Obbligo restituzione immobile e curatore fallimentare

Un fondo immobiliare ha affittato un bene a una società, poi fallita. Prima del fallimento, il contratto era stato risolto per morosità e l’immobile sequestrato per inquinamento ambientale. Il fondo ha chiesto al curatore fallimentare la restituzione del bene bonificato. La Cassazione ha respinto la richiesta, chiarendo che l’obbligo di restituzione immobile non si trasferisce al curatore se il contratto è cessato prima del fallimento e il bene non è mai entrato nella massa fallimentare. Il proprietario può solo chiedere il risarcimento dei danni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 agosto 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Obbligo Restituzione Immobile: Cosa Succede se l’Inquilino Fallisce?

La gestione di un immobile locato a un’impresa presenta sempre dei rischi, ma la situazione si complica notevolmente quando l’inquilino fallisce, specialmente se lascia l’immobile in stato di abbandono o, peggio, inquinato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio questo scenario, chiarendo i limiti delle responsabilità del curatore fallimentare riguardo all’obbligo restituzione immobile. La decisione offre spunti fondamentali per i proprietari che si trovano a fronteggiare il fallimento del proprio conduttore, delineando la corretta via legale per tutelare i propri diritti.

I Fatti del Caso: Un Immobile Conteso tra Fallimento e Sequestro

La vicenda ha origine da un contratto di locazione tra un fondo di investimento immobiliare e una società. A causa del mancato pagamento dei canoni, il fondo otteneva un’ordinanza di sfratto. Tuttavia, la situazione si aggrava quando all’interno dell’immobile viene scoperta un’enorme quantità di rifiuti industriali, che porta a un sequestro preventivo da parte dell’autorità giudiziaria per reati ambientali. Poco dopo, la società conduttrice viene dichiarata fallita.

Il proprietario dell’immobile si è quindi rivolto alla procedura fallimentare, chiedendo non solo il pagamento dei canoni arretrati, ma anche la restituzione del bene, previa bonifica a cura della curatela. Sia il Giudice Delegato che il Tribunale hanno respinto la richiesta di restituzione, sostenendo che il curatore non avesse mai preso in consegna l’immobile, il quale non era mai entrato a far parte dell’attivo fallimentare.

L’Obbligo di Restituzione Immobile e la Posizione del Curatore

Il cuore della questione legale ruota attorno alla domanda: il curatore fallimentare eredita l’obbligo del fallito di restituire l’immobile, soprattutto se questo richiede un oneroso intervento di bonifica? Il proprietario sosteneva che il curatore, subentrando nei rapporti giuridici del fallito, dovesse farsi carico anche di questo dovere. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha fornito una risposta negativa, rigettando il ricorso del proprietario e consolidando un importante principio giuridico.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La decisione della Suprema Corte si fonda su una chiara analisi della natura e dei limiti del ruolo del curatore fallimentare. Vediamo i punti chiave del ragionamento.

Contratto Risolto Ante-Fallimento: Una Distinzione Cruciale

Il primo punto fondamentale è la tempistica. Il contratto di locazione era già stato risolto per morosità prima della dichiarazione di fallimento. Di conseguenza, non si poteva applicare la disciplina sui rapporti giuridici pendenti (art. 72 Legge Fallimentare), che consente al curatore di scegliere se subentrare nel contratto o sciogliersi da esso. Essendo il contratto già terminato, nessun obbligo contrattuale poteva trasferirsi in capo alla curatela.

Il Curatore Non è Successore Universale del Fallito

La Corte ha ribadito un principio cardine del diritto fallimentare: il curatore non è un successore universale del fallito. Il suo compito è amministrare il patrimonio esistente al momento del fallimento nell’interesse dei creditori. Non subentra negli “obblighi di fare” (come la bonifica di un sito inquinato) che gravavano sul soggetto prima del fallimento. Questi obblighi rimangono in capo al fallito, e il creditore (il proprietario) può far valere le sue pretese solo attraverso gli strumenti concorsuali, ovvero chiedendo un risarcimento del danno.

L’Immobile Mai Entrato nell’Attivo Fallimentare

Questo è il perno della decisione (la ratio decidendi). Poiché il curatore non ha mai acquisito la disponibilità materiale dell’immobile e non lo ha inventariato come bene dell’attivo fallimentare, non può essere gravato di alcun obbligo relativo a quel bene. La Corte ha sottolineato che, anzi, il proprietario stesso aveva riacquisito una forma di detenzione, essendo stato nominato custode a seguito del sequestro penale. Pretendere che il curatore si attivasse per recuperare un bene esterno alla massa, bonificarlo e restituirlo sarebbe un’azione contraria agli interessi della massa dei creditori, sui quali ricadrebbero i costi.

