Obbligo di ripristino: l'inquilino deve pagare?

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un conduttore che aveva apportato modifiche a un immobile commerciale. L’ordinanza chiarisce l’obbligo di ripristino a carico dell’inquilino, anche per opere necessarie alla sua attività, se previsto dal contratto e in assenza del consenso del locatore. La Corte ha confermato la condanna al risarcimento, correggendo però un errore di calcolo del giudice d’appello che aveva duplicato una voce di danno, distinguendo tra errore materiale ed ‘error in iudicando’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Obbligo di Ripristino dell’Inquilino: Cosa Succede se si Modifica l’Immobile?

La gestione di un immobile in affitto, specialmente se ad uso commerciale, solleva spesso questioni complesse riguardo alle modifiche apportate dal conduttore. È un tema che tocca da vicino sia i proprietari, preoccupati di preservare il valore del loro bene, sia gli inquilini, che necessitano di adattare gli spazi alle proprie esigenze operative. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un aspetto cruciale: l’obbligo di ripristino dell’immobile allo stato originale. Vediamo insieme cosa ha stabilito la Suprema Corte analizzando un caso pratico.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla fine di un contratto di locazione di un capannone industriale. La società proprietaria, dopo la riconsegna dell’immobile, riscontrava una serie di danni e modifiche non autorizzate, realizzate dall’impresa conduttrice. In particolare, le alterazioni includevano un getto di calcestruzzo armato nell’area esterna (resede), realizzato per facilitare il transito di mezzi pesanti e adeguare l’area a norme di sicurezza, oltre a vari danni interni, come lesioni al pavimento industriale.

La società locatrice avviava quindi un’azione legale per ottenere il risarcimento dei danni e la rimozione delle opere non autorizzate, chiedendo il ripristino completo dell’immobile.

Le Decisioni di Primo e Secondo Grado

Il Tribunale di primo grado accoglieva solo parzialmente la richiesta, condannando l’impresa conduttrice al pagamento di una somma simbolica per i danni al pavimento interno, ma respingeva la domanda di rimozione delle opere esterne.

Di parere opposto la Corte d’Appello. Riformando la prima sentenza, i giudici di secondo grado condannavano la società conduttrice a un risarcimento ben più consistente, che comprendeva:
* I costi per la rimozione del getto di calcestruzzo esterno.
* Le spese per il rifacimento del pavimento industriale e altre opere interne.
* I costi delle perizie tecniche (ATP e CTU).
* Una somma aggiuntiva per la chiusura di fori e lesioni specifiche sul pavimento.

Secondo la Corte d’Appello, le opere esterne, pur essendo funzionali all’attività del conduttore, erano state realizzate senza il consenso della proprietà e, in base a una specifica clausola contrattuale, dovevano essere rimosse a spese dell’inquilino.

L’obbligo di ripristino e la Pronuncia della Cassazione

L’impresa conduttrice ricorreva in Cassazione, sostenendo che le opere esterne costituissero un miglioramento e fossero necessarie per la sicurezza sul lavoro, e che quindi non dovessero essere rimosse. La Suprema Corte, tuttavia, ha rigettato questa tesi.

I giudici hanno chiarito che, in presenza di una clausola contrattuale che conferisce al locatore il diritto di esigere la rimessione in pristino, l’inquilino è tenuto a rimuovere le opere a proprie spese. Il fatto che la modifica fosse funzionale all’attività d’impresa o a normative di sicurezza non è sufficiente a escludere tale obbligo, soprattutto in assenza di un esplicito consenso del proprietario. Il contratto, in questo caso, prevale, garantendo l’interesse del locatore a riottenere l’immobile nel suo stato originario.

La Correzione dell’Errore di Duplicazione del Danno

Il ricorso ha però avuto successo su un punto specifico: la duplicazione del risarcimento. La Corte di Cassazione ha notato che la Corte d’Appello aveva condannato l’impresa a pagare sia la somma complessiva per il rifacimento del pavimento industriale, sia un’ulteriore cifra per la chiusura di ‘fori e lesioni’ già presenti su quello stesso pavimento. Si trattava di un’evidente duplicazione, poiché il costo del rifacimento totale già includeva la riparazione di tali difetti.

La Corte ha qualificato questo sbaglio non come un semplice errore di calcolo (emendabile con una procedura di correzione), ma come un error in iudicando, ovvero un errore nell’impostazione logico-giuridica del ragionamento. Di conseguenza, ha cassato la sentenza su questo punto, eliminando la condanna duplicata.

Le Motivazioni

La decisione della Cassazione si fonda su principi consolidati in materia di locazione. In base all’art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso conforme al contratto. Se il locatore prova l’esistenza di un danno ulteriore, spetta al conduttore dimostrare che esso non è a lui imputabile.

