Nullità del contratto: vendita senza permessi edili

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità del contratto di compravendita di un immobile privo delle autorizzazioni urbanistiche. Anche se nel rogito erano menzionate le domande di sanatoria, la mancata allegazione delle stesse, come richiesto dalla legge, ha reso l’atto invalido. Di conseguenza, il credito del venditore per il prezzo residuo è stato ritenuto inesistente nell’ambito del fallimento dell’acquirente. La Corte ha ribadito che la nullità per vizi urbanistici è di tipo ‘testuale’ e non ammette deroghe alle formalità prescritte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nullità del Contratto: la Vendita di Immobili senza Permessi è Invalida

La compravendita di un immobile è un passo importante che richiede la massima attenzione alle normative, specialmente quelle urbanistiche. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la nullità del contratto di vendita è una conseguenza diretta della mancanza delle autorizzazioni edilizie e del mancato rispetto di precise formalità documentali. Approfondiamo questo caso per capire quali sono gli obblighi di legge e le conseguenze della loro violazione.

I Fatti di Causa: una Vendita Complessa e un Successivo Fallimento

La vicenda ha origine dalla richiesta di una società di essere ammessa al passivo del fallimento di un’altra impresa. Il credito, pari a 250.000 euro, derivava dal mancato pagamento del saldo prezzo per la compravendita di alcuni immobili. La società venditrice vantava anche un privilegio ipotecario sugli stessi beni.

Tuttavia, il giudice delegato al fallimento aveva respinto la domanda, evidenziando delle “problematiche” non dichiarate nell’atto di vendita relative agli immobili. La società venditrice aveva quindi proposto opposizione, ma il Tribunale di Brescia l’aveva rigettata, dichiarando la nullità del contratto di compravendita. Il motivo? Gli immobili erano stati venduti senza le necessarie autorizzazioni urbanistiche. Di conseguenza, il credito per il pagamento del prezzo era stato ritenuto inesistente. Contro questa decisione, la società venditrice ha presentato ricorso in Cassazione.

La Nullità del Contratto e la Normativa Urbanistica

Il cuore della questione risiede nel concetto di “nullità testuale”, prevista dall’art. 46 del d.P.R. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985. Queste norme stabiliscono che gli atti di compravendita di immobili devono contenere, a pena di nullità, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

Nel caso specifico, l’atto di vendita dichiarava l’assenza delle autorizzazioni, ma menzionava che il venditore aveva presentato delle domande di concessione in sanatoria, indicandone gli estremi. Secondo la società ricorrente, questa dichiarazione sarebbe stata sufficiente ad evitare la nullità.

L’Importanza delle Formalità Prescritte

La legge, però, è molto chiara. Quando una domanda di sanatoria è ancora pendente, non è sufficiente menzionarla. L’art. 40 della legge n. 47/1985 richiede espressamente che all’atto sia allegata la copia della domanda, con gli estremi dell’avvenuta presentazione, e che siano indicati gli estremi del versamento delle prime due rate dell’oblazione. Nel caso esaminato, la stessa società ricorrente ha ammesso che tali allegati non erano presenti nel contratto.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione del Tribunale. I giudici hanno sottolineato che la nullità prevista dalla normativa urbanistica è una “nullità testuale”, che sanziona la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo o, in caso di sanatoria, della documentazione richiesta. Questa formalità non è sanabile da una semplice dichiarazione del venditore. Il titolo deve esistere realmente ed essere riferibile all’immobile.

La Corte ha chiarito che, non essendo state rispettate le formalità previste dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985 (mancata allegazione delle domande di sanatoria), il contratto era testualmente difforme dal modello legale e, quindi, nullo. Questo principio si applica a prescindere dalla data di costruzione dell’immobile.

Inoltre, la Corte ha respinto anche il secondo motivo di ricorso, con cui si contestava al Tribunale di aver rilevato d’ufficio la nullità. I giudici hanno affermato che la nullità del contratto è una questione sempre rilevabile d’ufficio e che, in ogni caso, le problematiche urbanistiche erano già note alle parti fin dalla prima fase del procedimento fallimentare.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre un importante monito per tutti gli operatori del settore immobiliare. La validità di un atto di compravendita immobiliare è strettamente legata al rispetto rigoroso delle formalità documentali prescritte dalla normativa urbanistica. La semplice menzione di una domanda di sanatoria non è sufficiente a sostituire l’obbligo di allegare i documenti richiesti dalla legge. La conseguenza della violazione di queste norme è drastica: la nullità del contratto, con la conseguente inesistenza dei diritti che da esso derivano, come il diritto al pagamento del prezzo. È quindi fondamentale, prima di ogni transazione, verificare con la massima diligenza la conformità urbanistica dell’immobile e la completezza documentale dell’atto notarile.

