Nullità compravendita immobiliare: la guida completa

Un acquirente ha comprato un immobile con un mutuo bancario, scoprendo solo dopo che era frutto di un abuso edilizio e che i permessi citati nell’atto erano basati su documenti falsi. Le corti di merito hanno dichiarato la nullità della compravendita immobiliare e, di conseguenza, anche del collegato contratto di mutuo. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, specificando che una dichiarazione falsa sui titoli edilizi equivale a un’omessa dichiarazione, causando la nullità del contratto per proteggere la regolarità del traffico giuridico immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 febbraio 2026 in Diritto Bancario, Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Nullità Compravendita Immobiliare per Dichiarazione Mendace: L’Analisi della Cassazione

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, ma cosa succede se il bene si rivela abusivo e le garanzie fornite dal venditore sono false? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico di nullità compravendita immobiliare, chiarendo che una dichiarazione non veritiera sui titoli edilizi equivale a un’omessa dichiarazione, con conseguenze devastanti sia per la vendita che per il mutuo collegato. Questo principio rafforza la tutela dell’acquirente e del mercato immobiliare.

Il Fatto: Un Acquisto Finito Male

La vicenda ha origine con l’acquisto di un appartamento e di un box auto da parte di un cittadino, che si rivolge a un istituto di credito per ottenere un mutuo necessario a finalizzare l’operazione. Il venditore è una società di costruzioni. Successivamente, emerge una realtà sconcertante: l’immobile è stato edificato abusivamente. Le indagini penali rivelano che la domanda di condono edilizio, menzionata nell’atto di compravendita, era basata su presupposti falsi: l’ultimazione dei lavori era stata attestata in maniera fraudolenta e i bollettini di pagamento degli oneri erano contraffatti.

Di fronte a questa scoperta, l’acquirente si rivolge al Tribunale per chiedere la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita e, per effetto del cosiddetto “collegamento negoziale”, anche del contratto di mutuo, con la conseguente richiesta di restituzione delle rate già versate.

La Questione Giuridica: Nullità Formale o Sostanziale?

Il cuore della controversia legale si concentra sulla natura della nullità urbanistica. L’istituto di credito, ricorrendo in Cassazione, sostiene una tesi “formalista”. Secondo la banca, poiché nell’atto notarile era stata inserita la dichiarazione relativa alla presentazione della domanda di condono, il requisito di legge era formalmente rispettato. La successiva scoperta della sua infondatezza non dovrebbe, a suo dire, inficiare la validità del contratto di compravendita.

Questa visione si scontra con l’interpretazione “sostanzialista”, secondo cui la dichiarazione non deve solo essere presente, ma anche veritiera. Una dichiarazione mendace su un titolo edilizio inesistente o non riferibile all’immobile non può produrre effetti e deve essere equiparata a una dichiarazione mancante.

La Decisione della Corte sulla Nullità Compravendita Immobiliare

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della banca e conferma la decisione dei giudici di merito. Gli Ermellini, richiamando un importante precedente delle Sezioni Unite (sent. n. 8230/2019), chiariscono un principio fondamentale: la nullità prevista dalla legge in materia urbanistica è di natura “testuale”, cioè scatta quando nell’atto mancano le menzioni dei titoli abilitativi. Tuttavia, la norma ha lo scopo di tutelare l’affidamento dell’acquirente e la regolarità del commercio immobiliare.

Questo obiettivo verrebbe vanificato se si consentisse a una dichiarazione palesemente falsa di sanare la situazione. Pertanto, la Corte afferma che una dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione. Il titolo edilizio deve “esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile”. Poiché nel caso di specie era stato accertato in sede penale che la domanda di condono era fraudolenta e il titolo inesistente, la dichiarazione del venditore era mendace, determinando la nullità insanabile del contratto di compravendita.

Il Collegamento Negoziale e la Sorte del Mutuo

Una volta stabilita la nullità della compravendita, la Corte affronta la questione del contratto di mutuo. La banca sosteneva che il mutuo fosse un contratto autonomo e dovesse rimanere valido. La Cassazione, tuttavia, conferma la valutazione della Corte d’Appello, che aveva riconosciuto un “collegamento negoziale” tra i due atti.

Il mutuo non era generico, ma era stato erogato con lo scopo preciso di finanziare l’acquisto di quello specifico immobile. La contestualità della stipula dei due contratti e l’iscrizione dell’ipoteca sullo stesso bene compravenduto erano elementi che provavano l’interdipendenza funzionale. La nullità del contratto di vendita, facendo venire meno lo scopo per cui il mutuo era stato concesso, travolge anche quest’ultimo, secondo il principio simul stabunt, simul cadent (insieme staranno, insieme cadranno).

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla necessità di garantire la trasparenza e la legalità nelle transazioni immobiliari. La funzione della menzione dei titoli edilizi nell’atto non è un mero adempimento burocratico, ma serve a informare l’acquirente e a permettergli di verificare la regolarità urbanistica del bene. Consentire a una dichiarazione falsa di validare un contratto significherebbe incentivare comportamenti fraudolenti e tradire la finalità della norma.

