Obbligo acquirente immobile: pagare i lavori condominiali

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo dell’acquirente di un immobile di farsi carico dei costi di ristrutturazione, previsto in una scrittura privata, persiste anche se l’impresa appaltatrice cambia. La decisione si fonda sull’interpretazione della volontà delle parti, che mirava a porre a carico dell’acquirente il costo oggettivo dei lavori, a fronte di un prezzo di acquisto vantaggioso. Viene così confermato l’obbligo acquirente immobile di rimborsare al venditore le somme anticipate al nuovo appaltatore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Obbligo acquirente immobile: pagare i lavori condominiali anche se cambia l’appaltatore

L’acquisto di un immobile in fase di ristrutturazione è una situazione comune ma piena di insidie. Spesso, per definire chi debba sostenere i costi, venditore e acquirente stipulano accordi privati. Ma cosa succede se l’impresa che esegue i lavori cambia? L’accordo resta valido? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce l’obbligo acquirente immobile in queste circostanze, sottolineando l’importanza di interpretare la volontà delle parti al di là della lettera del contratto.

I fatti di causa

Una persona acquista un appartamento nel centro storico di una città per un prezzo di 66.000 euro. Contestualmente alla vendita, le parti firmano una scrittura privata. In questo accordo, il venditore si impegna a garantire la conclusione dei lavori di ristrutturazione in corso, sia sulla proprietà privata che sulle parti comuni dell’edificio. L’acquirente, d’altro canto, si obbliga a corrispondere tutte le somme dovute per tali lavori, nei limiti della propria quota.

Durante l’esecuzione, l’originaria impresa appaltatrice viene sostituita da una nuova società per il completamento delle opere. Al termine dei lavori, il venditore paga alla nuova impresa oltre 70.000 euro, una cifra superiore al prezzo di vendita dell’immobile, e successivamente chiede il rimborso all’acquirente, come pattuito.

L’acquirente si oppone, sostenendo che il suo impegno era limitato ai debiti verso la prima impresa, non verso quella subentrata. La questione finisce in tribunale, con i giudici di primo e secondo grado che danno ragione al venditore.

L’obbligo acquirente immobile e l’interpretazione del contratto

La controversia arriva fino alla Corte di Cassazione, che conferma le decisioni precedenti e rigetta il ricorso dell’acquirente. Il punto centrale della decisione non è tanto l’identità dell’appaltatore, quanto la reale intenzione delle parti al momento della stipula dell’accordo.

I giudici hanno evidenziato che l’obbligazione assunta dall’acquirente aveva un carattere oggettivo: coprire i costi dei lavori necessari a completare la ristrutturazione. Il riferimento all’impresa originaria era solo un dato storico, legato al momento in cui l’accordo era stato firmato. La successione di un’altra impresa per eseguire le medesime opere non ha alterato la natura dell’obbligo.

Un elemento decisivo per questa interpretazione è stato l’equilibrio economico dell’operazione. L’acquirente aveva comprato l’immobile a un prezzo (66.000 euro) significativamente inferiore al costo dei soli lavori di ristrutturazione (circa 70.000 euro). Questo squilibrio ha reso evidente che la vera intenzione delle parti era porre l’intero onere economico della ristrutturazione a carico dell’acquirente.

La nullità parziale non invalida l’impegno dell’acquirente

L’acquirente aveva anche sostenuto che la nullità di una clausola della scrittura privata (quella in cui il venditore garantiva l’adempimento dell’appaltatore, una promessa del fatto del terzo) avrebbe dovuto rendere nullo l’intero accordo. Anche questo motivo è stato respinto.

La Corte ha applicato il principio della nullità parziale (art. 1419 c.c.), secondo cui un contratto rimane valido anche se una sua clausola è nulla, a meno che non si dimostri che le parti non lo avrebbero concluso senza quella clausola. In questo caso, la Corte ha ritenuto che l’accordo di compravendita, con il relativo accollo delle spese, sarebbe stato concluso comunque, poiché rappresentava un vantaggio per entrambe le parti: il venditore incassava liquidità liberandosi degli oneri, e l’acquirente otteneva un immobile a un prezzo di favore, destinato a valorizzarsi con i lavori.

