Nullità parziale del contratto: la guida legale.

La Suprema Corte affronta il caso di un contratto preliminare per la cessione di quote societarie e immobili, contestato per l’inserimento di una clausola di accollo fiscale nulla. La decisione conferma che la nullità di una singola clausola tributaria configura una Nullità parziale del contratto, la quale non invalida l’intero negozio se non viene provata l’essenzialità della clausola stessa per la volontà delle parti. La Corte ha inoltre qualificato come penale legittima la ritenzione delle somme versate mensilmente dall’acquirente inadempiente, escludendo la natura di contratto di locazione e confermando la validità del trasferimento coattivo delle quote in favore della parte adempiente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Diritto Societario, Giurisprudenza Civile

Nullità parziale del contratto: quando l’accordo resta valido

La gestione delle clausole invalide all’interno di un accordo complesso rappresenta una delle sfide più frequenti nel diritto civile. La Nullità parziale del contratto è un principio cardine che permette di salvaguardare l’autonomia negoziale delle parti, evitando che il vizio di un singolo elemento travolga l’intera operazione economica. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini di questo istituto in relazione a pattuizioni fiscali e penali contrattuali.

Il caso: accollo fiscale e inadempimento

La vicenda trae origine da un contratto preliminare finalizzato alla vendita di quote di una società in accomandita semplice e di un immobile strumentale. Le parti avevano inserito una clausola che poneva a carico dell’acquirente le imposte gravanti per legge sul venditore. A seguito del mancato pagamento del prezzo nei termini stabiliti, è sorta una complessa controversia sulla validità dell’intero accordo e sulla natura delle somme già versate.

Il nodo centrale riguardava se la nullità della clausola di traslazione dell’imposta dovesse comportare la caducazione dell’intero contratto o se si potesse limitare l’invalidità alla sola pattuizione fiscale. La giurisprudenza ha ribadito che la nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative o quando non risultano determinanti per il consenso.

La qualificazione della penale

Un altro aspetto rilevante ha riguardato i versamenti mensili effettuati dal promissario acquirente. Mentre quest’ultimo sosteneva si trattasse di canoni di locazione, i giudici hanno interpretato tali somme come una penale per il godimento del bene in caso di inadempimento. Questa distinzione è fondamentale: la penale ha una funzione di predeterminazione del danno, mentre la locazione presuppone un titolo contrattuale autonomo e differente.

La Corte ha confermato che la ritenzione di tali somme da parte del venditore era legittima e proporzionata, non ravvisando gli estremi per una riduzione d’ufficio della penale. La valutazione sulla congruità della penale spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la propria decisione sul principio di conservazione del negozio giuridico. Secondo l’art. 1419 c.c., la nullità di singole clausole non si estende all’intero contratto a meno che non risulti che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità. Nel caso di specie, l’accollo delle imposte è stato considerato un elemento accessorio rispetto all’oggetto principale della compravendita.

Inoltre, per quanto riguarda la penale, i giudici hanno sottolineato che l’onere di provare l’eccessività della stessa ricade sulla parte che ne chiede la riduzione. La mancanza di prove concrete sulla sproporzione tra la penale e l’interesse del creditore rende intangibile la pattuizione originaria. La motivazione del giudice di merito è stata ritenuta logica e coerente con le risultanze processuali.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma che la stabilità dei rapporti contrattuali è un valore protetto dall’ordinamento. La nullità parziale del contratto funge da filtro per eliminare le storture legali senza distruggere l’intento economico delle parti. Per gli operatori del settore e i privati, questo significa che è essenziale strutturare i contratti con clausole chiare e, ove possibile, prevedere esplicitamente la volontà di mantenere valido l’accordo anche in caso di parziale invalidità di alcune disposizioni.

Cosa succede se una singola clausola del contratto è nulla?
Si applica il principio della nullità parziale, per cui il contratto resta valido se la clausola non era essenziale per la conclusione dell’accordo.

È possibile addebitare le tasse della vendita all’acquirente?
Le clausole che trasferiscono l’onere fiscale dal venditore all’acquirente sono generalmente nulle, ma tale vizio raramente annulla l’intero contratto.

Quando una penale contrattuale può essere ridotta dal giudice?
Il giudice può ridurre la penale solo se l’importo è manifestamente eccessivo rispetto all’interesse che la parte adempiente aveva nell’esecuzione del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1535 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1535 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso 8907/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDICOGNOME*, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME*;

-ricorrente –

-contro-

COGNOME NOME, quale procuratore speciale di COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDICOGNOME*, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME*;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 353/2017 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 16/02/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

La Corte osserva

La vicenda, che viene per la seconda volta all’esame di legittimità, risulta così riassunta dalla sentenza n. 7501/2014:

<>.
La richiamata sentenza di legittimità rigettò il primo motivo, accolse il secondo e dichiarò assorbiti i rimanenti. Il motivo rigettato concerneva l’eccezione di clausola arbitrale.

