla domanda ex art. 101 l.fall. depositata il 31.3.2017 e , in data 4.9.2017, depositava due nuove domande tardive.

Segnatamente, con la domanda rubricata con il n. 6, chiedeva in via principale – previo accertamento della risoluzione del contratto di compravendita per l’inadempimento del fallito all’obbligazione di pagamento del prezzo -l’ammissione al passivo del proprio credito risarcitorio derivante dall’inadempimento o, in via subordinata, l’ammissione al passivo in privilegio del credito di euro 800.000,00 -corrispondente al corrispettivo non versatoglie in chirografo di quello preteso a titolo di risarcimento del danno.
3.1. Con la domanda rubricata con il n. 7 chiedeva invece, sempre in conseguenza del dedotto inadempimento contrattuale del fallito, la restituzione dell’immobile .

Il curatore, che nel progetto di stato passivo aveva proposto il rigetto di dette domande perché l’unico contratto opponibile alla procedura era quello di compravendita, in cui il prezzo risultava quietanzato, all’udienza del 31.10.2017, fissata per l’esame d elle domande tardive, produceva il parere di un legale che,

ritenute opponibili al Fallimento anche le scritture private, qualificava la complessiva fattispecie in guisa di permuta e non di compravendita.

4.1 . Il G.D. rinviava l’udienza , anche per consentire al rivendicante di controdedurre.

4 . 2 A questo punto COGNOME, ormai scaduto il termine di dodici mesi di cui al 1° comma dell’art. 101 l. fall., da un lato presentava un ulteriore ricorso tardivo (rubricato sub. 8) ‘ subordinato ma da valere anche come ricorso autonomo ‘ col quale chiedeva, qualora il giudice avesse aderito alla nuova prospettazione del curatore, la risoluzione del contratto di permuta per inadempimento del RAGIONE_SOCIALE, la restituzione dell’immobile e l’ammissione del credito risarcitorio vantato; dall’altro , all’udienza del 30.3.2018, cui era stat o rinviat o l’esame de lle domande tardive, depositava osservazioni al progetto di stato passivo di identico contenuto.
Il giudice delegato così provvedeva:

rigettava le domande rubricate con il n. 6 e 7 perché nella compravendita a rogito del AVV_NOTAIO del 14.10.2011, unico atto avente data certa anteriore al fallimento, COGNOME aveva rilasciato quietanza di avvenuto versamento del prezzo;

dichiarava inammissibile la domanda ‘ ultratardiva ‘ del 10.1.2018, giacché il ritardo era imputabile all’istante e giacché il petitum risultava coincidente con il petitum delle precedenti domande già respinte.

NOME COGNOME proponeva opposizione allo stato passivo.

6.1. Resisteva il Fallimento, assumendo che l’operazione intercorsa tra l ‘opponente e il fallito era da qualificare come permuta e che, conseguentemente, per un verso andavano respinte le domande tardive depositate dall’opponente il 4.9.2017, siccome fondate sul contratto di

compravendita a rogito COGNOME del 14.10.2011, e, per altro verso, andavano dichiarate inammissibili, perché tardivamente proposte, quelle fondate sulla permuta, senza che fosse consentito al Tribunale (…) di interpretare la richiesta (…) presentata con la domanda n. 7 come estesa anche alla risoluzione della permuta’ .

Con decreto del 23.11.2018 il Tribunale di Nola così provvedeva:

rigettava l’opposizione con riferimento alla domanda ‘ultratardiva’ (sub.8) depositata da COGNOME il 10.1.2018;

reputava precluso al curatore, che in sede di verifica aveva ritenuto le due scritture private non opponibili al fallimento perché prive di data certa, di mutare opinione in sede di opposizione e ricostruire l’intera operazione negoziale come una permuta anziché come una compravendita;

affermava tuttavia di poter valutare autonomamente, sulla scorta del materiale probatorio in atti e tenuto conto che su detta diversa ricostruzione le parti avevano interloquito, ciò che era precluso al curatore;

rilevava che le due scritture private, prodotte da COGNOME nel processo interrottosi a causa del fallimento di COGNOME RAGIONE_SOCIALE, erano munite di data certa e quindi opponibili alla massa dei creditori;

accertava che dall’esame congiunto dell’atto pubblico di compravendita del 14.10.2011 e delle due scritture private, in particolare di quella redatta lo stesso giorno del rogito, emergeva chiara la volontà dei contraenti di stipulare una permuta;

riteneva ammissibile la modifica della domanda tardiva di rivendica (sub. 7) operata dall’opponente, nei medesimi termini di quella ‘ ultratardiva ‘ , all’udienza del 30.3.2018, perché giustificata dal mutamento repentino delle difese del curatore, e, in tali termini, la accoglieva, dichiarando risolto per