Le motivazioni

La ratio decidendi della Suprema Corte risiede nell’interpretazione dell’impegno negoziale assunto dall’acquirente con la scrittura privata. I giudici hanno superato un’analisi puramente letterale per indagare la comune intenzione delle parti, come richiesto dall’art. 1362 c.c. La Corte ha stabilito che l’obbligo di pagamento non era legato soggettivamente a un determinato appaltatore, ma oggettivamente alla realizzazione delle opere di ristrutturazione pattuite. L’evidente convenienza del prezzo di acquisto rispetto al valore dei lavori è stata considerata una prova chiave di tale intenzione. Pertanto, la successione di un nuovo appaltatore non ha modificato la sostanza dell’obbligo. Le argomentazioni relative a un’adesione per facta concludentia al nuovo appalto o alla surrogazione legale sono state ritenute irrilevanti o al più corroborative, ma non fondanti per la decisione, che si basa solidamente sull’accordo contrattuale originario.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. Chi acquista un immobile con lavori in corso deve prestare massima attenzione alla formulazione degli accordi privati. Un impegno a pagare ‘per i lavori di ristrutturazione’ può essere interpretato in senso ampio, vincolando l’acquirente a coprire i costi a prescindere da chi li esegua. Le corti, nell’interpretare i contratti, non si fermano al dato testuale ma valutano l’intera operazione economica per ricostruire la volontà effettiva delle parti. L’equilibrio tra le prestazioni, come un prezzo di vendita basso, può diventare un fattore determinante per definire la portata degli obblighi assunti.

Se compro una casa e con un accordo privato mi impegno a pagare i lavori di ristrutturazione, sono vincolato anche se l’impresa appaltatrice cambia?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, se dall’interpretazione dell’accordo emerge che l’intenzione delle parti era quella di porre a carico dell’acquirente il costo oggettivo dei lavori, l’obbligazione persiste anche in caso di sostituzione dell’appaltatore.

La nullità di una clausola in un accordo privato rende nullo l’intero contratto?
Non necessariamente. In base al principio di conservazione del contratto, la nullità di una singola clausola non invalida l’intero accordo, a meno che non si provi che le parti non avrebbero concluso il contratto senza quella specifica clausola. L’onere della prova spetta a chi intende far valere la nullità totale.

Consentire a una nuova impresa di eseguire lavori nel mio appartamento appena acquistato significa stipulare un contratto con essa?
No. La Corte ha chiarito che il semplice fatto di permettere l’esecuzione dei lavori non costituisce di per sé il fondamento dell’obbligo di pagamento. In questo caso, l’obbligo derivava da un precedente accordo scritto con il venditore, e il consenso ai lavori è stato visto solo come un elemento che confermava tale impegno preesistente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11188 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11188 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/04/2024

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 16/4/2024

ORDINANZA

Appalto -Condominio -Assunzione obbligo acquirente di rimborso delle spese sostenute dall’alienante sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata ex lege in Roma, INDIRIZZO, presso la cancelleria della Corte di cassazione;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce Sezione distaccata di Taranto n. 20/2019, pubblicata il 9 gennaio 2019, notificata a mezzo PEC l’11 gennaio 2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 aprile 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse della controricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 4 novembre 2010, NOME conveniva, davanti al Tribunale di Taranto, COGNOME NOME, chiedendo che la convenuta fosse condannata alla ripetizione della somma di euro 70.409,77 che l’attrice aveva sborsato in favore dell’appaltatore, in forza dell’impegno assunto dall’acquirente con scrittura privata del 7 dicembre 2005 coeva all’atto pubblico di alienazione dell’immobile di corrispondere le somme dovute per i lavori riguardanti l’unità immobiliare acquistata ed i lavori condominiali, nei limiti della propria quota.
Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, la quale contestava la legittimazione ad agire dell’attrice e, nel merito, negava di aver mai assunto alcuna obbligazione sia verso l’originaria appaltatrice COGNOME sia verso la successiva appaltatrice RAGIONE_SOCIALE. In via riconvenzionale, chiedeva che fossero risarciti i danni da ritardo nella consegna dell’appartamento acquistato e che fosse accertata la nullità della esclusione della comunione del cortile interno dell’edificio.

Con la prima memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. vigente ratione temporis , l’attrice chiedeva alternativamente che la condanna fosse disposta a titolo di indebito arricchimento.

Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 309/2017, depositata il 6 febbraio 2017, accoglieva la domanda di ripetizione della somma pretesa dall’attrice, dichiarava la nullità della clausola di garanzia dell’obbligazione del terzo prevista nella scrittura privata del 7 dicembre 2005 e rigettava le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta.

