Obblighi informativi mediatore: Cassazione chiarisce

Un acquirente cita in giudizio un’agenzia immobiliare per la mancata comunicazione di vizi relativi a una cantina. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, confermando le sentenze precedenti. La Corte stabilisce che l’agente immobiliare aveva informato l’acquirente delle cause a lui note (una finestra difettosa) e non era tenuto a svolgere indagini tecniche approfondite. La decisione ribadisce i limiti degli obblighi informativi del mediatore, circoscrivendoli alle informazioni note o ragionevolmente conoscibili con la diligenza professionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Obblighi Informativi del Mediatore: Limiti e Responsabilità Secondo la Cassazione

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, e la figura del mediatore immobiliare è cruciale per il buon esito dell’operazione. Tuttavia, sorgono spesso dubbi sui confini della sua responsabilità. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione fa luce proprio sugli obblighi informativi del mediatore, delineando quando può essere ritenuto responsabile e quando, invece, la sua diligenza è considerata sufficiente. Analizziamo questa importante decisione per capire le implicazioni pratiche per acquirenti e professionisti del settore.

I Fatti del Caso: Una Cantina Umida e la Richiesta di Risoluzione

La vicenda ha origine dalla compravendita di un immobile. Dopo l’acquisto, il nuovo proprietario scopriva la presenza di acqua sul pavimento della cantina. Ritenendo che il mediatore avesse taciuto informazioni essenziali sui vizi dell’immobile, l’acquirente decideva di agire in giudizio. La sua richiesta era drastica: la risoluzione del contratto di mediazione e la restituzione della provvigione versata.

L’acquirente sosteneva che il problema non fosse una banale infiltrazione da una finestra, come asserito dall’agenzia, ma un difetto più grave legato all’impianto fognario condominiale, di cui, a suo dire, il mediatore doveva essere a conoscenza.

La Posizione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto le richieste dell’acquirente. Secondo i giudici, l’agenzia immobiliare non aveva violato i propri doveri. Le sentenze si basavano principalmente sulle dichiarazioni di due testimoni, i quali avevano confermato che i compratori erano stati informati della presenza di acqua e che questa era stata attribuita a una chiusura imperfetta di una finestra. Inoltre, non era emersa alcuna prova che l’amministratore di condominio avesse mai comunicato all’agenzia la necessità di interventi straordinari all’impianto fognario. Di conseguenza, il mediatore non poteva essere a conoscenza di cause dei difetti diverse da quelle comunicate.

Gli obblighi informativi mediatore secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha dichiarato il ricorso infondato, confermando la decisione della Corte d’Appello. La Suprema Corte ha ribadito un principio fondamentale del nostro sistema processuale: il giudice di legittimità non può riesaminare i fatti o la credibilità delle prove. Questo compito spetta esclusivamente ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello).

Il Divieto di Rivalutazione delle Prove

Il ricorrente lamentava un’errata valutazione delle prove, ma la Cassazione ha chiarito che il suo ruolo non è quello di offrire una lettura alternativa dei fatti. Il giudizio sulla credibilità dei testimoni e sulla prevalenza di alcune prove rispetto ad altre è espressione del “libero apprezzamento del giudice” di merito, insindacabile in sede di legittimità se la motivazione è logicamente coerente.

Travisamento della Prova vs. Errata Valutazione

La Corte ha inoltre precisato la differenza tra “travisamento della prova” e semplice errata valutazione. Il travisamento, che può giustificare la revocazione di una sentenza, si verifica solo quando il giudice commette una svista palese (ad esempio, legge “sì” in un documento dove c’è scritto “no”). Nel caso di specie, invece, il ricorrente contestava l’interpretazione e il peso dato alle prove, attività che rientra pienamente nella discrezionalità del giudice di merito.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha respinto il ricorso perché basato su un presupposto di fatto che i giudici di merito avevano già escluso: la conoscenza da parte del mediatore della necessità di interventi sull’impianto fognario. Poiché questa conoscenza non è stata provata, viene meno il fondamento dell’accusa di violazione del dovere di diligenza professionale.

