Offerta di vendita: quando il contratto è concluso?

La Corte di Cassazione chiarisce che in materia di dismissione di immobili pubblici, il contratto di vendita si perfeziona nel momento in cui il conduttore accetta l’offerta di vendita inviata dall’ente proprietario. L’ordinanza stabilisce che una successiva riclassificazione dell’immobile (da ‘non di pregio’ a ‘di pregio’) non può modificare le condizioni economiche, incluso il prezzo, già cristallizzate nell’accordo. Di conseguenza, il ricorso dell’ente pubblico è stato respinto, confermando il diritto degli inquilini ad acquistare l’immobile al prezzo originariamente offerto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Offerta di Vendita: Accettazione e Perfezionamento del Contratto

Nel complesso mondo delle compravendite immobiliari, specialmente quelle che coinvolgono enti pubblici, un momento cruciale è quello del perfezionamento del contratto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali su quando un’offerta di vendita si considera definitivamente accettata, creando un vincolo contrattuale non più modificabile. Il caso analizzato riguarda la dismissione di immobili pubblici e il diritto degli inquilini ad acquistarli, un tema di grande rilevanza sociale ed economica.

I Fatti del Caso: L’Offerta e la Successiva Riqualificazione

La vicenda trae origine dalla procedura di dismissione di un patrimonio immobiliare di un ente previdenziale. L’ente aveva inviato ai conduttori degli appartamenti una formale offerta per l’acquisto delle unità immobiliari da loro occupate. Gli inquilini avevano prontamente accettato la proposta. Successivamente, tuttavia, l’ente proprietario aveva riclassificato l’immobile come ‘di pregio’, una qualifica che, secondo la normativa di settore, avrebbe comportato un prezzo di vendita superiore e l’esclusione di alcuni sconti previsti per gli immobili ‘non di pregio’.

Di fronte al rifiuto dell’ente di procedere alla vendita alle condizioni originarie, gli inquilini si erano rivolti al Tribunale, che aveva riconosciuto il loro diritto, stabilendo che il contratto si era già concluso con l’accettazione dell’offerta iniziale. La decisione era stata confermata in Appello e, infine, la questione è giunta all’esame della Corte di Cassazione.

Analisi della Corte sulla validità dell’offerta di vendita

La Corte Suprema ha esaminato la natura giuridica dell’offerta di vendita formulata dall’ente e della successiva accettazione da parte degli inquilini. Il punto centrale della controversia era stabilire se l’incontro delle volontà avesse dato vita a un contratto già perfetto e vincolante, o se l’ente conservasse la facoltà di modificare le condizioni in un secondo momento.

La Cassazione, richiamando i principi consolidati in materia, ha ribadito che quando il conduttore accetta un’offerta in opzione che contiene tutti gli elementi essenziali della vendita (come l’identificazione del bene e la determinazione del prezzo), si perfeziona un contratto preliminare. Questo accordo attribuisce al conduttore il diritto di acquistare al prezzo fissato, un diritto che può essere fatto valere anche con un’azione giudiziaria specifica (ex art. 2932 c.c.).

Offerta di Vendita e la Formazione del Contratto: Le Motivazioni

La Corte ha stabilito che, nel momento in cui gli inquilini hanno accettato, il prezzo di vendita è uscito dalla discrezionalità tecnica dell’ente offerente per diventare un elemento fisso del contratto. La successiva modifica della qualifica dell’immobile, da ‘non di pregio’ a ‘di pregio’, è stata considerata irrilevante. Il contratto si era già perfezionato al momento del subentro della nuova qualifica, e le sue condizioni non potevano essere alterate unilateralmente.

