Onere della prova preliminare: la decisione della Cassazione

Una società costruttrice ha citato in giudizio una società immobiliare per ottenere l’esecuzione di un contratto preliminare di vendita, chiedendo una riduzione del prezzo a causa della scoperta di contaminanti nel terreno. I tribunali di merito e la Corte di Cassazione hanno respinto la domanda, sottolineando che l’acquirente non aveva adempiuto al proprio onere della prova preliminare riguardo l’inadempimento del venditore. La Corte ha ribadito che il giudice ha ampia discrezionalità nel valutare l’ammissibilità delle prove e che la richiesta di riesame dei fatti è inammissibile in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Onere della Prova Preliminare: Quando la Prova non Basta

L’acquisto di un immobile è un passo complesso, spesso preceduto da un contratto preliminare. Ma cosa succede se emergono problemi imprevisti, come la contaminazione del terreno? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce l’importanza cruciale dell’onere della prova preliminare per la parte che si ritiene danneggiata. Questo caso offre spunti fondamentali su come le prove vengono valutate in tribunale e sui limiti del ricorso in Cassazione.

I Fatti di Causa: Un Acquisto Immobiliare Complicato

Una società costruttrice stipulava un contratto preliminare per l’acquisto di un terreno con annesso fabbricato da una società immobiliare, con l’intenzione di realizzare una struttura ricettiva. Il prezzo pattuito era di 1.150.000 euro.

Successivamente alla firma, la società acquirente scopriva la presenza di idrocarburi nel terreno, oltre a difformità urbanistiche. Di conseguenza, citava in giudizio la venditrice chiedendo l’esecuzione del contratto tramite sentenza (ex art. 2932 c.c.), ma con una riduzione del prezzo per coprire i costi di bonifica e regolarizzazione.

La società venditrice si opponeva, sostenendo che il contratto fosse divenuto inefficace a causa del mancato avveramento di una condizione sospensiva: il rilascio dei titoli edilizi entro una data pattuita. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione alla venditrice, respingendo le richieste della società acquirente.

La Decisione della Corte d’Appello e l’Onere della Prova Preliminare

La Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado, motivando che la società acquirente non aveva fornito prove sufficienti dell’inadempimento della venditrice. In particolare, i giudici ritenevano che:
1. Le prove testimoniali proposte dall’acquirente erano inammissibili perché generiche, irrilevanti o in contrasto con i documenti già presenti agli atti.
2. L’acquirente, stipulando il preliminare dopo aver già condotto indagini ambientali, aveva consapevolmente accettato il rischio della presenza di inquinanti.
3. Non era necessario disporre una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per accertare l’inquinamento, dato che la questione centrale era la mancanza di prova sull’inadempimento contrattuale della venditrice.

Questa decisione si basa sul principio fondamentale dell’onere della prova preliminare: chi agisce in giudizio per far valere un diritto deve dimostrare i fatti che ne sono alla base.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

La società acquirente ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando principalmente:
* La violazione del diritto di difesa per la mancata ammissione delle prove testimoniali.
* L’errore della Corte d’Appello nel non disporre una CTU per accertare la presenza degli inquinanti.
* L’errata interpretazione del contratto riguardo alla buona fede della venditrice, che avrebbe dovuto dichiarare la presenza di agenti inquinanti.
* L’errata valutazione della condizione sospensiva, che a dire della ricorrente era posta nel suo esclusivo interesse.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso infondato e inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. Le motivazioni sono un compendio di importanti principi di procedura civile.

Innanzitutto, la Corte ha ribadito che il giudice di merito ha piena discrezionalità nel valutare l’ammissibilità e la rilevanza delle prove. Il rifiuto di ammettere prove testimoniali è insindacabile in Cassazione se, come in questo caso, è motivato in modo logico (ad esempio, per genericità o superfluità). L’obiettivo del ricorso in Cassazione non è ottenere un terzo giudizio sui fatti, ma solo controllare la corretta applicazione della legge.

In secondo luogo, la Corte ha sottolineato che, in presenza di una “doppia conforme” (cioè due sentenze identiche nei primi due gradi di giudizio), la possibilità di contestare l’accertamento dei fatti in Cassazione è fortemente limitata. La ricorrente avrebbe dovuto dimostrare che le due sentenze si basavano su ragioni di fatto diverse, cosa che non è avvenuta.