In questo caso, il contratto rafforzava questa regola, attribuendo al locatore la facoltà di chiedere il ripristino a totale spesa del conduttore. Le opere realizzate, non essendo ‘miglioramenti’ concordati ma alterazioni funzionali all’attività specifica del conduttore, rientravano pienamente nell’ambito di questa clausola.

Per quanto riguarda la duplicazione del danno, la Corte ha ribadito che un errore che nasce da un’errata impostazione dei criteri di calcolo del risarcimento è un vizio della sentenza che può essere corretto in sede di legittimità, poiché inficia il ragionamento giuridico del giudice.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici:
1. Attenzione al Contratto: I contratti di locazione possono contenere clausole molto stringenti sull’obbligo di ripristino. È fondamentale leggerli con attenzione prima di apportare qualsiasi modifica, anche se necessaria per la propria attività.
2. Consenso Scritto: Per evitare contestazioni, è sempre consigliabile ottenere il consenso scritto del locatore prima di iniziare qualsiasi lavoro che alteri lo stato dell’immobile.
3. Onere della Prova: Spetta al locatore dimostrare il danno, ma è onere del conduttore provare che il deterioramento rientra nella normalità o è dovuto a cause di forza maggiore. Una corretta documentazione dello stato dei luoghi all’inizio e alla fine della locazione è essenziale.
4. Duplicazione del Risarcimento: La sentenza conferma che il risarcimento del danno deve coprire l’effettiva perdita subita, senza duplicazioni o ingiustificati arricchimenti per la parte danneggiata. I giudici devono essere rigorosi nel liquidare le diverse voci di danno per evitare sovrapposizioni.

Un’opera realizzata dal conduttore per adeguare l’immobile a norme di sicurezza sul lavoro deve essere rimossa a fine locazione?
Sì, deve essere rimossa se il contratto di locazione prevede espressamente il diritto del locatore di richiedere la rimessione in pristino a spese del conduttore e se quest’ultimo non ha ottenuto un esplicito consenso per l’opera. La funzionalità o la necessità dell’opera per l’attività del conduttore non prevale sulla volontà contrattuale.

A chi spetta provare i danni all’immobile locato?
Spetta al locatore (proprietario) provare che il danno si è verificato nel periodo compreso tra la consegna e la restituzione dell’immobile. Una volta provato ciò, spetta al conduttore (inquilino) dimostrare che il deterioramento è avvenuto per un uso conforme al contratto o per una causa a lui non imputabile.

Cosa succede se un giudice condanna al pagamento di una somma già inclusa in un’altra voce di danno?
Questa situazione configura una duplicazione del risarcimento del danno. La Corte di Cassazione ha stabilito che si tratta di un ‘error in iudicando’ (errore di giudizio giuridico) e non di un semplice errore di calcolo. Pertanto, la sentenza può essere annullata (cassata) su quel punto specifico per eliminare il danno duplicato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 30854 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 30854 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CONDELLO NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19460/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE a socio unico, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO unitamente all’AVV_NOTAIO, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo, in Roma, INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO

avverso la sentenza della Corte d’ appello di Firenze n. 473/2020, pubblicata in data 23 marzo 2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21 settembre 2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOMEAVV_NOTAIO COGNOME

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE, esponendo di avere esperito procedimento ex art. 696bis cod. proc. civ., adiva il Tribunale di Firenze per sentir accertare la responsabilità della RAGIONE_SOCIALE, conduttrice dell’immobile di proprietà della ricorrente in forza di contratto di locazione sottoscritto in data 28 novembre 2011, per i danni cagionati all’immobile e per la mancata rimozione delle opere realizzate.

Esponeva che, cessata la locazione, aveva riscontrato la presenza di danni e di difformità nel capannone, che avevano trovato ulteriore riscontro nell’accertamento preventivo e, precisamente: danni per mancato ripristino delle opere realizzate dalla conduttrice nel ‘ resede ‘ esterno (getto calcestruzzo armato davanti all’ingresso del fabbricato, base in calcestruzzo per tendone esterno e n. 2 ‘ solettoni ‘ armati per macchine esterne) e all’interno del capannone (al portone di ingresso, all’impianto elettrico, al pavimento in monocottura, alle porte interne e al pavimento industriale).
RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE contestava la domanda avversa e chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa, al fine di essere manlevata, la RAGIONE_SOCIALE, che si costituiva in giudizio.

