Onere della prova danno: la Cassazione chiarisce

Un proprietario immobiliare chiede il risarcimento a una società costruttrice per l’impossibilità di accedere ai suoi immobili a causa di lavori pubblici. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d’appello, ha rigettato la richiesta. Ha chiarito che l’onere della prova danno non è soddisfatto dalla semplice dimostrazione della proprietà e dell’interclusione. Se la controparte contesta specificamente la possibilità di utilizzo del bene (ad esempio, provandone il cattivo stato di manutenzione), spetta al proprietario dimostrare la concreta e reale possibilità di trarne reddito che è stata persa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Onere della prova danno: quando il proprietario deve dimostrare il pregiudizio concreto

L’impossibilità di accedere al proprio immobile a causa di lavori esterni non garantisce automaticamente il diritto al risarcimento. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di onere della prova danno: spetta al proprietario dimostrare non solo la lesione del suo diritto, ma anche la concreta possibilità di utilizzo del bene che è andata persa, specialmente quando la controparte solleva dubbi specifici sulle condizioni dell’immobile stesso.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento avanzata dal proprietario di alcune unità immobiliari nei confronti di una società costruttrice, responsabile della realizzazione di un’importante opera pubblica. A dire del proprietario, i lavori avevano causato la totale interclusione dei suoi beni, impedendogli di affittarli e trarne profitto. Inizialmente, il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda, condannando la società a un cospicuo risarcimento. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, rigettando la richiesta del proprietario. Contro questa sentenza, il proprietario ha proposto ricorso in Cassazione.

La questione dell’onere della prova danno da mancato godimento

Il cuore della controversia ruota attorno all’onere della prova danno. Il ricorrente sosteneva che, a fronte di una evidente interclusione, fosse sufficiente aver fornito la prova di un precedente contratto di locazione per dimostrare il danno da “perdita subita”. La Corte d’Appello, invece, aveva ritenuto tale prova (una ricevuta di registrazione del 2001 e una nota del 1999) insufficiente a dimostrare che, nel periodo in questione, vi fosse una concreta possibilità di concedere in affitto gli immobili a uso commerciale. Secondo i giudici di secondo grado, mancava la prova di un vivace mercato immobiliare nella zona e la dimostrazione di una reale e attuale suscettività di impiego dei beni per produrre reddito.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza d’appello e fornendo importanti chiarimenti sull’applicazione dei principi stabiliti dalle Sezioni Unite (sentenza n. 33645/2022). La Corte ha spiegato che, in casi di occupazione illegittima o, come in questo caso, di impossibilità di godimento, il proprietario ha l’onere di allegare la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Se la controparte non contesta o contesta genericamente tale affermazione, l’allegazione può essere sufficiente.

Tuttavia, se la controparte solleva una contestazione specifica, l’onere della prova danno si sposta interamente sul proprietario. Nel caso esaminato, la società costruttrice aveva fatto proprio questo: aveva specificamente contestato la possibilità di locare gli immobili, producendo una relazione tecnica (CTU) che attestava il loro stato di completo abbandono e cattiva manutenzione, con guasti, infiltrazioni e abusi edilizi. Questa condizione rendeva gli immobili di fatto non locabili, a prescindere dall’interclusione causata dai lavori.

A fronte di questa contestazione specifica, la prova fornita dal proprietario – un contratto di locazione risalente a molti anni prima – è stata correttamente giudicata insufficiente dalla Corte d’Appello. Non era possibile presumere, in assenza di altri dati fattuali, che il proprietario avrebbe potuto affittare nuovamente i suoi beni se non fossero stati interclusi, dato il loro pessimo stato.

Conclusioni

Questa pronuncia rafforza un principio cruciale: il diritto al risarcimento per il mancato godimento di un immobile non è automatico. Il proprietario non può limitarsi a lamentare la violazione del suo diritto di proprietà, ma deve essere in grado di dimostrare, con prove concrete, quale specifica opportunità di guadagno gli è stata sottratta. Se la controparte dimostra che l’immobile non avrebbe comunque potuto essere utilizzato a causa di fattori preesistenti (come lo stato di degrado), la domanda di risarcimento è destinata a essere respinta. Per i proprietari, ciò significa mantenere i propri immobili in buono stato e conservare documentazione aggiornata che possa attestare il loro potenziale reddituale, per non vedere vanificata una legittima richiesta di risarcimento.