Infine, riguardo alla condizione sospensiva, la Corte ha chiarito che, in assenza di una clausola espressa che la ponga a vantaggio di una sola parte, essa si presume nell’interesse di entrambi i contraenti. Pertanto, anche la parte venditrice poteva legittimamente far valere il suo mancato avveramento per chiedere la dichiarazione di inefficacia del contratto.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre lezioni preziose. La prima è che la preparazione della strategia processuale è fondamentale: non basta affermare un diritto, ma bisogna essere in grado di provarlo con mezzi adeguati e ammissibili. Affidarsi a prove generiche o irrilevanti può compromettere l’esito di una causa. La seconda è che il ricorso in Cassazione non è una terza possibilità di esaminare i fatti; è un rimedio straordinario per correggere errori di diritto. La decisione sottolinea l’importanza di una redazione chiara e precisa dei contratti preliminari, specialmente per quanto riguarda le condizioni sospensive, per evitare future controversie interpretative.

Quando il giudice può rifiutare l’ammissione di prove testimoniali?
Il giudice di merito può rifiutare l’ammissione di prove testimoniali quando le ritiene inammissibili, irrilevanti, superflue o formulate in modo generico. Questa valutazione è discrezionale e, se adeguatamente motivata, non può essere contestata in sede di Cassazione.

Chi deve provare l’inadempimento in un contratto preliminare di vendita?
La parte che accusa l’altra di inadempimento ha l’onere della prova. Nel caso specifico, la società acquirente che lamentava l’inadempimento della venditrice (per la presenza di inquinanti) avrebbe dovuto fornire prove concrete e ammissibili di tale condotta, ma non vi è riuscita.

Una condizione sospensiva inserita in un contratto vale per entrambe le parti se non specificato diversamente?
Sì. Secondo la Corte, se nel contratto non è presente una clausola espressa che stabilisce che la condizione è posta nell’interesse esclusivo di una sola parte, si presume che sia nell’interesse di entrambi i contraenti. Di conseguenza, ciascuna delle parti può far valere il suo mancato avveramento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32517 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32517 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso 21357/2024 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME AVV_NOTAIO COGNOME con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME AVV_NOTAIO, con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 1281/2024 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, pubblicata il 1° luglio 2024;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva:

RAGIONE_SOCIALE, deducendo di aver sottoscritto, in qualità di promissaria acquirente, un contratto preliminare in data 28/02/2020 per l’acquisto , dietro corrispettivo di € 1.150.000 , di un terreno con annesso fabbricato di proprietà di RAGIONE_SOCIALE, ubicato in Verona e facente parte dell’area denominata ‘Ex Safem’ , con l’intento di realizzare una struttura ricettiva , previa trasformazione del complesso immobiliare e cambio di destinazione urbanistica, convenne in giudizio la promittente venditrice chiedendo, in via principale, l’emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., previa riduzione del corrispettivo in relazione ai costi di bonifica dell’area, stante la riscontrata presenza di idrocarburi nei terreni promessi in vendita, scoperta dopo la stipula del preliminare, e, comunque, tenuto conto del minor valore dell’immobile per effetto della presenza delle sostanze inquinanti , nonché dei costi di regolarizzazione delle difformità urbanistiche e dell’acquisizione e/o regolamentazione della titolarità della strada di accesso al lotto.
In via di subordine chiese di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per colpa della convenuta, con conseguente condanna al risarcimento dei danni.

1.1. Si costituì la convenuta, la quale contestò la prospettazione attorea e chiese l’accertamento della inefficacia del contratto a causa del mancato avveramento della condizione, costituita dal rilascio dei titoli edilizi entro i termini pattuiti, nonché, in subordine, e nel caso di emissione della sentenza ex art. 2932 cod. civ., la conferma dell’entità del corrispettivo pattuito, senza alcuna riduzione, oltre alla condanna al risarcimento del danno da responsabilità aggravata, da liquidarsi in via equitativa.
Più in particolare, RAGIONE_SOCIALE espose che, dopo la sottoscrizione, in data 30/1/2020, di una prima scrittura privata, con la quale le parti avevano fissato il termine di trenta giorni al fine di esperire indagine ambientale a cura e spese della promissaria acquirente, onde

accertare l’eventuale presenza di sostanze inquinanti, effettuata l’anzidetta verifica il 28/2/2020, avevano stipulato il contratto preliminare in presenza di un notaio e stabilito che il contratto definitivo si sarebbe dovuto stipulare entro il 31/12/2020, con facoltà di proroga fino al 30/6/2021.

Poiché la promissaria acquirente (come aveva avuto modo di apprendere successivamente l’esponente) non si era attivata per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative – attività che, per contratto, ad essa competevano -, concluse come in precedenza evidenziato.