inadempimento del fallito il contratto di permuta derivante dal collegamento negoziale fra il rogito e la scrittura privata del 14.10.2011 e disponendo, in conseguenza, la restituzione al COGNOME del complesso immobiliare sito in Capua, alla INDIRIZZO ‘con ordine al Conservatore dei RR.II. competente (…) di procedere alla trascrizione del presente decreto solo se vi sia stata trascrizione del ricorso ex art. 93 ovvero del ricorso ex art. 98 l.fall. per la risoluzione contrattuale (art. 2652 c.c.), o, i n alternativa, di procedere all’annotazione del presente decreto a margine dell’iscrizione dell’atto di vendita del 14.10.2011 (art. 2655 c.c.)’;
accoglieva infine parzialmente anche l’opposizione contro il rigetto della domanda risarcitoria (sub.6) e , per l’effetto, ammetteva al passivo in chirografo un credito per tale titolo dell’opponente di euro 27.721,62.

Avverso il decreto ha proposto ricorso, per quattro motivi, il Fallimento della RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE COGNOME.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso contenente ricorso incidentale subordinato articolato in un unico motivo.

Il Fallimento ha a sua volta replicato con controricorso e, nel termine di cui all’art. 3 80 bis 2° comma c.p.c., ha depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo il ricorrente principale denuncia, ai sensi dell’art. 360, 1° co. n. 3 e n. 4 cod. proc. civ., la violazione degli artt. 101, 93, 94 e 95 l.fall. e dell’art. 112 cod. proc. civ..

Deduce in primo luogo che, per un verso, il Tribunale di Nola ha accolto la domanda di restituzione in quanto correlata, nel titolo, alla risoluzione di un contratto di permuta; che, per altro verso, NOME COGNOME aveva in origine

domandato (con l’istanza n. 7 depositata il 4.9.2017) la restituzione in quanto correlata, nel titolo, alla risoluzione di un contratto di compravendita.

Deduce che la domanda in origine formulata e la domanda accolta implicano accertamenti di segno diverso in ordine ai rispettivi fatti costitutivi e agli elementi probatori rispettivamente rilevanti.

Deduce in secondo luogo che l’ accertamento del passivo, scandito da termini perentori, preclude integrazioni della domanda ex art. 93 l.fall. ovvero ex art. 101 l.fall. che innovino la causa petendi successivamente al deposito del progetto di stato passivo da parte del curatore.

Deduce altresì che nella specie controparte non ha, a rigore, modificato la precedente sua domanda; ha, piuttosto ed inammissibilmente, pur alla stregua della pronuncia n. 12310 del 15.6.2015 delle SS.UU. di questa Corte, aggiunto alla domanda iniziale, titolata dalla compravendita, l’ulteriore domanda titolata dalla permuta.

Deduce infine che è da escludere che la proposizione di domanda nuova sia stata autorizzata dal G.D. in ragione del rinvio dell’udienza del 31.10.2017, accordato al solo scopo di consentire al COGNOME l’esame del parere espresso dal legale nominato dalla procedura fallimentare.

Con il secondo motivo il ricorrente principale denuncia -in ipotesi di mancato accoglimento del primo motivo ai sensi dell’art. 360, 1° co. n. 3 e n. 4 cod. proc. civ., la violazione degli artt. 101, 93, 94 e 95 l.fall..

Premette, pur ad opinare per l’ammissibilità dell’ ‘integrazione’ dell’originaria domanda nel corso del procedimento di accertamento del passivo e dopo il deposito da parte del curatore del progetto di stato passivo, che, ‘ove l’integrazione effettuata consista, come nel caso di specie, nella proposizione di una domanda nuova, (…) in aggiunta rispetto a quella così , gli

effetti processuali e sostanziali della nuova domanda si producono a far data dal deposito in giudizio dell’atto che realizza l’integrazione (…), piuttosto che da quella di deposito dell’originario ricorso’ .

Indi deduce che nella specie è da escludere che la domanda ‘aggiuntiva’ proposta da NOME COGNOME con le osservazioni depositate in data 30.3.2018 abbia prodotto i suoi effetti processuali e sostanziali a far data dal 4.9.2017, dì deposito della domanda originaria.

Deduce dunque che il tribunale avrebbe dovuto considerare la domanda ‘aggiuntiva’ proposta con le osservazioni depositate i l 30.3.2018 inammissibile, siccome formalizzata oltre un anno dopo la pronuncia del decreto di approvazione dello stato passivo delle domande tempestive.

Con il terzo motivo il ricorrente principale denuncia, ai sensi dell’art. 360 1° co., n. 3 e n. 4 cod. proc. civ., la violazione degli artt. 101, 94 e 95 l.fall..

