Obbligo raccolta quietanze: la Cassazione conferma

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un notaio, confermando l’obbligo raccolta quietanze nelle operazioni di portabilità del mutuo. La sentenza stabilisce che la quietanza è un documento essenziale per l’efficacia della surrogazione e per la pubblicità immobiliare, e pertanto deve essere conservata a raccolta dal notaio ai sensi della legge notarile. La decisione si allinea a precedenti orientamenti della stessa Corte, sottolineando la stretta connessione tra la normativa sulla portabilità (art. 120-quater TUB) e la disciplina generale della surrogazione (art. 1202 c.c.).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Obbligo Raccolta Quietanze: La Cassazione e i Doveri del Notaio nella Portabilità del Mutuo

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione di grande rilevanza per il settore notarile e bancario: l’obbligo raccolta quietanze nelle operazioni di portabilità del mutuo. La Suprema Corte ha confermato che il notaio ha il dovere di conservare nei propri archivi le quietanze autenticate, documenti ritenuti essenziali per la validità e l’efficacia della procedura. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Un Notaio contro il Consiglio Nazionale

La vicenda nasce dal ricorso di un notaio avverso una decisione della Corte d’Appello. Quest’ultima, riformando una sentenza di primo grado favorevole al professionista, aveva stabilito che gli atti di quietanza emessi nell’ambito delle operazioni di portabilità del mutuo (disciplinate dall’art. 120-quater del Testo Unico Bancario) sono soggetti all’obbligo di raccolta previsto dalla legge notarile.

Il notaio sosteneva che la normativa sulla portabilità avesse introdotto una fattispecie di surrogazione ‘speciale’, distinta da quella tradizionale del Codice Civile, che non richiederebbe la presentazione della quietanza per l’annotazione nei registri immobiliari. Di conseguenza, secondo la sua tesi, non sussisteva l’obbligo di conservare tali documenti a raccolta.

La Questione Giuridica: L’Importanza della Quietanza

Il cuore della controversia era stabilire se la quietanza, ovvero la ricevuta di pagamento del vecchio mutuo, fosse un mero atto accessorio o un elemento costitutivo ed essenziale per il perfezionamento della portabilità e, in particolare, per la successiva annotazione del trasferimento dell’ipoteca a favore della nuova banca.

La risposta a questa domanda determina direttamente la sussistenza o meno dell’obbligo raccolta quietanze in capo al notaio, un adempimento posto a garanzia della certezza e della trasparenza degli atti con rilevanza per la pubblicità immobiliare.

Le Motivazioni della Cassazione sull’Obbligo Raccolta Quietanze

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente le argomentazioni del ricorrente, confermando la decisione della Corte d’Appello. Le motivazioni si fondano su tre pilastri principali:

1. Natura Essenziale della Quietanza: La Corte ha ribadito un principio già affermato in precedenti sentenze (Cass. n. 4841/2021, n. 4527/2021, n. 4526/2021). La quietanza non è un semplice documento, ma un “elemento di efficacia della dichiarazione di surroga”. Senza di essa, munita di data certa, la surrogazione non può produrre i suoi effetti e, di conseguenza, non è possibile procedere all’annotazione del trasferimento dell’ipoteca nei registri immobiliari.

2. Stretto Legame tra Normativa Speciale e Codice Civile: I giudici hanno chiarito che l’art. 120-quater del Testo Unico Bancario non opera in un vuoto normativo, ma si inserisce nel sistema delineato dall’art. 1202 del Codice Civile. La portabilità è una forma di surrogazione per volontà del debitore, e come tale ne segue i principi generali, inclusa la necessità di un atto complesso che comprende sia la dichiarazione di surroga sia la quietanza che attesta il pagamento con i fondi del nuovo mutuo.

3. Finalità della Pubblicità Immobiliare: La raccolta degli atti da parte del notaio serve a garantire la certezza dei traffici giuridici. La quietanza ha “riflessi diretti ai fini della pubblicità immobiliare”, poiché senza di essa l’annotazione non può essere eseguita correttamente. Pertanto, rientra a pieno titolo tra gli atti che il notaio è tenuto a conservare ai sensi dell’art. 72 della Legge Notarile.

Conclusioni

La decisione della Cassazione consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro: l’obbligo raccolta quietanze per il notaio sussiste anche nelle operazioni di portabilità del mutuo. La sentenza sottolinea l’importanza del ruolo del notaio come garante della legalità e della certezza giuridica, specialmente in atti complessi che incidono sui diritti reali immobiliari. Per i cittadini, questa pronuncia rafforza la sicurezza delle operazioni di portabilità, assicurando che tutti i passaggi documentali necessari per il corretto trasferimento dell’ipoteca siano tracciati e conservati secondo legge, evitando futuri contenziosi.

Nella portabilità del mutuo, il notaio è obbligato a conservare a raccolta l’atto di quietanza?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che il notaio ha l’obbligo di tenere a raccolta gli atti di quietanza autenticati, in quanto sono documenti essenziali per l’efficacia della surrogazione e per la pubblicità immobiliare.