1.2. Il Tribunale adito, istruita documentalmente la causa e disattese le istanze di prova orale, rigettò -con la sentenza n. 1704/2022 – sia la domanda principale che le domande subordinate proposte dall’attrice , mentre accolse la domanda proposta dalla società convenuta di accertamento dell’inefficacia del contratto preliminare concluso ‘ inter partes ‘ .

La Corte d’appello di Venezia rigettò con la pronuncia della sentenza richiamata in epigrafe l’appello proposto RAGIONE_SOCIALE

2.2. Questi, in sintesi, gli argomenti della sentenza qui impugnata per quel che qui possa ancora rilevare:

-i capitoli di prova orale predisposti dalla società appellante dovevano considerarsi in parte irrilevanti e in parte genericamente formulati o contrari al contenuto dei documenti in atti e come tali inammissibili;

non si rendeva, inoltre, necessario l’espletamento di c.t.u. poiché doveva ritenersi che l’appellante <>

la domanda ex art. 2932 cod. civ. doveva essere disattesa a fronte dell’assenza di prova circa la condotta inadempiente di RAGIONE_SOCIALE; di contro era emerso che la RAGIONE_SOCIALE non aveva mai promosso, sui beni promessi in vendita, alcun procedimento edilizio, né presentato istanze in deroga di destinazione d’uso ai sensi dell’art. 14 , co. 1 bis, dPR n. 380/2001;

-l’assenza di prova dell’inadempimento della promittente venditrice non consentiva di esaminare la domanda di risarcimento del danno;

il contratto preliminare, a fronte delle espressioni letterali usate e dell’intento dei contraenti, doveva considerarsi sospensivamente condizionato;

la circostanza che la condizione sospensiva era contrattualmente prevista nell’interesse di una sola parte non precludeva all’altra di richiedere l’accertamento della cessazione di efficacia del preliminare per il mancato avveramento della condizione.

Avverso la citata sentenza della Corte d’appello di Venezia ha proposto ricorso per cassazione la società RAGIONE_SOCIALE, affidandolo a cinque motivi.

Ha resistito con controricorso l ‘intimata società RAGIONE_SOCIALE

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 24 e 111 Cost., nonché degli artt. 115, 116, 187, 188, 189 e 244 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 3, cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di fatti controversi e decisivi in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 5, cod. proc. civ., per aver la

Corte distrettuale errato nel confermare il giudizio di inammissibilità della prova orale espresso dal giudice di prime cure.

I capitoli di prova testimoniale formulati dalla società ricorrente dovevano considerarsi ammissibili poiché funzionali a dimostrare l’inadempimento contrattuale di RAGIONE_SOCIALE, nonché la condotta contraria a buona fede da questa tenuta.

In particolare, la Corte d’appello aveva ascritto <>.

Si sarebbe verificata, pertanto, una chiara lesione del diritto di difesa.

4.1. Il motivo è infondato.

4.1.1. In primo luogo, va ribadito che la violazione delle norme costituzionali non può essere prospettata direttamente come motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., in quanto il contrasto tra la decisione impugnata e i parametri costituzionali, realizzandosi sempre per il tramite dell’applicazione di una norma di legge, deve essere portato ad emersione mediante l’eccezione di illegittimità costituzionale della norma applicata (Cass. S.U. n. 25573/2020; Cass. nn. 15879/2018 e 3709/2014), salvo il caso in cui (che qui non ricorre) tali norme siano di immediata applicazione, non essendovi disposizioni di rango legislativo di cui si possa misurare la conformità ai precetti della Carta fondamentale (Cass. S.U. n. 11167/2022).
4.1.2. Quanto alla denuncia di omesso esame di un fatto controverso e decisivo in presenza di ‘doppia conforme’, sulla base dell’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ. ( ratione temporis applicabile), il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art.

360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. n. 5528/2014; conf., ex multis , Cass. nn. 19001/2016 e 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.

Peraltro, a volere prescindere da ogni altra considerazione, l’omesso esame non sarebbe stato, in ogni caso, qui supponibile, non vertendosi in ipotesi di mancata considerazione di un fatto storico-documentale, avente carattere di decisività, bensì di sollecitazione di un diverso apprezzamento del complesso delle emergenze di causa (cfr., ex multis , Cass. n. 18886/2023).

Un tale apprezzamento compete esclusivamente al giudice del merito e non è sindacabile in questa sede.

4.1.3. Anche a ritenere che i ricorrenti intendano prospettare che la mancata ammissione della prova testimoniale abbia determinato omessa motivazione su un punto decisivo il motivo non potrebbe essere egualmente accolto.