Il Tribunale di Firenze, all’esito dell’acquisizione della consulenza tecnica espletata nell’ambito del procedimento ex art. 696bis cod. proc. civ. ed all’espletamento di una nuov a c.t.u., accoglieva

parzialmente il ricorso e, per l’effetto, condannava la conduttrice al pagamento della somma di euro 200,00, respingendole altre domande, ivi compresa quella di manleva.

In sostanza, il giudice di primo grado non accoglieva la domanda di rimessione in pristino del resede esterno e, quanto ai danni lamentati all’interno del capannone, riteneva rimborsabili solo quelli relativi alla pavimentazione interna, che stimava, in via equitativa, in euro 200,00.

La Corte d’appello di Firenze, pronunciandosi sul gravame proposto dalla RAGIONE_SOCIALE, in riforma della sentenza impugnata ed in accoglimento parziale delle domande della locatrice, ha condannato la conduttrice al pagamento della complessiva somma di euro 63.647,58, di cui euro 36.294,52 per la rimozione delle opere realizzate nel resede esterno, euro 18.624,08 per le ulteriori opere relative all’edificio artigianale, euro 1.107,00, quale maggiore somma sostenuta rispetto alla minore spesa di euro 880.00 preventivata dal c.t.u., euro 7.342,06 per spese di c.t.u. in sede di ATP e di CTP ed euro 279,92 per spese necessarie per la chiusura dei fori e delle lesioni più evidenti del pavimento interno; ha inoltre posto le spese di ATP e CTU in via definitiva a carico dell’appellata.
In sintesi, i giudici di secondo grado hanno osservato che:

il getto di calcestruzzo sul ‘ resede ‘ esterno davanti all’ingresso dell’immobile, in difetto di adeguata prova del consenso della proprietaria all’esecuzione dell’opera, meramente funzionale all’esercizio dell’impresa, rientra va nella previsione dell’art. 10, comma 5, del contratto che consentiva al locatore di pretendere dal conduttore, ad esclusivo onere di quest’ultimo , il ripristino dell’immobile nello stato in cui l’aveva ricevuto e poneva a carico del conduttore tutti i lavori e gli adeguamenti richiesti per rendere
l’attività svolta conforme a normative o regolamenti, anche amministrativi; mentre le restanti opere (solette per alloggio serbatoio azoto e base in calcestruzzo armato per la realizzazione di un tendone copri-scopri) non costituivano addizioni in quanto scorporabili dal piazzale locato, senza nocumento;

la c.t.u. espletata aveva evidenziato, con riguardo ai danni all’edificio artigianale, che le lesioni e alcune fessurazioni presenti sul pavimento erano attribuibili al normale deterioramento d’uso, mentre le altre erano attribuibili ad un uso disattento del bene locato;

non era dovuta la somma di euro 38.978,01 per mancata messa a reddito del fondo, pure richiesta dalla locatrice, in difetto di qualsiasi prova al riguardo e non potendo la liquidazione equitativa sopperire alle lacune probatorie;

la spesa necessaria per la chiusura dei fori e delle lesioni più evidenti al pavimento interno erano quantificabili in euro 279,92, come ritenuto dal c.t.u., anziché nella minor somma di euro 200,00, liquidata dal Tribunale.

Avverso la suddetta decisione ricorre, sulla base di nove motivi, RAGIONE_SOCIALE

COGNOME NOME di RAGIONE_SOCIALE resiste mediante controricorso.

La trattazione è stata fissata in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis .1. cod. proc civ.

Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Considerato che:

Con il primo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. ‹‹ violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto ed in particolare dell’art. 1592 c.c., con riferimento

alla condanna della odierna ricorrente al risarcimento dei danni per mancata rimessione in pristino del resede esterno e, in particolare, al getto di calcestruzzo armato davanti all’ingresso del fabbricato››.

Sostiene che il giudice d’appello sarebbe incorso nella violazione della disposizione evocata in rubrica per avere ritenuto che il getto in calcestruzzo armato non costituisse miglioramento della cosa locata, come invece riconosciuto dal Tribunale, perché non realizzato con il consenso della locatrice.

