Occupazione senza titolo: risarcimento e diritti

La Corte di Cassazione ha stabilito che il risarcimento per occupazione senza titolo non può essere ridotto d’ufficio dal giudice per presunta inerzia del proprietario. La sentenza chiarisce che l’eccezione di aggravamento del danno deve essere sollevata dalle parti e che la nomina a custode non compensa automaticamente il danno subito per la mancata disponibilità del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione senza titolo: risarcimento e diritti del proprietario. L’occupazione senza titolo di un immobile rappresenta una grave violazione del diritto di proprietà che legittima la richiesta di risarcimento danni. La Corte di Cassazione, con la sentenza 27991/2023, ha stabilito che il giudice non può ridurre l’indennizzo basandosi sulla semplice inerzia del proprietario se questa non è stata eccepita dalla controparte. ## Occupazione senza titolo: i fatti. La vicenda nasce da un contratto preliminare di compravendita mai perfezionato, a seguito del quale l’immobile è rimasto nelle mani del promissario acquirente e poi di una società a lui riconducibile. Nonostante la risoluzione del contratto, il bene non è stato restituito tempestivamente, portando a una lunga battaglia legale per la restituzione e il ristoro economico. ## La decisione della Corte. La Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria, evidenziando errori procedurali significativi nella sentenza di appello. I giudici hanno stabilito che la limitazione del risarcimento a un breve periodo era illegittima, poiché basata su un’eccezione che il giudice non poteva sollevare autonomamente. ## Le motivazioni. Le motivazioni della Corte si concentrano sulla natura dell’eccezione di cui all’art. 1227 c.c., definita come eccezione in senso stretto. Inoltre, è stato chiarito che la riscossione dei canoni in qualità di custode non equivale alla disponibilità del bene, poiché il custode ha l’obbligo di rendiconto e non può trattenere le somme senza autorizzazione. Infine, la responsabilità dell’amministratore della società occupante deve essere valutata con motivazioni chiare e non apparenti. ## Conclusioni sull’occupazione senza titolo. In conclusione, la sentenza rafforza la posizione del proprietario in caso di occupazione senza titolo. Il diritto al risarcimento deve coprire l’intero pregiudizio subito, includendo la perdita di commerciabilità del bene dovuta a trascrizioni pregiudizievoli. Questa decisione impone ai giudici di merito una valutazione più rigorosa delle prove e delle eccezioni sollevate dalle parti.

Il giudice può ridurre il risarcimento se il proprietario è rimasto inerte?
No, il giudice non può rilevare d’ufficio l’aggravamento del danno dovuto all’inerzia del creditore. Tale eccezione deve essere sollevata espressamente dalla parte interessata durante il processo.

Cosa succede se il proprietario viene nominato custode dell’immobile occupato?
La nomina a custode non elimina il diritto al risarcimento. Il custode amministra il bene per conto della giustizia e non può trattenere i canoni per sé senza un’autorizzazione specifica del giudice.

L’iscrizione di un’ipoteca illegittima dà diritto al risarcimento?
Sì, se l’iscrizione ostacola la vendita del bene. Tuttavia, il danno non è automatico ma deve essere provato dimostrando la perdita di concrete occasioni di vendita o condizioni meno favorevoli.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27991 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 27991 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2023

SENTENZA

sul ricorso n. 13153/2018 proposto da:

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

Controricorrente –

E contro

COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME.

RESTITUZIONE BENE IMMOBILE

– Intimati –

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 60/2018 depositata il 09/01/2018.

Udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME nella pubblica udienza del 12 settembre 2023.

Udita la Sostituta Procuratrice Generale NOME COGNOME che, riportandosi alle conclusioni scritte depositate per l’udienza, ha chiesto l’accoglimento del terzo motivo di ricorso.