Per quanto riguarda il collegamento negoziale, la Corte ribadisce che il suo accertamento è un’indagine di fatto, riservata al giudice di merito, che deve interpretare la volontà delle parti e la funzione economico-sociale dell’intera operazione. In questo caso, la Corte d’Appello aveva motivato in modo logico e coerente la stretta interdipendenza tra la vendita e il finanziamento, rendendo la sua valutazione incensurabile in sede di legittimità.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre importanti conclusioni pratiche. Per gli acquirenti, sottolinea l’importanza di non fermarsi alle dichiarazioni formali contenute nel rogito, ma di effettuare, ove possibile, verifiche approfondite sulla veridicità e regolarità dei titoli edilizi. Per gli istituti di credito, evidenzia il rischio intrinseco nel finanziare operazioni immobiliari senza un’adeguata due diligence sulla conformità urbanistica dell’immobile, poiché la nullità della vendita può estendersi anche al contratto di mutuo, con la conseguente perdita delle garanzie ipotecarie.

Una dichiarazione formalmente presente ma falsa sul titolo edilizio in un atto di compravendita rende nullo il contratto?
Sì. La Corte di Cassazione, seguendo i principi delle Sezioni Unite, ha stabilito che una dichiarazione mendace, ovvero falsa, equivale alla sua totale assenza. Il titolo edilizio menzionato deve esistere realmente ed essere riferibile all’immobile specifico; in caso contrario, si verifica la nullità compravendita immobiliare.

Se il contratto di compravendita di un immobile è nullo, cosa succede al contratto di mutuo stipulato per l’acquisto?
Se viene accertato un “collegamento negoziale” tra i due contratti, la nullità della compravendita si estende anche al contratto di mutuo. Nel caso esaminato, il mutuo era stato concesso specificamente per l’acquisto di quell’immobile, rendendo i due atti interdipendenti. Con la caducazione della vendita, il mutuo perde la sua causa e diventa nullo.

Basta che sia stata presentata una domanda di condono per rendere valido l’atto di vendita, anche se poi la domanda si rivela infondata?
No. La Corte ha chiarito che la validità del contratto non dipende dalla mera presentazione formale di una domanda di condono, ma dalla veridicità delle attestazioni in essa contenute e menzionate nell’atto. Se, come nel caso di specie, si accerta che la domanda era basata su presupposti falsi (es. data di ultimazione dei lavori non veritiera, pagamenti contraffatti), la dichiarazione del venditore è mendace e il contratto è nullo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 5436 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 5436 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 32397/2020 r.g. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE -UBI BANCA (successivamente incorporata, pendente questo giudizio di legittimità, da RAGIONE_SOCIALE), già con sede in Bergamo, alla INDIRIZZO, in persona del procuratore speciale dottAVV_NOTAIO, rappresentata e difesa, giusta procura speciale allegata al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, con cui elettivamente domicilia presso il domicilio digitale di quest’ultima all’indirizzo PEC EMAIL .
-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, giusta procura speciale allegata al controricorso, da ll’ AVV_NOTAIO, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, alla INDIRIZZO.

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE.

avverso la sentenza, n. cron. 1754/2020, della CORTE DI APPELLO DI NAPOLI pubblicata in data 18/05/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del giorno 22/02/2024 dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

1. Con ricorso ex art. 702bis cod. proc. civ. depositato il 2 dicembre 2016 e ritualmente notificato, NOME COGNOME convenne RAGIONE_SOCIALE (d’ora in avanti, breviter , RAGIONE_SOCIALE) e RAGIONE_SOCIALE innanzi al Tribunale di Napoli per sentire così provvedere: 1) dichiarare la nullità del contratto di compravendita per notar COGNOME del 5 dicembre 2016, con il quale la RAGIONE_SOCIALE aveva venduto al ricorrente un appartamento, con annesso box auto, sito in Casalnuovo di Napoli (INDIRIZZO), alla INDIRIZZO, stante l’abusiva edificazione di detto cespite; 2) per l’effetto, dichiarare la nullità anche del contratto di mutuo e di costituzione di ipoteca stipulato in pari data con la RAGIONE_SOCIALE resistente, atteso il collegamento negoziale tra i due atti; 3) condannare la medesima RAGIONE_SOCIALE alla restituzione delle rate di mutuo versate dall’istante fino al mese di marzo 2007, per complessivi € 4.297,50, oltre a quelle maturande e successivamente versate, nonché interessi, rivalutazione monetaria e maggior danno subito ex art. 1224, comma 2, cod. civ.; 4) ordinare alla U.B.I. RAGIONE_SOCIALE s.p.a. di cancellare il nominativo del ricorrente dalla banca dati presso la C.A.I. e la C.R.I.F.. A fondamento di tali istanze, dedusse che, in seguito ad accertamenti sulle licenze edilizie richieste ai fini della costruzione degli immobili compravenduti sopra indicati, era stato emesso dal Tribunale di Nola un decreto di sequestro preventivo depositato in cancelleria il 9 febbraio 2007 e, a seguito di un giudizio penale, con sentenza n. 1209/2010, lo stesso tribunale nolano, sezione penale, aveva accertato la abusività degli immobili, venduti attraverso una serie di raggiri diretti a far apparirne la alienabilità, ossia attraverso la presentazione di domande di condono attestanti falsamente la
data di ultimazione dei lavori e l’allegazione ad esse di falsi bollettini di pagamento degli oneri di costruzione e della oblazione in realtà mai versati.