2. Con il secondo motivo, censurando la decisione impugnata per ‹‹ Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti ex art. 360 n. 5 c.p.c. e, nello specifico, omesso esame della clausola n. 22 del contratto di locazione›› , la ricorrente assume che la Corte territoriale, nel pronunciare la condanna al risarcimento dei danni per mancato ripristino del ‘ resede ‘ esterno, avrebbe del tutto omesso di prendere in considerazione la clausola n. 22 contenuta nel contratto di locazione, la quale prevedeva che le opere realizzate dalla conduttrice per adeguare l’immobile alla normativa dettata dal d.lgs. n. 81/2008 rimanevano acquisite all’immobile locato.
Soggiunge che la realizzazione dell’opera in esame aveva lo scopo pratico di adeguare il ‘ resede ‘ alla normativa dettata dal predetto decreto legislativo, in quanto il Responsabile del Servizio di Protezione e Prevenzione aveva rilevato nel proprio rapporto l’impossibilit à di movimentare carichi senza pericolo per uomini e mezzi, evidenziando la necessità di un intervento per sanare la situazione; peraltro la medesima violazione era stata riscontrata anche dal c.t.u. nella relazione depositata nel giudizio di primo grado, cosicché l’opera eseguita nel ‘ resede ‘ esterno era stata necessaria per garantire la sicurezza sul luogo del lavoro e, come tale, era sottratta, ai sensi della richiamata clausola n. 22, alla facoltà del
locatore di richiedere la rimessione in pristino.

Con il terzo motivo -rubricato: ‹‹Violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto ed in particolare dell’art. 1590 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., con riferimento alla condanna dell’odierna ricorrente al risarcimento di euro 15.549,78 per danni asseritamente subiti al pavimento dell’edificio artigianale›› -la ricorrente si duole che il giudice d’appello, riportandosi integralmente alla quantificazione della spesa necessaria per la rimessione in pristino del pavimento effettata dal c.t.u. nella relazione depositata nel procedimento ex art. 696bis cod. proc. civ., avrebbe omesso di valutare quanto accertato dal consulente all’esito dell’accertamento espletato nel corso del giudizio di primo grado ed avrebbe quindi pronunciato una condanna comprensiva anche dei danni derivanti dal normale deterioramento d’uso.
Con il quarto motivo la ricorrente censura la decisione impugnata per ‹‹omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti ex art. 360 n. 5 c.p.c. con riferimento alla condanna dell’odierna ricorrente al risarcimento integrale di euro 15.549,78 per danni asseritamente subiti al pavimento dell’edificio artigianale›› ; ribadisce che il giudice di secondo grado l’avrebbe condannata al risarcimento integrale di tutte le spese necessarie per la rimessione in pristino del pavimento industriale del capannone e, quindi, anche di quelle difformità e/o danni derivanti dal normale deterioramento d’uso, omettendo di considerare che, all’esito della c.t.u espletata nel giudizio di primo grado, era stata accertata l’esistenza di danni imputabili al normale uso dell’immobile.
Con il quinto motivo , deducendo ‹‹nullità della sentenza in relazione all’art. 360 n. 4) c.p.c. per violazione dell’art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. con riferimento alla condanna dell’odierna ricorrente al

risarcimento integrale di euro 15.549,78 per danni asseritamente subiti al pavimento dell’edificio artigianale››, la ricorrente, con riguardo alla medesima doglianza esposta con il motivo precedente, lamenta la carenza della motivazione e/o la contraddittorietà ed illogicità della stessa.

Con il sesto motivo si denunzia ‹‹Violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto ed in particolare degli artt. 1590, 1218, 1223 e 2697 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. nella parte in cui il giudice di secondo grado ha condannato la odierna ricorrente al risarcimento delle spese di rimessione in pristino dell’immobile Violazione dell’art. 345 c.p.c.››. La ricorrente assume che, in difetto di prova del danno derivante dalla mancata rimessione in pristino dell’immobile, la Corte territoriale avrebbe errato nel condannar la al risarcimento del danno, essendo emerso all’esito del giudizio di merito che le opere realizzate avevano apportato miglioramenti all’immobile, tanto che il capannone era stato successivamente locato senza necessità di effettuare interventi, come dimostrato dalle foto allegate in primo ed in secondo grado. Evidenzia, a tale proposito che il giudice di appello avrebbe anche errato nel dichiarare tardive le foto allegate al fascicolo di secondo grado, trattandosi di documenti formatisi successivamente al procedimento di primo grado.
Con il settimo motivo , deducendo la ‹‹Nullità della sentenza in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. per violazione degli artt. 112 e 132 secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. -Illegittima duplicazione di condanna››, la ricorrente lamenta che il giudice d’appello l’avrebbe erroneamente condannata due volte al risarcimento, in favore della locatrice, delle spese necessarie per la chiusura dei fori e delle lesioni più evidenti sul pavimento del capannone industriale, in quanto la somma di euro 279,92, liquidata a tale titolo, era già compresa nella maggior somma di euro 15.549,78 complessivamente quantificata dal
c.t.u per il ripristino dell’intero pavimento.

