Occupazione senza titolo: la prova del danno

Un’azienda condannata per occupazione senza titolo di un immobile ricorre in Cassazione, sostenendo la mancata prova del danno. La Corte suprema rigetta il ricorso, chiarendo che il danno, pur non essendo ‘in re ipsa’, può essere provato in via presuntiva. La perdita della concreta possibilità di godimento del bene è sufficiente per il risarcimento, liquidabile in via equitativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione Senza Titolo: Quando il Danno si Può Presumere

L’occupazione senza titolo di un immobile rappresenta una situazione spiacevole e dannosa per qualsiasi proprietario. Ma come si dimostra concretamente il danno subito? È sufficiente il semplice fatto dell’occupazione illegittima o è necessario fornire una prova specifica della perdita economica? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata su questo tema cruciale, offrendo chiarimenti fondamentali sulla distinzione tra danno ‘in re ipsa’ e danno presuntivo.

Il Caso: Dalla Fine del Comodato alla Richiesta di Risarcimento

Una società continuava ad occupare un complesso industriale anche dopo la cessazione del contratto di comodato. Nel frattempo, la società proprietaria veniva dichiarata fallita. La Curatela Fallimentare, agendo nell’interesse dei creditori, citava in giudizio la società occupante per ottenere il rilascio dell’immobile e un’indennità per l’illegittima occupazione.
Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, condannando la società al pagamento di una cospicua somma a titolo di indennità di occupazione. La Corte d’Appello, pur riducendo l’importo, confermava la condanna. La società occupante decideva quindi di ricorrere in Cassazione, lamentando che il danno non era stato specificamente provato dalla Curatela e che i giudici lo avessero erroneamente considerato come conseguenza automatica dell’occupazione.

La Questione Giuridica: Il Danno da Occupazione Senza Titolo è Automatico?

Il punto focale del ricorso verteva su un principio fondamentale del diritto civile: l’onere della prova. Secondo la ricorrente, la Corte d’Appello aveva errato nel riconoscere un risarcimento senza che la Curatela avesse dimostrato un effettivo pregiudizio economico, come ad esempio la perdita di una concreta occasione di affittare l’immobile ad altri. In sostanza, si contestava l’idea che il danno potesse essere considerato ‘in re ipsa’, cioè implicito nel fatto stesso dell’occupazione abusiva.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione dei giudici di merito ma cogliendo l’occasione per fare chiarezza su importanti principi di diritto, alla luce di un fondamentale intervento delle Sezioni Unite (sent. n. 33645/2022).

Danno Presuntivo vs. Danno in Re Ipsa

La Corte ha ribadito che il danno da occupazione senza titolo non è ‘in re ipsa’. Non è un automatismo. Tuttavia, ciò non significa che il proprietario debba fornire una prova complessa e diretta. Il danno può essere provato in via presuntiva.
Il concetto di ‘danno presuntivo’ è distinto da quello di ‘danno in re ipsa’: mentre quest’ultimo non richiede alcuna allegazione, il primo necessita che il danneggiato alleghi fatti noti dai quali il giudice possa logicamente desumere l’esistenza del danno.

Il Principio di Diritto: La Prova del Danno da Occupazione Senza Titolo

Il danno risarcibile, spiegano i giudici, non è la perdita della ‘cosa’ in sé, ma la perdita della ‘concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento’ del bene. Il proprietario che viene privato della disponibilità di un immobile, specialmente se a natura fruttifera come un complesso industriale, subisce un nocumento perché non può trarne l’utilità economica che esso è in grado di produrre.
Nel caso specifico di una procedura fallimentare, questa esigenza è ancora più forte, poiché la Curatela ha il dovere di massimizzare il valore del patrimonio per soddisfare i creditori. Pertanto, la perdita della possibilità di locare l’immobile costituisce un danno la cui esistenza può essere presunta, e il cui ammontare può essere liquidato dal giudice in via equitativa, utilizzando come parametro il valore locativo di mercato.

Il Rigetto della Domanda Riconvenzionale

La società occupante aveva anche richiesto, in via riconvenzionale, il rimborso per lavori di manutenzione e migliorie effettuati sull’immobile. Anche questo motivo di ricorso è stato respinto. La Corte ha evidenziato come la richiesta fosse stata rigettata in appello per più ragioni autonome (mancanza di prova, natura conservativa dei lavori, assenza di autorizzazione della proprietà). La società ricorrente, nel suo ricorso, non le aveva contestate tutte, rendendo il motivo inammissibile.