2. -Con atto di citazione notificato il 2 aprile 2017, proponeva appello COGNOME NOME, la quale lamentava: 1) l’erronea interpretazione della scrittura privata, non avendo l’acquirente stipulato alcun contratto con la società RAGIONE_SOCIALE subentrata all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, con la conseguente carenza dell’obbligo di rimborsare alla venditrice alcuna somma; 2) l’erronea applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c.; 3) la mancata estensione della dichiarata nullità della clausola riguardante la promessa dell’esatto adempimento della ditta RAGIONE_SOCIALE alla pattuizione relativa all’assunzione degli oneri dell’appalto, in ragione dell’intima connessione tra le due previsioni.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione NOME, la quale instava per l’inammissibilità o il rigetto dell’appello principale e, in via incidentale, chiedeva che la condanna fosse estesa anche alla rivalutazione monetaria e, ove l’appello principale fosse stato accolto, che la controparte fosse condannata a titolo di arricchimento senza causa.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Lecce, con la sentenza di cui in epigrafe, respingeva l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, con atto pubblico di vendita del 7 dicembre 2005, NOME aveva trasferito a COGNOME NOME l’appartamento sito al primo piano di circa mq. 120, nel centro storico di Taranto, per il prezzo di euro 66.000,00; b ) che, con contestuale scrittura privata, l’alienante aveva promesso all’acquirente che i lavori di cui al contratto di appalto in corso, sia sul bene di proprietà esclusiva sia sui beni condominiali, sarebbero stati eseguiti nei termini e conformemente alle condizioni stabilite nel contratto di appalto del 20 luglio 2005 mentre l’acquirente si era obbligata a corrispondere le somme dovute per i lavori riguardanti l’unità immobiliare acquistata e per i lavori condominiali, nei limiti della propria quota; c ) che, durante l’esecuzione dei lavori, gli originari committenti e l’appaltatore COGNOME scioglievano di comune accordo l’appalto, cui subentrava, per il completamento dei lavori originariamente appaltati, la RAGIONE_SOCIALE, con un aggravio di costi per l’appartamento alienato pari ad euro 15.348,48; d ) che l’alienante aveva provveduto a versare, al termine dei lavori, in favore della RAGIONE_SOCIALE, la somma di euro 67.358,24, il cui pagamento sarebbe spettato alla COGNOME, e per oneri condominiali, anch’essi facent i carico alla COGNOME, la somma di euro 3.051,53, il tutto per complessivi euro 70.409,77; e ) che l’acquirente, a fronte di un prezzo di acquisto particolarmente conveniente, si era accollata il costo delle opere appaltate, sia individuali che condominiali, le quali, all’epoca del rogito, non potevano che essere quelle commesse alla COGNOME, sicché l’obbligazione assunta valeva anche per il successivo contratto di appalto stipulato con la RAGIONE_SOCIALE, che aveva ad
oggetto la realizzazione delle stesse opere progettuali assunte in prima battuta dalla COGNOME, indispensabili per il completamento del progetto di ristrutturazione e riconversione dell’intero stabile e delle sue singole unità immobiliari; f ) che, sebbene l’acquirente non avesse sottoscritto il contratto di appalto con la subentrante RAGIONE_SOCIALE, nondimeno, ne aveva sicuramente approfittato, consentendo l’effettuazione di cospicui interventi di rifinitura all’interno del suo appartamento e così potendo giuridicamente configurarsi anche un’adesione implicita allo strumento contrattuale, con la conseguente assunzione degli obblighi; g ) che, in aggiunta, valeva il principio generale secondo cui il proprietario del bene in condominio assumeva i relativi oneri dal momento del passaggio di proprietà; h ) che la fattispecie avrebbe potuto inquadrarsi nello schema della surrogazione legale del condebitore solidale, che -avendo soddisfatto un debito comune nei confronti della società appaltatrice ed anche del condominio -aveva diritto di rivalersi nei confronti dell’altro obbligato inadempiente; i ) che la nullità della clausola di garanzia assunta dall’alienante non implicava la nullità dell’assunzione dell’obbligo, a cura dell’acquirente, di corrispondere le somme dovute per i lavori appaltati, poiché le parti avrebbero ugualmente concluso lo schema contrattuale predisposto.
-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, COGNOME NOME.

Ha resistito, con controricorso, l’intimata NOME, che a sua volta -ha proposto ricorso incidentale, articolato in un unico motivo.