Con l’ottavo motivo, censurando la decisione gravata per ‹‹violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto e in particolare degli artt. 1218, 1213, 2033 e 2041 cod. civ. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.››, la ricorrente rimarca che la Corte d’appello avrebbe di fatto duplicato il risarcimento dovuto per la chiusura dei fori e delle lesioni più evidenti riscontrate nel pavimento industriale e sostiene che, così facendo, sarebbe incorsa anche nella violazione delle ulteriori disposizioni evocate in rubrica, determinando un indebito arricchimento in favore della locatrice.
Con il nono motivo, deducendo ‹‹Violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto e in particolare degli artt. 1218 e 1223 c.c. nonché degli artt. 91 e 92 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., con riferimento alla condanna di RAGIONE_SOCIALE al rimborso delle spese di CTU e CTP relative al procedimento per ATP››, la ricorrente evidenzia che il giudice d’appello avrebbe, erroneamente, considerato le spese di ATP quali componenti del danno da risarcire e non quali spese giudiziali, ponendole a suo carico, sebbene la società locatrice fosse risultata solo parzialmente vittoriosa, anziché compensarle.
Il primo motivo è inammissibile perché non si confronta con la complessiva ratio decidendi della pronuncia.

Difatti, la Corte d’appello ha ritenuto che le opere eseguite dalla parte ricorrente nel ‘ resede ‘ esterno non costituivano miglioramenti apportati alla cosa locata, ma piuttosto opere realizzate dal conduttore esclusivamente per lo svolgimento della propria attività imprenditoriale. Sul punto ha spiegato, sulla base di quanto emerso dalla c.t.u., che rimandava alla relazione tecnica allegata alla SCIA, presentata dalla conduttrice, che si era reso necessario eseguire ‹‹ il massetto a parziale pavimentazione della zona antistante l’ingresso››
del capannone al fine di evitare il formarsi di ristagni d’acqua dovuti al passaggio continuo effettuato con mezzi pesanti che approvvigionavano il laboratorio di materiale; e ciò anche al fine di adeguarsi a quanto previsto dall’art. 1.8.8. del d.lgs. n. 81/2008, che prescrive che ‹‹ i terreni scoperti costituenti una dipendenza dei locali di lavoro devono essere sistemati in modo da ottenere lo scolo delle acque di pioggia e di quelle di altra provenienza ›› .

Alla stregua di tale risultanza istruttoria, i giudici d’appello hanno affermato che, trattandosi di opera realizzata in mancanza di preventiva autorizzazione della locatrice ed esclusivamente funzionale al l’esercizio dell’impresa, la stessa dovesse essere ricondotta nell’ambito di applicazione della clausola 10, comma 5, del contratto di locazione, che legittimava il locatore a pretendere dal conduttore, ‹‹a esclusivo onere e spesa di quest’ultimo›› , la rimessa in pristino dei locali nello stato in cui il locatore li aveva ricevuti al termine della locazione e poneva a carico del solo conduttore l’onere di ‹‹ tutti i lavori, le opere e gli adeguamenti ›› necessari per conformarsi alle norme o ai regolamenti vigenti al momento della stipula del contratto o anche successive al contratto.
In altri termini, in assenza di un consenso esplicito del locatore ed in presenza di clausola contrattuale volta a garantire l’interesse del locatore alla conservazione dell’immobile nel suo stato originario, i giudici di merito hanno ritenuto che la conduttrice fosse obbligata a sostenere le spese necessarie per rimuovere l’opera realizzata e riportare il ‘ resede ‘ nello stato in cui si trovava prima della realizzazione di tale opera.

La doglianza in esame non si confronta con l’apprezzamento di fatto svolto dai giudici di merito e comunque non specifica il ‘fatto’ pretermesso.

Peraltro, deve pure rilevarsi che parte ricorrente fa leva, per

quanto detto, sull’esordio della proposizione della motivazione che riferisce a pag. 9 del ricorso, laddove si legge ‹‹pertanto, poiché costituiscono un miglioramento della cosa locata le opere eseguite dal conduttore, se il locatore vi ha prestato il consenso e quelle addizionali che non siano separabili senza nocumento della cosa locata…››; in realtà, la motivazione resa dalla Corte territoriale è quella esposta nei termini sopra riferiti e la stessa frase riportata in ricorso, se considerata nella sua interezza, evidenzia che i giudici di secondo grado non hanno affatto affermato che si trattasse di un miglioramento.
11. Anche il secondo motivo è inammissibile.

Il ‘fatto’ oggetto della clausola n. 22, di cui la sentenza non si occupa, non può essere considerato ‘omesso’, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., in quanto parte ricorrente non ha evidenziato se ed in quale fase del giudizio di merito aveva dedotto che l’opera fosse riconducibile alla clausola contrattuale invocata (Cass., sez. U, 07/04/2014, n. 8053 e n. 8054).