In sostanza, i contratti si erano perfezionati nel momento stesso delle rispettive accettazioni da parte degli inquilini, in quanto perfettamente coincidenti con le proposte ricevute. Qualsiasi mutazione successiva della qualifica dell’immobile non poteva incidere su un rapporto giuridico già consolidato. Pertanto, la pretesa dell’ente di applicare un prezzo più alto è stata ritenuta infondata. La Corte ha altresì rigettato la domanda di risarcimento danni avanzata da alcuni inquilini, non ravvisando gli estremi di un danno in re ipsa (cioè implicito nel fatto stesso), dato che essi avevano comunque la detenzione degli appartamenti.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Decisione

Questa ordinanza rafforza un principio fondamentale del diritto dei contratti: pacta sunt servanda (i patti devono essere osservati). Una volta che l’offerta, completa di tutti i suoi elementi essenziali, viene accettata, il contratto è concluso e vincolante per entrambe le parti. Per gli enti pubblici impegnati in procedure di dismissione immobiliare, ciò significa che le valutazioni sulla natura e sul prezzo degli immobili devono essere accurate e definitive prima della formulazione dell’offerta. Per gli inquilini-acquirenti, questa decisione rappresenta una tutela fondamentale, garantendo che le condizioni pattuite non possano essere modificate in modo retroattivo e unilaterale, assicurando così certezza e stabilità ai rapporti giuridici.

Quando si perfeziona il contratto in una procedura di dismissione di immobili pubblici?
Secondo la Corte, il contratto si perfeziona nel momento in cui il conduttore accetta l’offerta di vendita inviata dall’ente, se questa contiene tutti gli elementi essenziali della compravendita, come l’indicazione del bene e del prezzo. Da quel momento, si forma un contratto preliminare vincolante.

Una successiva riclassificazione dell’immobile (es. da ‘non di pregio’ a ‘di pregio’) può modificare il prezzo di vendita già accettato?
No. La Corte ha stabilito che il successivo mutamento della qualifica dell’immobile è irrilevante se l’accettazione è avvenuta prima di tale modifica. Il contratto si è già perfezionato alle condizioni originarie e il prezzo non può essere alterato unilateralmente dall’ente venditore.

L’ente pubblico può rifiutarsi di stipulare il rogito dopo l’accettazione dell’offerta da parte dell’inquilino?
No, una volta che il contratto preliminare si è perfezionato con l’accettazione, l’ente è obbligato a stipulare il contratto definitivo. In caso di inadempimento, l’acquirente può agire in giudizio per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso, come previsto dall’art. 2932 del codice civile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29605 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29605 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/10/2023

Oggetto:

Vendita- Domanda per l’adempimento di offerta di vendita accettata

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28340/2018 R.G. proposto da RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dell’aAVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) unitamente all’aAVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), con procura speciale in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dei difensori;

-ricorrente – contro

COGNOME NOME, SEDDA SERGIO, COGNOME NOME e per essa il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO NOME COGNOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi da ll’ AVV_NOTAIO del foro di Genova, con procura speciale in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliati all’indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

-controricorrenti e ricorrenti incidentali –

contro

COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi da ll’AVV_NOTAIO COGNOME del foro di Genova, con procura speciale in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliati all’indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

-controricorrenti e ricorrenti incidentali –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME in qualità di erede di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME in qualità di erede di COGNOME NOME, gli eredi di COGNOME NOME collettivamente ed impersonalmente;

-intimati –

avverso la sentenza della Corte di appello di Genova n. 914/2018 pubblicata il 5 giugno 2018 e non notificata. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12

maggio 2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Osserva in fatto e in diritto

Ritenuto che:

