Oggetto del contratto preliminare: i requisiti

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un promissario acquirente che chiedeva il trasferimento coattivo di un immobile. Il caso, iniziato nel 1987, verteva su un contratto preliminare il cui oggetto era ritenuto indeterminato, poiché mancavano dati catastali e confini precisi. La Suprema Corte ha confermato che, per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso (ex art. 2932 c.c.), l’oggetto del contratto preliminare deve essere chiaramente identificabile dal testo dell’accordo, senza poter ricorrere a documenti esterni non firmati dalle parti, come una planimetria, o al comportamento successivo dei contraenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Oggetto del Contratto Preliminare: Requisiti di Determinatezza per l’Esecuzione in Forma Specifica

La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è una prassi consolidata, ma nasconde insidie che possono comprometterne l’efficacia. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: la determinatezza dell’oggetto del contratto preliminare è un requisito imprescindibile per poter richiedere al giudice una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà. Analizziamo la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

La controversia ha origine nel 1987, quando un soggetto citava in giudizio il promittente venditore (che agiva anche in rappresentanza di altri comproprietari) per ottenere l’esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., di un contratto preliminare di vendita di alcuni terreni. L’attore sosteneva di essere stato immesso nel possesso dei beni, ma di non aver mai ottenuto la stipula del rogito notarile, nonostante le ripetute richieste.

Il processo ha avuto un iter lungo e complesso, segnato dal decesso del convenuto originario e dall’intervento nel giudizio di una Fondazione come suo erede universale. Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello avevano rigettato la domanda, ritenendo che l’oggetto del compromesso fosse indeterminato. La scrittura privata, infatti, non conteneva un’individuazione catastale precisa dei lotti promessi in vendita, limitandosi a indicarne la superficie.

La Decisione dei Giudici di Merito

La Corte d’Appello, confermando la decisione di primo grado, ha rigettato l’appello del promissario acquirente. Secondo i giudici, la mancanza di una chiara individuazione catastale dei terreni rendeva l’oggetto del contratto preliminare indeterminato e, di conseguenza, nullo l’accordo. La Corte ha inoltre specificato che tale lacuna non poteva essere colmata né da una planimetria prodotta in giudizio dall’acquirente, in quanto non firmata dalle parti né richiamata nel contratto, né da una consulenza tecnica d’ufficio, che non può avere una funzione sostitutiva della volontà negoziale mancante.

La Valutazione della Cassazione sull’Oggetto del Contratto Preliminare

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso del promissario acquirente. La Suprema Corte ha ribadito un principio giurisprudenziale consolidato: quando si agisce in giudizio per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), è necessario che l’esatta individuazione dell’immobile, con tutti i dati necessari (confini, dati catastali), risulti direttamente dal contratto preliminare. La sentenza, infatti, deve corrispondere esattamente al contenuto dell’accordo. Non è possibile attingere da altra documentazione o da fatti esterni al negozio per specificare il bene oggetto del trasferimento.

La Differenza con la Conclusione Consensuale

La Corte chiarisce che una cosa è determinare l’oggetto del contratto attraverso atti e fatti esterni quando le parti decidono di concludere consensualmente il contratto definitivo. In tal caso, possono integrare e specificare quanto originariamente pattuito. Tutt’altra cosa è quando si ricorre al giudice, il quale non può sostituirsi alle parti per definire un elemento essenziale del contratto rimasto indeterminato.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sulla natura dei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam, come la compravendita immobiliare. Per questi atti, tutti gli elementi essenziali, compreso l’oggetto, devono emergere dal documento scritto. Il comportamento successivo delle parti, come l’immissione in possesso o eventuali riconoscimenti, non può sanare le carenze contenutistiche originarie dell’accordo. Anche il principio di conservazione del contratto (art. 1367 c.c.) non può essere invocato per ‘salvare’ un contratto nullo per indeterminatezza dell’oggetto, in quanto ciò si tradurrebbe in un’interpretazione sostitutiva della volontà delle parti, non consentita al giudice.