È sufficiente essere proprietario di un immobile reso inaccessibile per ottenere un risarcimento del danno?
No. Secondo la Corte, non basta provare la proprietà e l’interclusione. Il proprietario deve allegare e, se contestato, provare la concreta possibilità di godimento che è andata persa a causa dell’impedimento.

Cosa succede se la controparte contesta specificamente la possibilità di affittare l’immobile?
Se la controparte fornisce prove specifiche che l’immobile non era comunque utilizzabile (ad esempio, a causa del suo stato di abbandono o di abusi edilizi), l’onere della prova si sposta interamente sul proprietario. Quest’ultimo dovrà dimostrare che, nonostante tutto, avrebbe avuto una concreta possibilità di trarne reddito.

Una vecchia ricevuta di un contratto di affitto è una prova sufficiente del danno?
No. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che una prova così datata fosse insufficiente a dimostrare una attuale e concreta possibilità di locazione, soprattutto di fronte a prove documentali che attestavano il cattivo stato di manutenzione dell’immobile nel periodo in cui si è verificato il danno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 24778 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 24778 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14728/2023 R.G. proposto da :

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentato e difeso elettivamente dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di PALERMO n. 890/2023 depositata il 09/05/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Palermo, pronunziando sulle domande proposte da NOME COGNOME nei confronti della società RAGIONE_SOCIALEintese a ottenere la condanna della convenuta, impresa esecutrice dei lavori di realizzazione del Passante Ferroviario di Pa-

lermo, al risarcimento dei danni patiti per la totale interclusione di alcune unità immobiliari di sua proprietà site in Palermo tra la INDIRIZZO, INDIRIZZO e INDIRIZZO e/o al versamento dell’indennizzo previsto dall’art. 46 della Legge n. 2359 del 25.6.1865 e poi dallo art. 44 del D.P.R. n. 327/2001 in misura pari al valore locativo delle unità in una libera contrattazione di mercato, nonché al ripristino dello status quo ante dei luoghi -con sentenza n. 357/2019 del 23. 01.2019, ha condannato la società convenuta al pagamento della somma di euro 288.262,91 a titolo risarcitorio, oltre agli interessi di legge e alla rifusione delle spese di lite e di c.t.u.
La Corte d’Appello di Palermo, con sentenza n. 890/2023, depositata il 9.5.2023, in accoglimento dell’appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE Palermo RAGIONE_SOCIALE.c.p.a., ha rigettato la domanda di risarcimento del danno proposta dal COGNOME

La Corte territoriale ha evidenziato che il COGNOME aveva allegato di aver concesso in locazione all’Osservatorio Astronomico di Palermo alcune unità immobiliari, producendo una ricevuta di registrazione del contratto del 2001 e una nota dell’ultimo inquilino risalente al 1999, elementi, tuttavia, insufficienti a dimostrare che egli avrebbe avuto la possibilità di concedere in affitto tutti i suoi immobili ad uso commerciale se nel periodo considerato non fossero stati interclusi. Il difetto di prova dell’effettiva menomazione delle potenzialità reddituali dei cespiti, ossia della reale e concreta suscettività di impiego degli stessi per la produzione di reddito nell’area e nel periodo d’interesse, ostava all’attribuzione di un risarcimento, per riconoscere il quale avrebbe dovuto presumersi, ma in assenza di dati fattuali di riscontro, l’esistenza, nell’area di ubicazione delle unità in questione, di un vivace mercato immobiliare capace di accogliere in tempi brevi e immancabilmente tutta l’offerta in astratto disponibile di beni per la locazione o la vendita.
Avverso la sentenza ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME affidandolo ad un unico articolato motivo.

RAGIONE_SOCIALE ha resistito in giudizio con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato le memorie ex art. 380bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

E’ stata dedotta la violazione degli artt. 1223, 1226, 2043, 2056, 2697 c.c.

