Occupazione appropriativa: guida al risarcimento

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto del ricorso relativo alla determinazione del risarcimento per l’**occupazione appropriativa** di un terreno trasformato irreversibilmente da un Comune per la costruzione di una casa di riposo. La controversia verteva sulla natura non edificabile del suolo (Zona F) e sui poteri del CTU nell’acquisire documenti catastali. La Corte ha stabilito che il consulente può acquisire documentazione pubblica necessaria all’incarico senza violare il contraddittorio, purché non si tratti di provare fatti principali spettanti alle parti. È stata inoltre confermata l’esclusione di criteri di edificabilità di fatto per aree destinate a servizi pubblici.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Occupazione appropriativa e risarcimento del danno: le regole della Cassazione

L’occupazione appropriativa rappresenta una delle fattispecie più delicate nel diritto amministrativo e civile, verificandosi quando la Pubblica Amministrazione trasforma irreversibilmente un bene privato senza concludere il procedimento di esproprio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri per il calcolo del risarcimento e i limiti istruttori dei consulenti tecnici.

Il caso: trasformazione del suolo e mancato esproprio

La vicenda trae origine dall’occupazione di un terreno di circa 10.000 mq da parte di un Comune per la realizzazione di una struttura assistenziale per anziani. Nonostante l’avvenuta trasformazione del fondo, l’Ente non aveva mai emesso il decreto di esproprio definitivo. I proprietari hanno quindi agito in giudizio per ottenere il risarcimento del danno da occupazione appropriativa e l’indennità per il periodo di occupazione legittima.

In sede di merito, la Corte d’Appello aveva quantificato le somme basandosi sulla natura non edificabile del terreno, inserito in “Zona F” (attrezzature pubbliche), rigettando le pretese dei privati che auspicavano una valutazione basata su potenziali utilizzi intermedi o edificabilità di fatto.

La decisione della Cassazione sull’occupazione appropriativa

I ricorrenti hanno impugnato la decisione lamentando, tra i vari motivi, la violazione delle preclusioni istruttorie. Secondo la tesi difensiva, il Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) avrebbe acquisito tardivamente documenti catastali e pubblici che il Comune non aveva prodotto nei termini. La Suprema Corte ha però rigettato tale visione, delineando con precisione i confini dell’attività peritale.

I poteri del CTU e il contraddittorio

La Corte ha ribadito che il CTU, nell’espletamento del mandato, può acquisire documenti pubblici o visure catastali necessari per rispondere ai quesiti del giudice. Tale facoltà non viola il principio del contraddittorio se i documenti servono a precisare fatti secondari o tecnici e non a provare i fatti principali che costituiscono il fondamento della domanda o delle eccezioni delle parti.

La valutazione del terreno in Zona F

Un altro punto centrale riguarda la determinazione del valore del bene. La Cassazione ha confermato che l’inserimento di un’area in Zona F determina ex lege il carattere non edificabile del suolo. Per superare tale presunzione, i proprietari avrebbero dovuto provare l’esistenza di concrete possibilità di utilizzi intermedi (come parcheggi o depositi), cosa che nel caso di specie è risultata del tutto generica e priva di riscontri fattuali.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla distinzione tra fatti principali e fatti secondari. Mentre l’onere della prova dei fatti costitutivi del diritto spetta esclusivamente alle parti, il CTU ha il potere-dovere di acquisire tutti gli elementi tecnici necessari per una stima corretta, inclusi i dati provenienti dai pubblici registri. Inoltre, la Corte ha sottolineato che la natura urbanistica di un terreno è un dato oggettivo che prevale su ipotesi di sfruttamento economico non supportate da piani urbanistici vigenti.

Le conclusioni

Le conclusioni del giudice di legittimità confermano la legittimità dell’operato della Corte d’Appello. Il ricorso è stato rigettato poiché le censure relative al valore del fondo e al pregiudizio per l’area residua sono state ritenute generiche e non autosufficienti. Questa sentenza ribadisce che, in tema di occupazione appropriativa, il risarcimento deve essere ancorato a dati oggettivi e che l’attività del consulente tecnico gode di una legittima autonomia operativa nell’acquisizione di dati pubblici.

Cosa si intende per occupazione appropriativa?
Si verifica quando la Pubblica Amministrazione trasforma un terreno privato per fini pubblici senza emettere un decreto di esproprio, rendendo la trasformazione irreversibile.

Il consulente tecnico può acquisire documenti non prodotti dalle parti?
Sì, il CTU può acquisire documenti pubblici o catastali necessari per rispondere ai quesiti tecnici, purché non servano a provare i fatti principali della causa.

