Offerta del prezzo: quando non serve per la vendita

Un promissario acquirente ha richiesto il trasferimento di un immobile e la riduzione del prezzo per vizi. I tribunali di merito hanno respinto la domanda per mancata offerta del prezzo. La Cassazione ha annullato la decisione, chiarendo che quando si chiede una riduzione del prezzo, l’offerta del prezzo non è necessaria prima che il giudice stabilisca l’importo esatto dovuto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 22 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Offerta del Prezzo: Non Sempre Necessaria per l’Acquisto Forzato di un Immobile

Stipulare un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, ma cosa succede se, al momento di firmare il rogito definitivo, il venditore si rifiuta o, peggio, l’immobile presenta vizi e difformità? L’acquirente può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà, ma deve offrire il pagamento del saldo? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: l’obbligo dell’offerta del prezzo quando si chiede contestualmente una sua riduzione. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Un promissario acquirente, dopo essere subentrato in un contratto preliminare e aver versato cospicui acconti per un totale di oltre 114.000 euro, si preparava alla stipula del contratto definitivo. Tuttavia, sorgeva un disaccordo sul saldo, poiché l’acquirente lamentava che modifiche apportate alle aree esterne dell’immobile ne avevano significativamente diminuito il valore commerciale. Di fronte all’impossibilità di trovare un accordo, l’acquirente citava in giudizio il venditore chiedendo al tribunale di:
1. Disporre il trasferimento coattivo dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c.
2. Determinare il saldo prezzo, riducendolo in considerazione del diminuito valore.
3. Condannare il venditore al risarcimento dei danni.

Il venditore si difendeva sostenendo che la richiesta fosse inammissibile, poiché l’acquirente non aveva mai offerto formalmente il pagamento del saldo prezzo.

Le Decisioni di Merito: un Ostacolo per l’Acquirente

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello davano ragione al venditore. Secondo i giudici di merito, l’acquirente avrebbe dovuto procedere all’offerta del saldo, se non nelle forme solenni, almeno secondo gli usi. La Corte d’Appello, in particolare, specificava che un’offerta non formale è sufficiente solo se il pagamento del prezzo è previsto contestualmente alla stipula del rogito. Nel caso di specie, il contratto preliminare prevedeva che la maggior parte del prezzo dovesse essere versata prima della consegna, rendendo quindi necessaria, secondo la Corte, un’offerta formale.

L’offerta del prezzo e la sua riduzione: la Svolta della Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente la prospettiva, accogliendo il ricorso dell’acquirente. Il principio di diritto affermato è di fondamentale importanza: quando il promissario acquirente agisce in giudizio per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto e, contemporaneamente, propone un’actio quanti minoris per la riduzione del prezzo a causa di vizi o difformità della cosa, non è tenuto a effettuare l’offerta del prezzo residuo.

Le Motivazioni della Decisione

Il ragionamento della Suprema Corte è impeccabile e basato su una logica stringente. Pretendere che l’acquirente offra il pagamento del prezzo originariamente pattuito, mentre ne sta contestando l’entità in quello stesso giudizio, sarebbe una contraddizione in termini. L’acquirente, infatti, non è ancora in grado di conoscere l’esatto importo che sarà tenuto a versare, poiché questo verrà determinato solo dal giudice al termine della causa, magari con l’ausilio di una consulenza tecnica.

La Corte d’Appello ha commesso un errore di valutazione: ha ritenuto che l’acquirente avrebbe dovuto offrire formalmente una somma (risultata poi pari a circa 98.000 euro) che è stata quantificata solo a posteriori, grazie alla perizia svolta durante il processo. Era impossibile per l’acquirente, al momento di avviare la causa, conoscere e quindi offrire tale importo. Inoltre, la Cassazione ha sottolineato come il contratto preliminare legasse il pagamento del saldo alla consegna materiale dell’immobile, consegna che non era mai avvenuta. Di conseguenza, il debito non era ancora esigibile e non poteva essere pretesa alcuna offerta di pagamento.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rafforza notevolmente la tutela del promissario acquirente. Stabilisce chiaramente che chi acquista un immobile e riscontra dei vizi non è posto di fronte a una scelta drastica tra risolvere il contratto o accettare il bene difettoso pagando il prezzo pieno. Può, invece, legittimamente chiedere al giudice di diventare proprietario del bene a un prezzo equo e ridotto, senza l’onere preventivo di offrire una somma che è oggetto della controversia stessa. Si tratta di una decisione che bilancia correttamente gli interessi delle parti, garantendo che l’inadempimento del venditore (che consegna un bene non conforme) non si traduca in un ostacolo insormontabile per l’acquirente che vuole far valere i propri diritti.