Lamenta il ricorrente che il giudice d’appello ha richiamato la sentenza delle Sezioni Unite n. 33645/2022, avente ad oggetto il risarcimento del danno in caso di mancato godimento del bene in conseguenza di un’occupazione sine titulo , travisandone, tuttavia, i principi di diritto, e sovvertendo i criteri dettati da tale pronuncia in tema di assolvimento dell’onere probatorio.

In particolare, a fronte di un’evidente interclusione e, dunque, di una limitazione della facoltà di godimento di un proprio bene, il ricorrente aveva chiesto semplicemente il risarcimento del danno da ‘perdita subita’ e andando ben oltre il mero onere di allegazione, richiesto dalle SS.UU., aveva fornito prova del contratto di locazione.

Il Nodo di Palermo SCPA, avuto riguardo alle allegazioni del Ciriminna, avrebbe dovuto contestare specificatamente che giammai parte attrice aveva esercitato il diritto di godimento, contestazione inesistente, che comunque sarebbe stata superata dalla produzione documentale con cui l’attore ha provato il godimento perso e l’idoneità locativa dell’immobile.

Il ricorso presenta concomitanti profili di infondatezza ed inammissibilità.

Va preliminarmente osservato che le Sezioni Unite di questa Corte, nella sentenza n. 33645/2022 – richiamata nella sentenza impugnata – si sono espresse in questi termini al punto 4.9:

‘… Nella comune fattispecie di occupazione abusiva d’immobile è al contrario richiesta, come si è visto, l’allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa.

L’allegazione che l’attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l’onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall’art. 115, comma 1, cod. proc. civ.. In presenza di una specifica contestazione sorge per l’attore l’onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l’attore ha l’onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa…’.
In sostanza, le Sezioni Unite hanno affermato che, in caso di occupazione sine titulo di un bene immobile, il proprietario può chiedere il risarcimento del danno per il mancato godimento dell’immobile sulla base della semplice allegazione della concreta possibilità di godimento perduta. Tuttavia, in caso di contestazione, che deve essere specifica, l’attore è onerato della prova specifica del godimento perso, che può essere fornita anche con presunzioni o con le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza.
Nel caso di specie, l’affermazione del ricorrente secondo cui la società controricorrente non avrebbe specificamente contestato che lo stesso avesse esercitato il godimento sui propri beni è stata smentita dalla società controricorrente, che ha allegato (v. pagg. 10 e 11 controricorso) di aver specificamente evidenziato, anche nel grado di appello (depositando, peraltro, a conforto di tale as-

sunto, l’atto di gravame svolto nel giudizio di secondo grado, v. pag. 8 e 9), che le unità immobiliari del Ciriminna si trovavano in stato di completo abbandono ed erano, come evidenziato nella relazione del CTU, ‘in cattivo stato di manutenzione per guasti ai servizi elettrici e presenza d infiltrazioni dovute alla rottura di alcuni tubi di scarico’ ed erano stati sulle stesse perpetrati plurimi abusi edilizi, con conseguente impossibilità di essere locate.

Ne consegue che, correttamente, il giudice d’appello ha adottato, quale criterio per il riconoscimento del risarcimento del danno, l’assolvimento dell’onere probatorio incombente sull’attore e, sul punto, ha accertato che il COGNOME aveva fornito la prova di aver locato i beni di cui è causa in epoca assai risalente, elemento insufficiente a dimostrare, in difetto di dati fattuali di riscontro più recenti, che egli avrebbe avuto la possibilità di concedere in affitto tutti i suoi immobili ad uso commerciale se, a causa dei lavori eseguiti dalla società controricorrente, non fossero stati interclusi.
Tale accertamento di fatto non è sindacabile in sede di legittimità se non per vizio di motivazione, nei circoscritti limiti di cui all’art. 360, comma 1°, n. 5 c.p.c., come interpretato dalle Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 8053/2014, vizio neppure dedotto dal ricorrente.

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in € 7.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1quater del DPR 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma il 10.7.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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