È valido un contratto di vendita immobiliare che dichiara l’assenza di permessi edilizi ma menziona una domanda di sanatoria pendente?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se la domanda di sanatoria è ancora pendente, non è sufficiente menzionarne gli estremi nell’atto. La legge (art. 40 della legge n. 47/1985) richiede che all’atto sia allegata la copia della domanda di sanatoria, munita degli estremi di presentazione, e che siano indicati gli estremi del pagamento delle prime due rate dell’oblazione. La mancanza di questi allegati causa la nullità ‘testuale’ del contratto.

La nullità di un contratto per motivi urbanistici può essere dichiarata d’ufficio dal giudice?
Sì. La nullità del contratto è una questione che può essere rilevata d’ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo, come previsto dall’art. 1421 del codice civile. Nel caso specifico, la Cassazione ha confermato che il Tribunale poteva legittimamente dichiarare la nullità anche nell’ambito di un giudizio di opposizione allo stato passivo fallimentare.

Cosa succede al credito del venditore se il contratto di vendita viene dichiarato nullo dopo il fallimento dell’acquirente?
Se il contratto è nullo, viene considerato come mai esistito. Di conseguenza, il credito del venditore per il pagamento del prezzo è inesistente e non può essere ammesso al passivo del fallimento. Per ottenere la restituzione dell’immobile, il venditore dovrebbe intraprendere un’azione separata di rivendica (art. 103 legge fall.), cosa che nel caso di specie non era stata fatta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 13100 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 13100 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 16/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23935/2023 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata all’indicato indirizzo PEC dell ‘ avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende

– ricorrente –

contro

Fallimento EURONET 2016 LTD ,

– controricorrente –

avverso il decreto cron. n. 911/2023, depositato dal Tribunale di Brescia il 24.10.2023;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25.3.2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE (d’ora innanzi anche, più brevemente, RAGIONE_SOCIALE insinuò al passivo del fallimento EURONET 2016 LTD, con richiesta di riconoscimento del privilegio ipotecario, un credito di € 250.000 vantato a titolo di residuo prezzo di una compravendita di immobili stipulata in data 8.10.2019.

Il giudice delegato rigettò la domanda, rilevando che «il curatore aveva riscontrato che gli immobili presentavano ‘problematiche’ non dichiarate nell’atto di compravendita » (così a pag. 2 del decreto qui impugnato), oltre a eccepire, in via subordinata, la revocabilità dell’ipoteca .

RAGIONE_SOCIALE propose opposizione allo stato passivo, che venne respinta dal Tribunale di Brescia, sul presupposto della ritenuta nullità del contratto -in quanto avente ad oggetto fabbricati dichiaratamente privi di autorizzazione urbanistica -e della conseguente inesistenza del credito per il pagamento del prezzo insinuato al passivo.

Contro il decreto del Tribunale RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi.

Il fallimento si è difeso con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa nel termine di legge anteriore alla data fissata per la trattazione in camera di consiglio ai sensi dell ‘ art. 380 -bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso RAGIONE_SOCIALE denuncia «Violazione – falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 c.p.c., comma 1 , n. 3) in relazione all’art. 46 d.P.R. 380/2001».

La ricorrente sostiene che il Tribunale avrebbe errato a dichiarare la nullità del contratto di compravendita, perché, pur essendosi dato atto nel rogito che si trattava di immobili costruiti «in assenza delle prescritte autorizzazioni

urbanistiche», il venditore aveva dichiarato che erano state presentate domande di concessione in sanatoria, indicandone gli estremi. Ribadisce, inoltre, che la nullità ai sensi dell’art. 4 6 del d.lgs. n. 380 del 2001 non avrebbe potuto essere rilevata, in mancanza di certezza sul fatto che si trattasse di costruzioni realizzate dopo il 17.3.1985.