È sempre necessario offrire il pagamento del saldo per ottenere il trasferimento forzato di un immobile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’offerta del prezzo non è necessaria quando il promissario acquirente chiede, insieme al trasferimento dell’immobile, anche la riduzione del prezzo a causa di vizi o difformità del bene, poiché l’importo esatto da pagare non è ancora stato determinato.

Cosa succede se il contratto preliminare lega il pagamento del saldo alla consegna dell’immobile?
Se il pagamento del saldo è contrattualmente previsto al momento della consegna materiale dell’immobile e tale consegna non è mai avvenuta, il debito non è ancora esigibile. Di conseguenza, non può essere richiesto all’acquirente di effettuare un’offerta di pagamento prima di poter agire in giudizio.

L’acquirente può chiedere contemporaneamente il trasferimento dell’immobile e la riduzione del prezzo?
Sì. Il promissario acquirente ha il diritto di esperire l’azione di esecuzione specifica per ottenere il trasferimento della proprietà e, cumulativamente, proporre un’azione di riduzione del prezzo (actio quanti minoris) per eliminare le conseguenze economiche dei vizi accertati.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26146 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26146 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16685/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI LECCE, SEZ. DIST. DI TARANTO, n. 45/2019, depositata il 21/01/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

1. Nel 2005 NOME COGNOME ha chiamato in giudizio NOME COGNOME, deducendo: di essere subentrato il 16 DATA_NASCITA, quale promissario acquirente, a NOME COGNOME nel preliminare da quest’ultimo stipulato nel 1990 con il convenuto, di acquisto di un immobile parte di un più ampio complesso immobiliare; che al momento della sottoscrizione del preliminare COGNOME aveva già versato la somma di lire 90 milioni cui si aggiungevano gli ulteriori acconti versati dall’attore per un totale complessivo di euro 114.278,49; che, a fronte del rigetto della domanda di risoluzione del contratto (con sentenza n. 431/2002 dal Tribunale di Taranto), con lettera del 4 maggio 2005 aveva chiesto di stipulare il contratto definitivo, ma che le parti non erano d’accordo sul saldo, dato che il promittente venditore aveva nel frattempo apportato sostanziali modifiche alle aree antistanti l’immobile promesso in vendita in modo che ne era significativamente diminuito il suo valore commerciale. L’attore ha quindi proposto domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c., chiedendo al giudice di determinare il residuo prezzo d’acquisto, adeguatamente diminuito, nonché di condannare la controparte a consegnare l’immobile e al risarcimento del danno. COGNOME, costituendosi, ha chiesto di rigettare la domanda, in quanto anzitutto ‘il rapporto contrattuale scaturente dal contratto preliminare ha formato oggetto di un giudizio che si è concluso con una sentenza passata in cosa giudicata’ e poi ‘si chiede al giudice di determinare il prezzo della compravendita anziché offrirsi l’adempimento delle obbligazioni così come disciplinate dal preliminare’.
Il Tribunale di Taranto, con la sentenza n. 3217/2014, dichiarava inammissibili le domande, in quanto ‘era onere

dell’attore, prima o al più tardi contestualmente alla proposizione della domanda, procedere all’offerta del saldo, se non con le modalità e le forme previste dagli artt. 1208, 1209 e 1210 c.c., almeno secondo quelle di cui agli usi richiamati dall’art. 1214 c.c.’.