1.1. Costituitasi RAGIONE_SOCIALE, che contestò le avverse pretese chiedendone il rigetto, l’adito tribunale partenopeo, con ordinanza ex art. 702ter cod. proc. civ. del 9 aprile 2018, dichiarò la nullità sia del contratto di compravendita suddetto (disponendo che la competente RAGIONE_SOCIALE del Territorio -Servizi di pubblicità immobiliare di Napoli annotasse il provvedimento ai sensi dell’art. 2655 cod. c iv.), sia del menzionato, contestuale contratto di mutuo e costituzione di ipoteca.
Pronunciando sul gravame promosso da RAGIONE_SOCIALE avverso quella decisione, l’adita Corte di appello di Napoli lo respinse con sentenza del 18 maggio 2020, n. 1754, pronunciata nel contraddittorio con il COGNOME e nella contumacia di RAGIONE_SOCIALE

2.1. Per quanto qui di interesse, quella corte, richiamati i principi sanciti da Cass., SU, n. 8230 del 2019, osservò che: i ) nella specie, occorreva « avere riguardo al disposto di cui all’art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, rimasto in vigore, che, in relazione agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitù) riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della legge, ha previsto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazione dell’alienante la l icenza e la concessione in sanatoria, la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera era stata iniziata prima del 9.2.1967. I due succ essivi condoni, introdotti con legge 724/94 (art. 39) e con decreto legge n. 269/2003, convertito dalla legge 326/2003 (art. 32, comma 3) hanno riguardato tipologie di fabbricati ed irregolarità edilizie in riferimento ad abusi rispettivamente commessi fino al 31.12.1993 e fino al 31.12.2003 »; ii ) la menzionata pronuncia delle Sezioni Unite aveva anche precisato che « il titolo abilitativo ‘deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile’, laddove ‘la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione’; in definitiva, ‘solo in costanza di una dichiarazione reale e riferibile a ll’immobile, il contratto sarà in conclusione
valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato’ »; iii ) era stata « raggiunta la prova -giusta le risultanze del separato procedimento penale a carico di COGNOME NOME, legale rappresentante dell’appellata società contumace, definito con sentenza del Tribunale di Nola 1209/2020 -della natura mendace della dichiarazione dello stesso COGNOME NOME resa, in sede di stipula, quale parte venditrice, ossia che, stante la mancanza di titolo abilitativo per la realizzazione della consistenza immobiliare alienata, era stata presentata al Comune di Casalnuovo in data 17.11.2004, protocollata al n. NUMERO_DOCUMENTO, domanda di concessione in sanatoria, nonché ‘ effettuati i versamenti in conto corrente postale inerenti le intere somme autoliquidate dovute a tiolo di oblazione ed oneri accessori’ ….»; iv ) le risultanze del cennato procedimento penale smentivano « gli assunti dell’appellante, essendo stata infatti accertata la falsa attestazione nelle domande di condono, inclusa quella indicata nel rogito -richiamate al riguardo nella sentenza penale n. 1209/2010, prodotta dallo stesso appellante, le dichiarazioni confessorie rese al GIP dal COGNOME NOME -della data di ultimazione delle opere entro il 31 marzo 2003, sicché la natura abusiva e non condonabile delle stesse non è revocabile in dubbio, trattandosi -ha condivisibilmente affermato il giudice penale -‘di immobili che, all’epoca della presentazione della domanda di condono, non erano ancora costruiti o si trovavano in una fase ancora molto anticipata della edificazione’; non senza rammentare, peraltro, le ulteriori circostanze di fatto accertate nel separato procedimento penale -oggetto delle imputazioni ai sensi degli articoli 490 e 476 cod. pen. anche in ordine alle quali è stata affermata la responsabilità del COGNOME NOME -ovvero -richiamate al riguardo nella sentenza penale n. 1209/2010 il risultato della prova orale assunta in dibatti mento, unitamente all’esito delle indagini di PG la sottrazione delle domande di condono dall’ufficio tecnico del Comune di Casalnuovo, nonché la formazione di falsi bollettini postali di versamento dell’oblazione e degli oneri concessori »; v ) era configurabile il collegamento negoziale tra mutuo e compravendita, rivelandosi « non dirimenti » gli elementi valorizzati
dall’appellante, risultando centrale la contestualità dei menzionati contratti, « recando gli stessi finanche consecutivi di repertorio notarile, nonché la concessione dell’ipoteca anche sulle unità immobiliari per cui è causa », aggiungendosi che « la provvista probatoria offre elementi che smentiscono l’assunto dell’appellante circa la non dimostrazione, ‘da parte ricorrente, che la somma mutuata dalla RAGIONE_SOCIALE non fosse ricollegabile alla costruzione o ristrutturazione di un immobile piuttosto che all ‘acquisto dell’immobile sito alla INDIRIZZO».
Per la cassazione di questa sentenza ha promosso ricorso UBI RAGIONE_SOCIALE s.p.a., affidandosi a due motivi. Ha resistito, con controricorso, NOME COGNOME, mentre è rimasta solo intimata RAGIONE_SOCIALE. Entrambe le parti costituite hanno depositato memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: « Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c. – Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.: Violazione e falsa applicazione degli art. 1325, 1346, 1470, 1418 c.c., nonché art. 115 c.p.c., per aver ritenuto nullo il contratto di compravendita in contrapposizione ai principi espressi da questa Suprema Corte a SS.UU. nella sent. n. 8230/2019; – Art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.: Omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio per non aver valutato che la dichiarazione del venditore circa la effettiva presentazione della domanda di condono era da ritenersi ‘non mendace’ ». Muovendo dal rilievo che, nella specie, era incontroversa l’avvenuta presentazione della domanda di condono e che « È altresì pacifico che la dichiarazione contenuta in quelle domande di condono si sia poi rivelata non accoglibile da parte del Comune, così come appunto accertato nella sentenza penale, poiché gli immobili erano ancora in corso di costruzione alla data prevista dalla normativa sul condono del 31.3.2003 », si contesta alla corte distrettuale di avere ricollegato, erroneamente, « la nullità del contratto di compravendita alla sopravvenuta rilevazione di infondatezza della domanda di condono presentata e non invece, come corretto, alla dichiarazione, -questa non mendace -contenuta nella compravendita, di presentazione della domand a. . Così facendo, la Corte di Appello pone sostanzialmente nel
vuoto la dicotomia tra nullità formale e nullità testuale di cui alla sentenza Suprema Corte a Sezioni Unite n. 8230/2019, che solo apparentemente afferma di aver valutato ed applicato, tradendone invece il principio fondamentale ivi espresso. Se, infatti, la domanda di condono è stata effettivamente presentata e la dichiarazione stessa è stata riportata ex lege nell’atto stesso (entrambe fatti pacifici, riconosciuti in sentenza penale nonché in questo giudizio di merito), ne deriva che la dichiarazione contenuta nella compravendita non è formalmente mendace e alcuna nullità testuale può ipotizzarsi nel contratto di compravendita de quo , e conseguentemente nessuna nullità può essere dichiarata all’esito dell’interpretazione fornita dalla SS.UU. di questa Suprema Corte ».
1.1. La doglianza in esame si rivela complessivamente infondata.