le motivazioni
La decisione della Corte di Cassazione si fonda sulla necessità di bilanciare il diritto del proprietario al risarcimento con il principio dell’onere della prova. Superando l’obsoleta concezione del danno ‘in re ipsa’, la Corte sposa l’orientamento più moderno delle Sezioni Unite, che valorizza la prova per presunzioni. La motivazione sottolinea che il diritto di proprietà include la facoltà di godere del bene e di trarne frutti. La violazione di questo diritto, attraverso un’occupazione illegittima, causa un danno che consiste proprio nella perdita di tale facoltà. Tale perdita, sebbene non automatica, è una conseguenza normale e altamente probabile dell’occupazione, specialmente per beni a vocazione commerciale o industriale. La Corte d’Appello, quindi, non ha errato nel ritenere provato il danno, basandosi sulla natura stessa del bene e sul contesto della procedura fallimentare, che per sua natura mira a rendere produttivo ogni asset. La liquidazione equitativa basata sul canone di mercato è stata ritenuta un parametro corretto e logico per quantificare tale pregiudizio.

le conclusioni
L’ordinanza in esame offre importanti implicazioni pratiche. Per i proprietari di immobili, conferma che per ottenere il risarcimento per l’occupazione abusiva non è necessario dimostrare di aver perso una specifica trattativa di locazione, ma è sufficiente allegare la perdita della concreta possibilità di mettere a reddito il bene. Per chi occupa un immobile senza titolo, la sentenza ribadisce che non si può contare su una presunta difficoltà probatoria della controparte per evitare di pagare un’indennità. Infine, dal punto di vista processuale, viene riaffermato il principio fondamentale secondo cui, per ottenere la cassazione di una sentenza basata su più motivazioni autonome, è indispensabile censurarle tutte, pena l’inammissibilità del ricorso.

Il danno derivante dall’occupazione senza titolo di un immobile è automatico?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che il danno non è ‘in re ipsa’ (automatico e implicito nel fatto stesso), ma deve essere provato dal proprietario che chiede il risarcimento.

Come può il proprietario provare di aver subito un danno?
La prova può essere fornita anche attraverso presunzioni. Il proprietario deve allegare la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata perduta, ad esempio dimostrando la natura fruttifera del bene e la sua normale destinazione alla locazione. Non è necessario provare una specifica trattativa persa.

Cosa succede se l’importo esatto del danno non può essere provato?
Se la prova del preciso ammontare del danno risulta impossibile o particolarmente difficile, il giudice può liquidarlo in via equitativa, ossia secondo un criterio di giustizia. In questi casi, un parametro di riferimento comunemente utilizzato è il valore del canone locativo di mercato per un immobile simile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33951 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33951 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4475/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME, domiciliata ex lege all’indirizzo Pec in atti. -ricorrente- contro

CURATELA DEL FALLIMENTO DELLA RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE.

-intimato- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 5323/2020 depositata il 01/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/10/2025 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 958/2015 il Tribunale di Latina, in accoglimento della domanda proposta dalla RAGIONE_SOCIALE, nella qualità di comodante dell’immobile sito in Aprilia, dichiarava che la RAGIONE_SOCIALE era occupante senza titolo del bene, stante l’intervenuta cessazione del rapporto di comodato; dichiarava cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell’immobile; condannava la convenuta al pagamento della somma di euro 506.348,65, oltre interessi, a titolo di indennità di occupazione, nonché alla rifusione delle spese di lite, ad eccezione di quelle relative alla consulenza tecnica di ufficio, che invece poneva a carico solidale delle parti.
Avverso tale sentenza la RAGIONE_SOCIALE proponeva appello, chiedendo, in riforma dell’impugnata sentenza, che fosse dichiarata l’inammissibilità della domanda di merito (formulata dopo procedimento cautelare di sequestro giudiziario) in quanto proposta oltre il termine di cui all’art. 669 octies cod. proc. civ.; in subordine, che fosse statuito che nulla era dovuto a titolo di indennità di occupazione; in ulteriore subordine, che fosse dichiarato che l’eventuale occupazione abusiva sussisteva solo a far data dal 20 luglio 2006 e che pertanto la condanna al pagamento dell’indennità fosse ridotta nella misura realmente dovuta; in ogni caso, che fosse accertato che il bene non aveva alcun valore locativo e che la sentenza fosse riformata, con la dichiarazione che nulla era dovuto a titolo di risarcimento del danno o, comunque, che l’importo ritenuto dovuto a tale titolo fosse considerevolmente ridotto; che fosse accolta la domanda riconvenzionale proposta in primo grado, con condanna della RAGIONE_SOCIALE ai sensi dell’art. 2041 cod. civ. al pagamento della somma di euro 13.737,13, oltre interessi e rivalutazione, per i lavori di manutenzione eseguiti; ancora, in via riconvenzionale,
che la ricorrente fosse condannata al risarcimento dei danni nella misura di euro 114.570,56, pari al valore dei materiali e delle attrezzature non restituite al momento del rilascio, o in quella diversa ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione; con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.