4. -La controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., 63 disp. att. c.c. e 1362 c.c., per avere la Corte di merito ritenuto che l’acquirente si fosse accollata espressamente il debito per le opere di ristrutturazione in corso, quale che fosse l’appaltatore, e quindi non solo nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, ma anche della subentrante RAGIONE_SOCIALE, con l’ulteriore affermazione che la sua adesione al nuovo appalto si sarebbe potuta desumere per facta concludentia , avendo la COGNOME consentito alla RAGIONE_SOCIALE di eseguire le opere e avendo ricevuto la consegna dell’appartamento a fine lavori.
Obietta l’istante che la ricostruzione su basi presuntive dell’adesione dell’acquirente al nuovo appalto avrebbe implicato il superamento del dato letterale desumibile dalla scrittura privata del 7 dicembre 2005, secondo cui l’assunzione degli obblighi era delimitata al contratto di appalto concluso con la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che stava eseguendo i lavori all’epoca dell’atto di vendita.

2. -Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn . 3 e 4, c.p.c., la violazione degli artt. 112, 183 e 101 c.p.c. e la nullità del procedimento, per avere la Corte territoriale affermato ultra petita che la COGNOME avesse aderito per facta concludentia al contratto di appalto concluso con RAGIONE_SOCIALE, così considerando l’acquirente quale parte di tale contratto, senza che siffatta conclusione fosse stata mai sostenuta dall’attrice.
2.1. -I due motivi -che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione logica e giuridica -sono inammissibili.

Essi, infatti, muovono da un presupposto erroneo, ossia dal rilievo secondo cui l’assunzione degli obblighi a cura dell’acquirente verso l’alienante riguardasse i soli lavori eseguiti dall’appaltatrice ditta RAGIONE_SOCIALE, incentrando, dunque, la delimitazione dell’obbligazione assunta in base all’individuazione subiettiva dell’assuntore, in quel momento storico (ossia al tempo dell’atto di vendita) incaricato dei lavori.

Per converso, secondo la ricostruzione della sentenza impugnata, non scalfita dal tenore della doglianza esposta, l’impegno assunto con la scrittura privata del 7 dicembre 2005 riguardava, sul piano oggettivo, i lavori relativi al contratto di appalto in essere, indipendentemente dall’individuazione del suo esecutore, lavori relativi all’unità immobiliare acquistata e alle opere condominiali.

Ha prospettato, sul punto, la pronuncia impugnata che il prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà, pari a soli euro 66.000,00, unitamente al contenuto della scrittura privata del 7 dicembre 2005, sarebbe stato indice rivelatore dell’intenzione delle parti di porre a carico della parte acquirente l’intero costo della ristrutturazione, ammontante a circa euro 70.000,00, e ciò indipendentemente dal fatto che a tale ristrutturazione avesse provveduto l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, al cui contratto si faceva riferimento, ovvero altra RAGIONE_SOCIALE.
Senonché la successione della RAGIONE_SOCIALE alla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non ha implicato il mutamento qualitativo della fonte dell’obbligo

assunto, rimasto comunque ancorato ai lavori commissionati con l’originario contratto di appalto, seppure gravati di ulteriori oneri, in conseguenza delle modifiche quantitative disposte.

Per effetto dello scioglimento dell’appalto con l’originario appaltatore si è dunque determinato un mero cambio nell’esecuzione dell’appalto, con un semplice avvicendamento nella gestione (ai fini della prosecuzione e ultimazione) di un nuovo appaltatore rispetto agli stessi lavori già commissionati.

Pertanto, sebbene sul piano negoziale il subentro del nuovo appaltatore sia avvenuto sulla scorta di un autonomo contratto, esso ha però avuto ad oggetto la prosecuzione degli stessi lavori già concordati con il contratto stipulato con l’originario assuntore.

Il nuovo appaltatore è subentrato nella medesima posizione giuridica dell’appaltatore originario, proseguendo i lavori già commissionati e gestendo (con la propria organizzazione e a proprio rischio) la medesima obbligazione di facere , naturalmente con riferimento alle opere già stabilite che erano rimaste ancora da eseguire. La gestione dell’appalto è dunque continuata in capo al nuovo assuntore con carattere unitario rispetto a quella dell’appaltatore originario, al quale il nuovo artefice si è sostituito in toto, cioè in tutti i diritti ed obblighi, senza soluzione di continuità.
Ebbene, in forza dell’interpretazione del giudicante, l’acquirente si era obbligata a corrispondere, in favore dell’alienante, i compensi dovuti per i lavori commissionati, a prescindere dall’individuazione del suo artefice.