Deduce che le domande proposte da NOME COGNOME in data 4.9.2017 (rubricate al n. 6 ed al n. 7) e la domanda proposta da NOME COGNOME in data 10.1.2018 (rubricata al n. 8) , autonomamente esperite, hanno conservato la loro originaria reciproca autonomia, benché sottoposte a verifica nella medesima udienza del 5.4.2018 .

Deduce che tanto, del resto, rinviene conferma nella circostanza per cui NOME COGNOME ha depositato distinte memorie di osservazioni, una per le domande rubricate al n. 6 ed al n. 7 del 4.9.2017 ed una per la domanda rubricata al n. 8 del 10.1.2018.

Deduce quindi che illegittimamente, ossia in violazione delle norme che disciplinano il procedimento di accertamento del passivo, il tribunale ha reputato che la domanda rubricata al n. 7 fosse stata ‘integrata’ dalle osservazioni formulate con riferimento alla domanda n. 8.

Con il quarto motivo il ricorrente principale denuncia, ai sensi dell’art. 360, 1° co. n. 3 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1223 cod. civ. in combinato disposo con l’art. 1453 cod. civ. .

Deduce che ha errato il tribunale ad ammettere NOME COGNOME al passivo in chirografo per l’importo di euro 27.721,62 a titolo di risarcimento per il danno emergente.

Deduce che il risarcimento del danno emergente è stato domandato da NOME COGNOME con riferimento alla compravendita a rogito COGNOME del 14.10.2011 ed in dipendenza del dedotto inadempimento del compratore poi fallito.

Deduce tuttavia che il tribunale non ha accolto la domanda di risoluzione del contratto di compravendita bensì la domanda di risoluzione del contratto di permuta.

Deduce dunque che il tribunale ha accolto la domanda risarcitoria con riferimento ad un inadempimento prefigurato in termini diversi -in relazione alla compravendita – da quelli poi accertati.

Deduce quindi che il danno emergente per il cui risarcimento il tribunale ha disposto l’ammissione al passivo , non costituisce ‘conseguenza immediata e diretta’ dell’ acclarato inadempimento al contratto di permuta.

Con l’unico motivo il ricorrente incidentale condizionato denuncia, ai sensi dell’art. 360, 1° co. n. 3 cod. proc. civ. , la violazione e falsa applicazione degli artt. 42 e 111 Cost. e dell’art. 101, u.c., l.fall.

Deduce che ha errato il tribunale a reputare inammissibile la domanda depositata in data 10.1.2018 in dipendenza della mancata dimostrazione della non imputabilità ad egli istante del ritardo.

Deduce invero che la causa atta a giustificare il ritardo nella proposizione della domanda depositata il 10.1.2018 va ravvisata nel deposito, all’udienza del 31.10.2017, di verifica delle domande tardive, del parere del legale del fallimento, parere secondo cui il contratto intercorso tra le parti era da qualificare in guisa di permuta.

Deduce che all’udienza del 31.10.2017 il g.d., ‘senza decidere nel merito, rinvia l’udienza ad altra data per consentire l’esame del suddetto parere al difensore’.

Deduce infine che COGNOME si è sicuramente reso inadempiente al contratto di permuta e di compravendita, sicché l’immobile è stato acquisito dapprima al suo patrimonio e poi alla massa fallimentare senza alcuna controprestazione e quindi, in violazione di diritti costituzionalmente garantiti, senza causa.

Il decreto impugnato va cassato, ma per ragioni diverse da quelle dedotte dalle parti.

Appare opportuno premettere che la pronuncia si rivela incongrua sotto più di un profilo.

7.1 . Risulta innanzitutto scarsamente comprensibilità, benché sostanzialmente irrilevante ai fini della decisione, l’assunto secondo cui, pur essendo precluso al curatore introdurre in sede di opposizione il nuovo tema di indagine concernente la qualificazione dell’operazione negoziale come permuta anziché come compravendita, tale tema poteva comunque essere affrontato dal tribunale perché aveva formato oggetto di contraddittorio fra le parti.

7.2. Non sembra, poi, che il giudice del merito si sia interrogato sulla portata della modifica della domanda del COGNOME (da risoluzione del contratto di compravendita a risoluzione del contratto di permuta), integrante non già una

mera emendatio libelli, ma una vera e propria mutatio libell i, all’evidenza fondata su una nuova causa petendi in precedenza non dedotta dall’allora opponente.