Il mediatore, secondo la ricostruzione accolta nei precedenti gradi di giudizio, aveva adempiuto ai suoi obblighi informando l’acquirente delle problematiche a sua conoscenza, ovvero la presenza di acqua dovuta alla finestra. Non si può pretendere che il mediatore svolga indagini tecniche complesse, simili a una perizia, per scoprire vizi occulti di cui non sia stato informato.

Conclusioni: Quali Implicazioni per Acquirenti e Mediatori?

La sentenza consolida un orientamento importante: la responsabilità del mediatore per mancata informazione è legata al criterio della diligenza professionale media. Questo significa che:
1. Il Mediatore deve informare: Ha l’obbligo di comunicare tutte le circostanze rilevanti di cui è a conoscenza o che avrebbe potuto conoscere usando la normale diligenza professionale.
2. Non è un investigatore: Non è tenuto a svolgere indagini tecniche approfondite per verificare ogni aspetto dell’immobile, specialmente per vizi non facilmente riconoscibili.
3. L’onere della prova spetta all’acquirente: Chi accusa il mediatore di aver omesso informazioni deve dimostrare che il professionista era effettivamente a conoscenza del difetto taciuto.

Per gli acquirenti, questa decisione sottolinea l’importanza di effettuare in prima persona tutte le verifiche necessarie sull’immobile, avvalendosi, se necessario, di tecnici di fiducia (geometri, architetti) prima di procedere all’acquisto.

Quando un mediatore immobiliare non è responsabile per i difetti dell’immobile?
Secondo la decisione, il mediatore non è responsabile se ha informato l’acquirente dei problemi di cui è a conoscenza o che poteva ragionevolmente scoprire con la normale diligenza professionale. Non è tenuto a condurre indagini tecniche specialistiche per individuare vizi occulti che non gli sono stati comunicati.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione delle testimonianze fatta da un giudice di merito?
No, la Corte di Cassazione ha ribadito che non può riesaminare nel merito le prove, come le testimonianze. La valutazione della credibilità dei testi è un compito esclusivo dei giudici di primo e secondo grado e non può essere oggetto di una nuova valutazione in sede di legittimità.

Cosa significa “travisamento della prova” secondo la Corte?
Il travisamento della prova si verifica quando il giudice commette una svista materiale nella lettura di un atto processuale, percependo un’informazione del tutto diversa da quella reale. Non si tratta di una semplice errata interpretazione o valutazione del significato della prova, ma di un errore di percezione che altera il fatto storico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34211 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34211 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 23/12/2024

Oggetto: mediazione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15229/2023 R.G. proposto da COGNOME, elettivamente domiciliato in MARIANO COMENSE PINDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende con procura speciale in atti.

-RICORRENTE – contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE, che lo rappresenta e difende, con procura speciale in atti.

-CONTRORICORRENTE – avverso la sentenza della Corte d’appello di MILANO n. 1499/2023, depositata il 09/05/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18.9.2024 dal Consigliere NOME COGNOME

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con sentenza n. 1499/2023 la Corte d’appello di Milano, respingendo l’appello di NOME COGNOME, acquirente dell’immobile indicato in atti, ha confermato la pronuncia di primo grado con cui era stata respinto la domanda di risoluzione del contratto di mediazione e di restituzione della provvigione.

La pronuncia ha escluso che la RAGIONE_SOCIALE, che aveva intermediato l’affare, avesse violato gli obblighi informativi con riferimento alle condizioni del locale cantina oggetto di acquisto, affermando che i compratori erano stati edotti della presenza di acqua sul pavimento dovuta ad una imperfetta chiusura di una finestra e che l’amministratore non aveva mai comunicato alla società la necessità di interventi straordinari con riferimento alle cantine o all’impianto fognario , non essendo la resistente in condizione di conoscere le cause dei difetti dell’immobile .
Per la cassazione della sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso affidato ad un unico motivo, illustrato con successiva memoria. Lo RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Il Consigliere delegato ha formulato proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., ritenendo l’impugnazione manifestamente infondata.

Su opposizione del ricorrente, che ha chiesto la decisione, è stata fissata l’udienza in camera di consiglio.