Questa Corte, con giurisprudenza consolidata, ha affermato che il vizio di motivazione per omessa ammissione della prova testimoniale o di altra prova può essere denunciato per cassazione solo nel caso in cui essa abbia determinato l’omissione di motivazione su un punto decisivo della controversia e, quindi, ove la prova non ammessa ovvero non esaminata in concreto sia idonea a dimostrare circostanze tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l’efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, di modo che la ‘ratio decidendi’ venga a trovarsi priva di fondamento. E ancora, Il vizio di motivazione per omessa ammissione della prova testimoniale o di altra prova può essere denunciato per cassazione solo nel caso in cui esso investa un punto decisivo della controversia e, quindi, ove la prova non ammessa o non esaminata in
concreto sia idonea a dimostrare circostanze tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l’efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, di modo che la “ratio decidendi” risulti priva di fondamento (Cass. n. 16214/2019; conf., ex multis , Cass. nn. 18072/2024 e 30721/2024; ma già Cass. n. 7388/2017).

La Corte d’appello di Venezia spiega con articolata motivazione (pagg. 16-21) le ragioni per le quali le circostanze rilevanti di causa risultavano documentalmente provate, indicando puntualmente i documenti apprezzati; individua i capitoli di prova in ogni caso inammissibili per genericità, irrilevanza e superfluità.

Per un verso appare evidente che, proprio tenuto conto del complesso documentale evocato dalla sentenza, l’invocata prova per testi giammai avrebbe potuto capovolgere, in termini di certezza e non di mera probabilità, il convincimento maturato dal Tribunale, prima, e dalla Corte d’appello, dopo.

Il giudizio, poi, di superfluità e genericità della prova per testi appartiene, in linea di principio, al giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità (Cass. nn. 34189/2022 e 18222/2004).

Le volte che questa Corte ha ammesso il sindacato si è trattato di ipotesi nelle quali la sentenza impugnata, travisando il significato della prova, non ha colto l’attitudine dimostrativa di circostanze rilevanti (Cass. n. 32547/2024).

Evenienza che qui non ricorre, in quanto gli articolati proposti, il cui significato e portata sono stati correttamente intesi dalla Corte di merito e questa, con giudizio incensurabile le ha reputate generiche e, comunque, irrilevanti alla luce delle emergenze di causa dalla stessa analiticamente evidenziate.

5. Con il secondo motivo si censura la sentenza gravata per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112, 115, 116, 61 cod. proc.

civ., nonché dell’art. 2697 cod. civ. , in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 3, cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di fatti controversi e decisivi, in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 5, cod. proc. civ., avendo la Corte d’appello errato nel non disporre una consulenza tecnica d’ufficio finalizzata all’accertamento della presenza di idrocarburi e sostanze inquinanti nel terreno oggetto di promessa vendita.

5.1. Il motivo è inammissibile per la convergente concorrenza di plurime ragioni.

5.1.1. La denunciata violazione della regola della corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato è palesemente fuori luogo. Come noto una tale corrispondenza sussiste a riguardo delle domande attinenti al merito, ma non già a riguardo di istanze istruttorie (cfr., ex multis , Cass. n. 14242/1999).

5.1.2. Peraltro, il principio ‘judex peritus peritorum’ comporta non solo che il giudice di merito, per la soluzione di questioni di natura tecnica o scientifica, non abbia alcun obbligo di nominare un consulente d’ufficio, potendo ricorrere alle conoscenze specialistiche che acquisite direttamente attraverso studi o ricerche personali, ma anche che egli, esaminando direttamente la documentazione su cui si basa la relazione del consulente tecnico, può disattenderne le argomentazioni, in quanto sorrette da motivazioni contraddittorie, o sostituirle con proprie diverse, tratte da personali cognizioni tecniche (Cass. n. 30733/2017).
5.1.3. In presenza di ‘doppia conforme’, sulla base dell’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ. ( ratione temporis applicabile), il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. n. 5528/2014; conf., tra le tante, Cass. nn. 19001/2016 e 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.
Peraltro, a volere prescindere da ogni altra considerazione, l’omesso esame non sarebbe stato, in ogni caso, qui supponibile, non vertendosi in ipotesi di mancata considerazione di un fatto storico-documentale, avente carattere di decisività, bensì di rivendicazione di un diverso apprezzamento del complesso delle emergenze di causa (cfr., ex multis , Cass. n. 18886/2023).