– con sentenza n. 1552 del 2013 il Tribunale di Genova in parziale accoglimento delle domande attoree, respingeva quella di trasferimento ex art. 2932 c.c. della proprietà dei singoli appartamenti posti in Genova –INDIRIZZO -proposta da NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME in qualità di erede di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, gli eredi di NOME COGNOME e NOME COGNOME (in qualità di erede di NOME COGNOME), tutti in qualità di conduttori o loro eredi degli appartamenti facenti parte dell’edificio originariamente di proprietà dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, successivamente trasferiti, a seguito di soppressione dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, all’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE ed infine, con Decreto del Ministero dell’economia e delle finanze 21.11.2002, alla SCIP al fine della dismissione del patrimonio, società che poi veniva definitivamente assorbita da RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, e dichiarava l’intervenuta conclusione del contratto di
compravendita delle rispettive unità immobiliari da parte dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE nei confronti della RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, della COGNOME e della COGNOME, al prezzo concordato, come da offerta di vendita loro pervenuta, nonché l’intervenuto valido esercizio da parte degli altri attori del diritto di opzione e la conclusione dell’accordo fra essi e l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE sul prezzo di vendita delle unità immobiliare, fatta salva la successiva procedura di cui all’art. 3 legge n. 410 del 2001, ritenendo nella specie applicabile la disciplina codicistica di cui all’art. 1331 c.c., alla luce del diritto esercitato di accettare le offerte formulate dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE con le lettere del 30.01.2006; il giudice adito inoltre respingeva la domanda proposta, unitamente ad NOME COGNOME relativamente all’alloggio interno 21 da NOME COGNOME;
-sul gravame interposto dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, la Corte di appello di Genova, nella resistenza degli appellanti, taluni dei quali proponevano anche appello incidentale (COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME), ad esclusione degli eredi di NOME COGNOME e di NOME COGNOME, erede di NOME COGNOME, rimasti contumaci, con sentenza n. 914 del 2018, respingeva sia l’appello principale sia quelli incidentali e per l’effetto confermava la decisione di prime cure, con integrale compensazione delle spese della fase, stante la reciproca soccombenza;
– per la cassazione del provvedimento della Corte d’appello di Genova ricorre l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, sulla base di due motivi, cui resistono con separati controricorsi COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME,

COGNOME, COGNOME e COGNOME, da una parte, e COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME, dall’altra, entrambi contenenti anche ricorsi incidentali affidati, il primo, a due motivi e il secondo a quattro mezzi;

in data 18.04.2023 i controricorrenti/ricorrenti incidentali COGNOME, COGNOME, COGNOME (e per essa il AVV_NOTAIO), COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME hanno depositato atto di rinuncia agli atti del giudizio, per avere raggiunto un accordo transattivo con l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE e di avere in conseguenza proceduto all’acquisto dei rispettivi immobili con separati rogiti notarili, con conseguente cessazione della materia del contendere, rinuncia comunicata a tutte le restanti parti del giudizio;
-in prossimità dell’adunanza camerale i controricorrenti COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME hanno curato il deposito di memoria illustrativa e l’RAGIONE_SOCIALE nota di consegna dell’accettazione della rinuncia.

Atteso che:

-quanto alla rinuncia depositata, in via preliminare va dichiarata la estinzione del ricorso limitatamente ai rinuncianti COGNOME, COGNOME, COGNOME (e per essa il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO NOME COGNOME), COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME per essere intervenuta l’accettazione dell’RAGIONE_SOCIALE e risolta la controversia con la conclusione dei contratti pubblici di trasferimento degli immobili;

sempre in via preliminare si osserva che la controversia va comunque decisa nei rapporti fra l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE e i restanti controricorrenti/ricorrenti incidentali per non essere venuto meno il loro interesse;

-passando all’esame delle censure, è pregiudiziale rilevare che il ricorso principale e quello incidentale proposto da COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME, i quali si articolano in due doglianze ciascuno, seppure con diversa formulazione, aggrediscono le medesime ragioni della decisione impugnata. Di tutti i mezzi articolati viene di seguito riportato il contenuto in forma sintetica;