Conclusioni

La sentenza in esame rappresenta un monito cruciale per chiunque si appresti a redigere o firmare un contratto preliminare immobiliare. La precisione nella descrizione dell’immobile non è un mero dettaglio formale, ma un requisito di validità sostanziale. Per evitare di trovarsi con un accordo inefficace e non tutelabile in giudizio, è indispensabile che il preliminare contenga una descrizione completa del bene, includendo dati catastali, confini precisi e ogni altro elemento utile a una sua sicura e inequivocabile identificazione. L’assistenza di un professionista qualificato in questa fase è, pertanto, di fondamentale importanza per garantire la piena tutela dei propri diritti.

È possibile utilizzare una mappa non firmata per identificare l’immobile in un contratto preliminare da eseguire in forma specifica?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che, per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà (ex art. 2932 c.c.), l’identificazione dell’immobile deve risultare dal contratto stesso o da documenti ad esso allegati e sottoscritti dalle parti. Una planimetria non firmata e non richiamata nel testo è inidonea a colmare la carenza dei dati identificativi.

Il comportamento delle parti dopo la firma del preliminare può aiutare a definire l’oggetto del contratto?
No, per i contratti che richiedono la forma scritta per la loro validità (come la compravendita immobiliare), il comportamento successivo delle parti (come l’immissione in possesso) non può essere utilizzato per integrare o definire elementi essenziali, come l’oggetto, che mancano nell’atto scritto. I requisiti di determinatezza devono sussistere nel documento contrattuale.

Un consulente tecnico d’ufficio (CTU) può essere nominato per determinare l’oggetto di un preliminare indeterminato?
No, la consulenza tecnica d’ufficio non può supplire alla carenza dei dati identificativi dell’immobile nel contratto. Il suo scopo è valutare elementi tecnici già esistenti e risultanti dagli atti di causa, non creare ex novo dati essenziali che le parti hanno omesso di inserire nel contratto.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29448 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 29448 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/10/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 7341/2017 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocat o COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende; -controricorrente-

nonché contro

COGNOME COGNOME NOME, COGNOME COGNOMEAQUILA D’COGNOME NOME, COGNOMEAQUILA D’COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 6056/2016, depositata il 13/10/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/02/2023 dal Consigliere NOME COGNOME NOME.

Lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, il AVV_NOTAIO procuratore generale NOME COGNOMEAVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione notificato nel giugno del 1987 NOME COGNOME assumeva che NOME COGNOME, “in proprio e per conto dei comproprietari NOME, NOME e NOME COGNOME, si era obbligato a vendergli porzioni di alcuni terreni specificati in una scrittura privata avente natura di contratto preliminare, ancorché denominata “ricevuta provvisoria”, e nella ulteriore documentazione allegata. L’attore affermava che era stato immesso nel possesso dei predetti beni, ma, nonostante le reiterate sollecitazioni, non aveva ottenuto la stipula del contratto definitivo con atto pubblico. Tanto premesso, COGNOME conveniva in giudizio NOME, anche nella addotta veste rappresentativa, chiedendo l’emissione di sentenza ex art. 2932 c.c., previo pagamento del residuo prezzo pattuito, del quale faceva offerta. Nel costituirsi, il convenuto contestava la fondatezza della domanda e ne chiedeva il rigetto. Il processo, interrotto a seguito del decesso di NOME, veniva riassunto
dall’attore nei soli confronti della eredità giacente. Cessata la situazione di vacanza ereditaria e acquisiti i diritti ereditari del COGNOME, interveniva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE e NOME RAGIONE_SOCIALE, eccependo l’inammissibilità, l’improponibilità e l’infondatezza della domanda attrice. Con sentenza del 30 ottobre 2002 il Tribunale di Roma rigettava la domanda, disponendo il rilascio dei beni consegnati e la restituzione del prezzo versato.
Avverso la sentenza proponeva appello NOME COGNOME. Si costituivano sia la RAGIONE_SOCIALE, che proponeva appello incidentale, che NOME, NOME e NOME COGNOME. Con sentenza del 14 novembre 2007 la Corte d’appello di Roma, in accoglimento dell’eccezione preliminare sollevata dall’appellante, dichiarava la nullità della sentenza impugnata e rimetteva la causa al primo giudice ai sensi dell’art. 354 c.p.c., stante la mancata partecipazione al giudizio di primo grado di NOMENOME NOME NOME COGNOME, litisconsorzi necessari. La Corte di cassazione -con sentenza n. 18356/2013 -ha cassato la sentenza d’appello (gli eventuali litisconsor ti necessari pretermessi erano stati parte del giudizio di secondo grado senza dolersi di non avere partecipato al primo grado, così che non vi erano le condizioni per la rimessione della causa al primo giudice), con rinvio ad altra sezione della Corte d’a ppello.
Riassunto il processo, la Corte d’appello di Roma con sentenza 13 ottobre 2016, n. 6056 -ha rigettato l’appello principale di COGNOME: ha ritenuto, come il giudice di primo grado, che l’oggetto del compromesso fosse indeterminato, ‘mancando de l tutto una individuazione catastale dei due lotti che si assumono oggetto dello stesso, né potendo sopperire la planimetria prodotta in giudizio da COGNOME, che non è siglata dalle parti o richiamata nel preteso preliminare, né tanto meno la consulenza tecn ica d’ufficio, che non potrebbe supplire alla carenza dei dati inerenti l’immobile’;
ha poi ritenuto ammissibile la domanda di condanna di COGNOME al rilascio del bene, domanda avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE nella propria comparsa di intervento e sulla quale è stato implicitamente accettato il contraddittorio da COGNOME; la Corte d’appello ha poi accolto l’appello incidentale della RAGIONE_SOCIALE, dichiarando inammissibile la domanda di COGNOME di restituzione delle somme versate, in quanto proposta dopo il rinvio della causa per la precisazione delle conclusioni, senza accettazione del contradditorio su di essa da parte della RAGIONE_SOCIALE.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre NOME COGNOME.

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE, NOME e NOME.

Gli intimati indicati in epigrafe non hanno proposto difese.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Il ricorso è articolato in sei motivi.

I primi quattro motivi sono tra loro connessi e contrastano la sentenza impugnata laddove ha ritenuto preclusa la pronuncia ex art. 2932 c.c. a causa della indeterminatezza dell’oggetto del contratto preliminare.

Il primo motivo denunzia violazione d ell’art. 1346 c.c., in quanto la documentazione prodotta dal ricorrente (la planimetria che individua esattamente il bene de quo , la dichiarazione dell’originaria convenuta che precisava l’immissione del ricorrente nel possesso del bene) era senz’altro ido nea a integrare gli elementi identificativi del bene compromesso.

Il motivo è infondato. Secondo la giurisprudenza della Corte l’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l’identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale,

e non quando, invece, afferisca a una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (cfr. da ultimo Cass. n. 952/2013); inoltre trattandosi di contratto per il quale è imposta la forma scritta, l’accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell’oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione (Cass. n. 11874/2002).
A tal fine i giudici di appello, con congrua e logica motivazione, hanno fornito un’interpretazione fondata proprio sul tenore letterale delle espressioni utilizzate dalle parti, evidenziandosi le ragioni per le quali non fosse possibile reputare determinabile l’ogget to del preliminare, sottolineando come fosse insufficiente il richiamo ad una mera superficie di mq. 800 (poi successivamente ampliata con la scrittura del 12/10/1981 di altri 800 mq.), essendo del tutto carenti gli elementi per stabilire la sagoma ed esatta estensione del terreno, aggiungendo che non poteva sopperire a tale lacunosità del contenuto contrattuale quanto emergeva da una planimetria versata in atti dal ricorrente, la quale non era stata sottoscritta dai contraenti e non risultava nemmeno richiamata. Trattasi di considerazioni connotate da logicità e coerenza, come tali sottratte al sindacato di legittimità di questa Corte.
A ciò va aggiunto che in linea generale si è precisato (cfr. Cass. n. 18361/2004) che l’oggetto del contratto per il quale è necessaria la forma scritta (nel caso, vendita di bene immobile futuro altrui) può considerarsi determinabile, benché non indicato specificamente, solo se sia con certezza individuabile in base agli