La Tutela del Locatore: L’Insinuazione al Passivo per il Risarcimento

La Corte chiarisce qual è la strada corretta per il proprietario. Egli ha pieno diritto di tutelarsi, ma deve farlo insinuando al passivo del fallimento un credito per il risarcimento di tutti i danni subiti. Questo credito può includere: i canoni non pagati, l’indennità per la mancata restituzione (ex art. 1591 c.c.) e, soprattutto, i costi necessari per la bonifica dell’immobile. Sarà poi la procedura fallimentare a liquidare questo credito in concorso con gli altri creditori, secondo le regole di priorità previste dalla legge.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari di Immobili

L’ordinanza stabilisce un confine netto: se un contratto di locazione è già risolto quando l’inquilino fallisce, il proprietario non può costringere il curatore a restituirgli l’immobile, specialmente se ciò comporta oneri significativi come una bonifica. L’obbligo restituzione immobile non si trasferisce automaticamente alla curatela se questa non ha mai preso possesso del bene. La tutela del proprietario si sposta dal piano della restituzione forzata a quello del risarcimento economico, da far valere tramite l’insinuazione al passivo. Questa decisione sottolinea l’importanza per i locatori di agire tempestivamente per risolvere i contratti in caso di inadempimento, ben prima che si manifesti una crisi d’impresa conclamata.

Se il contratto di locazione è risolto prima del fallimento dell’inquilino, il curatore fallimentare è obbligato a restituire l’immobile?
No. Secondo la Corte, se il curatore non ha mai acquisito la disponibilità materiale del bene e non lo ha inserito nell’attivo fallimentare, non è tenuto ad adempiere all’obbligo di restituzione, che rimane in capo al soggetto fallito.

Chi è responsabile per i costi di bonifica di un immobile se l’inquilino che lo ha inquinato fallisce?
La responsabilità per l’obbligo di fare (la bonifica) rimane del soggetto fallito. Il proprietario dell’immobile può tutelarsi insinuando al passivo del fallimento un credito per il risarcimento del danno, che comprende anche le somme necessarie per la bonifica.

Il curatore fallimentare subentra in tutti gli obblighi del soggetto fallito?
No. Il curatore non è un successore universale e non eredita automaticamente gli “obblighi di fare” (come bonificare un sito) che erano in capo al fallito, a meno che non decida di proseguire un contratto ancora in essere al momento del fallimento, cosa che non è avvenuta in questo caso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 17474 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 17474 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23087/2023 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

FALLIMENTO RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE, domicilio digitale: EMAIL

-controricorrente-

avverso il DECRETO di TRIBUNALE CAGLIARI n. 7009/2023 depositato il 11/10/2023;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

-Dagli atti risulta quanto segue.

RAGIONE_SOCIALE gestisce il Fondo comune d’investimento immobiliare di tipo chiuso denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘ ( di seguito Fondo), che nel 2018 ha concesso in locazione l’immobile per cui è causa (con patto di futura vendita) a RAGIONE_SOCIALE (di seguito NMPM).

1.1. -Nel 2020, a seguito di ordinanza di convalida di sfratto per morosità del 6.12.2020 con contestuale decreto ingiuntivo esecutivo per canoni scaduti e insoluti dal 1.7.2019 (€ 59.294,67) e canoni a scadere sino all’effettivo rilascio, il Fondo ha instaurato procedura esecutiva di rilascio (sospesa secondo la normativa emergenziale Covid) e, appresa l’esistenza nell’immobile di un ingente accumulo di rifiuti di gesso (discarica abusiva di rifiuti industriali), ha presentato denuncia alla competente Procura della Repubblica con istanza di sequestro probatorio, disposto dal GIP con decreto del 26.6.2021 ed eseguito a carico del conduttore NMPM, nominato custode, il quale è stato poi dichiarato fallito dal Tribunale di Cagliari con sentenza del 20.1.2022.
1.2. -Il Fondo ha presentato domanda di rivendica/restituzione dell’immobile e di insinuazione al passivo per l’importo di € 282.369,80 a titolo di canoni insoluti dal 1.7.2019 al 1.3.2022, detratto il deposito cauzionale, oltre alle successive indennità di occupazione dalla data del fallimento sino all’effettiva riconsegna, in prededuzione.