con il primo motivo di ricorso principale è lamentata la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2932 e 1331 c.c., oltre che dell’art. 3, commi 3 e 6 del d.l. n. 351 del 2001 ritenendo la Corte distrettuale nel confermare la ricostruzione del giudice di prime cure, di riportarsi alle pronunce delle Sezioni Unite di questa Corte n. 6023 del 2016 e n. 9252 del 2017. Ad avviso della ricorrente, di converso, le sentenze del Supremo consesso si riferirebbero esclusivamente al perfezionamento di un contratto preliminare, senza avere alcuna incidenza sulle condizioni previste dalla legge per la conclusione del contratto di compravendita (regolarità locativa, assenza di altra abitazione,…), né sulla regolam entazione del pagamento del prezzo da parte dell’acquirente, non potendosi
neppure applicare ai casi in esame l’art. 1498 c.c., in carenza di ogni indicazione in tal senso nella lettera di opzione RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE.

Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia la violazione e la falsa applicazione del D.M. 21 novembre 2002, disciplina derivata dal comma 1 dell’art. 3 del d.l. n. 351 del 2001 (che ha previsto la delega ai decreti MEF per le modalità di realizzazione della dismissione immobiliare pubblica) e d ell’art. 43 bis della legge n. 14 del 2009. Nella sostanza insiste che la normativa relativa alle dismissioni pubbliche, speciale rispetto a quella codicistica, avrebbe previsto una forma di opzione caratterizzata dalla formazione progressiva del contratto che si concluderebbe comunque con il rogito notarile. Con la conseguenza che sarebbe errata la decisione dei giudici di merito nel ritenere perfezionati i contratti con la mera accettazione della lettera di offerta in opzione ovvero laddove hanno ritenuto maturato il diritto di opzione, previa verifica della sussistenza delle circostanze legittimanti ex art. 3, comma 6.
Passando all’esame dei motivi articolati dalla difesa dei ricorrenti incidentali, con il primo mezzo dai soli COGNOME e COGNOME viene denunciata la violazione o la falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c., degli artt. 1329 e 1331 c.c. per avere la Corte di Genova, seppure riconosciuto il valido esercizio da parte degli stessi del diritto di opzione con l’accettazione delle proposta, contraddittoriamente qualificato la natura del contratto sottoposto dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE ai ricorrenti
(incidentali) come contratto di prelazione e non come un contratto di opzione.

Con il secondo motivo sempre degli stessi COGNOME e COGNOME viene dedotta la violazione o la falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 3 e n. 4 c.p.c., per non avere la corte distrettuale adeguatamente valutato la portata delle missive del 06.09.2006 inviate dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE a tutti i conduttori , da cui avrebbe dovuto trarre la conseguenza che proprio siffatto atto denotava la verifica della sussistenza dei requisiti di cui all’art. 3 legge n. 410 del 2001 anche in capo a siffatti ricorrenti incidentali.
Con il terzo motivo degli stessi ricorrenti incidentali viene denunciata la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1329, 1331 e 2932 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c., per non avere la Corte di merito pronunciato in ordine al prezzo, rischiando così di far ricadere sugli incolpevoli conduttori le inadempienze dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE per omesso controllo sulla ricorrenza dei presupposti di cui all’art. 3 legge n. 410 del 2001.

Con il quarto motivo, formulato con riferimento a tutti i ricorrenti incidentali, come COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME, si lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1223 e 1453 c.c. in relazione all’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c. per avere la Corte distrettuale rigettato la domanda risarcitoria proposta e che sarebbe in re ipsa ;

tutte le censure tendono a criticare -anche se sotto diversi profili e prospettazioni – la disciplina applicata ai procedimenti negoziali in esame dalla Corte distrettuale e pertanto si ritiene opportuno esaminarle unitariamente, traendone beneficio l’ordito argomenta tivo.

Essi sono infondati.

Vanno fatte in via preliminare alcune precisazioni.

La prima è che le domande sono state proposte dagli attori con riferimento alle raccomandate loro dirette dall’ente in qualità di conduttori degli appartamenti oggetto di una procedura di dismissione nel gennaio 2006 (il 30.01.2006), quando lo stabile sito in INDIRIZZO era qualificato come ‘non di pregio’ e alle immediate risposte di accettazione manifestate ed inviate all’ente proprietario dagli stessi conduttori.