elementi prestabiliti dalle parti nello stesso atto scritto senza necessità di fare ricorso al comportamento successivo delle parti, dovendosi escludere la possibilità di applicazione, per la determinazione dell’oggetto del contratto, della regola ermeneutica dell’art. 1362, secondo comma, c.c., che consente di tenere conto, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, del comportamento di questi successivo alla conclusione del contratto, il che esclude che possa anche aversi riguardo al contenuto della menzionata planimetria che si pone come elemento estraneo al contratto, privo quindi di incidenza sulla soluzione della determinabilità dell’oggetto del contratto (cfr. Cass. n. 7279/2006).
b) Il secondo motivo denuncia ‘omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, n. 5 c.p.c.’ per non avere la Corte d’appello dato rilievo alle dichiarazioni di riconoscimento delle pretese avversarie rese da NOME COGNOME nella comparsa di risposta.

Il motivo è infondato. La censura del ricorrente non si confronta con quanto appena evidenziato circa la necessità che gli elementi che consentono di ravvisare la determinatezza dell’oggetto del contratto, ove abbia ad oggetto beni immobili per i quali è prescritta la forma scritta ad substantiam , devono emergere dallo stesso contratto, non potendo assumere alcuna rilevanza i comportamenti anche successivi delle parti contraenti, nemmeno potendo la confessione superare le originarie carenze contenutistiche dell’accordo.
Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1367, 1366 e 1362 c.c., nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti: era stata solo la RAGIONE_SOCIALE, subentrata all’originario convenuto, a negare l’idoneità della scrittura del 1972 a produrre effetti vincolanti, sicché la conclusione alla quale sono pervenuti i giudici di merito, di

negare che fosse possibile addivenire ad una pronuncia ex art. 2932 c.c., contraddice apertamente quanto previsto dall’art. 1367 c.c., in tema di conservazione del contratto, risultando altresì in contrasto con il canone della buone fede che deve presiedere all’interpretazione negoziale.

Il motivo è infondato, risultando la censura in contrasto con la costante giurisprudenza di questa Corte, la quale afferma (cfr. Cass. n. 7972/2007) che in tema di interpretazione del contratto, il criterio ermeneutico previsto dall’art. 1367 c.c., postulando che il giudice non abbia potuto identificare chiaramente l’intento delle parti attraverso l’utilizzazione degli altri criteri previsti dalle precedenti disposizioni (artt. 1362 e ss. c.c.), ha carattere integrativo e sussidiario rispetto a questi ultimi. Ne discende che, in presenza di una conclusione, evidentemente riservata al giudice di merito, secondo cui non vi erano elementi per superare l’incertezza nell’individuazione dell’oggetto del contratto, la richiesta di addivenire alla conservazione dei suoi effetti ex art. 1367 c.c. si sostanzia nella pretesa di imporre una interpretazione sostitutiva della volontà delle parti, che non è consentita al giudice (v. Cass. n. 28357/2011).
d) Il quarto motivo lamenta la violazione degli artt. 61 e 191 c.p.c., in quanto non è stata disposta la consulenza tecnica d’ufficio che avrebbe consentito di individuare con esattezza il bene oggetto della promessa di vendita.