Perché la quietanza è considerata un documento così importante in queste operazioni?
La quietanza è fondamentale perché integra un elemento di efficacia della dichiarazione di surroga. In sua assenza, la surrogazione non può produrre effetti e non può avvenire l’annotazione del trasferimento dell’ipoteca nei registri immobiliari con effetti costitutivi.

La normativa sulla portabilità del mutuo (art. 120-quater TUB) ha creato una forma di surrogazione completamente nuova e diversa da quella del Codice Civile (art. 1202 c.c.)?
No, la Corte ha stabilito che esiste un legame stretto e inscindibile tra le due normative. La portabilità del mutuo rientra nella fattispecie della surrogazione per volontà del debitore e, pertanto, deve rispettarne i principi generali, compresa la necessità di un atto complesso che include la quietanza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 418 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 418 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/01/2025

sul ricorso 31619/2020 proposto da:

COGNOME NOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

– ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso dell’avvocato NOME COGNOME

–

controricorrente

–

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE,

CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI DI RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dall’Avvocatura Generale Dello Stato

– controricorrenti – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE CORTE DI APPELLO di RAGIONE_SOCIALE n. 724/2020 depositata il 5/03/2020;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio del 29/11/2024 dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

1. La Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE con la sentenza che si riporta in esergo ha accolto il gravame del RAGIONE_SOCIALE ed, in riforma dell’impugnata decisione di primo grado -che su istanza del AVV_NOTAIO aveva ritenuto che non fossero soggetti all’obbligo RAGIONE_SOCIALE raccolta previsto dall’art. 72, comma 3, l. notarile gli atti di quietanza autenticati dal AVV_NOTAIO nell’ambito delle operazioni di portabilità del mutuo disciplinate dall’art. 120quater TUB -, ha affermato il diverso principio che «attesa la rilevanza ai fini RAGIONE_SOCIALE pubblicità immobiliare delle quietanze di cui all’art 1202 c.c., non sia dubitabile la permanenza dell’obbligo per il AVV_NOTAIO, ai sensi RAGIONE_SOCIALE previsione di cui all’art. 72 comma terzo L. not., di tenere a raccolta anche detti atti, in quanto dichiarazioni essenziali ai fini RAGIONE_SOCIALE pubblicità immobiliare, a nulla rilevando la circostanza secondo la quale il conservatore possa aver effettuato l’annotazione anche sulla base di quietanze non tenute a raccolta, attenendo tale profilo agli adempimenti in capo professionista».
A supporto del proprio deliberato la Corte territoriale ha previamente richiamato il disposto dell’art. 1202 cod. civ. e RAGIONE_SOCIALE artt. 120quater e 161 comma 7quater TUB e dalla lettura coordinata di tali disposizioni ha ritratto la convinzione che «il documento necessario per l’annotazione RAGIONE_SOCIALE trasmissione dell’ipoteca non possa consistere

semplicemente nella dichiarazione di surrogazione del debitore di indubbio contenuto negoziale, ma consiste in un atto complesso o composito del quale fa parte anche la quietanza nella quale viene fatta menzione, non solo di un avvenuto pagamento, ma anche RAGIONE_SOCIALE provenienza RAGIONE_SOCIALE somma utilizzata per essa dal secondo mutuo, ad ancor maggiore evidenziazione del legame di interdipendenza esistente tra quietanza e contratto di mutuo. La quietanza, munita di data certa, integra un elemento di efficacia RAGIONE_SOCIALE dichiarazione di surroga e la sua rilevanza è tale che in mancanza di essa, come già richiamato, la surroga non può aver alcun effetto e di conseguenza nessuna annotazione di trasmissione dell’ipoteca può avvenire con effetti costitutivi, circostanza che ulteriormente evidenzia come anche la quietanza abbia riflessi diretti ai fini RAGIONE_SOCIALE pubblicità immobiliare che non può essere eseguita in sua assenza ovvero se la quietanza sia arrivata in modo incompleto o sia priva di data certa».
Per la cassazione di detta sentenza il AVV_NOTAIO formula un solo motivo di ricorso, seguito da memoria, al quale resistono con controricorso e memoria il RAGIONE_SOCIALE e, solo con controricorso, il RAGIONE_SOCIALE, l’RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE.