La Corte d’appello, d’altro canto, ha valutato che l’opera consistente nel getto di calcestruzzo armato davanti all’ingresso del fabbricato doveva farsi rientrare nella disciplina prevista all’art. 10 del contratto di locazione , proprio considerando che l’opera si era resa necessaria per soddisfare esigenze strettamente attinenti all’esercizio dell’impresa, dal momento che l’adeguamento del cortile esterno, originariamente adibito a parcheggio, alla normativa invocata dalla ricorrente è esclusivamente dipeso dal particolare uso al quale era stato destinato dalla RAGIONE_SOCIALE, la quale, movimentando merci con mezzi meccanici, aveva alterato il piazzale.
12. Il terzo, il quarto ed il quinto motivo, tutti attinenti al capo della sentenza impugnata che prevede la condanna dell’odierna ricorrente al risarcimento dei danni al pavimento dell’edificio

artigianale, possono essere scrutinati congiuntamente.

12.1. Va, innanzitutto, esclusa la dedotta nullità della sentenza per carenza assoluta di motivazione (quinto motivo).

Per consolidato orientamento giurisprudenziale, in tema di contenuto della sentenza, il vizio di motivazione previsto dall’art. 132, secondo comma, n. 4 cod. proc. civ. sussiste quando la pronuncia riveli una obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come accade quando non vi sia alcuna esplicitazione sul quadro probatorio, né alcuna disamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (Cass., sez. U, 07/04/2014, n. 8053).
Le Sezioni Unite hanno affermato che l’anomalia motivazionale, implicante una violazione di legge costituzionalmente rilevante, integri un error in procedendo che comporta la nullità della sentenza nel caso di ‘mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico’, di ‘motivazione apparente’, di ‘contrasto irriducibile fra affermazioni inconciliabili’, di ‘motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile’. Si è inoltre precisato che di ‘motivazione apparente’ o di ‘motivazione perplessa e incomprensibile’ può parlarsi quando essa non renda ‘percepibili le ragioni della decisione, perché consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice’ (Cass., sez. U, 03/11/2016, n. 22232; Cass., sez. U, 05/04/2016, n. 16599). È stato pure affermato che ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorquando il giudice di merito ometta ivi di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento ovvero li indichi senza un’approfondita loro disamina logica e giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo
sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento (Cass., sez. 6 5, 07/04/2017, n. 9105).

Nella sentenza gravata si dà atto che il c.t.u. ha posto in rilievo, quanto al pavimento industriale, che ‹‹le lesioni da ritiro e alcune fessurazioni (come, ad esempio, quella in corrispondenza dello spigolo delle pareti dei servizi) siano attribuibili al normale deterioramento d’uso, mentre le altre (lesioni evidenti, fori e macchie prevalenti nella zona centrale e laterale destra dell’edificio) siano attribuibili ad un uso disattento del bene locato’, ed ha poi quantificato il costo del trattamento del pavimento in euro 15.549,78.
Sebbene la motivazione sia sintetica, essa illustra le ragioni che sorreggono il decisum, cosicché non si riscontra nella decisione la grave anomalia motivazione denunciata.

A ciò deve aggiungersi che il quinto motivo in esame, richiamando quanto dedotto nei due motivi precedenti, fonda la critica pure su elementi aliunde rispetto alla motivazione e tanto non risponde al paradigma dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (Cass., sez. U, n. 8053 e n. 8054 del 2014, cit.).

12.2. Il terzo motivo è inammissibile.

In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione: il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta
fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (Cass., sez. 6 – 2, 12/10/2017, n. 24054).

Nel caso di specie, la ricorrente sotto l’apparente deduzione di vizi di violazione di legge, in realtà contesta la valutazione delle risultanze istruttorie operata dalla Corte di merito, ed in particolare i fatti accertati dal c.t.u., e sollecita un diverso apprezzamento dei medesimi elementi istruttori, già vagliati dal giudice di merito, non consentito in sede di legittimità.

12.3. Neppure la medesima doglianza può essere inquadrata nel paradigma del riformulato vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., dedotto con il quarto motivo, che presuppone la pretermissione di uno specifico fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e che abbia carattere decisivo, vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia, in quanto il ricorrente omette anche di specificare il ‘fatto’ che il giudice di merito avrebbe trascurato di prendere in considerazione, limitandosi a richiamare le medesime risultanze processuali già sottoposte al suo esame.
13. Il sesto motivo è infondato.