5.1.4. Inconsistente deve ritenersi il richiamo agli artt. 115 e 116, in quanto una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma, rispettivamente, solo allorché si alleghi che quest’ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione (cfr. Cass. n. 27000/2016 e Cass. n. 6774/2022).
5.1.5. L’evocazione, infine, della regola sull’onere probatorio perciò solo non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito manifesti la prospettata violazione di legge, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la conclusione nel senso auspicato dal ricorrente, evenienza che qui niente affatto ricorre, richiedendosi, in definitiva, che la Corte di legittimità, sostituendosi inammissibilmente alla Corte d’appello, faccia luogo a nuovo vaglio probatorio, di talché, nella sostanza, peraltro neppure efficacemente dissimulata, la doglianza investe inammissibilmente l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito, in questa sede non sindacabile. La critica, in sostanza, presuppone che l’accertamento fattuale operato dal
giudice di merito sia tale da integrare il rivendicato inquadramento normativo, e che, quindi, ancora una volta, l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, risulti tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (cfr., ex plurimis , Cass. nn. 11775/2019 e 6806/019).

In definitiva, lo scopo perseguito dalla ricorrente, al di là dell’evocazione delle pretese violazioni di legge di cui detto, è costituito dal riesame della vicenda fattuale, ovviamente preclusa in questa sede.

Con il terzo motivo la società ricorrente lamenta violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2932, 1218, 1175, 1358, 1375 e 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360 , co.1, n. 3, cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di fatti controversi e decisivi, in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 5, cod. proc. civ., sostenendo che la Corte distrettuale ha errato nel ritenere non configurati, per difetto di prova, i presupposti dell’azione ex art. 2932 cod. civ.

A tal riguardo viene sottolineato come <> .
6.1. Il motivo è inammissibile.

6.1.1. Anche in questo caso, per vero, il contenuto della censura dissimula la finalità di rimettere in gioco gli accertamenti e le valutazioni di merito compiuti dalla Corte di merito, estranei al giudizio di legittimità.

Quanto al denunciato omesso esame di un fatto controverso e decisivo e alla dedotta violazione del principio dell’onere della prova non può che richiamarsi quanto in precedenza chiarito.

6.1.2. Infine, la denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (v., ad es., Cass. S.U. n. 25573/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Cass. n. 3340/2019).
Con il quarto motivo si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218, 1453, 1455 e 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 3, cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di fatti controversi e decisivi, in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 5, cod. proc. civ., rappresentando che la Corte d’appello ha errato nel non ritenere fondata la domanda subordinata di risoluzione ex art. 1453 cod. civ.

7.1. Il motivo è inammissibile per le ragioni svolte a riguardo del terzo e del quarto motivo.

Con il quinto motivo la ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1353, 1362, 1363 cod. civ., in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3, cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di fatti controversi e decisivi, in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 5, cod. proc. civ., ritenendosi errata la pronuncia della Corte d’appello nella parte in cui ha dichiarato l’inefficacia del contratto preliminare per mancato avveramento della condizione sospensiva, nonostante la stessa fosse stata pattuita
esclusivamente nell’interesse della promissaria acquirente , circostanza, questa, pacifica ex art. 115 cod. proc. civ. e mai contestata da RAGIONE_SOCIALE

Inoltre nel caso di specie, la società ricorrente <> .

8.1. Il motivo, in parte inammissibile, per il resto deve essere rigettato.

8.1.1. Va ribadito che in tema di interpretazione del contratto, il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicità della motivazione addotta, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati (v. Cass. n. 2465/2015; conf., ex multis , Cass. nn. 10891/2016, 2074/2002 e 1091/2025).
Nel caso in esame è del tutto plausibile e non irragionevole l’interpretazione cui è giunta la Corte di merito. Mentre è il risultato di essa che i ricorrenti contestano, auspicando un inammissibile nuovo sindacato.

Ancora una volta risulta inammissibile la denuncia di omesso esame di un fatto controverso e decisivo per le ragioni prima chiarite.

8.1.2. Quanto alla disposizione accessoria qui in discussione la Corte di merito si è attenuta al principio di diritto, secondo il quale la condizione può ritenersi apposta nell’interesse di una sola delle parti contraenti soltanto quando vi sia un’espressa clausola contrattuale che disponga in tal senso ovvero allorché – tenuto conto della situazione riscontrabile al

momento della conclusione del contratto – vi sia un insieme di elementi che nel loro complesso inducano a ritenere che si tratti di condizione alla quale l’altra parte non abbia alcun interesse; in mancanza, la condizione stessa deve ritenersi apposta nell’interesse di entrambi i contraenti (v. Cass. nn. 16620/2013 e 18512/2017).

Per vero, manca un’espressa clausola che disponga che la condizione è stata posta di una sola delle parti e, per il resto, costituisce accertamento di merito qui non sindacabile la constatazione che si tratti di condizione alla quale l’altra parte non abbia alcun interesse.

Rigettato il ricorso nel suo complesso, il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore della controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 10.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il

ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte di cassazione, in data 15 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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