Per l’effetto, la ratio decisoria della condanna confermata risiede nell’assunzione di tale obbligo in via negoziale diretta,

rispetto alla quale l’adesione per facta concludentia manifestata dall’acquirente ai lavori realizzati dal nuovo appaltatore ha avuto un ruolo meramente corroborativo di tale impegno e non ha costituito il fondamento della decisione.

Ora, se, per un verso, in tema di condominio negli edifici, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, né per il tramite del vincolo solidale di cui all’art. 63 disp. att. c.c., né attraverso la previsione dettata in tema di comunione ordinaria di cui all’art. 1104 c.c., l’acquirente dell’unità immobiliare che non fosse condomino al momento in cui era insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali straordinarie, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali spese (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19756 del 20/06/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 12580 del 25/06/2020; Sez. 6-2, Ordinanza n. 1847 del 25/01/2018), per altro verso, l’esclusione di tale vincolo legale non impedisce che le parti (alienante e acquirente), come nel caso di specie, possano concordare, giustappunto in forza di un impegno negoziale (con efficacia limitata al loro rapporto interno), che l’acquirente tenga indenne l’alienante delle spese a tale titolo sostenute (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11199 del 28/04/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 15547 del 22/06/2017).
Ne discende che, per un verso, non sono state violate le norme che governano le condizioni di applicazione del meccanismo presuntivo e, per altro verso, non è stata operata alcuna interpretazione lesiva del dettato letterale dell’impegno negoziale assunto.

E a fortiori non ricorre alcun vizio di ultrapetizione.

3. -Con il terzo motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 1203 e 1299 c.c., per avere la Corte distrettuale ritenuto fondata l’azione proposta attraverso l’utilizzazione del ‘veicolo’ della surrogazione legale, dopo aver ricostruito il debito della RAGIONE_SOCIALE in termini diretti nei confronti della RAGIONE_SOCIALE.

Senonché, ad avviso dell’istante, non sarebbe ravvisabile la posizione di condebitrice in solido della NOME e, quindi, il suo interesse al pagamento atto ad innescare la surrogazione.

3.1. -Il motivo è inammissibile.

E tanto perché, sebbene il richiamo alla surrogazione legale nella fattispecie sia inappropriato (vedi, con riferimento ai pagamenti eseguiti dai singoli condomini, in favore dell’appaltatore, anche per la parte dovuta dai restanti condomini, ipotesi non specificamente attinente al caso di specie, ma indicativa dei limiti di operatività della surrogazione legale, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13505 del 20/05/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 20073 del 11/08/2017; Sez. 2, Sentenza n. 199 del 09/01/2017), tale qualificazione giuridica non ha avuto una concreta incidenza sull’esito decisorio, poiché la sentenza d’appello, nel confermare la sentenza del Tribunale, ha ritenuto, in via primaria, che l’obbligo dell’acquirente di ripetizione delle somme sborsate dall’alienante per i lavori di appalto eseguiti sull’unità immobiliare oggetto dell’atto traslativo e sui beni condominiali si giustificasse in funzione dell’impegno negoziale assunto con la scrittura privata del 7 dicembre 2005 e non già in forza di un vincolo legale.
Sicché la ratio decidendi rimane comunque immune da vizi, non essendo comunque violato il principio secondo cui, in ordine lavori di manutenzione straordinaria deliberati prima dell’atto di acquisto, l’unica parte tenuta nei rapporti esterni (ossia verso l’appaltatore) fosse l’alienante, all’epoca di tale delibera ancora condomina dell’edificio, tanto da implicare che l’alienante medesima avesse corrisposto il residuo corrispettivo preteso dall’appaltatore al termine dei lavori.

Piuttosto, l’obbligo dell’acquirente di corrispondere le somme sborsate dall’alienante in favore dell’appaltatore è stato incentrato sull’impegno negoziale a tale effetto assunto, rispetto al quale è effettivamente distonico il richiamo ad un’ipotetica obbligazione solidale dell’alienante e dell’acquirente, tale da legittimare il ricorso alla surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c. (poiché, nei rapporti esterni con il terzo appaltatore, unico obbligato era appunto l’alienante).

Distonia che però non ha avuto concrete ripercussioni sull’esito decisorio, di cui in questa sede occorre solo dare atto.