1.2. Invero, giova premettere che le Sezioni Unite di questa Corte, con la già menzionata sentenza n. 8230 del 2019, hanno composto il contrasto interpretativo che, negli anni, si era instaurato fra la tesi nella ” nullità sostanziale ” e quella della ” nullità formale ” in materia di menzione dei titoli urbanistici negli atti immobiliari di cui agli articoli: i ) 17 e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47; ii ) 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, recante il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia); iii ), 2, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662.
1.2.1. Non è questa la sede per dare corso ad una completa esposizione delle due teorie in esame. Esse sono ben note agli operatori del diritto e sono esaustivamente illustrate nella sentenza suddetta. Ciò che qui interessa è che, fra tali antitetiche posizioni interpretative, le Sezioni Unite hanno aderito alla tesi della ” nullità formale ” ed hanno disatteso la tesi della ” nullità sostanziale “, fissando i seguenti princìpi di diritto, rilevanti ai fini della soluzione della presente controversia: i ) ” La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali
elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile “; ii ) ” In presenza, nell’atto, della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato “.
1.2.2. Sulla scia del richiamato arresto delle Sezioni Unite, questa Corte ha in seguito precisato ( cfr . tra le più recenti, anche in motivazione, Cass. n. 23394 del 2023) che « le suenunciate regulae juris devono ritenersi applicabili anche nell’ipotesi di costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, rispetto alla quale l’art. 40, comma 2, L. n. 47 del 1985 prevede, in luogo dell’indicazione degli estremi della concessione, la dichiarazione rilas ciata dal proprietario o da altro avente titolo attestante la sussistenza del presupposto cronologico stabilito dalla legge. In questo caso, la nullità comminata dalla legge sul condono edilizio può dirsi esistente soltanto se la dichiarazione non risulti riferibile all’immobile oggetto dell’atto traslati vo ovvero se quanto dichiarato nell’atto (e cioè che l’opera è ‘iniziata’ in data anteriore al 1° settembre 1967) non corrisponda alla realtà (cfr. Cass. n. 30425/2022). In linea con l’indirizzo giurisprudenziale segnalato, deve qui ribadirsi che, ai fini della validità del negozio traslativo, è richiesta soltanto la corrispondenza della dichiarazione della parte alienante, -resa contestualmente alla stipula dell’atto o recuperata successivamente mediante il procedimento di conferma previsto dal comma 3 dello stesso articolo -rispettivamente, a un titolo edilizio realmente rilasciato dall’autorità competente e recante gli estremi indicati o all’elemento cronologico della data di inizio delle opere. In tal senso, la cennata dichiarazione assolve la funzione di assicurare all’acquirente la possibilità di condurre le opportune indagini finalizzate alla verifica della regolarità urbanistica -anche sul piano sostanziale -del bene compravenduto, onde consentigli di determinarsi consapevolmente, nel caso di riscontrata difformità edilizia, in ordine alla scelta di stipulare egualmente
l’atto, nonché di apprezzare l’effettivo valore commerciale da attribuire al bene medesimo in relazione alla sua diversa qualità giuridica ».