Come viene valutato un terreno destinato a servizi pubblici?
I terreni in Zona F sono considerati non edificabili. Il risarcimento si basa sul valore venale del suolo agricolo, a meno che non si provino utilizzi intermedi specifici.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 34276 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 34276 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 07/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15796/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME MARCELLA, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) giusta procura in calce al ricorso

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO CALTANISSETTA n. 296/2017 depositata il 20/11/2017; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi del padre NOME COGNOME e proprietari di un lotto di terreno di circa mq. 10.000, sito nel Comune di Villalba, con atto di citazione del 29 dicembre 1999, convenivano dinanzi al Tribunale di Caltanissetta il Comune di Villalba e chiedevano la condanna dell’Ente al risarcimento del danno loro cagionato dall’illegittima e irreversibile occupazione/trasformazione dell’area occupata (terreno attoreo, sito in INDIRIZZO, in catasto alla pag. 2925, foglio 9, particelle 52 e 103, per la complessiva superficie di mq. 3863), sul rilievo che l’occupazione era finalizzata alla realizzazione di una RAGIONE_SOCIALE per Anziani, ma il procedimento espropriativo non si era concluso con l’emissione del decreto di esproprio, nonché chiedevano il risarcimento del danno per tutto il periodo di illegittima apprensione del bene, fermo quanto dovuto per indennità di occupazione legittima, con interessi e rivalutazione. Il Tribunale di Caltanissetta, per quanto ora di interesse, all’esito dell’espletamento di C.T.U., con sentenza n. 594/2010, del 31.5./10.6.2010 condannava il Comune alla complessiva somma di €. 159.446,399, oltre interessi al tasso legale dalla data della pronuncia al soddisfo, dichiarandosi incompetente in favore della Corte distrettuale sulla domanda di indennità di occupazione d’urgenza dovuta.
Con sentenza n.296/2017 pubblicata il 20 -11 -2017, la Corte d’appello di Caltanissetta, pronunciando all’esito della riassunzione della causa degli attori avanti la suddetta Corte in relazione alla domanda di pagamento dell’indennità dovuta per il periodo di

occupazione legittima, dal 2-3-1993 al 2-3-1998, condannava il Comune di Villalba a pagare in favore di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME la somma di € 15.505,41, oltre agli interessi, al tasso legale, dalla data di scadenza delle singole annualità frazionali del detto importo e fino al pagamento effettivo, compensando interamente tra le parti le spese di lite. La Corte di merito richiamava e riportava integralmente la motivazione della sentenza n.297/2017 della stessa Corte, che aveva deciso il procedimento strettamente connesso avente ad oggetto il risarcimento del danno da occupazione appropriativa della medesima area, ponendo a fondamento della decisione le medesime argomentazioni in ordine alla natura non edificabile dell’area, alla sua estensione e al suo valore venale.
Avverso questa sentenza, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso affidato a quattro motivi, resistito con controricorso dal Comune di Villalba.