Requisitorie del Procuratore Generale che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALE DECISIONE

2. Con l’unico motivo del proposto ricorso il AVV_NOTAIO contesta la violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 120quater e 161, comma 7quater TUB, RAGIONE_SOCIALE artt. 1202, 2678, 2843 e 2835 cod. civ , RAGIONE_SOCIALE artt. 16 e 17 l. 27 febbraio 1985, n. 52, dell’art. 3 del provvedimento interdirigenziale del Direttore dell’Agenzia del Territorio di concerto con il Direttore generale RAGIONE_SOCIALE giustizia del 26

giugno 2012 e dell’art. 72, comma 3 l. not. Secondo il ricorrente, la quietanza emessa nell’ambito delle operazioni di portabilità non doveva essere presentata al conservatore per la successiva annotazione, poiché la surrogazione di cui all’art. 120quater TUB incarna una fattispecie nuova di surrogazione per volontà del debitore che si distingue per ratio e struttura dalla surrogazione di diritto comune delineata dall’art. 1202 cod. civ. Infatti mentre la fattispecie di cui all’art. 1202 cod. civ. agevola la contrazione di un prestito per l’estinzione di un debito, l’operazione di portabilità risponde invece alla diversa esigenza di consentire al debitore di rinegoziare un rapporto in essere scegliendosi il proprio creditore. In questa direzione la normativa di settore e, segnatamente, il richiamato provvedimento interdirigenziale, in uno con il testuale dettato dell’art. 120quater TUB, laddove quest’ultimo evidenzia in particolare che “l’annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata”, inducono a credere che l’annotazione ipotecaria dell’operazione di portabilità si perfezioni con una nota che fa riferimento unicamente all’atto di surrogazione del mutuatario, sì che non se ne possa perciò fondatamente argomentare l’obbligo del professionista di mettere a raccolta anche le quietanze.
Il motivo, in disparte dai rilievi ostativi che vi oppongono pregiudizialmente il Procuratore Generale ed il RAGIONE_SOCIALE, non ha giuridico fondamento in quanto il principio enunciato dal giudice di appello nella sentenza qui impugnata si allinea esattamente ai concetti che questa Corte ha inteso affermare allorché è stata chiamata a pronunciarsi sul non diverso tema RAGIONE_SOCIALE rilevanza disciplinare RAGIONE_SOCIALE condotta del AVV_NOTAIO che non provveda a

mettere a raccolta gli atti di quietanze formati nell’ambito delle operazioni di portabilità dei mutui regolate dall’art. 120quater TUB. 4. Con tre diverse sentenze pronunciate nel 2021 (Cass., Sez. II, 23/02/2021, n. 4841; Cass., Sez. II, 19/02/2021, n. 4527; Cass., Sez. II, 19/02/2021, n. 4526) a definizione dei relativi procedimenti disciplinari aperti nei confronti di altrettanti professionisti che si erano astenuti dall’osservare il predetto obbligo di mettere a raccolta gli atti in questione, uno dei quali è lo stesso ricorrente, questa Corte, all’esito di una compiuta ricognizione RAGIONE_SOCIALE materia ha enunciato il seguente principio di diritto: «nelle operazioni di portabilità dei mutui di cui all’art. 120quater del d.lgs. n. 385 del 1993, trovando applicazione l’art. 1202, comma 2, c.c., la quietanza di pagamento – quale documento essenziale per l’efficacia RAGIONE_SOCIALE surrogazione – deve essere autenticata dal AVV_NOTAIO ai sensi dell’art. 2835 c.c. e presentata al conservatore ai fini dell’annotazione nei registri immobiliari ex art. 2843 c.c., con obbligo RAGIONE_SOCIALE sua conservazione a raccolta a norma dell’art. 72, comma 3, RAGIONE_SOCIALE l. n. 89 del 1913».
Nel dare ad esso continuità anche in questa sede va detto, a tacitazione delle superstiti riserve che il ricorrente esterna ancora in memoria, che la lettura operata dal decidente di merito si colloca -esattamente, come detto -nel solco dell’interpretazione fatta propria da questa Corte e ne rispecchia fedelmente l’intenzione di assicurare alla soluzione RAGIONE_SOCIALE questione un più che solido fondamento in punto di diritto quale si esprime nella adesione e nell’assicurare la continuità ai principi regolatori più in generale RAGIONE_SOCIALE materia. In questa impostazione si giustifica perciò pienamente la convinzione espressa appunto nei precedenti citati che tra la disposizione dell’art. 120quater TUB e l’art. 1202 cod. civ. vi sia, non solo sul piano testuale, ma pure su quello più stringente RAGIONE_SOCIALE
effetti, un legame che sopravanza abbondantemente le occasionali resistenze opposte dalla prassi in chiave utilitaristica, sì che la sottolineatura in tal senso operata, nel mentre si mostra in grado di dare piena contezza del principio affermato, di cui intende così rivendicare l’indiscussa autorità a livello sistematico, in pari tempo suona anche come aperta sconfessione delle voci non consonanti diffuse appunto nella pratica, che non si confrontano con esso e che rifluiscono perciò nel campo delle mere opinioni personali.
Il ricorso va dunque respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Ove dovuto sussistono i presupposti per il raddoppio a carico del ricorrente del contributo unificato ai sensi del dell’art. 13, comma 1quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

Respinge il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio che liquida in favore RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in euro 8200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre al 15% per spese generali ed accessori di legge ed in favore del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in euro 5700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre al 15% per spese generali ed accessori di legge.
Ai sensi del dell’art. 13, comma 1quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte de ricorrente, ove dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Cosi deciso in Roma nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE I sezione civile il 29.11.2024.

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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