1.2.3. Merita di essere rimarcato, inoltre, che, come puntualizzato, affatto opportunamente, dalla citata sentenza n. 8230/2019 delle Sezioni Unite, « Il dettato normativo indica, quindi, che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l’informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera: ipotizzare, infatti, la validità del contratto in presenza di una dichiarazione dell’alienante che fosse mendace, e cioè attestasse la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma e finirebbe col tenere in non cale la finalità di limite delle transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi che la norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz’altro persegue, mediante la comminatoria di nullità di alcuni atti che li riguardano. Se ciò è vero, ne consegue che la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, e che l’indicazione degli estremi dei titoli abilitativi in seno agli atti dispositivi previsti dalla norma non ne costituisce un requisito meramente formale, secondo quanto ritenuto da parte della giurisprudenza sopra richiamata ai §§ 5.1 e 5.2. che va in parte qua superata, essa rileva piuttosto, come pure affermato in altre decisioni adesive alla teoria formale e sottolineato da un’accorta dottrina, quale veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, o in altri termini, essa ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, e, poiché la presenza o la mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo in relazione al bene che costituisce l’immobile contemplato nell’atto (cfr. Cass. 20258 del 2009 cit.), la dichiarazione oltre che vera, deve esser riferibile, proprio, a detto immobile. In costanza di una dichiarazione reale e riferibile all’immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato ». Così opinando, dunque, le Sezioni Unite, nell’aderire alla teoria della nullità formale, ne effettuano tuttavia un significativo
temperamento, in quanto escludono che possa fondare la validità dell’atto una dichiarazione mendace nel senso sopra precisato.

1.3. Valutato al lume dei principi appena esposti, allora, il motivo in esame risulta -come si è già anticipato – insuscettibile di accoglimento nel suo complesso.

1.3.1. Infatti, nella vicenda di cui si discute, riconducibile alla fattispecie di cui all’art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 (essendo rimasta priva di qualsivoglia contestazione, in questa sede, la corrispondente affermazione della corte distrettuale), -che, in relazione agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi diritti di garanzia e servitù) riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della legge predetta, ha previsto quali titoli abilitativi oggetto di dichiarazion e dell’alienante la licenza e la concessione in sanatoria, la domanda di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’opera era stata iniziata prima del 9 febbraio 1967, altresì ricordandosi che i due successivi condoni, introdotti con legge n. 724/94 (art. 39) e con decreto legge n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003 (art. 32, comma 3), hanno riguardato tipologie di fabbricati ed irregolarità edilizie in riferimento ad abusi rispettivamente commessi fino al 31 dicembre 1993 e fino al 31 dicembre 2003 -il giudice di appello ha accertato che tale dichiarazione, sebbene inserita nell’atto di compravendita del 5 dicembre 2006, con cui l’odierno con troricorrente aveva acquistato un appartamento, con annesso box auto, sito in Casalnuovo di Napoli (NA), alla INDIRIZZO, si era rivelata mendace.
1.3.2. Invero, dalla sentenza del Tribunale di Nola, sezione penale, n. 1209/2010, depositata agli atti del giudizio di appello e richiamata dai giudici di primo e secondo grado nelle loro decisioni, era emerso chiaramente che la dichiarazione resa in sede di stipula notarile dal legale rappresentante della società alienante RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, di aver presentato domanda di concessione in sanatoria, era palesemente menzognera ed il titolo abilitativo indicato in detto contratto risulta chiaramente inesistente. Si era accertato, in particolare, che in detta
domanda di condono era stata falsamente attestata l’ultimazione della costruzione entro il termine del 31 marzo 2003 (data ultima fissata dal d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/23, al fine di poter beneficiare del condono ivi disciplinato) e che i bollettini che dovevano essere necessariamente allegati alla domanda di condono ai fini dell’ammissibilità della stessa, erano risultati contraffatti e le somme relative a questi pagamenti in realtà mai versate.