Il ricorso è stato fissato per l’adunanza in camera di consiglio ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ.. le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.I ricorrenti, sul rilievo che il fondamento della sentenza impugnata riguarda l’identica parte della citata sentenza della Corte d’appello di Caltanissetta n. 297/2017, impugnata con separato ricorso per cassazione, ripropongono tutte le censure costituenti i motivi del ricorso proposto avverso la citata sentenza e denunciano: i) con il primo motivo la « v iolazione o falsa applicazione dell’art. 345, III comma, prima parte, c.p.c., applicabile ‘ ratione temporis ‘ (giudizio iniziato nel 2000), in relazione all’art. 360, I comma, n. 3), c.p.c., sub specie della omessa motivazione circa il carattere di indispensabilità ai fini della decisione della causa, nonché in relazione alla nullità della sentenza
e del procedimento ai sensi dell’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c., per violazione degli artt. 111 Cost., I e II comma in relazione al giusto processo e alla condizione di parità delle parti» , per avere la Corte di merito ammesso, per l’accertamento della superficie oggetto di irreversibile trasformazione, l’introduzione agli atti (direttamente ad opera del CTU AVV_NOTAIO e fuori mandato) della visura catastale relativa al successivo accatastamento dell’area in questione avvenuto nel 2014, ad opera del Comune, senza motivazione circa l’indispensabilità della produzione e senza considerare che il documento, benché di formazione successiva all’introduzione del giudizio, proveniva dalla stessa P.A. che aveva interesse ad utilizzarlo; identica censura riguarda i documenti prodotti al primo CTU dal Comune il 9.4.2013, come risultanti dal verbale allegato alla relazione depositata dall’AVV_NOTAIO in data 17 aprile 2013 e nella relazione stessa, pagg. 9-12 (doc. 4), sia perché tutti documenti di formazione anteriore, addirittura, all’inizio del giudizio di primo grado, o, comunque, per il doc. segnato col numero 4, datato 23.10.2003 e quello segnato col numero 5, datato 17.7.2001, formati nel corso del primo grado con possibilità/dovere di produrli in tale sede, sia, soprattutto, perché utilizzati dal CTU per la determinazione del valore di mercato del bene secondo la stima comparativa, come attestato dallo stesso CTU alle pagine 9-12 della pag.12 Relazione; ii) con il secondo motivo la « Violazione o falsa applicazione dell’art. 37 del D.P.R. pag.21 327/2001, in relazione all’art. 360, I comma, n. 3), c.p.c., sub specie della errata interpretazione per omessa considerazione ed applicazione in virtù dello ‘ jus superveniens ‘ , del criterio del valore venale pieno in uno all’omesso esame di un fatto decisivo della controversia che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, I comma, n. 5), c.p.c.. Nullità della sentenza e del procedimento all’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. sulla domanda di risarcimento
integrale e dell’art. 1 primo protocollo addizionale alla CEDU» , per avere la Corte di a ppello affermato che l’inserimento dell’area nella zona ‘F’ o la classificazione della detta area quale zona ‘F’, determinava il carattere non edificabile dei suoli con esclusione del criterio della edificabilità di fatto (Cass. 6873/2011) ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, senza considerare e verificare anche nella successiva determinazione del quantum , le possibilità di utilizzazione intermedia tra l’agricola e l’edificatoria parcheggi, depositi, chioschi -, in contrasto con quanto più volte statuito da questa Corte (Cass. 23639/2016 e Cass.7174/2013); iii) con il terzo motivo la « Violazione o falsa applicazione dell’art. 33 del D.P.R. 327/2001, in relazione all’art. 360, I comma, n. 3), c.p.c., sub specie della pag.24 errata interpretazione per omessa considerazione dell’espropriazione parziale, in uno all’omesso esame di un fatto decisivo della controversia che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, I comma, n. 5), c.p.c. Nullità della sentenza e del procedimento all’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c. per violazione dell’art. 112 c.p.c. sulla domanda di risarcimento integrale e dell’art. 1 primo protocollo addizionale alla CEDU. Nullità della sentenza e del procedimento all’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c. per non avere la Corte invitato le parti a discutere il punto ex art. 101 2° comma c.p.c. su questione emersa d’ufficio (ausiliario CTU)» , per avere la Corte nissena, nell’accertare l’estensione del terreno, omesso di considerare la compromissione o l’alterazione delle possibilità di utilizzazione della restante porzione del bene, nelle intenzioni del Comune da restituire ai ricorrenti, in particolare per avere la Corte d’appello omesso la motivazione in ordine alle possibilità di utilizzo effettivo dell’ulteriore area ultronea rispetto a quella trasformata, ponendosi la statuizione impugnata in contrasto insanabile con l’art. 1 del primo Protocollo addizionale alla CEDU, nell’interpretazione datane dalla Corte europea, e per ciò stesso in
aperta violazione con l’art. 117, comma 1, Cost.. ; iv) con il quarto motivo la « nullità della sentenza e del procedimento in relazione all’art. 360, I comma, n. 4), c.p.c., per violazione dell’art. 132, comma II, n. 4), c.p.c. sub specie della inosservanza dell’obbligo di esporre i motivi di fatto e diritto della decisione, nonché per motivazione assente o, per lo meno, pag.27 apparente e, per completezza, omesso esame circa un fatto decisivo della controversia che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, I comma, n. 5), c.p.c.» , per avere la Corte di appello ritenuto, senza alcuna effettiva e reale motivazione, decisamente esagerato aumento complessivo del valore determinato dal CTU nell’88%, applicando solo l’aumento del 10% sul valore del fondo, alla data della irreversibile trasformazione, con conseguente esclusione del maggior danno dal quantum risarcitorio, nonostante la coerente ed esaustiva disamina data sul punto dal CTU COGNOME.
Il primo motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.