Si costituiva, resistendo al gravame, la RAGIONE_SOCIALE

Con la qui impugnata sentenza la Corte d’Appello di Roma, in parziale accoglimento dell’appello, rideterminava, riducendolo, l’ammontare dell’indennità di occupazione, mentre rigettava tutti gli altri motivi di appello proposti.

Avverso tale sentenza RAGIONE_SOCIALE propone ora ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

Resta intimato il RAGIONE_SOCIALE resistente.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la società ricorrente denuncia ‘Violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 2056-1223 c.c. per attribuzione e riconoscimento di un importo a titolo di risarcimento di un danno patrimoniale in realtà giuridicamente e materialmente inesistente, nonché in relazione ai principi generali sulla ripartizione dell’onere probatorio posti dall’art. 2697 c.c.’

Lamenta che la corte d’appello l’ha condannata al risarcimento del danno per ritardato rilascio del complesso industriale già condotto in godimento, ma in difetto di una prova specifica dello stesso, per cui avrebbe finito per riconoscere il danno risarcibile in re ipsa , così sollevando la controparte dal relativo onere della prova.

Sostiene che nessuna allegazione era, invero, stata fornita dalla curatela del RAGIONE_SOCIALE in ordine alla volontà di locare

l’immobile ovvero in ordine ad altre prospettive di sottoscrizione di un contratto di locazione suscettibile di produrre frutti civili.

Pertanto, là dove argomenta in ordine alla perdita della disponibilità del bene di natura fruttifera nonchè alla necessità, per la procedura concorsuale, di trarre reddito dal patrimonio del fallito, la motivazione dell’impugnata sentenza sarebbe apodittica e non persuasiva.

1.1. Il motivo è infondato, nei termini e per le ragioni che seguono.

1.2. Va premesso che entrambi i gradi di merito del presente giudizio si sono svolti prima che, in tema di occupazione senza titolo, intervenisse il noto arresto n. 33645/2022, con cui le Sezioni Unite di questa Corte hanno anzitutto rilevato: -) che l’evento di danno riguarda non la cosa in sè, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa; -) che, pertanto, il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godimento, che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall’occupazione abusiva, del ‘diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo’, ed il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l’evento di danno condizionante il requisito dell’ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.
Le Sezioni Unite di questa Corte sono quindi pervenute a porre i seguenti principi di diritto: a) nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta; b)

nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato; c) nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato; d) in tema di occupazione senza titolo di un immobile da parte di un terzo, la prova, sia del danno emergente (cioè la concreta possibilità di godimento, diretto o indiretto, perduta, sia del lucro cessante (lo specifico pregiudizio subito sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene ad un prezzo o un canone superiore a quello di mercato), può essere fornita anche mediante presunzioni o con il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
1.4. Orbene, nel rilevare che ‘Invero, alla stregua dell’orientamento ormai costante e recentemente ribadito -della Suprema Corte di Cassazione, il proprietario che perda la disponibilità di un bene, avente normalmente natura fruttifera, subisce un nocumento, posto che non può conseguire l’utilità dallo stesso ricavabile (Cass. 20545/2018; conf. 21239/2018). Il principio sopra indicato va ancora più applicato nel caso in esame, in cui la procedura concorsuale deve evidentemente trarre un reddito dal patrimonio del fallito al fine di ricavare la somma da destinare al soddisfacimento dei creditori’ , la corte territoriale ha motivato in scrupolosa applicazione dei suindicati principi, dato che, in maniera sintetica ma esaustiva, ha
evidenziato l’esistenza di un danno da mancato godimento, diretto o indiretto, ovvero da mancata percezione del reddito che l’immobile, in quanto occupato, non ha potuto produrre, non quale danno in re ipsa , bensì quale danno la cui prova è desumibile in via presuntiva o mediante il ricorso alle nozioni di comune esperienza (v. la già citata Cass., Sez. Un., n. 33645/2022, nonché Cass., n. 19849/2024; Cass., n. 39/2021).

