Onere contrattuale: obbligo o condizione mista?

La Cassazione chiarisce la natura dell’onere contrattuale in una compravendita immobiliare. Se l’acquirente non avvia l’iter di lottizzazione, è inadempiente. La Corte rigetta il ricorso, qualificando tale dovere come un ‘onere’ legato a una condizione mista, non soggetto a prescrizione, e confermando la risoluzione del contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Onere Contrattuale: Quando un Dovere Diventa Condizione e Sfugge alla Prescrizione

In una compravendita immobiliare, specialmente se legata a un progetto di sviluppo, la corretta definizione dei doveri delle parti è cruciale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il delicato tema dell’onere contrattuale a carico dell’acquirente di avviare un iter amministrativo, chiarendo la sua natura giuridica e le conseguenze del suo inadempimento. Il caso esaminato distingue nettamente tra un’obbligazione soggetta a prescrizione e un ‘onere’ configurato come elemento di una condizione mista, la cui inerzia può portare alla risoluzione del contratto.

La Vicenda: una Compravendita Immobiliare Sospesa

La controversia nasce da un contratto di compravendita di un terreno, stipulato decenni prima tra una società costruttrice e una proprietaria terriera. L’efficacia del contratto era subordinata all’esito positivo di un progetto di lottizzazione.

In un primo giudizio, i tribunali avevano stabilito che il contratto era definitivo e che l’unico onere della venditrice era partecipare alle spese di lottizzazione. Successivamente, la società costruttrice ha avviato una seconda causa, lamentando difficoltà nella trascrizione dell’atto. Gli eredi della venditrice, costituitisi in giudizio, hanno risposto con una domanda riconvenzionale, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento della società, la quale non si era mai attivata per avviare il procedimento amministrativo di lottizzazione.

La Corte d’Appello ha dato ragione agli eredi, confermando la risoluzione del contratto e ritenendo che gravasse proprio sulla società acquirente l’onere di attivarsi. La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione sull’Onere Contrattuale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società costruttrice, confermando la decisione della Corte d’Appello con motivazioni precise su ciascuno dei tre motivi di ricorso presentati.

Il Primo Motivo: L’Errata Interpretazione e il Ruolo del Giudicato

La società sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nell’interpretare il contratto, attribuendole l’onere di seguire l’iter amministrativo. La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile, non perché l’interpretazione fosse corretta, ma perché la Corte d’Appello non aveva affatto interpretato il contratto. La sua decisione si basava, infatti, su quanto già stabilito con forza di giudicato nel precedente processo, che aveva implicitamente individuato nella società il soggetto tenuto ad agire. Il ricorrente avrebbe dovuto contestare l’interpretazione del precedente giudicato, non quella del contratto originario.

Il Secondo Motivo: La Qualificazione dell’Onere Contrattuale e la Prescrizione

Il punto più interessante riguarda l’eccezione di prescrizione sollevata dalla società. Quest’ultima riteneva che il diritto degli eredi a pretendere il suo adempimento (cioè l’avvio della lottizzazione) fosse ormai prescritto. La Cassazione ha smontato questa tesi, chiarendo la natura giuridica dell’impegno della società. Non si trattava di un’obbligazione autonoma, soggetta a prescrizione, ma di un onere strettamente legato a una condizione mista. In altre parole, l’attivazione dell’iter amministrativo era un comportamento necessario per il verificarsi della condizione (l’approvazione della lottizzazione) da cui dipendeva l’efficacia del contratto. Il mancato verificarsi di tale condizione per l’inerzia della parte che aveva interesse a realizzarla non è un diritto che si prescrive, ma un comportamento inadempiente che giustifica la risoluzione del contratto.