La sentenza era impugnata da COGNOME. Con la sentenza n. 45/2019 la Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, ha rigettato il gravame, sottolineando -per quanto interessa il presente giudizio -che ai fini dell’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. ‘è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del residuo dello stesso alla stipula del contratto definitivo’; ‘nel caso che ne occupa, stando alla pattuizione contrattuale, il versamento del prezzo o, comunque, della porzione maggioritaria dello stesso, era previsto in data anteriore alla stipula del definitivo e anche il pagamento della parte residua non era ancorata a tale momento, bensì a quello della consegna dell’immobile’, così che il prezzo complessivo ‘avrebbe dovuto essere corrisposto e/o offerto formalmente, nei modi previsti dalla legge’.
Avverso la sentenza NOME COGNOME ricorre per cassazione.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata dal ricorrente.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

Il primo motivo contesta ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 2932, comma 2 c.c. e 115 c.p.c, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione ai nn. 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c.’: la Corte d’appello non ha considerato che il pagamento del saldo doveva avvenire alla consegna dell’immobile, mai avvenuta.

Il secondo motivo lamenta ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 2932, comma 2 c.c. e 115 c.p.c., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione’, in relazione ai nn. 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c.: la Corte d’appello ha ritenuto che non vi fosse ragione ‘che giustificasse la sufficienza dell’offerta informale’ senza considerare che il ricorrente ha proposto, congiuntamente alla domanda di cui all’art. 2932 c.c., anche quella accessoria di riduzione del prezzo pattuito.

3. Il terzo motivo denuncia ‘nullità, sotto diverso profilo, della sentenza in relazione al n. 4 dell’art. 360 c.p.c., violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c.’: la Corte d’appello ha ravvisato ‘un inadempimento del promissario acquirente del tutto estraneo al giudizio’; il convenuto aveva eccepito l’omessa offerta del corrispettivo in sede giudiziale, la Corte d’appello ha invece contraddittoriamente ravvisato la sussistenza di un inadempimento fatto valere dal convenuto per il ritardo del pagamento ‘senza la corresponsione di alcuna somma’.
Il ricorso è fondato. È infatti necessario considerare che, in materia di contratto preliminare, ‘il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un’ actio quanti minoris per vizi della cosa, chiedendo l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo’ (Cass. n. 36241/2021). In tal caso, ‘l’offerta del prezzo, ex art. 2932, comma 2, c.c., non è necessaria, ove il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo’ (ancora Cass. n. 36241/2021, negli stessi termini v. pure Cass. n. 3855/2016).
Nel caso in esame siamo appunto di fronte alla proposizione di una domanda di esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. cumulata a una domanda di riduzione del prezzo. Come si legge

nella pronuncia impugnata, il contratto preliminare prevede che ‘prima della consegna materiale dovranno essere versate nel domicilio del sig. COGNOME tutte le somme dovute di eventuali interessi scaduti e a scadere, nonché quelle a saldo del prezzo’. Manca pertanto nel contratto preliminare la previsione che il pagamento del saldo -è pacifico che sono stati pagati degli acconti (gli acconti versati ammontano, secondo il giudice d’appello, a euro 114.177) -dovesse avvenire prima della conclusione del contratto definitivo, essendo unicamente stabilito che tale pagamento sarebbe dovuto avvenire ‘al momento della consegna materiale del locale’, consegna materiale che non risulta essere avvenuta e neppure risulta che fosse anticipata rispetto all’effetto traslativo.
Il giudice d’appello, che pure sottolinea come il pagamento della parte residua fosse ‘ancorato’ alla consegna dell’immobile, conclude diversamente, sulla base del seguente ragionamento: è vero che è stata chiesta la riduzione del prezzo, ma l’espletata consulenza tecnica d’ufficio ha riscontrato che il prezzo complessivo andava solo ridotto del 10% ‘in ragione dei modesti vizi dell’immobile’, così che il prezzo da corrispondere a saldo ‘ammontava a ben euro 98.883,92’, somma che avrebbe dovuto essere oggetto di offerta formale, ‘non sussistendo in tal caso alcuna ragione che giustificasse la sufficienza dell’offerta informale’. È evidente il vizio di tale ragionamento: che il prezzo andasse ridotto del 10% è fatto che è risultato a posteriori, a seguito dell’espletamento della consulenza tecnica d’ufficio, così che tale somma non poteva essere oggetto di offerta formale al momento della proposizione della domanda.
II. Il ricorso va pertanto accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte d’appello di Lecce, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Lecce in diversa composizione .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.