2.1. Con il secondo motivo NOME COGNOME aveva lamentato violazione, mancata applicazione o falsa interpretazione degli artt. 1325, 1343, 1346, nonché dell’art. 1418 cod. civ., in relazione alla nullità del contratto, anche in riferimento all’art. 1470 cod. civ., nonché mancata applicazione o falsa interpretazione dell ‘art. 1419, afferente alla violazione della singola clausola, nonché violazione della normativa tributaria in materia di INVIM e IRPEF. Assumeva il ricorrente che la disposizione negoziale di accollo delle imposte a carico del promissario acquirente doveva reputarsi nullo e, inoltre, il prezzo, così fissato, risultava indeterminato e indeterminabile.
La Corte di cassazione accolse il motivo nei termini seguenti: l’accollo delle imposte a carico del promissario acquirente, gravanti per legge sulla parte venditrice, rendeva nulla la clausola. Tuttavia, <>.
2.2. Con il terzo e il quarto motivo il ricorrente aveva, rispettivamente, denunciato violazione e falsa applicazione dell’art. 1571 cod. civ., che disciplina le locazioni, e l’art. 27 della l. n. 392/1978, relativo alla durata delle locazioni commerciali, avuto riguardo al pattuito corrispettivo per il godimento del bene; nonché violazione o falsa interpretazione degli artt. 1384 cod. civ. e 115 cod. proc. civ., addebitando alla sentenza impugnata di aver fatto uso del notorio ai fini della congruità della penale, con conseguente violazione dell’art. 1384 cod. civ. Come anticipato le predette censure vennero dichiarate assorbite.
Riassunta la causa, il Giudice del rinvio dichiarò la nullità parziale del contratto, relativamente alla clausola di accollo delle imposte, dichiarò l’intervenuta risoluzione del preliminare e dispose <>.

NOME COGNOME ricorre avverso la sentenza resa in sede di rinvio sulla base di quattro motivi. NOME COGNOME, quale procuratore speciale di NOME COGNOME resiste con controricorso. La controricorrente ha deposito stringata memoria.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonché degli artt. 1325, 1346, 1418, 1419 e 1362 e segg., per avere il Giudice del rinvio omesso di esaminare il profilo di nullità del contratto derivante dalla indeterminatezza del prezzo.

5.1. Il motivo non è fondato.

L’anzidetto profilo era stato sottoposto alla Corte di cassazione col precedente ricorso, in seno al secondo motivo. Poiché il motivo in parola venne accolto solo a riguardo dell’accollo delle imposte, la questione è oramai preclusa dal giudicato.

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1362 e segg., 1325, 1346, 1418 e 1419 cod. civ., nonché <> , con violazione dell’art. 132 cod. proc. civ.

L’asse portante della censura, incentrato sull’art. 1419 cod. civ., addebita alla sentenza di avere erroneamente escluso che la nullità della clausola inficiava l’intero contratto, tanto c he la controparte non lo avrebbe concluso senza la stessa.

6.1. Il motivo non è fondato.

La Corte d’appello ha, con giudizio in questa sede non sindacabile, reputato che, nel rispetto del principio di conservazione del negozio giuridico, mancasse quella inscindibile correlazione richiesta dalla norma per travolgere l’intero contratto (cita Cas s. 2314/2016). Trattasi d’un apprezzamento di merito, peraltro

adeguatamente argomentato, insuscettibile di critica in questa sede.

La giustificazione motivazionale è di esclusivo dominio del giudice del merito, con la sola eccezione del caso in cui essa debba giudicarsi meramente apparente; apparenza che ricorre, come di recente ha ribadito questa Corte, allorquando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Sez. 6, n. 13977, 23/5/2019, Rv. 654145; ma già S.U. n. 22232/2016).
A tale ipotesi deve aggiungersi il caso in cui la motivazione non risulti dotata dell’ineludibile attitudine a rendere palese (sia pure in via mediata o indiretta) la sua riferibilità al caso concreto preso in esame, di talché appaia di mero stile, o, se si vuole, standard; cioè un modello argomentativo apriori, che prescinda dall’effettivo e specifico sindacato sul fatto.

Siccome ha già avuto modo questa Corte di più volte chiarire, la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguenza che è pertanto, denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; anomalia che si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella
“motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv. 629830; S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv. 629833; Sez. 6-2, ord., n. 21257, 8/10/2014, Rv. 632914).

Nel caso di specie la Corte locale ha reso motivazione pienamente comprensibile e aderente al caso esaminato, con la quale ha assegnato carattere accessorio alla pattuizione sulle imposte, il cui venir meno non incide sul complessivo regolamento d’interessi, anche tenuto conto della mancata allegazione probatoria di una <>.

Con il terzo motivo, posto in via subordinata, il ricorrente denuncia violazione, mancata applicazione o falsa interpretazione dell’art. 27, l. n. 392/1978; violazione o falsa interpretazione degli artt. 1362 e segg. cod. civ.; nonché, infine, <>.

Il ricorrente assume che la Corte locale aveva errato ad affermare che il COGNOME avesse, per la prima volta, prospettato la conversione in detenzione ad uso locatizio, trattandosi di tema già sottoposto al vaglio giudiziario, tanto da essere stato riproposto anche innanzi alla Corte di cassazione, nel primo giudizio di legittimità, e riproposto, ancora una volta davanti al giudice del rinvio.