Il Terzo Motivo: L’Inammissibilità della Domanda di Restituzione

Infine, la società si lamentava del fatto che la Corte d’Appello avesse ritenuto inammissibile la sua richiesta di restituzione delle somme già versate. Anche su questo punto, la Cassazione ha dato ragione ai giudici di merito. La richiesta di restituzione, configurabile come ripetizione di indebito, costituisce una domanda nuova, formulata per la prima volta in appello, e come tale è inammissibile secondo le regole del processo civile.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su principi consolidati del diritto processuale e sostanziale. In primo luogo, viene ribadita l’intangibilità del giudicato, che impedisce di ridiscutere in un nuovo processo questioni già decise in via definitiva. In secondo luogo, la Corte opera una distinzione fondamentale tra obbligazione e onere condizionale. L’obbligazione è un dovere giuridico il cui inadempimento può essere preteso e il cui diritto si prescrive. L’onere legato a una condizione mista, invece, è un’attività richiesta a una parte per il proprio interesse a far avverare un evento futuro (in parte dipendente dalla sua volontà) da cui dipende il contratto. L’inerzia non fa prescrivere il diritto della controparte, ma può integrare un inadempimento che legittima la risoluzione. Infine, viene riaffermato il rigoroso principio del divieto di ‘nova’ in appello, a tutela del corretto svolgimento del processo e del diritto di difesa.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. Chi acquista un immobile con un contratto la cui efficacia è subordinata a un iter amministrativo deve essere consapevole che l’onere di attivarsi per tale iter, anche se non esplicitato, potrebbe gravare su di lui. L’inerzia non potrà essere giustificata invocando la prescrizione del presunto ‘diritto’ della controparte, ma potrà essere considerata un grave inadempimento contrattuale, con la conseguenza di perdere l’affare e, se la richiesta non è tempestiva, anche le somme già versate. È quindi fondamentale che i contratti di questo tipo definiscano con chiarezza i compiti, le responsabilità e le tempistiche a carico di ciascuna parte.

A chi spetta l’onere di attivare un procedimento amministrativo (es. lottizzazione) in una compravendita se il contratto non lo specifica?
Secondo la decisione, l’onere gravava sulla società acquirente, non tanto per un’interpretazione del contratto originario, ma perché tale ripartizione dei compiti era stata accertata in un precedente giudizio la cui sentenza era divenuta definitiva e quindi non più discutibile.

L’obbligo di attivarsi per ottenere un’autorizzazione amministrativa è soggetto a prescrizione?
No. La Corte ha qualificato tale dovere non come un’obbligazione autonoma, ma come un ‘onere’ funzionale al verificarsi di una condizione mista. In quanto tale, il suo mancato adempimento non è soggetto al meccanismo estintivo della prescrizione, ma può costituire inadempimento e causare la risoluzione del contratto.

È possibile chiedere per la prima volta in appello la restituzione delle somme versate se il contratto viene risolto?
No. La Corte di Cassazione ha confermato che la richiesta di restituzione delle somme pagate, avanzata solo nel giudizio di appello, costituisce una domanda nuova e, come tale, è inammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 116 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 116 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 03/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13377/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

-ricorrente – contro

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME

-intimati –

Oggetto: Compravendita immobiliare – Inadempimento – Condizione – Risoluzione

R.G.N. 13377/2019

Ud. 14/11/2023 CC

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO BRESCIA n. 1756/2018 depositata il 19/11/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 14/11/2023 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza in data 19 novembre 2018, la Corte d’appello di Brescia, nella regolare costituzione degli appellati NOME e NOME COGNOME ha disatteso il gravame proposto dalla RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza del Tribunale di Brescia n. 1953/2010, la quale, a propria volta, aveva dichiarato risolto per inadempimento della stessa RAGIONE_SOCIALE il contratto di compravendita concluso in data 14 dicembre 1989 tra la stessa società e la dante causa degli appellati, NOME COGNOME.
RAGIONE_SOCIALE aveva instaurato nei confronti di NOME COGNOME un primo giudizio, il quale si era concluso con l’accertamento della natura definitiva – e non meramente preliminare della scrittura privata datata 14 dicembre 1989 ed avente ad oggetto la cessione di un fondo in Villa Carcina.

Passata in giudicato tale decisione, la RAGIONE_SOCIALE aveva instaurato un secondo giudizio, deducendo che la precedente statuizione non aveva individuato in modo specifico il bene oggetto della compravendita, in tal modo precludendo la trascrizione dell’atto di acquisto.

Costituitisi, gli eredi di NOME COGNOME avevano chiesto in via riconvenzionale l’accertamento della risoluzione del contratto per inadempimento della stessa RAGIONE_SOCIALE deducendo che l’effetto traslativo contenuto nella scrittura priv ata era

comunque subordinato al buon esito dell’ iter amministrativo inerente un progetto di lottizzazione e che l’attrice, cui incombeva l’onere di attivarsi in sede amministrativa, era invece rimasta inerte, omettendo peraltro di versare il saldo prezzo, in relazione al quale i convenuti avevano formulato domanda di condanna.

