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Nullità atti notarili: il caso del complesso residenziale

La Corte di Cassazione esamina un caso di nullità atti notarili relativi ad aree pertinenziali di un complesso residenziale. Una società immobiliare ha impugnato le sentenze di merito che avevano annullato la vendita, effettuata dal commissario di una cooperativa in liquidazione, per difetto di potere e autorizzazioni. La Suprema Corte, ravvisando questioni di particolare importanza giuridica, tra cui l’efficacia del giudicato e l’esecuzione di un concordato fallimentare, ha rinviato la causa a pubblica udienza per una trattazione approfondita, senza emettere una decisione finale.

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Pubblicato il 12 settembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nullità Atti Notarili: la Cassazione rinvia la decisione sul caso di un complesso residenziale

La questione della nullità atti notarili rappresenta un tema cruciale nel diritto immobiliare, specialmente quando si intreccia con complesse procedure fallimentari e diritti di proprietà contesi. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha recentemente posto l’accento sulla delicatezza di questi scenari, decidendo di rinviare a pubblica udienza una causa riguardante la vendita di aree pertinenziali all’interno di un grande complesso residenziale. Questa decisione sottolinea la necessità di un’analisi approfondita per questioni di rilevante importanza giuridica.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla causa intentata da numerosi proprietari di immobili di un complesso residenziale, i quali chiedevano di dichiarare la nullità di due atti di vendita. Tali atti, stipulati nel 2011, trasferivano la proprietà di alcune aree comuni del complesso da una Cooperativa Edilizia, all’epoca in liquidazione coatta amministrativa, a una società immobiliare.

Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda dei proprietari, dichiarando la nullità degli atti. La motivazione principale risiedeva nel fatto che la persona che li aveva sottoscritti, in qualità di commissario liquidatore della cooperativa, era già cessata dalla carica a seguito dell’avvenuta esecuzione di un Concordato Fallimentare. Inoltre, la vendita era avvenuta senza le necessarie autorizzazioni del Giudice delegato e del Ministero dello Sviluppo Economico. La Corte d’Appello aveva successivamente confermato questa decisione, respingendo il gravame della società acquirente.

I Motivi del Ricorso e la Nullità Atti Notarili

La società immobiliare ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su quattro motivi principali che contestano la decisione d’appello.

1. Violazione del principio del ‘ne bis in idem’ (giudicato)

L’azienda ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel non considerare l’effetto di precedenti sentenze del Tribunale di Tivoli. Tali decisioni, secondo la società, avevano già accertato l’inesistenza di una proprietà comune sulle aree contese, trasferite legittimamente ad essa. L’eccezione di giudicato era stata respinta perché le parti in causa non coincidevano perfettamente, ma la ricorrente insisteva che i proprietari non potevano essere considerati ‘terzi’ rispetto a quelle decisioni.

2. Errata valutazione del titolo di proprietà

Con il secondo motivo, si contestava l’ammissibilità stessa dell’azione dei proprietari, basata su un titolo ritenuto inefficace (un Regolamento condominiale mai autorizzato né trascritto) per rivendicare la proprietà delle aree.

3. Inammissibilità dell’intervento di terzi

La società ha inoltre eccepito l’inammissibilità dell’intervento in giudizio del Complesso Residenziale, che aveva avanzato una richiesta autonoma di assegnazione di una quota delle aree.

4. Effetti del Concordato Fallimentare sulla validità degli atti

Il quarto e ultimo motivo si concentrava sulla declaratoria di nullità atti notarili. La ricorrente ha argomentato che i giudici di merito avevano ignorato un fatto decisivo: gli atti di vendita erano stati posti in essere in esecuzione di una clausola specifica del Concordato Fallimentare, un accordo reso esecutivo e mai opposto, che prevedeva appunto il trasferimento di quei beni.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione, con la sua ordinanza interlocutoria, non ha deciso nel merito la controversia. Ha invece ritenuto che le questioni sollevate dalla società ricorrente fossero di tale complessità e rilevanza da meritare una trattazione in pubblica udienza. In particolare, il Collegio ha evidenziato che i temi proposti presentano una ‘valenza nomofilattica’. Ciò significa che la decisione finale potrebbe avere importanti implicazioni per l’interpretazione uniforme del diritto, specialmente riguardo all’interferenza tra l’autorità del giudicato, la validità dei contratti di vendita e gli effetti vincolanti di un concordato fallimentare omologato.

Conclusioni

La decisione di rinviare la causa a nuovo ruolo per una discussione pubblica lascia aperta la questione sulla nullità atti notarili nel caso specifico. Questa scelta procedurale testimonia la prudenza della Suprema Corte di fronte a un intreccio normativo complesso, che coinvolge principi fondamentali del diritto civile e fallimentare. La sentenza finale sarà di grande interesse per operatori del diritto e cittadini, poiché chiarirà i confini tra la stabilità degli accordi concorsuali e la tutela dei diritti reali immobiliari.

Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la causa a pubblica udienza senza decidere?
La Corte ha ritenuto che le questioni sollevate dal ricorso, in particolare quelle relative al conflitto tra un precedente giudicato e l’esecuzione di un concordato fallimentare, fossero complesse e di rilevante importanza per garantire un’interpretazione uniforme della legge (valenza nomofilattica). Pertanto, ha disposto una trattazione più approfondita in udienza pubblica.

Un atto di vendita stipulato in esecuzione di un concordato fallimentare può essere dichiarato nullo?
La questione è al centro del dibattito. La società ricorrente sostiene che, essendo l’atto una diretta esecuzione di una clausola del concordato (reso esecutivo e non opposto), non possa essere dichiarato nullo. Le corti di merito hanno invece dato prevalenza alla mancanza di poteri del firmatario al momento della stipula. La Cassazione dovrà risolvere questo conflitto.

Una precedente sentenza che nega la proprietà comune di un’area è vincolante per tutti i proprietari del complesso, anche se non hanno partecipato a quel giudizio?
Secondo la ricorrente, sì, perché i proprietari, in quanto successori o aventi causa della cooperativa originaria, non sarebbero ‘terzi’ rispetto a quelle decisioni. La Corte d’Appello ha ritenuto di no per la mancata coincidenza delle parti. La Cassazione dovrà pronunciarsi sull’estensione soggettiva del giudicato in questo specifico contesto.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5811 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5811 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/03/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 8210/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE con sede legale in Roma alla INDIRIZZO in persona dell’Amministratore Unico e legale RAGIONE_SOCIALE. Signor NOME COGNOME, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avvocato NOME COGNOME, sito in Roma al INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

COGNOME NOMECOGNOME BenedettoCOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME Giovanni, COGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME MaurizioCOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME MarcelloCOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME Giuseppe, Natale
NOMECOGNOME NOME, Vicini NOME, COGNOME GiovanniCOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME LuigiCOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME AlbertoCOGNOME GiuseppeCOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOME, tutti rapp.ti e difesi dall’Avv. NOME COGNOME ed elett.te dom.ti in Roma alla INDIRIZZO

-controricorrenti-

nonché contro

NOME

– intimata –

nonché contro

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME Marina, COGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOME COGNOME NOME, NOME, COGNOME NOME, Ricordo NOME, COGNOME NOME Tedesco NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOME, NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME SergioCOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME
NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME Eugenio SalvatoreCOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME StefanoCOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, Natale NOMECOGNOME NOME, NOME, Di Girolamo NOME, Di Girolamo NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, , COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME C.F.: CODICE_FISCALE, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME Emilia, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME VenereCOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME
– intimati –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rapp.te p. t. signora COGNOME NOME, con sede in Guidonia Montecelio INDIRIZZO

– intimata –

nonché contro

Complesso Residenziale Parco Azzurro, in persona del legale rapp.te p.t. Rag. NOME COGNOME;

– intimata –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE in L.C.A. RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rapp.te dott.ssa NOME COGNOME, con sede alla INDIRIZZO Guidonia Montecelio

– intimata – avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 307/2022 depositata il 17/01/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.in causa proposta dai sig.ri COGNOME ed altri proprietari degli immobili situati in Guidonia Montecelio (INDIRIZZO nel complesso denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘, per sentir dichiarare la nullità di due atti notarili di vendita stipulati nell’autunno 2011 tra la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione coatta amministrativa, e la RAGIONE_SOCIALE e per far accertare la proprietà pro quota di essi attori sui beni compravenduti, in quanto costituenti pertinenze dei lotti e delle costruzioni site nel predetto complesso, la Corte di Appello di Roma, con la sentenza in epigrafe, ha confermato la sentenza di primo grado favorevole agli attori/appellati. In particolare, per quanto di interesse, con sentenza n. 9105/2018, il Tribunale di Roma, in accoglimento delle domande attoree, aveva dichiarato la nullità degli atti di vendita perché sottoscritti da NOME COGNOME in qualità di Commissario della Liquidazione coatta amministrativa della RAGIONE_SOCIALE malgrado la stessa fosse già cessata dalla predetta carica per avvenuta esecuzione del Concordato Fallimentare, e in ogni caso senza l’autorizzazione del Giudice delegato e del Ministero dello Sviluppo Economico. Avverso la
predetta sentenza, la RAGIONE_SOCIALE, aveva interposto appello contestando l’indebito rigetto dell’ exceptio iudicati , per effetto di precedenti sentenze del Tribunale di Tivoli (n.1445/2015 e n.1493/2014) di accertamento dell’inesistenza della proprietà comune per le aree pertinenziali site nel complesso, nonché denunciando la pretestuosità della domanda di nullità degli atti di compravendita alla luce dell’irrevocabilità del Concordato definito in favore della RAGIONE_SOCIALE e la inesistenza di un valido titolo di acquisto della proprietà da parte degli appellati. Parimenti, NOME COGNOME ha proposto appello per la sola parte relativa alle spese di giudizio chiedendo di essere esclusa dalla relativa obbligazione. Entrambi gli appelli sono stati rigettati dalla Corte territoriale, con parziale riforma della sentenza di primo grado per intervenuta estinzione del giudizio limitatamente a tre degli originari attoriappellati;
avverso il già menzionato provvedimento decisorio di appello, la RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi;