1.4. Sulla base di tali evidenze, dunque, la corte partenopea ha considerato mendace la dichiarazione del venditore nell’atto di compravendita, così come precedentemente fatto dal Tribunale Penale di Nola e dal giudice civile di primo grado. Questa è la effettiva ratio decidendi , in parte qua , della sentenza impugnata, diversamente da quanto assume la ricorrente secondo cui erroneamente la valutazione della nullità del contratto di compravendita sarebbe stata effettuata in base « alla sopravvenuta rilevazione di infondatezza della domanda di condono presentata e non invece, come corretto, alla dichiarazione, -questa non mendace -contenuta nella compravendita, di presentazione della domanda ».
1.4.1. Ne consegue che la decisione della corte territoriale risulta assolutamente conforme ai riportati principi affermati dalle Sezioni Unite di questa Corte con la menzionata n. 8230/2019, sicché si rivela immune dai vizi ad essa ascritti con la censura in esame, la quale, pertanto, non può che essere respinta.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato « Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.. – Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.: Violazione e falsa applicazione dell’art. 1322, 1813, 1418, 1419 c.c., nonché dell’art. 115 c.p.c., per aver la sentenza erroneamente ritenuto sussistente il collegamento negoziale tra il contratto di compravendita e quello di mutuo, così estendendo la nullità al secondo; – Art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.: Omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in relazione a n. 4 elementi dedotti a dimostrazione della assenza di collegamento negoziale tra i contratti ». Si ascrive alla corte distrettuale: i ) di avere omesso l’esame effettivo dei precisi elementi, rilevati dall’appellante, che escludevano la sussistenza del collegamento negoziale,
in punto di fatto, tra i suddetti contratti di compravendita e di mutuo con contestuale costituzione di ipoteca, poiché certamente preponderanti rispetto alla sola contestualità temporale, unico elemento valorizzato, per contro, da quella corte; ii ) di avere affermato come funzionalmente collegati due contratti tra loro invece autonomi, in relazione ad un mutuo che non era di scopo ed in cui i mutuatari e l’acquirente della compravendita erano soggetti diversi.

2.1. Questa doglianza risulta inammissibile per le dirimenti ragioni di cui appresso.

2.2. Quanto all’invocato vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., rileva il Collegio che, avuto riguardo alla regola di cui all’art. 348 -ter , ultimo comma, cod. proc. civ., abrogato dal d.lgs. n. 149 del 2022 ma qui applicabile ratione temporis (giusta l’art. 35 del menzionato d.lgs. e posto che il giudizio di appello venne instaurato dalla odierna ricorrente con citazione notificata il 9 maggio 2018, come emerge dallo svolgimento del processo descritto nella sentenza oggi impugnata. Cfr . Cass. n. 11439 del 2018), la quale esclude la possibilità di ricorrere per cassazione ai sensi del numero 5 dell’art. 360, comma 1, dello stesso codice, nell’ipotesi in cui la sentenza di appello impugnata rechi l’integrale conferma della decisione di prim o grado (cd. ‘ doppia conforme ‘), questa Corte ha da tempo chiarito che il presupposto di applicabilità della norma risiede nella cd. ‘ doppia conforme ‘ in facto (Cass. n. 7724 del 2002 ha precisato, inoltre, che « Ricorre l’ipotesi di ‘doppia conforme’, ai s ensi dell’art. 348-ter, commi 4 e 5, c.p.c., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non solo quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logicoargomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice »), sicché il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo, ha l’onere di indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle
poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse ( cfr . Cass. nn. 35782, 26934 e 5947 del 2023; Cass. n. 20994 del 2019; Cass. n. 26774 del 2016; Cass. n. 26860 del 2014): onere rimasto, invece, assolutamente inadempiuto stando alle argomentazioni concretamente rinvenibili nella doglianza de qua .

2.3. Altrettanto inammissibile si rivela la censura prospettata con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ..