Nel decidere sul gravame avverso la sentenza che aveva accolto la domanda riconvenzionale formulata dagli eredi di NOME COGNOME la Corte territoriale, per quanto ancora qui rileva, ha rilevato preliminarmente che la sentenza del Tribunale di Brescia che aveva definito la precedente controversia, aveva accertato non solo la natura di contratto definitivo della scrittura privata datata 14 dicembre 1989, ma anche che, in forza di questa scrittura, NOME COGNOME aveva assunto come unico onere quello di partecipare alle spese del progetto di lottizzazione.
Ritenuto anche tale profilo coperto dal precedente giudicato, la Corte territoriale ha quindi concluso che sulla RAGIONE_SOCIALE gravava l’onere di attivarsi per il buon esito del procedimento amministrativo, come indirettamente confermato, ancora una volta, dalla sentenza pronunciata nel precedente giudizio, la quale aveva disatteso la domanda di risoluzione proposta dalla stessa RAGIONE_SOCIALE proprio sulla scorta della considerazione che nessun inadempimento era ravvisabile in capo alla venditrice per non aver seguito il procedimento amministrativo.
La Corte, ulteriormente, ha disatteso la domanda della RAGIONE_SOCIALE volta a conseguire la restituzione della parte di corrispettivo già versata, rilevando che si trattava di domanda nuova formulata per la prima volta in appello.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Brescia ricorre ora RAGIONE_SOCIALE

Sono rimasti tutti intimati NOME, NOME COGNOME (tutti eredi di NOME COGNOME), NOME, NOME COGNOME .

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380 bis.1, c.p.c.

La ricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è affidato a tre motivi.

2 .1. Con il primo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1322, 1363 e 1367 c.c. per avere la Corte d’appello erroneamente interpretato la scrittura privata datata 14 dicembre 1989, ritenendo che la medesima ponesse a carico della stessa ricorrente l’onere di seguire l’ iter amministrativo.

Argomenta, per contro, il ricorso che, nulla statuendo di specifico sul punto la suddetta scrittura, l’individuazione del soggetto tenuto a seguire l’ iter amministrativo avrebbe dovuto essere operata sulla scorta dell’interesse prevalente della stessa venditrice a conseguire, tramite l’approvazione del progetto di lottizzazione, un incremento di valore del terreno che veniva in parte a vendere alla ricorrente.

2.2. Il motivo è inammissibile.

Lo stesso, infatti, nel dedurre una non corretta interpretazione dell’originario contratto di compravendita da parte della Corte territoriale, mostra di non aver colto la ratio effettiva della decisione della Corte d’appello, la quale, invece, ha rilevato che l’individuazione degli ‘oneri’ gravanti sulle parti era già stata operata dalla precedente sentenza del Tribunale di Brescia n. 1319/2007, passata in giudicato,

da ciò deducendo che il profilo della individuazione del soggetto chiamato a seguire l’ iter del procedimento doveva ritenersi ormai definitivamente fissato (pagg. 10-11 della sentenza).

Tale valutazione non solo non viene censurata dalla ricorrente ma anche avrebbe dovuto essere in ogni caso impugnata deducendo, non una fallace applicazione delle previsioni in tema di esegesi contrattuale, bensì una non corretta interpretazione del contenuto del precedente giudicato, da effettuarsi alla stregua dell’esegesi delle norme e non dell’interpretazione degli atti e dei negozi giuridici: (Cass. Sez. 1 Ordinanza n. 24162 del 13/10/2017; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 24952 del 10/12/2015),
3.1. Con il secondo motivo il ricorso deduce:

-in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti;

-in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 2934 e 2935 c.c.

Argomenta, in particolare, il ricorso che la Corte territoriale:

-avrebbe omesso di esaminare le deduzioni della ricorrente in ordine all’intervenuta prescrizione del diritto della venditrice all’adempimento dell’impegno di seguire l’ iter amministrativo, non pronunciandosi su di essa;

-avrebbe in ogni caso violato gli artt. 2934 e 2935 c.c., essendo in ogni caso prescritta la pretesa della venditrice.

3.2. Il motivo è infondato.

Il motivo deve essere riqualificato e ricondotto nell’ambito dell’art. 360, n. 4 in relazione all’art. 112 c.p.c.

