Nozione di veduta: quando si viola la distanza?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21778/2024, ha chiarito la nozione di veduta, specificando che un semplice spazio a piano terra, come un cortile non delimitato da parapetto, non costituisce veduta illegittima. Il caso riguardava una disputa tra proprietari confinanti, in cui uno negava l’accesso al fondo per lavori, lamentando la presenza di una veduta illegale. La Corte ha stabilito che per aversi veduta è necessaria un’opera costruita appositamente per consentire un affaccio comodo e sicuro, escludendo quindi la violazione delle distanze nel caso di specie e rigettando il ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

La Nozione di Veduta: Un Cortile a Piano Terra Viola le Distanze?

Le controversie tra vicini sono all’ordine del giorno, specialmente quando si parla di costruzioni, confini e distanze legali. Un tema ricorrente è quello delle vedute, ovvero le aperture che permettono di affacciarsi sul fondo del vicino. Ma cosa si intende esattamente per ‘veduta’? Un semplice cortile a piano terra può essere considerato tale e, di conseguenza, violare le norme sulle distanze? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21778 del 2 agosto 2024, ha fornito un’importante precisazione sulla nozione di veduta, stabilendo criteri chiari per la sua configurabilità.

I Fatti: Una Disputa tra Vicini per Lavori e Presunte Vedute Illegittime

La vicenda nasce dalla necessità di un proprietario di eseguire lavori urgenti di impermeabilizzazione su un muro del proprio immobile. Per farlo, aveva bisogno di accedere al fondo del vicino, un terreno libero e inedificato. Il vicino, tuttavia, negava il consenso, sostenendo che l’edificio confinante fosse stato costruito abusivamente, in violazione delle distanze e con la creazione di una veduta illegittima verso la sua proprietà. Di conseguenza, in risposta alla richiesta di accesso, il proprietario del terreno presentava una domanda riconvenzionale per ottenere la demolizione di un terrazzo e di un cortile prospicienti il suo fondo, oltre al risarcimento dei danni.

Il Tribunale di primo grado rigettava entrambe le domande. La Corte d’Appello, invece, riformava parzialmente la sentenza: concedeva al proprietario dell’edificio il diritto di accedere al fondo vicino per eseguire i lavori, ma respingeva l’appello del proprietario del terreno riguardo alla presunta veduta illegittima. Secondo i giudici di secondo grado, né la copertura di un piccolo locale (definita ‘terrazzo’) né il cortile a piano terra potevano essere qualificati come veduta, in quanto mancava un’opera specificamente destinata a consentire un affaccio comodo e sicuro.

L’Analisi della Cassazione e la corretta nozione di veduta

Insoddisfatto della decisione, il proprietario del terreno ha proposto ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali. La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, cogliendo l’occasione per ribadire e consolidare i principi che definiscono la nozione di veduta.

Il Primo Motivo: L’Errata Applicazione della Nozione di Veduta

Il ricorrente lamentava la violazione degli articoli 900 e 905 del codice civile, sostenendo che la Corte d’Appello avesse sbagliato a escludere che il cortile a piano terra costituisse una veduta, nonostante il consulente tecnico avesse confermato la possibilità di inspectio (affaccio) e prospectio (visione) sul fondo vicino. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato. Ha chiarito che, secondo la sua giurisprudenza costante, la nozione di veduta presuppone l’esistenza di un’opera specificamente destinata a consentire un affaccio comodo e sicuro. Questo significa che non basta la mera possibilità di guardare oltre il confine. È necessaria una struttura (come un balcone o una finestra con parapetto) che, per ubicazione, consistenza e caratteristiche, renda l’affaccio agevole e privo di rischi. Un semplice spazio a piano terra, aperto e non delimitato da un parapetto, anche se pavimentato, non possiede tali requisiti e non può quindi essere considerato una veduta soggetta alle rigide regole sulle distanze.

Il Secondo e Terzo Motivo: L’Inammissibilità per ‘Doppia Conforme’

Gli altri due motivi, relativi all’omesso esame di prove (le foto del CTU) e di ‘fatti decisivi’ per la liquidazione delle spese, sono stati dichiarati inammissibili. La Corte ha applicato il principio della cosiddetta ‘doppia conforme’ (art. 348 ter c.p.c.). Poiché sia il Tribunale che la Corte d’Appello erano giunti alla medesima conclusione sulla questione di fatto (ovvero che il cortile non costituisse una veduta), tale valutazione non poteva essere ulteriormente contestata in sede di legittimità per un presunto vizio di motivazione.

