Occupazione sine titulo: la sentenza del Tribunale

Un’Amministrazione demaniale ha citato in giudizio un privato per l’occupazione sine titulo di un’unità commerciale e una residenziale. L’occupante sosteneva di avere un titolo valido derivante da un subentro in un contratto di locazione a seguito di acquisto di ramo d’azienda. Il Tribunale ha accolto la domanda dell’Amministrazione, ordinando il rilascio degli immobili. La decisione si fonda su due punti chiave: l’inopponibilità della cessione del contratto commerciale a causa di un esplicito divieto nel contratto originale e la nullità del contratto abitativo per mancata registrazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione Sine Titulo di Immobili Demaniali: Quando il Contratto Non Basta

L’occupazione sine titulo di un immobile, ovvero senza un valido contratto, è una problematica giuridica complessa, specialmente quando coinvolge beni di proprietà dello Stato. Una recente sentenza del Tribunale di Venezia offre importanti chiarimenti su quando un contratto di locazione, o un presunto subentro in esso, non sia sufficiente a legittimare la detenzione di un bene demaniale. Analizziamo insieme questo caso per capire le ragioni della decisione e le sue implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’azione legale intrapresa da un’Amministrazione demaniale contro un privato cittadino. L’ente pubblico chiedeva al Tribunale di accertare la propria proprietà su alcuni immobili – un’unità commerciale adibita a bar, un’area abitativa e delle aree scoperte comuni – e di condannare il cittadino al loro immediato rilascio, sostenendo che li occupasse senza alcun titolo legittimo.

L’occupante, costituitosi in giudizio, si difendeva affermando di avere pieno diritto a detenere gli immobili. Per quanto riguarda il locale commerciale, sosteneva di essere subentrato nel contratto di locazione originariamente stipulato tra l’Amministrazione e una società, a seguito dell’acquisto del ramo d’azienda (il “bar”) da quest’ultima. Per l’immobile abitativo, invece, faceva riferimento a un diverso contratto di locazione che, a suo dire, si era rinnovato automaticamente nel tempo.

L’Analisi del Tribunale sull’Occupazione Sine Titulo

Il Giudice ha esaminato attentamente le argomentazioni delle parti, giungendo a una conclusione netta in favore dell’Amministrazione demaniale. L’analisi si è concentrata sulla validità ed efficacia dei titoli contrattuali invocati dal convenuto a fondamento della sua occupazione.

Il Contratto di Locazione Commerciale: Il Divieto di Cessione

Il punto cruciale per il locale commerciale risiedeva nel contratto di locazione originale. Il Tribunale ha rilevato che tale contratto, all’articolo 15, conteneva una clausola che vietava espressamente la sublocazione o la cessione del contratto, anche parziale, a pena di risoluzione dello stesso.

Di conseguenza, la cessione del ramo d’azienda dal precedente locatario al convenuto, pur valida tra di loro, è stata ritenuta inopponibile all’Amministrazione proprietaria. Quest’ultima, non avendo mai autorizzato la cessione, non era tenuta a riconoscere il convenuto come nuovo conduttore. La cessione non autorizzata ha quindi causato la risoluzione del contratto originario, rendendo priva di fondamento la pretesa del convenuto e inapplicabile qualsiasi meccanismo di rinnovo automatico.

Il Contratto di Locazione Abitativo: La Nullità per Mancata Registrazione

Per quanto riguarda l’immobile a uso abitativo, la situazione era ancora più chiara. È emerso che il contratto di locazione invocato dal convenuto non era mai stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Secondo la legge italiana, la registrazione è un requisito fondamentale per la validità dei contratti di locazione ad uso abitativo. La sua assenza comporta la nullità radicale del contratto.