La Corte d’appello aveva e rrato anche ad affermare il rigetto della pretesa, interpretando il pagamento mensile, peraltro rilevante, come se si trattasse di una penale, senza che constassero indici per fare una tale affermazione.

7.1. Il motivo non è fondato.

La sentenza impugnata fa discendere la preclusione dei motivi ora riproposti, sotto l’aspetto sopra riportato, dalla circostanza che, posti questi in via subordinata, l’affermata validità del contratto ne avrebbe impedito il vaglio.

Una ulteriore ratio decidendi viene fondata sull’esame della clausola negoziale n. 5: <>. Spiega la Corte territoriale che <>.
Quest’ultimo argomento appare decisivo e intangibile dalla censura. Anche in questo caso, attraverso percorso motivazionale pienamente comprensibile il Giudice del merito, interpretando lo strumento negoziale, ha assegnato alla disposizione l’effetto di penale.

La vicenda resta confinata negli apprezzamenti di merito, non bastando, come più volte chiarito in questa sede, la enunciazione della pretesa violazione di legge in relazione al risultato interpretativo favorevole, disatteso dal giudice del merito, occorrendo individuare, con puntualità, il canone ermeneutico

violato correlato al materiale probatorio acquisito; in quanto, ‘L’opera dell’interprete, mirando a determinare una rea ltà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi: pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili , il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti; di conseguenza, ai fini dell’ammissibilità del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non può essere considerata idonea – anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente – la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata, come nella specie, mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non è consentito in sede di legittimità (ex pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579. 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753)’ (Sez. 2, n. 18587, 29/10/2012; si veda anche, per la ricchezza di richiami, Sez. 63, n. 2988, 7/2/2013)’.
Con il quarto motivo, ulteriormente subordinato, il ricorrente denuncia violazione, mancata applicazione o falsa applicazione dell’art. 1384 cod. civ., mancata applicazione dell’art. 115 cod.

proc. civ., nonché motivazione <> , addebitando alla decisione l’errore di non avere ridotto la penale, dalla quale derivava l’incameramento di cinque milioni di lire al mese, con un arricchimento evidente della controparte, a fronte di un tasso di rendita degli immobili che non avrebbe potuto condurre a un tale importo, e di un tasso legale al tempo del 2,5%.

8.1. Il motivo non è fondato.

La Corte d’appello ha escluso l’eccessività della penale, sotto plurimi profili: a) l’affermazione della redditività degli immobi li sostenuta dal COGNOME era priva della pretesa notorietà; b) non poteva affermarsi equivalenza tra il valore venale dell’immobile e il prezzo convenuto, dato <> predisposta dalle parti; c) il ricorrente non aveva dimostrato di avere corrisposto la somma di novanta milioni di lire, fino al settembre 2001. Trattasi di costrutto motivazionale in questa sede intangibile, per quel che prima si è detto, e, in parte, neppure aggredito dal ricorrente.
Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo.

9.1. Sul punto deve escludersi che l’atto qualificato memoria dalla cont roricorrente possa sussumersi al ‘genus’ evocato, trattandosi, per vero, dello scritto di una pagina (inclusa l’intestazione), con il quale l’intimato si limita del tutto genericamente a richiamare il proprio controricorso, senza nulla aggiungere.

La giurisprudenza della Corte è ormai costante nel ritenere che l’art. 366, n. 4 cod. proc. civ. si applichi, specularmente, anche al controricorso (Cass. n. 12171/09 ed ivi richiamo a Cass. n. 5400/06; cfr. anche Cass. nn. 6222/12 e 3421/97); ciò, tuttavia non si gnifica affatto pretendere, al fine di valutarne l’ammissibilità,

che il controricorso debba contenere dei propri ‘motivi’ specifici e speculari rispetto a quelli del ricorso, né tanto meno che contrattacchi la decisione con altre autonome argomentazioni, ma semplicemente esigere che esso contenga una sia pur minima confutazione del ricorso, in qualunque modo articolata, purché la sua giustapposizione alla vicenda oggetto di ricorso non sia affidata alla sola deduzione logica della Corte sulla sola base de ll’indicazione dei dati di riferimento della causa (numero d’iscrizione a ruolo, nomi delle parti, decisione impugnata). Pertanto, specificato in punto di diritto che: ‘ove il controricorso (…), a dispetto della indicazione della causa alla quale si riferi sce, risulti privo di forza individualizzante, constando di uno schema avversativo ‘di genere’, sprovvisto cioè di concreta attitudine di contrasto, attraverso l’esposizione di argomenti specificamente indirizzati a quella vicenda e a quella decisione e posti a confronto di quel ricorso, non assolve al suo scopo’.
Del tutto specularmente deve, pertanto, reputarsi che per la memoria qui al vaglio, estranea al ‘genus’, non possa essere riconosciuto il diritto al rimborso delle spese.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, che liquida in euro 4.100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie

nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso il giorno 7 dicembre 2022

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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