Le Motivazioni

La decisione della Corte si fonda su un’interpretazione logica e consolidata delle norme in materia di distanze. I giudici hanno sottolineato che, per aversi una veduta, non è sufficiente la possibilità fisica di guardare sul fondo del vicino. Se così fosse, qualsiasi terreno confinante con un altro, anche se non edificato, creerebbe una violazione perpetua delle norme sulle vedute, il che è un’assurdità logica. La legge mira a tutelare la privacy e la riservatezza da intrusioni visive facilitate da opere artificiali create appositamente per l’affaccio. Un semplice piano di calpestio a livello del suolo non rientra in questa categoria. L’assenza di un parapetto o di un’altra protezione che renda l’affaccio comodo e sicuro è l’elemento decisivo che esclude la qualificazione dell’area come veduta.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre un importante principio guida: non ogni possibilità di affaccio integra una veduta illegittima. Per attivare la tutela prevista dal codice civile in materia di distanze, è indispensabile la presenza di un’opera strutturata, permanente e funzionale a consentire un’ispezione comoda e sicura sulla proprietà altrui. Questa pronuncia consolida la certezza del diritto nei rapporti di vicinato, evitando che semplici configurazioni del terreno o aree pavimentate a piano terra possano essere pretestuosamente utilizzate per ostacolare i diritti altrui o generare contenziosi infondati.

Quando un’apertura è considerata una ‘veduta’ ai sensi della legge?
Un’apertura è considerata una veduta quando esiste un’opera, come una finestra o un balcone, specificamente destinata a consentire un affaccio comodo e sicuro sul fondo del vicino. Deve permettere sia di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (prospectio), sia di sporgersi (inspectio) in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza, generalmente garantite da un parapetto.

Un cortile o uno spazio a piano terra può costituire una veduta illegittima?
No, secondo la sentenza in esame, un semplice spazio a piano terra, come un cortile aperto e non delimitato da un parapetto, non costituisce una veduta. La mera possibilità di guardare sul fondo vicino da un’area a livello del suolo non è sufficiente a integrare la violazione delle norme sulle distanze per le vedute, in quanto manca un’opera specificamente finalizzata all’affaccio.

Cosa significa il principio della ‘doppia conforme’ e quando si applica?
Il principio della ‘doppia conforme’, previsto dall’art. 348 ter del codice di procedura civile, stabilisce che se la sentenza di appello conferma la decisione del tribunale di primo grado sulla base delle stesse valutazioni di fatto, il ricorso in Cassazione per vizi di motivazione su quei fatti è inammissibile. In pratica, impedisce un terzo esame del merito della causa quando due giudici precedenti hanno concordato sulla ricostruzione dei fatti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21778 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21778 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso 31097 – 2021 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1798/2021 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, pubblicata il 10/11/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/12/2023 dal consigliere COGNOME; lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 9/10/2017, NOME COGNOME convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Agrigento, NOME COGNOME e, premesso che era proprietario di un immobile in Licata, confinante, per un lato, con terreno libero di proprietà del convenuto, identificato in catasto al fgl. 99, p.lla 1101 e che aveva necessità di svolgere opere indifferibili ed urgenti di impermeabilizzazione del muro comune, chiese l’autorizzazione ad accedere al fondo del convenuto che aveva negato il suo assenso.
NOME COGNOME, rappresentando che l’immobile dell’attore era stato costruito abusivamente in violazione delle distanze e con apertura illegittima di vedute verso il suo fondo, negò il diritto all’accesso e chiese in riconvenzionale la riduzione in pr istino dello stato dei luoghi mediante eliminazione di un terrazzo e di una corte prospicienti la sua proprietà e il risarcimento dei danni conseguenti.

Con sentenza n.1134/2019, il Tribunale di Agrigento rigettò entrambe le domande, condannando l’attore al rimborso delle spese, anche di c.t.u..

Con sentenza n. 1798/2021, la Corte d’appello di Palermo dichiarò il diritto di NOME COGNOME di accedere al fondo di proprietà COGNOME per il tempo necessario all’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria al fabbricato di sua proprietà, respingendo, invece, l’appello incidentale con cui COGNOME aveva impugnato la statuizione di rigetto della sua domanda riconvenzionale di riduzione in pristino della veduta illegittima e risarcimento del danno.

In particolare, la Corte d’appello affermò che il fondo COGNOME, ricadente in zona ‘V’ del PRG del Comune di Licata, destinato ad attrezzature per il verde, il gioco e lo sport, con consequenziali consistenti limitazioni alle facoltà edificatorie, si presentava totalmente inedificato e che «non emerge la vigenza di norme regolamentari locali che, ad integrazione dell’art. 873 cod. civ.» prescrivessero l’osservanza di distanze mini me tra nuove costruzioni e confini; escluse altresì che, dalla copertura dello «stanzino», indicato nella domanda riconvenzionale quale «terrazzo» e dalla corte a piano terra fosse esercitabile una veduta rilevante ai fini del rispetto delle distanze: precisò, infatti, che « la nozione di veduta presuppone l’esistenza di un’opera finalizzata a consentire l’affaccio sul fondo vicino, il che non può dirsi a proposito di un semplice spazio a piano terra e che l’esercizio della veduta, per essere tale, deve potersi compiere comodamente e senza rischio, il che è da escludere con riguardo al limite esterno della copertura del c.d. ‘stanzino’»
Avverso questa sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a tre motivi, a cui NOME COGNOME ha resistito con controricorso; entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha lamentato la violazione e falsa applicazione degli artt. 900 e 905 cod. civ., per avere la Corte d’appello escluso che il pianerottolo a piano terra (identificato dal c.t.u. come «corte»), realizzato a distanza inferiore a un metro e mezzo dal confine, consentisse l’esercizio di una veduta, sebbene il nominato c.t.u. avesse esplicitamente affermato che ne fosse possibile l’ inspectio e la prospectio sul fondo di sua proprietà.
1.1. Il motivo è infondato.