In secondo luogo occorre considerare come ostacolo al riconoscimento dell’avvenuto perfezionamento dell’obbligo a contrarre in capo all’RAGIONE_SOCIALE previdenziale sia costituito dal riconoscimento dell’esistenza di un’effettiva volontà negoziale dell’Ist ituto proprietario di procedere alla vendita degli immobili a condizioni diverse da quelle prospettate nella preliminare lettera di intenti trasmessa inizialmente ai conduttori, essendo emerso come la disponibilità negoziale dell’ente proprietario fosse st ata chiaramente condizionata al riconoscimento del prezzo di vendita corrispondente a quello proprio degli immobili ‘di pregio’, con la conseguente esclusione dell’abbattimento previsto dalla legge in favore
degli immobili ‘non di pregio’, in base al D.M. n. 108 dell’11 maggio 2007.

Tanto chiarito, questa Corte a Sezioni Unite (sentenza n. 9692 del 2013), nelle fattispecie regolate dal D.L. 25 settembre 2001, n. 351, art. 3, convertito dalla L. 23 novembre 2001, n. 410, nel testo risultante dalle modificazioni apportate prima in sede di conversione, poi dal D.L. 30 settembre 2003, n. 269, art. 26, comma 9 e dalla L. 24 dicembre 2003, n. 350, art. 3, comma 134, il quale ai commi 3, 5, 7, 8 e 9, come quelle in esame (per le quali è previsto, per quanto qui di interesse, che: ” 3. È riconosciuto in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione per l’acquisto, in forma individuale e a mezzo di mandato collettivo, al prezzo determinato secondo quanto disposto dai commi 7 e 8.
È riconosciuto il diritto di prelazione in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale, delle unità immobiliari ad uso diverso da quello residenziale nonché in favore degli affittuari dei terreni, solo per il caso di vendita degli immobili ad un prezzo inferiore a quello di esercizio dell’opzione.

Il prezzo di vendita degli immobili e delle unità immobiliari è determinato in ogni caso sulla base delle valutazioni correnti di mercato, prendendo a riferimento i prezzi effettivi di compravendite di immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe.

8. Il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, escluse quelle di pregio ai sensi del comma 13, offerte in opzione ai conduttori che acquistano in forma individuale è pari al prezzo di mercato delle stesse unità immobiliari libere diminuito del 30 per cento.

La determinazione esatta del prezzo di vendita di ciascun bene immobile e unità immobiliare, nonché l’espletamento, ove necessario, delle attività inerenti l’accatastamento dei beni immobili trasferiti e la ricostruzione della documentazione ad essi relativa, possono essere affidati all’Agenzia del territorio e a società aventi particolare esperienza nel settore immobiliare, individuate con procedura competitiva, le cui caratteristiche sono determinate dai decreti di cui al comma 1 “), ha affermato che in favore del conduttore di unità immobiliare residenziale da dismettere sussistono sia un diritto di opzione che un diritto di prelazione (ove non sia esercitato il primo). Ha, altresì, statuito che il prezzo di vendita, con le variabili che lo determinano – quali quella della natura di pregio o meno dell’immobile -, è un elemento esterno al diritto potestativo di accettazione, sia in relazione al diritto di opzione che di prelazione, e costituisce invece, elemento imprescindibile dell’offerta, cioè di un atto negoziale unilaterale ricettizio, che rientra nella disponibilità del proponente (sia pure in maniera sufficientemente vincolata dalla legge, essendo il proponente pur sempre un ente pubblico ovvero una società costituita per la realizzazione di dismissione di beni immobiliari pubblici). Mentre l’opzione – parificata nel regime normativo, ex artt.
1331 e 1329 c.c., alla proposta irrevocabile – si sostanzia in un rapporto in base al quale una delle parti si obbliga a rimanere vincolata alla propria dichiarazione, e l’altra ha facoltà di accettarla o meno, nella prelazione, invece, non sorge alcun obbligo immediato a carico del promittente, il quale è libero anche di non stipulare il contratto cui si riferisce la prelazione, obbligandosi solo a preferire, ove esso venga concluso, il promissario. Sennonché in entrambi gli istituti l’individuazione del prezzo di vendita dell’immobile pubblico da dismettere, ancorché da individuarsi sulla base dell’indicazione legislativa del “valore di mercato” con le ulteriori variabili fissate dalla legge, rientra nella disponibilità dell’offerente e non costituisce un diritto dell’oblato. Solo dopo che l’offerta è stata formulata dal proponente e ricevuta dall’oblato, il prezzo ivi indicato integra una componente dell’oggetto della opzione (o prelazione) ed esce dalla discrezionalità (sia pure solo tecnica) dell’offerente.
Nella fattispecie i ricorrenti incidentali hanno adito il giudice ordinario ritenendo violato il loro diritto di prelazione, in quanto l’offerta inviata con le prime comunicazioni del gennaio 2006 conteneva già la determinazione di un prezzo.