4. -Con il quarto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., della violazione degli artt. 1419, secondo comma, 1381, 1325, 1655 e 1656 c.c. nonché della nullità del procedimento, in relazione all’art. 113 c.p.c., per avere la Corte del gravame, in ordine al contenuto della scrittura privata del 7 dicembre 2005 -dopo aver ritenuto che la garanzia dell’obbligazione del terzo appaltatore prestata dall’alienante fosse nulla (in quanto l’obbligazione già gravava sul terzo) -, negato che ciò avesse ripercussioni sull’intero contratto, tanto da rendere nullo anche l’impegno assunto dall’acquirente di
corrispondere le somme sborsate dalla venditrice in favore dell’appaltatore.

Osserva l’istante che l’accollo, in capo alla alienante, delle spese di ristrutturazione non avrebbe potuto non avere un valore di controprestazione nella scrittura privata del 7 dicembre 2005, in relazione alla promessa del fatto del terzo assunta quanto alla realizzazione di dette opere da parte dell’alienante, tanto da implicare che le due prestazioni fossero in rapporto sinallagmatico, circostanza trascurata dal giudice d’appello.

4.1. -Il motivo è inammissibile.

La sentenza impugnata ha adeguatamente argomentato in ordine alle ragioni per le quali la nullità parziale dell’accordo raggiunto dalle parti con scrittura privata del 7 dicembre 2005, quanto alla garanzia prestata dalla alienante circa un’obbligazione del terzo preesistente, non si estendesse all’intero contratto e, in particolare, alla clausola attraverso cui l’acquirente si impegnava a corrispondere, in favore dell’alienante, le somme da quest’ultima versate all’appaltatore per i lavori in corso.
In specie, la Corte d’appello ha sostenuto che le parti avrebbero ugualmente concluso lo schema contrattuale, consistente nel reciproco vantaggio -da un lato -di incassare liquidità, sollevandosi, al contempo, dagli oneri dell’appalto (per la parte alienante), e -dall’altro di conseguire, con modica spesa, la proprietà di un immobile destinato a valorizzarsi a seguito della realizzazione delle opere appaltate, di cui si assumeva il carico economico (per la parte acquirente).

D’altronde, la Corte territoriale ha evidenziato che altrimenti non si sarebbe mai conclusa tra le parti una vendita, in cui

l’alienante, a fronte di un corrispettivo pattuito di euro 66.000,00, fosse rimasta obbligata definitivamente a versare all’appaltatore una cifra addirittura superiore al prezzo di vendita per l’importo di circa euro 70.000,00.

Sicché sono state offerte congrue argomentazioni a sostegno della inesistenza di una correlazione inscindibile tra le due clausole, tenuto conto della valutazione della potenziale volontà delle parti in relazione all’eventualità del mancato inserimento della clausola nulla e, dunque, in funzione dell’interesse in concreto perseguito dalle stesse.

Ora, in tema di contratti, agli effetti della disposizione contenuta nell’art. 1419 c.c. sulla nullità parziale, la prova che le parti non avrebbero concluso il contratto senza quella parte affetta da nullità, con conseguente estensione della invalidità all’intero contratto, deve essere fornita dall’interessato ed è necessario, al riguardo, un apprezzamento in ordine alla volontà delle parti quale obiettivamente ricostruibile sulla base del concreto regolamento di interessi, rimesso al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente e razionalmente motivato (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 2314 del 05/02/2016; Sez. 2, Sentenza n. 23950 del 10/11/2014; Sez. 3, Sentenza n. 11673 del 21/05/2007; Sez. 3, Sentenza n. 27732 del 16/12/2005; Sez. 2, Sentenza n. 6756 del 05/05/2003), come nel caso di specie.
5. -Con l’unico motivo del ricorso incidentale ‘subordinato e condizionato’ all’eventuale accoglimento, anche parziale, del ricorso principale, la controricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 2041 e

2042 c.c., per avere la Corte d’appello dichiarato l’inammissibilità della domanda subordinata di arricchimento senza causa, proposta nel primo grado di giudizio con la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c., in quanto la natura sussidiaria dell’azione avrebbe consentito la sua proposizione sia in sede di modifica della domanda, trattandosi di mera emendatio e non di mutatio libelli , sia in sede di gravame.

5.1. -Il ricorso incidentale condizionato è assorbito dal rigetto del ricorso principale.

-In conseguenza delle considerazioni esposte, il ricorso principale deve essere respinto mentre il ricorso incidentale condizionato è assorbito.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato e condanna la ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 4.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.