Udita l’avvocata NOME COGNOME su delega dell’avvocato COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. La causa s’inscrive in un ampio contenzioso così sintetizzabile: in primo luogo, in accoglimento della domanda ex art. 2932, cod. civ., proposta da NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME, il Tribunale di Verbania, con sentenza n. 54 del 2002, trasferì all’attore, in forza del contratto preliminare di compravendita del 22/02/1990, la proprietà dell’immobile posto in INDIRIZZO, in località Cureggio; la decisione di primo grado venne riformata dRAGIONE_SOCIALE Corte d’appello di Torino, con sentenza n. 1212/2003, la quale dichiarò la risoluzione del preliminare e condannò l’attore al risarcimento del danno per l’occupazione senza titolo del bene; la Cassazione, con sentenza n. 28231/2008, ha confermato la risoluzione del contratto; in secondo luogo, NOME COGNOME propose domanda revocatoria ex art. 2901, cod. civ., relativamente ai contratti di compravendita e di mutuo ipotecario del 06/08/2003, avendo NOME COGNOME, in pendenza del primo giudizio, trasferito la proprietà dell’immobile RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, della quale era amministratore e socio, ed avendo la compratrice contestualmente acceso un mutuo ipotecario sul medesimo bene con Intesa Sanpaolo RAGIONE_SOCIALE.p.a., della quale RAGIONE_SOCIALE è procuratore. Il Tribunale di Novara, sezione di Borgomanero,
accolse la domanda con sentenza n. 33/12, passata in giudicato nei confronti delle parti del contratto di compravendita; in terzo luogo, la banca ha svolto azione esecutiva sull’immobile in conseguenza dell’inadempimento della mutuataria RAGIONE_SOCIALE; a sua volta, NOME COGNOME ha proposto opposizione del terzo ex art. 619, cod. proc. civ. Su tale domanda si è formato un giudicato favorevole all’opponente.

Venendo all’oggetto di questo giudizio, NOME COGNOME, nel 2011, ha agito al fine di ottenere: (i) la restituz ione dell’immobile da parte di RAGIONE_SOCIALE; (ii) la condanna della società e del suo dante causa NOME COGNOME COGNOME risarcimento del danno per occupazione senza titolo. Più specificamente, la domanda nei confronti di NOME COGNOME è stata proposta sia per il suo ruolo di promissario acquirente dell’immobile, sia ai sensi dell’art. 2476, sesto comma, cod. civ., (azione di responsabilità nei confronti degli amministratori); (iii) la condanna della banca RAGIONE_SOCIALE cancellazione dell’ipoteca e al risarcimento del danno. Il Tribunale di Novara, con sentenza n. 835/2015, ha respinto la domanda.
Interposto gravame dRAGIONE_SOCIALE parte soccombente, la Corte d’appello di Torino, con la sentenza indicata in epigrafe, per quanto qui rileva, in totale riforma della pronuncia di primo grado, ha condannato RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE restituzione dell’immobile di proprietà di NOME; ha condannato RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento; ha condannato RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni da occupazione senza titolo, quantificandoli in euro 13.350,00.

NOME COGNOME ricorre, con sette motivi, illustrati da memoria, per la cassazione della sentenza d’appello; RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso; le altri parte intimate non si sono costituite.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso , attiene RAGIONE_SOCIALE domanda di condanna di RAGIONE_SOCIALE e di NOME COGNOME al risarcimento dei danni subiti da NOME per l’occupazione senza titolo dell’immobile a partire dal 06/08/2003 e fino RAGIONE_SOCIALE restituzione del bene, assumendo quale parametro il valore locativo del fabbricato. La sentenza impugnata, in applicazione del principio di cui all’art. 1227, secondo comma, cod. civ., ha rilevato che l’attrice ha indebitamente parcellizzato le azioni giudiziarie a tutela del suo diritto RAGIONE_SOCIALE restituzione del bene ed è rimasta inerte per decenni; in particolare, l’inerzia è iniziata nel 1990, epoca della prima occupazione abusiva da parte di NOME COGNOME in conseguenza della stipula del preliminare di compravendita, è perdurata anche quando (a partire dal 06/08/2003) l’occupazione abusiva del medesimo immobile è proseguita da parte di RAGIONE_SOCIALE e si è protratta fino al 2011, ossia fino all’introduzione del presente giudizio, con l’effetto che -è questo il convincimento della Corte d’appello – il risarcimento del danno non è dovuto per il periodo anteriore al mese di gennaio 2011. Pertanto, l’arco di tempo in relazione al quale spetta il risarcimento è limitato ai mesi da gennaio a novembre 2011, allorché la creditrice ha ottenuto il sequestro giudiziari o dell’appartamento, di cui è stata nominata custode, RAGIONE_SOCIALE quale pertanto i conduttori del bene hanno corrisposto il canone di locazione. Rispetto a questa cornice fattuale, la ricorrente deduce, in primo luogo, di non avere abusivamente frazionato il proprio credito risarcitorio; in secondo luogo, che dato che l’occupazione senza titolo è un fatto illecito non era necessario mettere in mora il debitore, anche perché quanto
meno dRAGIONE_SOCIALE pronuncia della Cassazione n. 28231/2008, si era formato il giudicato sul la sentenza della Corte d’appello di Torino che accertava l’obbligo di COGNOME COGNOME COGNOME il bene; in terzo luogo, risponde a un principio di prudenza l’avere atteso, da parte della ricorrente, due anni dRAGIONE_SOCIALE formazione del detto giudicato prima di ag ire in giudizio per la restituzione dell’immobile nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, avente causa di COGNOME; e quarto, che il ragionamento della Corte territoriale si traduce nella violazione delle norme sulla prescrizione e sulla decadenza con specifico riferimento RAGIONE_SOCIALE materia del risarcimento del danno.
Con il secondo motivo , la ricorrente censura la sentenza impugnata che ha rilevato d’ufficio un’eccezione in senso stretto, quale l’esclusione del risarcimento per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza (art. 1227, secondo comma, cod. civ.), che le parti convenute non avevano sollevato.