Un contratto nullo è come se non fosse mai esistito e non può produrre alcun effetto giuridico. Pertanto, anche in questo caso, non poteva esserci alcuna rinnovazione automatica, e l’occupazione dell’immobile risultava del tutto priva di titolo.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha ritenuto fondata l’azione dell’Amministrazione basandosi sulla totale acquiescenza del convenuto riguardo alla proprietà del bene, concentrando la controversia unicamente sull’esistenza di un titolo di detenzione. La decisione si fonda su due principi cardine del diritto immobiliare e contrattuale:

1. Pacta sunt servanda (i patti devono essere osservati): La clausola che vieta la cessione del contratto è perfettamente valida e vincolante. La sua violazione ha comportato la risoluzione del rapporto contrattuale, privando l’occupante del titolo per detenere l’immobile commerciale.
2. Forma e pubblicità per la validità degli atti: La legge impone specifici requisiti di forma e pubblicità per alcuni contratti. Per le locazioni abitative, la registrazione è condizione di validità. La sua omissione rende il contratto nullo e inefficace sin dall’origine.

La corte ha quindi accolto integralmente la domanda dell’Amministrazione, condannando il convenuto non solo al rilascio immediato degli immobili ma anche al pagamento delle spese legali.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza ribadisce alcuni concetti fondamentali di grande importanza pratica. In primo luogo, chi acquista un ramo d’azienda che include un contratto di locazione deve verificare attentamente il contenuto del contratto originale, specialmente se la controparte è un ente pubblico. La presenza di un divieto di cessione o sublocazione può rendere l’operazione inefficace nei confronti del proprietario.

In secondo luogo, viene riaffermata l’importanza cruciale della registrazione dei contratti di locazione ad uso abitativo. Omettere tale adempimento non è una semplice irregolarità fiscale, ma un vizio che determina la nullità dell’intero accordo, lasciando l’occupante senza alcuna tutela giuridica e qualificando la sua detenzione come occupazione sine titulo.

È possibile subentrare in un contratto di locazione con un ente pubblico tramite la cessione di un ramo d’azienda?
No, se il contratto di locazione originale lo vieta espressamente. La sentenza chiarisce che una clausola contrattuale che proibisce la cessione rende l’operazione inopponibile al proprietario pubblico, anche se la cessione avviene nel contesto di un trasferimento di ramo d’azienda. Di conseguenza, il contratto originario si risolve.

Un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato è valido?
No. La sentenza conferma che la mancata registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo ne causa la nullità radicale. Un contratto nullo è giuridicamente inesistente e non può produrre alcun effetto, come la rinnovazione automatica nel tempo.

La rinnovazione tacita si applica se il subentro nel contratto non è stato autorizzato dal locatore?
No. La rinnovazione tacita presuppone l’esistenza di un contratto valido ed efficace tra le parti. Se il subentro di un nuovo inquilino non è stato autorizzato in violazione di una clausola contrattuale, il contratto originario si risolve. Un contratto risolto non può essere tacitamente rinnovato.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 3995 2025 – N. R.G. 00013949 2023 DEPOSITO MINUTA 05 08 2025 PUBBLICAZIONE 05 08 2025

TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA

Sezione Prima Civile

VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 13949/2023

Oggi 17 Aprile 2025 , tramite note scritte, innanzi al dott. NOME COGNOME sono comparsi:

per

e per

, l’ AVVOCATURA DELLO STATO DI VENEZIA, che conclude

come da note depositate;

per NOME COGNOME nessuno;

Il Giudice pronuncia sentenza ex artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., tramite deposito telematico nel termine ex art. 127 ter cpc, senza darne previa lettura alle parti.

Il Giudice

dott. NOME COGNOME

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA

Sezione Prima Civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NOME COGNOME ha pronunciato ex artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13949/2023 promossa da:

(C.F. P.

(C.F.

entrambi con il patrocinio dell’ AVVOCATURA DELLO STATO DI VENEZIA

contro

NOME COGNOME (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. NOME COGNOME NOME C.F.