Il vizio di cui la ricorrente si duole, infatti, non è riconducibile al l’omesso esame di un fatto decisivo vizio che va riferito a un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico-naturalistico,

come tale non ricomprendente questioni o argomentazioni, sicché sono inammissibili le censure che, irritualmente, estendano il paradigma normativo a quest’ultimo profilo (Cass. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 22397 del 06/09/2019; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 26305 del 18/10/2018; Cass. Sez. 2 – Sentenza n. 14802 del 14/06/2017) -bensì all’ipotesi di omessa pronuncia su ll’eccezione di prescrizione del diritto degli odierni intimati all’adempimento dell’obbligo di attivazione, da parte della ricorrente, per il buon esito dell’ iter amministrativo del progetto di lottizzazione.
Operato questo inquadramento, si deve rammentare che questa Corte ha reiteratamente chiarito che ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto, con la conseguenza che tale vizio non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione (Cass. Sez. 3 – Sentenza n. 2151 del 29/01/2021; Cass. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 15255 del 04/06/2019; Cass. Sez. 2 – Ordinanza n. 20718 del 13/08/2018).
Occorre, infatti, considerare che è, invece, configurabile la decisione implicita di una questione (connessa a una prospettata tesi difensiva) o di un’eccezione di nullità (ritualmente sollevata o rilevabile d’ufficio) quando queste risultino superate e travolte, benché non espressamente trattate, dalla incompatibile soluzione di un’altra questione, il cui solo esame presupponga e comporti, come necessario antecedente logico-giuridico, la loro irrilevanza o infondatezza, con la conseguenza che la reiezione implicita di una tesi difensiva o di una eccezione è censurabile mediante ricorso per cassazione non per
omessa pronunzia (e, dunque, per la violazione di una norma sul procedimento), bensì come violazione di legge e come difetto di motivazione, sempreché la soluzione implicitamente data dal giudice di merito si riveli erronea e censurabile oltre che utilmente censurata, in modo tale, cioè, da portare il controllo di legittimità sulla decisione inespressa e sulla sua decisività (Cass. Sez. 3 – Ordinanza n. 12131 del 08/05/2023; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 7406 del 28/03/2014).

Nel caso in esame, il complessivo impianto della decisione della Corte d’appello di Brescia viene a basarsi su una soluzione implicita che risulta peraltro immune da vizi, non essendo condivisibile la tesi della ricorrente per cui l’ attività di impulso all’ iter amministrativo di lottizzazione veniva a costituire oggetto di una obbligazione, mentre tale attivazione costituiva, semmai, oggetto di una condizione mista il cui mancato verificarsi non poteva essere soggetto al meccanismo estintivo della prescrizione.
Invero, nel qualificare il profilo dell’ iter amministrativo quale ‘onere’ (pag. 10) la Corte d’appello ha escluso che lo stesso potesse essere ricondotto al contenuto di un’obbligazione autonoma, derivando automaticamente da tale qualificazione la infondatezza di un’eccezione che invece veniva a basarsi su una diversa, incompatibile, qualificazione.

4.1. Con il terzo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. per avere la Corte ritenuto tardiva la domanda di restituzione delle somme già versate a parte venditrice per ingiustificato arricchimento, nonostante tale domanda si fondasse sulle medesime circostanze di fatto dedotte nel giudizio di primo grado.

4.2. Anche tale motivo è privo di pregio.

Si deve, in primo luogo, osservare che risulta non corretta la qualificazione che la stessa ricorrente attribuisce alla propria domanda, dal momento che la richiesta di restituzione delle somme versate come corrispettivo anticipato di un contratto poi dichiarato risolto trova il proprio titolo nella fattispecie della ripetizione di indebito ex art. 2033 c.c. e non nella residuale azione di ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.

Svolta tale puntualizzazione -la quale evidenzia la non pertinenza delle argomentazioni e dei richiami giurisprudenziali operati nel motivo di ricorso -si deve osservare che la declaratoria di inammissibilità per novità della domanda ex art. 345 c.p.c. adottata dalla Corte d’appello risulta pienamente conforma ai principi enunciati da questa Corte (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7083 del 28/03/2006), non senza rimarcare che è la stessa ricorrente a riconoscere indirettamente di avere formulato detta domanda solo in sede di appello.
Non vi è luogo a statuire sulle spese, essendo rimasti intimati tutti i

Il ricorso deve quindi essere respinto. soggetti evocati.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della “sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto” , spettando all’amministrazione giudiziaria verificare la debenza in concreto del contributo, per la inesistenza di cause originarie o sopravvenute di esenzione dal suo pagamento (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4315 del 20/02/2020 – Rv. 657198 – 05).

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 comma 1quater , nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis , ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 novembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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