Con il terzo motivo , si premette che la Corte d’appello ha escluso il diritto al risarcimento dei danni per il periodo successivo all’autorizzazione del sequestro giudiziario dell’immobile in ragio ne del fatto che, da quel momento, i canoni di locazione venivano versati RAGIONE_SOCIALE stessa ricorrente, quale custode del bene. Dopodiché, si ascrive al giudice di merito di non avere considerato che il sequestro giudiziario aveva perso efficacia a seguito della sentenza di primo grado che aveva rigettato la domanda di restituzione dell’odierna ricorrente; di avere trascurato che
quest’ultima, in qualità di custode e quindi di longa manus del giudice della cautela e poi del giudice dell’esecuzione, non aveva la disponibilità delle somme versate dai conduttori. La ricorrente qualifica altresì il vizio della sentenza come un’ipotesi di omessa pronuncia.

4. Con il quarto motivo , si censura la sentenza impugnata che, nel negare la responsabilità di COGNOME ex art. 2476, sesto comma, cod. civ., ha omesso di esaminare i fatti che, secondo la prospettazione della ricorrente, dimostravano che il convenuto aveva in tutti i modi cercato di impossessarsi del bene oggetto del preliminare di compravendita del 22/02/1990, ancor prima di diventarne proprietario effettivo, ed aveva poi resistito in tutti i modi a lle iniziative, stragiudiziali e giudiziale, assunte dell’attrice al fine di ottenere la restituzione del bene.
5. Il quinto motivo , si fonda sull’antecedente fattuale che la sentenza impugnata ha escluso la responsabilità della banca a causa dell’asserita (ma insussistente) prolungata inerzia dell’interessata nell’agire per la restituzione dell ‘immobile. La ricorrente addebita RAGIONE_SOCIALE Corte d’appello di non avere tenuto conto che altra sentenza del medesimo giudice (n. 1047/2017), passata in giudicato, aveva accolto l’opposizione all’esecuzione ex art. 619, cod. proc. civ., promossa dall’attrice ne i
confronti dell’istituto di credito, quale soggetto qualificato che avrebbe dovuto rilevare le problematiche connesse RAGIONE_SOCIALE compravendita dell’immobile (del 06/08/2003) intercorsa tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, ed avrebbe dovuto essere più prudente nel concedere RAGIONE_SOCIALE compratrice un mutuo garantito da ipoteca sul medesimo bene.