i sig.ri COGNOME e gli altri cinquantaquattro soggetti indicati in epigrafe hanno depositato controricorso;

le altre parti, pure indicate in epigrafe, sono rimaste intimate;

la Procura Generale, in persona del Dottor NOME COGNOME ha depositato requisitoria con richiesta di cassazione della sentenza e rimessione della causa al giudice di primo grado per la regolarizzazione del contraddittorio e, in subordine, di dichiarazione della inammissibilità del ricorso;

le parti hanno depositato memoria; considerato che:

con il primo motivo di ricorso viene denunciata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e 4 c.p.c., la violazione degli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c. e la falsa applicazione degli artt. 1100 e ss. c.c. e112 c.p.c. Si sostiene che la Corte d’appello abbia violato il

principio del ne bis in idem sostanziale per aver ritenuto che i giudicati plurimi esterni richiamati nell’atto d’appello, riguardanti l’inesistenza della proprietà comune per le aree pertinenziali site nel Comprensorio Parco Azzurro perché trasferite e destinate in piena proprietà alla RAGIONE_SOCIALE, non fossero propriamente invocabili nel caso di specie, attesa la coincidenza per il solo petitum e non anche per le parti coinvolte, laddove invece gli attori e gli intervenuti non potevano essere considerati terzi perché tutti assegnatari degli immobili della cooperativa, loro eredi o aventi causa;
2. con il secondo motivo viene dedotta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e 4 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 817, 818, 832, 948, 1100, 1117 e 1118 c.c. 214 L.F. con riferimento agli artt. 2909 c.c. e 364 c.p.c. La ricorrente sostiene che la Corte territoriale abbia erroneamente confermato l’ammissibilità dell’azione di rivendicazione intentata dagli originari attori sulla base di un titolo inefficace, proveniente dal Regolamento redatto dal Notaio COGNOME del 14/12/2005, mai autorizzato dagli organi di vigilanza del Ministero dello sviluppo economico, nonché viziato per indeterminatezza dell’oggetto e dei destinatari e non trascritto perché privo della certificazione di destinazione urbanistica;
3. con il terzo motivo di ricorso viene denunciata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e 4 c.p.c. la violazione e falsa applicazione degli artt. 105, 115 c.p.c. e 1100 e ss c.c. con riferimento agli artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c. per avere la Corte d’appello disatteso l’eccezione relativa alla inammissibilità e/o improcedibilità dell’intervento espletato nel giudizio di primo grado del Complesso Residenziale RAGIONE_SOCIALE con i propri associati, rispetto alla domanda promossa dagli attori per le aree pertinenziali, con richiesta autonoma di assegnazione della quota di 400/550 a favore dell’Associazione RAGIONE_SOCIALE,
anch’essa intervenuta malgrado la sussistenza di giudicati plurimi di diniego della esistenza della proprietà comune;

4. con il quarto motivo di ricorso viene dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 832, 1100, 1350, 1325, 1326, 1346, 1350 c.c ed artt. 180 e 214 L.F in relazione agli artt. 2909 c.c. , 324 c.p.c. e 360 n°3 e n°4 cpc. La ricorrente contesta la declaratoria di nullità degli atti notarili di compravendita per avere i giudici di merito trascurato il fatto che tali atti erano stati posti in essere in esecuzione della clausola di trasferimento a favore della RAGIONE_SOCIALE contenuta nel Concordato Fallimentare, reso esecutivo e mai opposto;
ritiene il Collegio che le questioni sollevate dalla ricorrente meritino di essere trattate in udienza pubblica poiché esse presentano valenza nomofilattica (art. 375 cod. proc. civ.);

P.Q.M.

la Corte rinvia la causa a nuovo ruolo per trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma il 26 febbraio 2025.

Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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