1.1. Il motivo è infondato.

La stessa giurisprudenza citata dalla ricorrente afferma che « la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 dalla legge n. 47 del 1985, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità ‘testuale’, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fat tispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile » (Cass. S.U. n. 8230/2019).
In coerenza con tale principio, questa Corte -in un altro arresto citato dalla ricorrente -ha escluso la nullità di un contratto di compravendita in cui « dal testo della sentenza impugnata risulta che il venditore espressamente dichiarato, in seno all’atto pubblico, che l’immobile era stato costruito in conformità del nulla osta per i lavori edili », ritenendo irrilevante la deduzione del l’acqui rente (che agiva per l’accertamento della nullità ) che la dichiarazione di conformità urbanistica del venditore non fosse veritiera (Cass. n. 15587/2022).
L’impugnato decreto del Tribunale di Brescia è invece coerente con tale principio, avendo rilevato -quale presupposto

della nullità -la difformità testuale del contratto per cui è causa rispetto alle previsioni de ll’ art. 40 della legge n. 47 del 1985 e dell’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 (che sostituì l’art. 17 della legge n. 47 del 1988).

Con riferimento all’art. 4 6 del d.P.R. n. 380 del 2001 (che disciplina la «Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985»), la difformità testuale è evidente, avendo dichiarato il venditore la «assenza delle prescritte autorizzazioni urbanistiche», mentre la norma richiede che dal contratto «risultino, per dichiarazione dell ‘ alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria».

Ma anche con riguardo all’art. 40 della legge n. 47 del 1985 sussiste la difformità testuale, posto che il venditore dichiarò di avere presentato domande di sanatoria, indicandone gli estremi, mentre la disposizione -pur prevedendo la possibilità della sanatoria -pretende che dall’atto risultino, sempre «per dichiarazione dell ‘ alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria», oppure -se la domanda è ancora pendente -richiede che all’atto sia « allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell ‘ avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell ‘ avvenuta presentazione», oltre a dover essere «indicati gli estremi dell ‘ avvenuto versamento delle prime due rate dell ‘ oblazione».
È la stessa RAGIONE_SOCIALE che riporta nel ricorso l’intero testo della clausola contrattuale con le dichiarazioni del venditore, ad escludere che al contratto fossero allegate le copie delle domande di concessione in sanatoria, confermando la difformità

testuale -che secondo la citata giurisprudenza implica la nullità del negozio -a prescindere dalla data di stipulazione dell’atto , anteriore o posteriore al 17.3.1985, non essendo rispettate nemmeno le formalità previste dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985.

Ciò fermo restando che l’accertamento della data di realizzazione dei fabbricati è questione di fatto che non può essere sindacata con il ricorso per cassazione.

Con il secondo motivo si censura «Violazione – falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) in relazione agli artt. 93 e 98 L.F. r.d . 267/42, all’art. 1421 c.c. e all’art. 112 c.p.c. ».

Si contesta al Tribunale di avere rilevato d’ufficio la nullità del contratto, nonostante il fallimento avesse manifestato l’intenzione di trattenere e mettere in vendita gli immobili, nonché senza avere «invitato le parti a contraddire sul punto, giungendo ad una soluzione inattesa per entrambe, peraltro, gravemente, senza pronunciarsi sulle necessarie restituzioni».

2.1. Anche questo motivo, al netto dei possibili profili di inammissibilità, è infondato.

La nullità del contratto è questione rilevabile d’ufficio (art. 1421 c.c.) e la cognizione del giudice d ell’ opposizione al passivo è estesa alle eccezioni in senso stretto non sollevate nella fase davanti al giudice delegato (Cass. n. 27902/2020), sicché non può negarsi che comprenda anche, a maggior ragione, le eccezioni e le questioni rilevabili d’ufficio .

Nel caso di specie, già il giudice delegato aveva respinto la domanda di ammissione al passivo considerando «le problematiche relative agli immobili riscontrate dal curatore», sicché la questione di fatto sottostante alla rilevata nullità era ben nota alle parti; fermo restando che il motivo di ricorso non

denuncia chiaramente la violazione dell’art. 101, comma 2, c.p.c. e che l ‘ omissione della preventiva segnalazione della questione rilevata d’ufficio non determina di per sé la nullità della decisione, se non abbia concretamente danneggiato la facoltà della parte di chiedere prove (Cass. n. 13920/2020).

Quanto al fatto che non sia stata disposta la restituzione degli immobili oggetto del contratto nullo, è evidente che il Tribunale non avrebbe potuto farlo, in mancanza di una domanda di rivendica o restituzione dei beni acquisiti all’attivo fallimentare (art. 103 legge fall.).

Rigettato il ricorso, le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano di dispositivo.

5 . Si dà atto che, in base all’esito del giudizio, sussiste il presupposto per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

La Corte:

rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento delle spese legali relative al presente giudizio di legittimità , che liquida in € 7.000, per compensi, oltre alle spese generali al 15%, ad € 200 per esborsi e agli accessori di legge;

dà atto, ai sensi dell’art.13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.