Con il sesto motivo , la ricorrente censura la sentenza impugnata che ha quantificato il danno ad essa spettante sulla base dei canoni della locazione stipulata in epoca sospetta con soggetti facenti parte del ‘RAGIONE_SOCIALE, ritenendo che la ricorrente, in qualità di custode dei beni sottoposti a esecuzione, avesse accettato detti contratti dandovi esecuzione, omettendo di valutare che quest’u ltima, fin dal primo grado, aveva allegato una relazione peritale che determinava il valore locativo del bene in euro 2.500,00 mensili e che essa, in qualità di custode dell’immobile nominata dal giudice dell’esecuzione, non aveva alcun potere di impugnare i contratti di locazione in essere.
7. Con il settimo motivo , la ricorre nte censura la sentenza impugnata che, discostandosi dall’art. 91, cod. proc. civ., ha condannato COGNOME, costituito in primo e in secondo grado, alle spese di appello, e RAGIONE_SOCIALE, costituita in

primo grado e contumace in appello, alle spese del giudizio di primo grado, pur essendo state accolte le domande (di risarcimento del danno e di restituzione dell’immobile) contro di essa proposte. Sotto altro profilo, la ricorrente si duole dell’erronea individuazione, quale scaglione tariffario, del valore indeterminato di media complessità, benché il valore della causa, in rapporto al valore del bene, rientrasse nello scaglione tra euro 260.001,00 e 520.000,00, dovendosi aggiungere al valore del bene, pari a euro 380.000,00, le somme dovute a titolo di risarcimento del danno, e dovendosi altresì applicare l’aumento percentuale determinato dal numero delle parti.
Il secondo motivo è fondato, il che comporta l’assorbimento del primo motivo.

8.1. In base al costante orientamento di questa Corte, richiamato di recente da Cass. 20/03/2023, n. 7965, «in tema di risarcimento del danno, l’ipotesi del fatto colposo del creditore che abbia concorso al verificarsi dell’evento dannoso (di cui al primo comma dell’art. 1227 c.c.) va distinta da quella (disciplinata dal secondo comma della medesima norma) riferibile ad un contegno dello stesso danneggiato che abbia prodotto il solo aggravamento del danno senza contribuire RAGIONE_SOCIALE sua causazione, giacché – mentre nel primo caso il giudice deve procedere d’ufficio all’indagine in ordine al concorso di colpa del danneggiato, sempre che risultino prospettati gli elementi di fatto dai quali sia ricavabile la colpa concorrente, sul piano causale, dello stesso la seconda di tali situazioni forma oggetto di un’eccezione in senso stretto, in quanto il dedotto comportamento del creditore costituisce un autonomo dovere giuridico, posto a suo carico dRAGIONE_SOCIALE legge quale espressione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede (cfr. Sez. 3, Ordinanza n. 19218 del 19/07/2018 Rv. 649740; Sez. 3, Sentenza n. 12714 del 25/05/2010 Rv. 613017; nello stesso senso, v. Sez. 3, Sentenza n. 15750 del 27/07/2015 Rv. 636176)».
8.2. Nella fattispecie concreta, la Corte d’appello, discostandosi da questo univoco principio di diritto, senza che le parti interessate avessero sollevato l’eccezione in senso stretto di aggravamento del danno da parte della creditrice (art. 1227, secondo comma, cod. civ.), ha rilevato d’ufficio la questione e, rispetto al più ampio lasso di tempo al quale si riferiva la domanda di risarcimento del danno da occupazione senza titolo (dal 2003 al 2011), ha circoscritto il periodo rilevante ad un esiguo segmento temporale (da gennaio 2011 a ottobre 2011) in ragione della colpevole inerzia (dal 1990 al 2011) della creditrice nell’att ivarsi per ottenere la restituzione del bene.
Il terzo motivo, nella sua complessa articolazione, è fondato nei termini che seguono.