2.3.1. Invero, giova premettere che, come ricordato, affatto condivisibilmente, da Cass. n. 28324 del 2023, « le espressioni ‘collegamento negoziale’ o ‘negozi collegati’ estranee al codice civile del ’42 e richiamate solo negli anni Novanta dalla legislazione speciale di impronta europea -non designano un insieme di disposizioni volte a disciplinare una determinata materia, ma rappresentano un concetto di elaborazione dottrinale ed un criterio di impiego giurisprudenziale diretti alla descrizione di fenomeni contrattuali complessi ed alla soluzione dei conflitti ad essi relativi. Infatti, ‘il contratto collegato non è un tipo particolare di contratto, ma uno strumento di regolamento degli interessi economici delle parti’ (Cass. n. 8844/2001); ciò che si definisce collegamento negoziale non è che un particolare atteggiarsi dell’uno o dell’altro contratto in vista di un certo risultato: al di fuori dei casi di collegamento ‘necessario’, perché legalmente previsto, il sintagma traduce il risultato di un’attiv ità ermeneutica condotta valorizzando l’aspetto funzionale della complessiva ed unitaria operazione divisata dalle parti. Nel collegamento negoziale ‘atipico’ si esprime invero in pieno l’esercizio dell’autonomia privata, la quale soddisfa esigenze delle parti utilizzando dinamiche negoziali articolate che generano operazioni negoziali composte da plurimi contratti, volte solitamente a realizzare operazioni economiche complesse. La dottrina più moderna si è anche spinta a considerare se possa attribuirsi valenza di autonoma categoria concettuale alla nozione di operazione economica, intesa come una sequenza unitaria e composita che comprende in sé il regolamento, i comportamenti che con esso si collegano per il conseguimento dei risultati voluti e la situazione oggettiva nella quale il complesso delle regole e gli altri comportamenti si collocano, la
quale a sua volta concorre nel definire la rilevanza sostanziale dell’atto di autonomia privata. Secondo l’insegnamento di questa Corte di legittimità, in particolare, il collegamento tra i contratti ‘è funzionale quando i diversi e distinti negozi, cui le parti diano vita nell’esercizio della loro autonomia negoziale, pur conservando l’individualità propria di ciascun tipo, vengono tuttavia concepiti e voluti come avvinti teleologicamente da un nesso di reciproca interdipendenza, per cui le vicende dell’uno debbano ripercuotersi sull’altro, condizionandone la validità e l’efficacia’ (Cass. n. 7524/2007). Più precisamente, la fattispecie del collegamento funzionale fra più negozi -fenomeno ‘che incide direttamente sulla causa dell’operazione contrattuale che viene posta in essere, risolvendosi in una interdipendenza funzionale dei diversi atti negoziali rivolta a realizzare una finalità pratica unitaria’ (Cass. n. 3645/2007) -‘nei suoi aspetti generali non dà luogo ad un autonomo e nuovo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi’ (Cass. n. 7255/2013; n. 18585/2016) ».
2.3.2. La medesima pronuncia, poi, ha ribadito che, « ‘per accertare l’esistenza, l’entità, la natura, le modalità e le conseguenze di un collegamento funzionale tra negozi realizzato dalle parti, occorre un accertamento del giudice di merito che passi attraverso l’interpretazione della volontà contrattuale e che, se condotto nel rispetto dei criteri di logica ermeneutica e di corretto apprezzamento delle risultanze di fatto, si sottrae al sindacato di legittimità’ (Cass. n. 7524/2007). . In questa operaz ione interpretativa, ai fini dell’accertamento del collegamento negoziale, viene in considerazione la rilevanza giuridico-economica che un contratto può avere nei confronti dell’altro, sicché devono rientrare nell’indagine dell’interprete anche le considerazioni volte a valutare se un contratto si ponga come premessa logica ed economica dell’altro, al punto che il venir meno dell’un contratto sia tale da lasciare insoddisfatto l’interesse che aveva mosso le parti
a contrarre. Il che è quanto dire che ‘nel caso di collegamento negoziale tra più contratti, ciascuno di essi va interpretato tenendo conto della condotta tenuta dai contraenti nella stipula e nell’esecuzione dei contratti collegati, se reciprocamente nota ‘ (Cass. n. 25840/2014) ». In altri termini, dunque, il collegamento cd. funzionale fra negozi postula un accertamento riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità sempreché sia condotto nel rispetto dei criteri di logica ermeneutica e di corretto apprezzamento delle risultanze di fatto, quindi considerando la volontà dichiarata dalle parti alla stregua degli interessi dalle stesse perseguiti nella prospettiva dell’operazione economica complessiva.
2.4. È opportuno rimarcare, poi, che il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. (nella specie dedotto dalla banca ricorrente) può rivestire la forma della violazione di legge (intesa come errata negazione o affermazione dell’esistenza o inesistenza di una norma, ovvero attribuzione alla stessa di un significato inappropriato) e della falsa applicazione di norme di diritto (intesa come sussunzione della fattispecie concreta in una disposizione non pertinente perché, ove propriamente individuata ed interpretata, riferita ad altro, ovvero deduzione da una norma di conseguenze giuridiche che, in relazione alla fattispecie concreta, contraddicono la sua, pur corretta, interpretazione. Cfr . Cass. nn. 35782, 28385, 26789, 16541, 13787, 9014, 2413 e 1015 del 2023; Cass. nn. 5490, 3246 e 596 del 2022; Cass. nn. 40495, 28462, 25343, 4226 e 395 del 2021; Cass. nn. 27909 e 4343 del 2020; Cass. n. 27686 del 2018). Questa Corte, ancora recentemente ( cfr ., pure nelle rispettive motivazioni, oltre alle pronunce appena citate, Cass. nn. 35041, 33961 e 13408 del 2022), ha chiarito, tra l’altro, che: i ) non integra violazione, né falsa applicazione di norme di diritto, la denuncia di una erronea ricognizione della fattispecie concreta in funzione delle risultanze di causa, poiché essa si colloca al di fuori dell’ambito interpretative ed applicativo della norma di legge; ii ) il discrimine tra violazione di legge in senso proprio (per erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa) ed erronea applicazione della legge (in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta) è segnato dal fatto che solo