Il motivo è infondato. Oltre a risolversi nella sollecitazione a questa Corte a valutare il corretto esercizio di poteri discrezionali riservati dal legislatore al giudice di merito, quale appunto la nomina del consulente tecnico d’ufficio, non tiene conto di quanto sinora esposto, circa la necessità di dovere ricavare gli elementi per la determinazione dell’oggetto dallo stesso testo contrattuale, non potendosi quindi con una successiva attività, peraltro svolta in sede

processuale, pretendere di supplire a quelle che sono le carenze genetiche dell’accordo.

Il quinto e il sesto motivo sono tra loro collegati e contestano la sentenza impugnata laddove ha confermato la condanna del ricorrente a restituire il fondo.

Il quinto motivo denuncia ‘omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, n. 5 c.p.c.’: il giudice di rinvio ha confermato la condanna del ricorrente alla restituzione del fondo a suo tempo consegnatogli, sebbene il convenuto che aveva formulato tale domanda riconvenzionale fosse solo comproprietario del fondo, non essendosi quindi indagata la circostanza che il rilascio sarebbe stato disposto in favore solo di uno dei comproprietari.
Il motivo è infondato. In disparte la dubbia riconducibilità della censura alla previsione di cui al n. 5 dell’art. 360, comma 1 c.p.c., è comunque priva di fondamento, dovendosi a tal fine far richiamo alla costante giurisprudenza di legittimità per la quale (cfr. Cass. n. 6427/2009), in difetto di prova contraria, sugli immobili oggetto di comunione concorrono pari poteri gestori di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ciascuno di essi operi con il consenso degli altri, per cui ogni comunista è legittimato ad agire per il rilascio dell’immobile comune senza che sia necessaria la partecipazione degli altri comunisti (v. Cass. n. 1650/2015).
Il sesto motivo lamenta la violazione degli artt. 110 e 302 c.p.c., nella parte in cui la sentenza gravata ha ritenuto ammissibile la domanda nuova proposta dalla RAGIONE_SOCIALE al momento della sua costituzione in giudizio nella veste di successore universale del convenuto NOME COGNOME: nel caso in cui l’erede intenda proporre domande nuove rispetto a quelle proposte dal suo dante causa, ha l’onere di procedere alla notifica dell’atto di costituzione in giudizio, laddove, nel caso di specie, la RAGIONE_SOCIALE
si era limitata a depositare la comparsa contenente la nuova domanda in cancelleria.

Il motivo è infondato. È vero che questa Corte ha affermato che in caso di morte della parte costituita, l’erede che si costituisca spontaneamente non deve notificare alle controparti il proprio atto di costituzione, ove questo non contenga domande nuove rispetto a quelle proposte dalla parte deceduta, valendo anche in tal caso il principio generale espresso dall’art. 170 c.p.c. secondo il quale le comparse e le memorie si comunicano mediante deposito in cancelleria (Cass. n. 6275/1998). Il precedente ora citato però richiama quanto in precedenza affermato da Cass. n. 4527/1992, la quale aveva espresso il principio per un’ipotesi in cui le controparti erano contumaci, dovendosi quindi ritenere che la necessità di notifica, per l’ipotesi di domande nuove, si giustifi chi in ragione dell’applicazione generale della regola di cui all’art. 292 c.p.c., in tema di atti per i quali è obbligatoria la notifica al contumace. Nel diverso caso, che invece qui ricorre, in cui la controparte era costituita, il solo deposito in cancelleria della comparsa, sebbene contenente domande nuove, consente di ritenere istaurato il contraddittorio, palesandosi quindi superflua la notificazione della stessa comparsa. L’affermazione dei giudici di rinvio, che hanno ritenuto che su tale domanda nuova vi fosse stata accettazione del contradditorio, consente poi di ritenere che, anche ove sussistente un eventuale vizio, lo stesso è da considerarsi sanato ex art. 156 c.p.c.
II. Il ricorso va quindi rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore della controricorrente, che liquida in euro 4.300, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella pubblica udienza della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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