Giova a tal proposito osservare che, come questa Suprema Corte ha già avuto modo di precisare (v. Cass., n. 25541/202) il c.d. danno presuntivo è concetto autonomo e distinto rispetto al c.d. danno in re ipsa : se, infatti, per quest’ultimo non è richiesta alcuna allegazione da parte del danneggiato, sorgendo il diritto al risarcimento del danno per il sol fatto del ricorrere di una determinata condizione, il primo richiede un’allegazione, seppur presuntiva, che è sempre suscettibile di essere superata da una eventuale prova contraria allegata da controparte.
1.3. L’ulteriore censura che compone il motivo, secondo cui la corte territoriale avrebbe trascurato di considerare il degrado del complesso industriale, da cui desumere il disinteresse del suo proprietario, involge valutazioni di fatto, di cui tra l’altro la sentenza non fa alcuna menzione e che la ricorrente non localizza nel precedente contesto processuale, che risultano pertanto nuove e comunque estranee al sindacato di legittimità, a mente del consolidato orientamento per cui ‘qualora una questione giuridica -implicante un accertamento di fatto -non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede di legittimità, onde non incorrere nell’inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, per consentire alla Corte di controllare ex actis la
veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa’ (v. Cass., n. 32804/2019, nonché Cass., n. 26147/2021; Cass., n. 3473/2025).

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4 per illogicità e contraddittorietà della motivazione’.

Lamenta la contraddittorietà dell’impugnata sentenza, perché, da un lato, rileva la carenza dei requisiti minimi di igiene e sicurezza dell’immobile, tale dunque da escluderne la possibilità di locazione, dall’altro, ritiene invece che il cespite potesse comunque fruttare un canone di euro 1.500.00 mensili.

2.1. Il motivo è infondato.

2.2. Non si confronta con la motivazione resa dall’impugnata sentenza, nella quale non si rinviene alcuna contraddizione.

La corte di merito ha adottato il criterio (astratto) del canone mensile come parametro di quantificazione dell’indennità di occupazione, tra l’altro dando atto che questo era ‘il parametro che la stessa ricorrente aveva assunto come corretto in sede di proposizione dell’originaria domanda giudiziale’ (v. la, peraltro non esplicitamente numerata, p. 5 dell’impugnata sentenza).

In tal modo la corte di merito ha accertato e liquidato il danno da occupazione senza titolo in via equitativa e sempre conformemente agli insegnamenti di questa Corte, di cui alla più volte citata Cass., Sez. Un., n. 33645/2022 ed alle successive conformi (v., tra le tante, Cass., n. 19849/2024: ‘In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita, di cui il proprietario chiede il risarcimento, non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato’).
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione e/o

falsa applicazione dell’art. 1150 c.c. per omesso accoglimento della domanda riconvenzionale avente ad oggetto il pagamento del valore dei miglioramenti e delle riparazioni posti in essere sull’immobile.

Lamenta l’omesso accoglimento del motivo di appello relativo al rigetto della sua domanda riconvenzionale di pagamento del valore delle migliorie e riparazioni da essa stessa effettuate sull’immobile.

3.1. Il motivo è inammissibile.

3.2 Censura soltanto un passaggio della motivazione, quello incentrato sul richiamo all’art. 8 del contratto di comodato, ma non considera che in relazione ai lavori di manutenzione ‘asseritamente eseguiti’ la corte di merito ha rilevato la mancanza di adeguato riscontro probatorio ed ha ulteriormente evidenziato: ‘senza poi contare che le opere che l’appellante assume di avere realizzato rientrano nell’ambito dei lavori finalizzati alla conservazione del bene e non risultano autorizzate dalla proprietà’ .
Queste ragioni del decidere non risultano specificatamente censurate e pertanto su di esse l’impugnata sentenza si consolida.

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, quando la sentenza di merito impugnata si fonda, come nel caso in esame, su più rationes decidendi autonome, nel senso che ognuna di esse è sufficiente, da sola, a sorreggerla, perché possa giungersi alla cassazione della stessa è indispensabile che il soccombente le censuri tutte, dato che l’omessa impugnazione di una di essere rende definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, e le restanti censure non potrebbero produrre in nessun caso l’annullamento della sentenza (Cass., n. 18403/2023; Cass., n. 18641/2017; Cass., 2108/2012; Cass., n. 22753/2011).
3.3. L’ulteriore doglianza, contenuta nel motivo, secondo cui alla società RAGIONE_SOCIALE avrebbero dovuto essere riconosciute somme ai sensi e per gli effetti dell’art. 2041 cod. civ. non costituisce una vera e propria critica all’impugnata sentenza, dato che non trova riscontro nella svolta motivazione, né il ricorrente si perita di precisare se, dove e quando la questione fosse stata trattata nel precedente contesto processuale, incorrendo in patente violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ..

Segue, in ogni caso, la sorte dell’intero motivo, per le ragioni appena sopra esposte sotto il profilo della ritenuta carenza di prova, della finalità conservativa, della carenza di autorizzazione.

Dalla ritenuta infondatezza del primo e del secondo motivo deriva l’infondatezza dell’intero ricorso.

Non è luogo a provvedere in ordine alle spese del giudizio di legittimità, non avendo parte intimata svolto attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione il 28 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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