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare in materia di locazione immobiliare, ai sensi dell’art. 1590 cod. civ., il conduttore ha l’obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto. Si è altresì precisato che l’inadempimento o l’inesatto adempimento di tale obbligazione è invero di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al

risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore (v. Cass., 14/8/2014, n. 17964; Cass., 21/2/2013, n. 4352; Cass., 8/3/2007, n. 5328; Cass., 16/11/2005, n. 23086; Cass., 11/5/2005, n. 9872; Cass., 7/10/1996, n. 8751). In tal caso, incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto (Cass., 8/3/2007, n. 5328; già Cass., 19/7/1957, n. 3045), e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass., sez. 3, 15/03/2018, n. 6387).
L a Corte d’appello ha ritenuto che la locatrice avesse fornito prova dell’inadempimento contrattuale dell’obbligo di mancato ripristino dell’immobile nello stato originario e, quindi, della sussistenza di un danno risentito dal locatore corrispondente all’onere economico occorrente per l’esecuzione delle opere necessarie per provvedere a detto ripristino, in difetto di prova contraria fornita dalla locatrice, stante l’insussistenza di ‘particolare circostanze’ che po tessero far escludere il risarcimento.
La decisione gravata non è, dunque, incorsa né nella violazione degli artt. 1590, 1218 e 1223 cod. civ., né in quella dell’art. 2697 cod. civ., che è stata dedotta senza rispettare i principi espressi da Cass., sez. U, n. 16598 del 2016 e ribaditi, ex multis, da Cass. n. 26979 del 2018.

Quanto alla contestata violazione dell’art. 345 cod. proc. civ.,

deve rilevarsi che, essendosi la causa svolta ai sensi del rito dell’art. 447bis cod. proc. civ., essa non è correttamente richiamata e, comunque, la deduzione è del tutto generica, per non essere stato precisato in alcun modo come e dove nel giudizio di appello era stata invocata la produzione e per quali ragioni. Da qui l’inammissibilità della censura, anche ai sensi del principio di diritto di cui a Cass. n. 4741 del 2005, ribadito da Cass., Sez. Un., n. 7074 del 2017. Peraltro, la motivazione enunciata a pag. 8 fa leva anche sull’irrilevanza dei documenti prodotti dalla odierna ricorrente ‘a fronte degli specifici obblighi assunti dalla medesima nei confronti della locatrice’ e tale autonoma ratio decidendi non risulta specificamente censurata
14. Il settimo e l’ottavo motivo, entrambi volti a censurare la sentenza impugnata nella parte in cui pronuncia la condanna al pagamento della somma di euro 279,92, quale spesa necessaria per la chiusura dei fori e delle lesioni più evidenti rilevate nel pavimento, possono essere congiuntamente trattati.

Occorre innanzitutto rilevare che l’errore nel quale è incorsa la Corte d’appello, ammesso anche nel controricorso, è palese; pur avendo riconosciuto che l’odierna controricorrente aveva diritto al pagamento del complessivo importo di euro 15.549,78, come quantificato dal c.t.u. per il rifacimento dell’integrale pavimentazione del capannone industriale, ha poi riconosciuto in favore della locatrice l’ulteriore somma di euro 279,92 per la chiusura dei fori e delle lesioni più evidenti, pur trattandosi di importo già ricompreso nella somma di euro 15.549,78, con conseguente duplicazione del medesimo danno.
Ciò posto, e dando quindi per pacifico l’errore, si tratta di stabilire quale sia il rimedio impugnatorio utilizzabile per correggerlo.

Come questa Corte ha più volte affermato, l’errore di calcolo del giudice del merito può essere denunciato solo con ricorso per

cassazione quando sia riconducibile all’impostazione dell’ordine delle operazioni matematiche necessarie per ottenere un certo risultato, perché in tali ipotesi si lamenta un vero e proprio error in iudicando nella individuazione dei parametri e dei criteri di conteggio sulla cui base sono stati effettuati i calcoli. Qualora, invece, esso consista in un’erronea utilizzazione delle regole matematiche sulla base di presupposti numerici esattamente determinati ed esatta individuazione ed ordine delle operazioni da compiere, è emendabile con l’apposita procedura di correzione regolata dagli artt. 287 e seguenti cod. proc. civ. (Cass., sez. 3, 05/08/2002, n. 11712; Cass., sez. 3, 10/03/2005, n. 5330; Cass., sez. 3, 15/01/2013, n. 793; Cass., sez. 3, 22/11/2016, n. 23704).
Facendo applicazione di tale principio, risulta evidente che l’errore nel quale la Corte d’appello è incorsa non è emendabile con la procedura di correzione di cui all’art. 287 cod. proc. civ.; è, difatti, ravvisabile nel ragionamento della Corte di merito un errore nel presupposto numerico e nell’impostazione dell’operazione da svolgere, idoneo a determinare un error in iudicando , e non soltanto un errore nella materiale operazione di calcolo delle singole voci che compongono l’importo complessivo dovuto a titolo di risarcimento del danno per il trattamento del pavimento industriale.
Ne segue che, avendo il giudice di secondo grado duplicato il danno e condannato la conduttrice per ben due volte al risarcimento del medesimo danno, in accoglimento dei motivi in esame, la sentenza deve essere, sul punto, cassata.