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da note sostitutive d’udienza ex ar.t 127 ter cpc.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con l ‘atto di citazione, Il e l’

chiedevano, nei confronti del convenuto sig. NOME COGNOME, di:

‘ a) accertare e dichiarare la proprietà dell’amministrazione demaniale delle aree così indicate:

unità commerciale allibrata al catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 22;

area abitativa allibrata al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 23;

aree scoperte comuni alle unità immobiliari di cui sopra, allibrate al catasto del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 13 – 14 e sub 15;

Condannare il signor NOME COGNOME al rilascio e alla restituzione dei citati cespiti, liberi da persone e da cose;

ATTORI

CONVENUTO

c) Compensi professionali integralmente rifusi ‘.

L ‘azione si basa sull’assunto che il convenuto occupi sine titulo l’unità residenziale identificata attualmente al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 23 nonché l’unità commerciale , identificata al Catasto fabbricati del medesimo Comune, al foglio 26, particella 411, sub 22, nonché lo scoperto, identificato con i sub 13-14 e al sub 15 della particella 411, foglio 26, che costituirebbe area comune a più unità immobiliari del medesimo compendio, intestato al Demanio dello Stato, ivi compresa quella utilizzata dal sig. NOME COGNOME.
Con comparsa di costituzione, depositata tardivamente, il convenuto osservava, in relazione all’immobile commerciale, destinato a bar, che lo stesso fosse stato concesso in locazione, nel corso dell’anno 2005 , alla società RAGIONE_SOCIALE, con contratto di locazione del 05.12.2005, della durata di anni 6+6. Con comunicazione del 17.04.2012, i sigg. NOME COGNOME e avrebbero informato l’allora Filiale Veneto, dell’ , della liquidazione di RAGIONE_SOCIALE e che, con atto del 29.02.2012, detta società in liquidazione avesse ceduto il ramo di azienda denominato “bar”, all’interno del quale sarebbe stato ricompreso detto contratto di locazione, al Sig. NOME COGNOME che, contestualmente, avrebbe chiesto il subentro nello stesso.
L’A genzia del Demanio mai avrebbe riscontrato tale comunicazione.

Il convenuto riteneva, quindi, che il Sig. COGNOME NOME fosse pacificamente subentrato nel Contratto, a far data dal 29.02.2019, ai sensi dell’art. 2558 c.c. . I l sistema del rinnovo tacito di cui all’art. 28 , L. 392/78, d ‘alt ronde, troverebbe piena applicazione anche con riferimento ai contratti stipulati con la Pubblica Amministrazione, senza necessità che nel contratto di locazione venga inserita un’apposita clausola, essendo tale rinnovazione automatica conseguenza diretta di una previsione legislativa, a carattere imperativo. Al contrario, qualsiasi clausola difforme, rispetto al disposto normativo, sarebbe stata nulla e sostituita di diritto ex art. 1419, co. 2, c.c. Ne deriverebbe, pertanto, che anche i contratti di locazione commerciali stipulati tra un privato ed un ente pubblico si rinnovino tacitamente, di sei anni in sei anni, a meno che non intervenga disdetta, da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza. Il subentro ed il rinnovo, dunque si sarebbero verificati anche nel caso di specie.
Con riguardo all ‘ immobile ad uso abitativo, d ‘altr a parte, il contratto di locazione prot. 26940/05 del 28.03.2005, mai risolto, non sarebbe scaduto nel novembre 2013, poiché automaticamente rinnovatosi, sino al 31.10.2017, e, nuovamente, fino al 31.10.2021, e, al netto di comunicazione tempestiva di disdetta inviata da parte dell’ , mai pervenuta, ancora fino al 2025.