1.3. -Il G.D. ha accolto parzialmente la domanda di insinuazione al passivo in prededuzione e ha rigettato la domanda di restituzione dell’immobile, in quanto non era stato acquisito alla massa attiva fallimentare e alla data del fallimento era già nella disponibilità della locatrice, essendosi il contratto di locazione all’epoca già risolto per effetto della convalida di sfratto.

1.4. -Con il decreto indicato in epigrafe il Tribunale di Cagliari ha accolto solo parzialmente l’opposizione ex art. 98 l.fall. presentata dal Fondo. In particolare:

-ha rigettato la domanda di restituzione dell’immobile, in quanto il curatore fallimentare non è succeduto al fallito nella sua obbligazione restitutoria conseguente alla risoluzione del contratto già avvenuta ante fallimento (con conseguente esclusione della disciplina dei rapporti pendenti ex art. 72 ss. l.fall.) e comunque la domanda di restituzione presuppone che il curatore abbia acquisito la disponibilità del bene e intenda disporne a vantaggio della massa dei creditori, mentre nel caso di specie il curatore non lo ha acquisito all’attivo fallimentare e non è perciò tenuto ad attivarsi per farne acquisire la disponibilità;
-ha accolto la domanda di ammissione al passivo dell’ulteriore importo di € 13.981,41 a titolo di indennità di occupazione maturata dal sequestro preventivo sino alla dichiarazione di fallimento, ai sensi dell’art. 1591 c.c. ( per cui ‘il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno’) , sulla scorta della seguente motivazione: « è pacifico che, risolto il contratto, il fallito non lo abbia rimesso nella disponibilità del locatore e che l’intervenuto sequestro non abbia fatto venir meno l’obbligazione restitutoria. La restituzione a carico del fallito, infatti, era certamente possibile anche in caso di sequestro, atteso che il fallito avrebbe potuto procedere allo smaltimento dei materiali accumulati all’interno dell’immobile e chiedere la revoca del sequestro, rendendo così possibile la materiale riconsegna dell’immobile. Inoltre, l’impedimento (relativo) a restituire l’immobile era comunque conseguenza del fatto illecito dello stesso fallito che aveva realizzato all’interno dell’immobile una discarica abusiva. E’ dunque certo che l’intervenuto sequestro non abbia inciso sull’obbligazione restitutoria e che pertanto il fallito fosse tenuto anche in seguito a consegnare al locatore il bene locato. Tale obbligazione, intervenuta la dichiarazione di fallimento, non si trasmette al curatore come già precisato e, pertanto, essa è rimasta a carico del fallito, fermo restando che il locatore quale proprietario del bene e titolare del relativo diritto può agire in ogni tempo per acquisirne la disponibilità materiale, non potendo pretendere di riversare sul curatore, e dunque su tutti i restanti creditori, l’onere di rimediare alla sua inerzia ».
-Avverso detta decisione il Fondo propone ricorso per cassazione in tre mezzi, illustrato da memoria, cui il Fallimento resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

2.1. -Con il primo motivo si denuncia la violazione dell’art. 31 l.fall. e degli artt. 2740 e 2741 c.c. nonché l’errata individuazione e applicazione dei doveri dell’ufficio del Curatore .

Il ricorrente, premesso che il contratto di locazione si è risolto prima del fallimento a seguito di convalida di sfratto per morosità, che l’esecuzione del rilascio a mezzo U.G. è stata sospesa a causa dell’insorgere dell’emergenza epidemiologica e mai più proseguita a causa del Fallimento della NMPM, che prima del fallimento è intervenuto sequestro probatorio nell’ambito del procedimento aperto a carico di quest’ultima per violazione della normativa ambientale (discarica abusiva di residui industriali) e «che il sequestro probatorio non è ostativo alla restituzione dell’immobile al proprietario, in quanto ben avrebbe potuto NMPM in bonis richiedere il dissequestro e procedere alla bonifica del sito dai residui industriali», deduce che «il Curatore subentra nei diritti ed obblighi del fallito (il c.d. patrimonio del fallito) ex lege e non può effettuare ‘una valutazione di convenienza per la massa’», poiché «ai sensi di legge, artt. 2740 e 2741 c.c. i creditori hanno egual diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore e per creditori si devono intendere sia i creditori di somme di denaro che di obbligazioni di facere già accertate giudizialmente» come l’obbligo di riconsegna dell’immobile.
2.2. -Il secondo denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 72, comma 5, e 103 l.fall.