9.1. La Corte d’appello (pag. 13 della sentenza) afferma che l’unico arco di tempo da prendere in considerazione ai fini del risarcimento del danno da occupazione senza titolo è il periodo gennaio-ottobre 2011, poiché, da un lato, il danno precedente sarebbe imputabile all’inerzia della COGNOME e, dall’altro, quanto al periodo da novembre 2011 in poi, erano stati disposti il sequestro giudiziario e il pignoramento e i conduttori provvedevano al versamento dei canoni di locazione direttamente all’attrice che era stata nominata custode del fabbricato.
9.2. È chiaro, dunque, che il giudice d’appello ha affrontato la questione della quantificazione del danno da occupazione senza titolo, sicché non sussiste la dedotta ‘omessa pronuncia’ sulla relativa tematica. Detto questo, tuttavia, la sentenza non è conforme a diritto. Ed infatti, l’attrice, nominata custode dell’immobile, i n attuazione del sequestro giudiziario e a seguito del pignoramento del bene (le due diverse fattispecie, sotto il profilo della custodia del bene vincolato, sono sovrapponibili), aveva l’obbligo di amministrare la cosa sequestrata o pignorata nonché quello di rendere il conto della
sua gestione (art. 593, cod. proc. civ.). È chiaro che, in assenza della necessaria pronuncia del giudice, diversamente da quanto afferma la sentenza impugnata, la parte non poteva trattenere e far propri i canoni riscossi, onde imputarli a tacitazione del suo asserito credito risarcitorio per l’occupazione senza titolo ascrivibile RAGIONE_SOCIALE debitrice esecutata RAGIONE_SOCIALE Con la conseguenza che -ed è questo l’aspetto che il giudice di merito non ha colto – la riscossione, operata dall ‘ attrice in qualità di custode, dei canoni di locazione non ha eliso né attenuato il pregiudizio economico dRAGIONE_SOCIALE stessa subìto in mancanza della disponibilità del fabbricato.
Il quarto motivo è fondato nei termini che seguono.

10.1. Il motivo è articolato in tre distinte censure riconducibili, rispettivamente, ai parametri dei nn. 3, 4 e 5 dell’articolo 360.

10.2. È preliminare lo scrutinio dell’ error in procedendo (n. 4 dell’articolo 360), che si appalesa fondato, con conseguente assorbimento delle altre due doglianze.

10.3. Per la sentenza impugnata (pag. 15) è priva di fondamento la tesi della responsabilità di NOME COGNOME ex art. 2476, sesto comma, cod. civ., in ragione del fatto che (testualmente) «a fronte della già menzionata pluriennale inerzia della RAGIONE_SOCIALE a nulla rileva il mero generico riferimento RAGIONE_SOCIALE circostanza che COGNOME, in qualità di legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, avrebbe ‘sempre resistito alle richieste di restituzione’ posto che la domanda di condanna della società a riconsegnare il bene è stata oggetto, per la prima volta, nel giudizio di primo grado». È questa una proposizione affetta da intrinseche lacune formali che ne rendono oscuro il significato. In altri termini, a causa di una carenza strutturale, la motivazione non soddisfa il requisito del ‘minimo costituzionale’, come delineato dRAGIONE_SOCIALE giurisprudenza di questa Corte ( ex multis , Cass. Sez. U. 27/12/2019,
n. 34476, la quale cita, in motivazione, Cass. Sez. U., 07/04/2014, n. 8053; Sez. U. 18/04/2018, n. 9558; Sez. U. 31/12/2018, n. 33679).

Il quinto motivo è fondato.

11.1. La Corte d’appello ha escluso la responsabilità della banca per l’iscrizione dell’ipoteca e la trascrizione del pignoramento sull’immobile oggetto della domanda di restituzione in rag ione dell’assenza di prova del danno lamentato dall’attrice, la quale, al fine di dimostrare il pregiudizio subìto, si sarebbe limitata ad allegare l’esistenza di una ‘ipotetica proposta di acquisto dell’immobile’. Il dictum della Corte di Torino non è in linea con il costante orientamento di legittimità (Cass., 22/06/2020, n. 12123), al quale va dato seguito, secondo cui «n caso di accertamento dell’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria ricorre un evento di danno costituito dall’apparenza di una situ azione idonea a determinare difficoltà RAGIONE_SOCIALE commerciabilità del bene; tuttavia, ai fini del risarcimento, occorre accertare se in concreto si è verificato un dannoconseguenza, che non può essere configurato ‘ in re ipsa ‘, ma può consistere nel pregiudizio economico derivante dRAGIONE_SOCIALE perdita di occasioni di alienare il cespite oppure di venderlo a condizioni più favorevoli».
Il sesto motivo è assorbito per effetto dell’accoglimento del terzo, del quarto e del quinto motivo.

Il settimo motivo è assorbito per effetto dell’accoglimento degli altri motivi.

In conclusione, accolti il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo, assorbiti il primo, il sesto e il settimo motivo, la sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio al giudice a quo anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo, assorbiti il primo, il sesto e il settimo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, e rinvia RAGIONE_SOCIALE Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, in data 12 settembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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