15. Il nono motivo deve essere rigettato.

Come già chiarito da questa Corte, le spese per la consulenza tecnica preventiva disposta ex art. 696bis cod. proc. civ. non hanno natura giudiziale. Difatti la ATP preventiva di cui al novellato art. 696bis cod. proc. civ., per quanto in parte “giurisdizionalizzata”, è pur

sempre finalizzata al componimento della lite e, non potendosi intendere come una fase giudiziale, non dà nemmeno luogo a una autonoma liquidazione delle spese processuali da parte del giudice che l’ha disposta, rientrando esse nel complesso delle spese stragiudiziali sopportate dalla parte prima della lite (cfr. Cass. Sez. 6 – 3, 22/10/2018, n. 26573; Cass., sez. 3, 03/09/2019, n. 21975).

Conseguentemente, dette spese attengono tutte alla fase stragiudiziale e vanno liquidate come danno emergente, purché provate e documentate (Cass., sez. 6 – 3, n. 2644 del 02/02/2018; Cass., Sez. 1, n. 19613 del 04/08/2017).

In conformità a siffatti principi, la Corte d’appello, nel liquidare le spese di lite, ha posto, in via definitiva, le spese di ATP e di C.T.U. relative alla fase preventiva interamente a carico della conduttrice, evidenziando che la locatrice aveva dimostrato l’esborso e che si trattava di spese resesi necessarie per accertare i danni patiti, cosicché la decisione gravata si sottrae alla dedotta censura di violazione degli artt. 1218 e 1223 cod. civ.

Peraltro, al di là del rilievo della genericità della contestata violazione ex artt. 91 e 92 cod. proc. civ., il Collegio non può esimersi dal rilevare che tale doglianza è inammissibile, in quanto, secondo il pacifico orientamento di questa Corte, la decisione del giudice di merito in materia di spese processuali è censurabile in sede di legittimità sotto il profilo della violazione di legge soltanto nel caso in cui le spese siano poste, in tutto o in parte, a carico della parte totalmente vittoriosa, rientrando la facoltà di disporne la compensazione nel potere discrezionale del giudice di merito, il quale non è tenuto a dare ragione con espressa motivazione del mancato uso di tale sua facoltà; ciò comporta che la pronuncia di condanna alle spese, anche se adottata senza prendere in esame l’eventualità di una compensazione, non può essere censurata in cassazione,
neppure sotto il profilo della mancanza di motivazione (Cass., sez. 6 3, 26/04/2019, n. 11329; Cass., sez. 6-3, 17/10/2017, n. 24502; Cass., sez. 5, 31/03/2017, n. 8421; Cass., sez. 5. 21/10/2013, n. 23719; Cass., sez. U, 15/07/2005, n. 14989).

Conclusivamente, vanno accolti il settimo e l’ottavo motivo , dichiarati inammissibili il primo, il secondo, il terzo motivo e rigettati i restanti motivi; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384 cod. proc. civ., con conseguente cassazione della sentenza d’appello nella parte in cui condanna al pagamento dell’importo di euro 279,92 a titolo di ‘spese necessarie per la chiusura dei fori e delle lesioni più evidenti del pavimento interno’.
Le spese dei gradi del giudizio di merito, in ragione dell’esito della lite, possono essere compensate in ragione di un terzo tra la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e l’odierna ricorrente, mentre vanno poste per la restante parte a carico di quest’ultima e vanno liquidate come in dispositivo.

Le spese del presente giudizio di legittimità, in ragione del parziale accoglimento del ricorso, possono essere integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il settimo e l’ottavo motivo, dichiara inammissibili il primo, il secondo ed il terzo motivo e rigetta i restanti motivi; cassa parzialmente la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e, decidendo la causa nel merito, elimina la specifica condanna al pagamento della somma di euro 279,92, quale spesa necessaria per la chiusura dei fori e delle lesioni più evidenti rilevate nel pavimento. Compensa tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio in ragione di 1/3 e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della

contro

ricorrente, della residua parte che liquida in euro 14.623,33 per compensi professionali, oltre spese generali al 15 per cento ed accessori di legge.

Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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