Occorre premettere che la Corte d’appello ha motivato per relationem riportando, per le parti di interesse, la citata sentenza della Corte d’appello di Caltanissetta n. 297/2017, avente ad oggetto la determinazione del risarcimento del danno cagionato dall’irreversibile trasformazione dell’area occupata, e da detta ultima sentenza risulta che le questioni dedotte nell’ appello di quel giudizio dal Comune ponevano in discussione non solo la natura edificabile dei terreni, ma anche l’accertamento dell’estensione della superficie irreversibilmente trasformata e l’accertamento del suo valore, sicché correttamente la Corte d’appello, nell’altro giudizio, aveva svolto istruttoria sul devoluto come sopra indicato, demandando indagini in tal senso al C.T.U., e in particolare dapprima a quello nominato in primo grado e, di seguito, ad altro consulente nominato in sostituzione, dopo l’espletamento,
evidentemente non esaustivo, di ben due supplementi peritali da parte del primo.

Non coglie nel segno la doglianza relativa alla violazione dell’art.345 cod. proc. civ., atteso che gli approfondimenti istruttori espletati in appello erano stati per l’appunto effettuati in relazione a quanto devoluto con i motivi di gravame nell’altro giudizio, in disparte l’ulteriore rilievo che siffatta censura risulta incompatibile con il rito del giudizio di cui ora si tratta, che si è svolto in unico grado avanti alla Corte d’appello.

Difetta di specificità e di autosufficienza il profilo di censura attinente ai documenti prodotti al primo C.T.U. dal Comune il 9.4.2013, atteso che non è specificamente spiegata la rilevanza attribuita dalla Corte di merito a detti documenti, e inoltre manca una critica compiuta e pertinente alla motivazione della sentenza impugnata, nella parte in cui è stata ritenuta generica la doglianza di violazione del contraddittorio espressa dagli COGNOME e nella parte in cui è stato, in ogni caso, evidenziato che si trattava di documentazione pubblica acquisita dal C.T.U. nell’espletamento del suo mandato ex art.213 cod. proc. civ.. Medesime considerazioni vanno espresse circa il profilo di censura attinente alla visura catastale, atteso che, peraltro, gli stessi ricorrenti principali assumono che l’accatastamento avvenne nel 2014, ossia nel corso del giudizio d’appello dell’altra causa , nonché rilevato che, come pure risulta dalla stessa ricostruzione di cui al ricorso, il C.T.U. di primo grado aveva determinato un’estensione superiore a quella indicata dagli stessi espropriati (4.201,57 mq, a fronte di 3.462 indicata dai privati) e nell’altro giudizio il Comune aveva impugnato la sentenza del Tribunale espressamente su questo punto.
In ogni caso, poiché l’estensione esatta del bene irreversibilmente trasformato si configura come fatto aggiuntivo atto a precisare il fatto principale, ha rilievo dirimente, nella specie, il principio affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte (sentenza

n.3086/2022), secondo cui in materia di consulenza tecnica d’ufficio, il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell’osservanza del contraddittorio delle parti, può accertare tutti i fatti inerenti all’oggetto della lite il cui accertamento si rende necessario al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non si tratti dei fatti principali che è onere delle parti allegare a fondamento della domanda o delle eccezioni e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti fatti principali rilevabili d’ufficio. Inoltre, in materia di consulenza tecnica d’ufficio il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell’osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall’attività di allegazione delle parti, non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a carico delle parti, tutti i documenti che si rende necessario acquisire al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che essi non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare e, salvo quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d’ufficio.
I motivi secondo e terzo del ricorso, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono inammissibili.

Le censure sono generiche e difettano di autosufficienza, perché le questioni dedotte con i suddetti mezzi (utilizzi intermedi e pregiudizio per edificabilità dell’area residua) non sono state esaminate dalla Corte d’appello nell’altro giudizio e neppure nella sentenza ora impugnata e i ricorrenti non indicano se, quando e come hanno allegato nei giudizi di merito che vi fosse possibilità di utilizzazione intermedia dell’area per parcheggi, chioschi e via dicendo, né deducono se, come e quando hanno allegato che vi fosse un pregiudizio per la parte del bene rimasta in proprietà in ragione dell’unitarietà del bene stesso, sicché neppure è consentito
a questa Corte di valutare se si tratti di questioni, implicanti anche accertamenti fattuali, mai prospettate nei giudizi di merito, come eccepito dal controricorrente.

Anche il quarto motivo è inammissibile.

La censura non solo non si confronta compiutamente con la motivazione della sentenza impugnata resa nell’altro giudizio sul punto, poiché la Corte d’appello ha affermato che l’aumento dell’88% era ‘ privo di ogni conforto comparativo con terreni analoghi ‘, ma è anche impropriamente diretta a sollecitare il riesame di valutazioni meritali.

In conclusione, il ricorso va rigettato e le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ove dovuto, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis, dello stesso articolo 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.400,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ove dovuto, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 12/10/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.