7.3. Per altro verso, la modificazione della domanda in seno alle osservazioni al progetto di stato passivo depositate il 30.3.2018, è stata ritenuta ammissibile sulla scorta di un’argomentazione (il sopravvenuto, repentino mutamento delle difese del curatore) che avrebbe, semmai, dovuto indurre il giudice ad escludere l’imputabilità al COGNOME del ritardo nella presentazione di quella, c.d. ‘ ultra tardiva’, dichiarata invece inammissibile, da lui avanzata sin dal 10.1.2018 (a poco più di due mesi di distanza dall’udienza, non a caso rinviata dal G.D., in cui l’organo della procedura aveva per la prima volta prospettato che la complessiva operazione negoziale andasse qualificata come permuta).
Tuttavia, come si è anticipato, la cassazione del decreto impugnato non discende dai rilievi appena svolti (ancorché sostanzialmente coincidenti con le censure illustrate nel primo motivo del ricorso principale e nell’unico motivo di quello incidentale), ma da un ‘ assorbente ragione, sfuggita al tribunale e alle parti ma rilevabile d’ufficio dal collegio, costituita dall’improcedibilità ab origine della domanda di risoluzione della permuta.

8.1 . L’art. 45 l. fall. prevede infatti che le formalità necessarie a rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo la data della dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori.

Ai fini della rivendica di un immobile in sede fallimentare non è dunque sufficiente che l’atto traslativo del bene sia documentato da una scrittura privata avente data certa anteriore alla procedura concorsuale, ma è necessario che quell’atto sia stato anteriormente trascritto (cfr., fra molte, Cass. nn. 21273/015, 23784/07, 8545/03).

Analogamente, la domanda con la quale si richiede la restituzione del bene per effetto della risoluzione dell’atto di trasferimento (sempre, ovviamente stante il disposto dell’art. 2644 c.c. -che l’atto sia stato anteriormente trascritto) è opponibile al fallimento solo se trascritta prima della data della sentenza dichiarativa (cfr., in fattispecie analoghe, sia pur anteriori all’entrata in vigore del d. lgs. n. 5/06, Cass. nn. 19025/2013, 2439/06).

8.2. Nel caso di specie, pertanto, difettava la condizione per la proponibilità della domanda di risoluzione della permuta, fondata unicamente sulle scritture private (sia pur munite di data certa) del 19.1.2010 e del 14.10.2011 che, non essendo di per sé trascrivibili, avrebbero potuto costituire titolo idoneo alla trascrizione dell’atto di trasferimento con esse stipulato (la permuta) solo mediante la previa instaurazione di un giudizio (che non risulta essere mai stato intrapreso dal COGNOME) volto ad accertare, ai sensi dell’art. 2652 n. 3 c od.civ., l’autenticità delle sottoscrizioni che vi erano apposte (cfr. Cass. n.1190/018).
8.3. Né potrebbe sul punto soccorrere l’ordine rivolto d al tribunale al Conservatore dei RR.II. competente ‘ di procedere alla trascrizione del presente decreto solo se vi sia stata trascrizione del ricorso ex art. 93 ovvero del ricorso ex art. 98 l.fall. per la risoluzione contrattuale (art. 2652 c.c.), o, in alternativa, di procedere all’annotazione del presente decreto a margine dell’iscrizione dell’atto di vendita del 14.10.2011 (art. 2655 c.c.)’ , privo di qualsivoglia valenza in quanto sia la trascrizione della domanda ex art. 93 l.fall., sia la trascrizione dell’opposizione ex art. 98 l.fall. , sia l’annotazione sarebbero in ogni caso successive alla declaratoria di fallimento.
8.4 . Alla rilevata improcedibilità della domanda di risoluzione della permuta consegue l’improcedibilità delle ulteriori domande, di restituzione dell’immobile

e di risarcimento dei danni, discendenti dal suo accoglimento e parimenti accolte dal tribunale.

Risulta invece coperta da giudicato interno ogni eventuale questione, non sollevata dal curatore in sede di opposizione, concernente l’ ammissibilità, ai sensi dell’art. 72 comma 5 l. fall., dell a domanda del COGNOME – esaminata e respinta nel merito dal G.D. – di risoluzione per inadempimento del fallito della compravendita stipulata con l’atto pubblico trascritt o, non essendo controverso che la stessa sia stata anteriormente trascritta e trasferita in sede fallimentare dopo l’interruzione del giudizio ordinario di cognizione. .
10 . Il che impone a questa Corte di ricondurre il giudizio nel suo corretto ambito e perciò, pronunciando sul ricorso principale e sul ricorso incidentale subordinato, di cassare il provvedimento impugnato e di rinviare la causa al Tribunale di Nola in diversa composizione per l ‘esame di detta domanda e di quelle, conseguenti al suo eventuale accoglimento, di restituzione dell’immobile e di risarcimento del danno.

Il giudice del rinvio provvederà anche alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, pronunciando sul ricorso principale e sul ricorso incidentale subordinato, dichiara improcedibile la domanda di risoluzione della permuta, nonché improcedibili le domande ad essa correlate, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Nola in diversa composizione per l’esame della domanda di risoluzione della compravendita e di quelle conseguenti al suo eventuale accoglimento e per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della I sez. civ. della Corte

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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