quest’ultima censura, diversamente dalla prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa ( cfr . Cass. nn. 10313 e 195 del 2016; Cass. n. 26110 del 2015; Cass. n. 8315 del 2013; Cass. nn. 16698 e 7394 del 2010); iii ) le doglianze attinenti non già all’erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dalle norme di legge, bensì all’erronea ricognizione della fattispecie concreta alla luce delle risultanze di causa, ineriscono tipicamente alla valutazione del giudice di merito ( cfr . Cass. n. 13238 del 2017; Cass. n. 26110 del 2015).
2.5. Fermo quanto precede, rileva il Collegio che, nella specie, la corte distrettuale – con una motivazione scevra da violazioni dei principi dettati in tema di onere della prova, oltre che priva di vizi logici ( cfr ., ben più ampiamente, rispetto a quanto si è già esposto, sinteticamente, nel § 2.1. dei ‘ Fatti di causa ‘, pag. 5 -6 della sentenza impugnata) -è giunta alla conclusione che il quadro istruttorio desumibile dalla documentazione prodotta in atti, valutato in ciascun elemento e nel suo complesso, fosse idoneo a far concludere per la sussistenza della prova della esistenza del collegamento negoziale fra il contratto di compravendita della cui nullità si è detto esaminandosi il primo motivo e quello, contestuale, di mutuo e costituzione di ipoteca pure descritto dal COGNOME.
2.5.1. La ricorrente insiste, oggi, nel sostenere, invece, la inconfigurabilità del suddetto collegamento negoziale, mostrando, così, di mirare ad ottenere, sotto la formale rubrica di vizio di violazione di legge (tenuto conto di quanto si è già detto cir ca l’inammissibilità del profilo di censura da essa formulato con riguardo all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.), una diversa valutazione, sul punto, di quanto sancito, in contrario, dal giudice di merito, totalmente dimenticando, però, che: i ) il collegamento cd. funzionale fra negozi postula un accertamento riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità ove condotto nel rispetto dei criteri di logica ermeneutica e di corretto apprezzamento delle risultanze di fatto ( cfr . Cass. n. 28324 del 2023); ii ) il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. non può essere mediato dalla riconsiderazione delle risultanze istruttorie, ma deve essere dedotto, a pena di inammissibilità del motivo
giusta la disposizione dell’art. 366, n. 4, cod. proc. civ., non solo con la indicazione delle norme che si assumono violate, ma anche, e soprattutto, mediante specifiche argomentazioni intelligibili ed esaurienti intese a motivatamente dimostrare in qual modo determinate affermazioni in diritto contenute nella decisione gravata debbano ritenersi in contrasto con le indicate norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità, diversamente impedendosi alla Corte regolatrice di adempiere al suo istituzionale compito di verificare il fondamento della lamentata violazione ( cfr . Cass. nn. 35782, 27522, 16541, 13787, 11299 e 7993 del 2023; Cass. n. 35041 del 2022); iii ) il ricorso per cassazione non rappresenta uno strumento per accedere ad un ulteriore grado di giudizio nel quale far valere la supposta ingiustizia della sentenza impugnata, spettando esclusivamente al giudice di merito il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne l’attendibilità e la concludenza e di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge ( cfr. ex multis , anche nelle rispettive motivazioni, Cass. nn. 35782, 27522, 11299 e 7993 del 2023; Cass. n. 35041 del 2022; Cass., SU, n. 34476 del 2019; Cass. n. 27686 del 2018; Cass., SU, n. 7931 del 2013; Cass. n. 14233 del 2015; Cass. n. 26860 del 2014). Né potendosi surrettiziamente trasformare il giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, ulteriore grado di merito, nel quale ridiscutere gli esiti istruttori espressi nella decisione impugnata, non condivisi e, per ciò solo, censurati al fine di ottenerne la sostituzione con altri più consoni alle proprie aspettative ( cfr . Cass. n. 21381 del 2006, nonché, tra le più recenti, Cass. n. 8758 del 2017; Cass., SU, n. 34476 del 2019; Cass. nn. 32026 e 40493 del 2021; Cass. nn. 1822, 2195, 3250, 5490, 9352, 13408, 15237, 21424, 30435, 35041 e 35870 del 2022; Cass. nn. 1015, 7993, 11299, 13787, 14595, 17578, 27522, 30878 e 35782 del 2023).
In conclusione, dunque, l’odierno ricorso di RAGIONE_SOCIALE (poi incorporata per fusione da RAGIONE_SOCIALE, come riferito nella

memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ. depositata da quest’ultima) deve essere respinto, restando a suo carico le spese di questo giudizio di legittimità tre le sole parti costituite, giusta il principio di soccombenza, dandosi atto, altresì, -in assenza di ogni discrezionalità al riguardo ( cfr . Cass. n. 5955 del 2014; Cass., S.U., n. 24245 del 2015; Cass., S.U., n. 15279 del 2017) e giusta quanto precisato da Cass., SU, n. 4315 del 2020 -che, stante il tenore della pronuncia adottata, sussistono, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della medesima ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto, mentre « spetterà all’amministrazione giudiziaria verificare la debenza in concreto del contributo, per la inesistenza di cause originarie o sopravvenute di esenzione dal suo pagamento ».
PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il ricorso il ricorso di RAGIONE_SOCIALE (poi incorporata per fusione da RAGIONE_SOCIALE).

Condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità sostenute da NOME COGNOME, che si liquidano in € 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della medesima parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unif icato pari a quello previsto per il ricorso, giusta il comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Prima sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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