Solo al fine di comporre amichevolmente la questione insorta, confermando la proprietà di tutti gli immobili in capo all’ , e quindi senza necessità di ulteriore indagine circa la domanda di cui al punto A), il convenuto proponeva all’attrice, quanto segue:

‘ 1 ) La riconsegna spontanea immediata delle aree scoperte comuni alle unità immobiliari di cui sopra, allibrate al catasto del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 13 – 14 e sub 15, garantendo unicamente l’accesso all’unità bar;

La riconsegna spontanea dell’immobile ad uso abitazione identificata al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 23, non appena destinatario di alloggio ERP del Comune di Cavallino Treporti;

Riconsegna spontanea dell’unità commerciale ad uso Bar identificata al catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 22, non appena maturati i requisiti minimi per poter ottenere il trattamento minimo di pensione, indicativamente al 31.12.2024, al più tardi al 30.07.2025;

4) Spese compensate ‘.

In ogni caso, il convenuto concludeva come segue:

‘ nel merito:

-rigettare la domanda attrice in relazione alla riconsegna dell’immobile commerciale adibito a bar , poiché detenuto regolarmente in funzione di contratto di locazione con scadenza al 31.12.2025 stipulato tra la e la Eredi COGNOME RAGIONE_SOCIALE e per l’effetto giunto valido ed efficace in capo al Sig. COGNOME NOME per effetto della cessione del ramo d’azienda ‘bar’ del 29.02.2012; Co

con vittoria di spese e compensi di lite ‘ .

In seguito alla prima udienza, la causa veniva rinviata alla scorsa udienza di discussione, ex art. 281sexies cpc, sostituita con note scritte, ex art. 127 ter cpc, in cui parte attrice concludeva come da atto di citazione, mentre il convenuto non compariva.

All ‘esito del procedi mento, dunque, si ritiene fondata l ‘azio ne di rivendica proposta, per totale acquiescenza del convenuto.

L ‘ occupazione degli immobili, d ‘altro canto, è anch’essa pacifica, mentr e verte contestazione unicamente sulla sussistenza di un titolo a suo fondamento.

Sul punto, si osserva che il contratto di locazione, stipulato da RAGIONE_SOCIALE e avente ad oggetto l ‘immobile a d uso commerciale (bar), prodotto come doc. 11 attoreo, contiene, all ‘art. 15, la pattuizione del divieto di sublocazione o cessione, anche parziale, del contratto, a pena di risoluzione dello stesso. Appare evidente, dunque, che la cessione del ramo d ‘ azienda sia rimasta inopponibile all ‘ e che l ‘ odierno convenuto non possa essere subentrato nel contratto di locazione in questione, il quale si è risolto, con conseguente inoperatività del rinnovo automatico ex lege da lui stesso invocato, ex art. 28 L. 392/78.
In merito al contratto di locazione dell ‘ immobile ad uso abitativo, invece, è pacifico che lo stesso non sia mai stato registrato, dallo stesso convenuto, sig. NOME COGNOME con conseguenti sua nullità radicale ed inoperatività, anche in tal caso, di alcun rinnovo automatico ex lege.

La domanda attorea, pertanto, deve essere accolta, con condanna del convenuto alle spese di lite, liquidate secondo i parametri tabellari minimi dello scaglione di valore di riferimento (sino ad euro 520.000,00), vista la semplicità delle questioni trattate, senza computo di fase istruttoria.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

dichiara la proprietà dell’Amministrazione Demaniale delle aree così indicate:

unità commerciale allibrata al catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 22;

area abitativa allibrata al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio

26, particella 411, sub 23;

aree scoperte comuni alle unità immobiliari di cui sopra, allibrate al catasto del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 13 – 14 e sub 15;

condanna il signor NOME COGNOME al rilascio immediato dei citati cespiti, liberi da persone e da cose;

condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 6.023,00 per compensi, oltre c.u., dirittti di Cancelleria, spese di notifica, i.v.a., c.p.a. e 15% per spese generali.

Sentenza resa ex articoli 127 ter e 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante deposito telematico, senza previa lettura alle parti, ed allegazione al verbale.

Venezia, 5 agosto 2025.

Il Giudice dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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