Alla luce dei principi sopra illustrati e in linea con questa lettura la giurisprudenza di legittimità ha già affermato, in tema di dismissione di immobili pubblici, che quando il conduttore accetta l’offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato,

esercitabile anche con azione ex art. 2932 c.c., essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica dell’offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della q ualifica dell’immobile, riclassificato come ‘di pregio’ (Cass. n. 6023 del 2016 richiamata da Cass., Sez. Un., n. 19281 del 2018).

Si tratta, dunque, di contratti perfezionatisi al momento stesso delle rispettive accettazioni da parte degli inquilini, perfettamente coincidenti con le proposte, con conseguente irrilevanza di qualsiasi successiva mutazione della qualifica dell’immobile. Irrilevanza anche ai fini della disposizione dell’art. 1339 c.c., siccome il contratto si era già perfezionato al momento del subentro della nuova qualifica.

In questi termini vanno rigettati sia il ricorso principale sia i primi tre motivi del ricorso incidentale, giacchè la censura quanto al prezzo non può trovare accoglimento alla luce delle considerazioni sopra esposte e do vendo l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE solo accertare che colui che ha esercitato il diritto di opzione presenti i requisiti oggettivi e soggettivi di cui all’art. 3 legge n. 410 del 2001.

Del pari non può trovare accoglimento l’ultima censura del ricorso incidentale relativa al mancato riconoscimento del risarcimento del danno non potendosi certo ritenere fattispecie di danno in re ipsa dal momento che si tratta di conduttori degli appartamenti opzionati e dunque di soggetti che ne hanno la detenzione.

In conclusione, vanno rigettati entrambi i ricorsi, principale ed incidentale, con compensazione delle spese del giudizio di legittimità per reciproca soccombenza.

Stante la intervenuta rinuncia quanto alle posizioni di COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME, con accettazione dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, non vi è luogo ad una statuizione sulle spese, ai sensi dell’art. 391, comma 4 c.p.c.

Poiché i ricorsi, principale ed incidentale, sono stati proposti successivamente al 30 gennaio 2013 e sono stati respinti, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte sia del ricorrente principale sia di quelli incidentali, COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.
La declaratoria di estinzione del giudizio esclude l’applicabilità dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, relativo all’obbligo della parte impugnante non vittoriosa di versare una somma pari al contributo unificato già versato all’atto della proposizione dell’impugnazione (Cass. n. 19560 del 2015) quanto a COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME.

P . Q . M .

La Corte dichiara estinto il giudizio limitatamente alle posizioni di COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME per sopravvenuta rinuncia;

rigetta per il resto il ricorso principale e quello incidentale di COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME;

dichiara interamente compensate fra queste ultime parti le spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale e dei ricorrenti incidentali COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

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