Il ricorrente assume che sarebbe applicabile l’art. 72, comma 5, l.fall. e che i diritti conseguenti alla restituzione e al risarcimento dei danni, in quanto «già acquisiti (in senso negativo) al patrimonio concorsuale, sono opponibili al Curatore e devono essere fatti valere secondo le regole fallimentari e, quindi, attraverso la domanda di insinuazione al passivo fallimentare e la domanda di rivendica/restituzione di beni di proprietà dell’istante». Tra i compiti

del curatore di amministrare i beni del fallito nell’interesse della massa rientrerebbe anche quello di riconsegna, essendo opponibile alla massa il titolo esecutivo di rilascio.

2.3. -Il terzo mezzo denuncia violazione/falsa applicazione dell’art. 1591 c.c. e motivazione apparente e/o contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili ex art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.

Secondo il ricorrente, il tribunale da un lato avrebbe ammesso al passivo i corrispettivi locatizi, dall’altro, con un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, non avrebbe riconosciuto il predetto diritto sino alla effettiva riconsegna dell’immobile, ancora non avvenuta. Lo stesso tribunale avrebbe correttamente rilevato che il fallito in bonis (ma non anche il Curatore, diversamente da quanto si legge in ricorso) non si é premurato di chiedere il dissequestro dell’immobile e procedere alla bonifica del sito, che ha un costo assai rilevante (oltre un milione di euro). Ai sensi dell’art. 1591 c.c. il conduttore in mora nella restituzione dell’immobile è tenuto a pagare il corrispettivo convenuto anche se privo della detenzione a seguito di sequestro: anche in tal caso, infatti, l’inadempienza del conduttore costituirebbe causa unica e determinante del danno subito dal locatore (Cass. 1430/1966).
Invoca perciò la cassazione del provvedimento impugnato con riconoscimento dei corrispettivi locatizi fino alla effettiva riconsegna dell’immobile , libero da cose.

-I motivi, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi, non possono trovare accoglimento.

3.1. -Il ricorrente non coglie la ratio decidendi del provvedimento impugnato (per vero assai chiara) nel senso che il bene di cui si chiede la restituzione non faceva parte dell’inventario ex art. 87 l.fall., e dunque non era stato preso in consegna dal curatore ai sensi dell’art. 88 l.fall.

E ciò perché il contratto di locazione si era risolto ante fallimento -donde l’ inapplicabilità della disciplina dei rapporti pendenti ex art. 72, comma 5, l.fall., erroneamente invocata col secondo motivo -, il locatore aveva già ottenuto il titolo esecutivo per il rilascio e si era attivato in sede penale sporgendo la denuncia

cui aveva fatto seguito, circa sette mesi prima del fallimento, il sequestro preventivo dell’immobile nell’ambito del procedimento aperto per violazione della normativa ambientale (stante il rinvenimento nella struttura di una discarica abusiva di residui industriali) «con nomina a custode della stessa società proprietaria» -come si legge nel decreto impugnato -la quale ne aveva perciò (ri)acquisito la detenzione materiale, sia pure a tale titolo, ed avrebbe quindi potuto presentare istanza di dissequestro al giudice penale, in quanto proprietaria del bene.
3.2. -Dunque, non trattandosi di immobile pervenuto nella disponibilità della curatela, che non ne aveva mai acquisito la detenzione, nemmeno per esigenze di gestione della procedura fallimentare, non si vede come poteva essere accolta la domanda di restituzione.

Il tribunale ha anche correttamente escluso che il curatore potesse subentrare in eventuali obblighi di facere maturati in capo al fallito in bonis , del quale pacificamente non è successore.

Altro è invece il diritto del locatore di insinuare al passivo ogni pretesa risarcitoria derivante dall’inadempimento di quegli obblighi, come avvenuto (semmai, in tesi, anche a titolo di rifusione di spese eventualmente sostenute per la bonifica dell’immobile ).

E infatti i numerosi precedenti di questa Corte in fattispecie analoghe fanno esplicito riferimento al credito risarcitorio che matura in capo al locatore, anche in prededuzione, in caso di «protrazione della detenzione del bene da parte del curatore» (cfr. Cass. 18289/2022, 9234/2024, 18287/2024, 78/2025).

3.3. -Risulta allora del tutto fuori centro l’evocazione delle norme di cui si lamenta la violazione, segnatamente degli artt. 31 e 72 comma 5 l.fall., ed ancor più degli artt. 2740 e 2741 c.c.

-Segue la condanna del ricorrente alle spese, liquidate come da dispositivo.

-Sussistono i presupposti processuali per il cd. raddoppio del contributo unificato, se dovuto (Cass. Sez. U, 20867/2020 e 4315/2020).

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, se dovuto, per il ricorso principale, a norma del comma 1bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 27/05/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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