Con l ‘ unico motivo di ricorso il ricorrente denuncia il travisamento o l’errata valutazion e delle prove, asserendo che: a) neppure i proprietari erano al corrente dei lavori da eseguirsi e nulla potevano aver riferito al mediatore; b) la società convenuta, che aveva impedito ogni contatto con l’ amministratore, assicurando l’assenza di difetti, era stata edotta dei problemi al momento della consegna del certificato energetico; d) nulla sapevano i venditori del malfunzionamento della finestra, indicata quale causa del deposito di acqua, per cui era palese la violazion e dell’o bbligo di rendere le necessarie informazioni sulle condizioni dell’immobile compravenduto.
Il ricorso è infondato.

La Corte di merito ha ritenuto credibili le dichiarazioni di due testi, che avevano riferito che l’acquirente era stato posto a conoscenza delle probabili cause della presenza di acqua sul pavimento della cantina dovute al malfunzionamento di una finestra, e che l’amministratore compulsato dalla società – aveva comunicato la necessità di interventi straordinari che non avrebbero comunque interessato il locale, sostenendo che il mediatore non era in condizione di conoscere, né era a conoscenza delle cause dei fenomeni, astrattamente imputabili ai più vari fattori.
La ritenuta assenza di responsabilità della resistente per violazione dei doveri informativi non è -quindi effetto dell’errata percezione del contenuto delle prove orali e documentali, ma è l’esito del giudizio di credibilità e prevalenza delle deposizioni sugli altri elementi, espressione del libero apprezzamento del giudice.

Il travisamento della prova si configura nei soli casi in cui il giudice abbia tratto dagli elementi probatori acquisiti un’informazione probatoria del tutto diversa da quella reale e perciò presuppone una svista concernente il fatto probatorio in sé, e non la verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto stesso; il rimedio è, in tal caso, la revocazione per errore di fatto se ricorrono i presupposti richiesti dall’art. 395, n. 4, c.p.c., mentre – se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se il travisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti – il vizio va fatto valere ai sensi dell’art. 360, n. 4, o n. 5, c.p.c., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale (Cass. su. 5792/2024).
Non può avere ingresso, infine, una diversa lettura del quadro probatorio sulla base di elementi contrari di natura indiziaria (il fatto che i venditori non abitavano nello stabile e nulla potevano riferire alla mediatrice) e documentali (il verbale assembleare del 3.12.2012 con cui erano stati deliberati interventi alla rete fognaria quale c onferma che l’amministratore era edotto delle cause dei problemi

alla cantina) , essendo il controllo di legittimità volto esclusivamente a verificare, sotto il profilo logico e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui è riservato il compito di individuare le fonti del proprio convincimento e di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass. 7921/2011; Cass. 9097/2017; Cass. 29404/2017; Cass. 32505/2022).

Quanto al l’omesso esame di risultanze istruttorie, escluso un errore di percezione del contenuto delle prove, opera la preclusione di cui all’art. 348 ter, commi IV e V, c.p.c. , essendo la sentenza basata sulle stesse ragioni, inerente alle questioni di fatto, su cui si fonda la decisione di primo grado.

La violazione del dovere di diligenza professionale, dedotta in ricorso sul presupposto, smentito dalla Corte di merito, che la società mediatrice fosse a conoscenza della necessità di intervenire sull’impianto fognario per evitare il ristagno di acqua nelle cantine ed avesse intenzionalmente omesso di informarne il cliente, non può -pertanto- ritenersi sussistente.

Il ricorso è respinto, con aggravio delle spese.

Poiché l’impugnazione è stata definita in senso conforme alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis, c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis, cod. proc. civ. -il terzo e il quarto comma dell ‘art. 96, cod. proc. civ., con conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento, in favore del controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento in favore della cassa delle ammende, di una somma di denaro nei limiti di legge (non inferiore ad € 500 e non superiore a € 5.000; cfr. Cass. S.u. 27433/2023; Cass. s.u. 27195/2023; Cass. s.u. 27947/2023).
Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da

parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad € 1800,00 per compensi ed € 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%, nonché di € 1.800,00 ai sensi dell’art. 96, comma 3, c.p.c. e dell’ulteriore importo di € 600,00 in favore della Cassa delle ammende.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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