Occorre premettere che, come evidenziato nella sentenza impugnata, la nozione di veduta presuppone l’esistenza di un’opera idonea per ubicazione, consistenza e caratteristiche al l’affaccio sul fondo del vicino (cfr. Sez. 2, n. 20205 del 13/10/2004) e, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell’art. 900 cod. civ., conseguentemente soggetta alle regole di cui agli artt. 905 e 907 cod. civ. in tema di distanze, è necessario che le cd. inspectio et prospectio in alienum , vale a dire le possibilità di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza (cfr. Cass. Sez. 2, n. 3043 del 10/02/2020, Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 13156 del 2021, non massimata, con numerosi richiami).
Si è altresì precisato che per aversi veduta occorre un parapetto che consenta un comodo affaccio (v. Sez. 2, Sentenza n. 23572 del 14/11/2007; Sez. 2, Sentenza n. 10167 del 09/05/2011; Sez. 2, Sentenza n. 12497 del 19/07/2012).

Nella specie, dunque, la Corte d’appello e prima ancora il Tribunale -hanno escluso la sussistenza delle caratteristiche della veduta in considerazione della conformazione della piccola «corte» da cui dovrebbe essere esercitata, consistente in un «semplice spazio a piano terra» che, come riferito da entrambe le parti, è una porzione di fondo aperta e non delimitata da un parapetto, seppure pavimentata perché racchiusa dai muri della costruzione.

In mancanza di opera idonea, allora, non rileva per sé solo il fatto che da quello spazio lo sguardo possa spingersi fino al fondo del vicino -che allo stesso modo potrebbe ricambiare lo sguardo -perché altrimenti si dovrebbe ritenere, spingendo all’estremo il ragionamento, che tra i fondi a confine a piano terra esista sempre violazione di norme

sulle vedute, anche in ipotesi di un terreno non edificato, soltanto perché non è preclusa l’osservazione del terreno finitimo.

Così statuendo, allora, la Corte d’appello ha correttamente applicato i principi regolatori della materia.

D’altro canto, non può trascurarsi che la verifica in concreto della sussistenza delle caratteristiche strutturali di un’opera ai fini della configurabilità di una veduta costituisce comunque un apprezzamento in fatto riservato al Giudice di merito e sindacabile in sede di legittimità soltanto per vizio di motivazione (cfr. Cass. Sez. 2, n. 5421 del 08/03/2011), ciò che nella specie incontra il limite fissato dal V comma dell’art. 348 ter cod. proc. civ. , nella formulazione introdotta dall’art. 54 d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv., con modif., in l. 7 agosto 2012, n. 134, applicabile alla fattispecie ratione temporis , per essere stato introdotto l’appello nel 2019.
Per questo limite, il secondo motivo di ricorso, con cui, in riferimento al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha prospettato l’omesso esame delle caratteristiche della «corte» come evidenziate nelle foto del c.t.u. è inammissibile, per preclusione di pronuncia cosiddetta doppiamente conforme sul punto (è stato, infatti, rigettato l’appello incidentale di COGNOME avverso la pronuncia di rigetto della sua domanda riconvenzionale avente ad oggetto il rispetto delle distanze ex art. 905 cod. civ.).
Per la stessa ragione risulta inammissibile il terzo motivo, pure formulato in riferimento al n. 5, con cui COGNOME ha lamentato che la Corte d’appello abbia omesso l’esame di «fatti decisivi» nella liquidazione delle spese di lite dei due gradi di giudizio.

In ogni caso, ove mai si volesse riqualificare il motivo come denuncia di erronea applicazione dei parametri di cui al d.m. 55/2014, come modificato dal d.m. 37/2018, esso è infondato, perché la Corte d’appello ha regolamentato le spese in applicazione del principio di

soccombenza e le ha liquidate senza superare i limiti dei parametri massimi (diversamente da quanto riportato dal ricorrente nell’argomentazione del motivo) , sicché non era tenuta a rendere alcuna particolare motivazione sull’ammontare liquidato , avendo esercitato il suo potere discrezionale nei parametri fissati dalla tabella.

Il ricorso è perciò respinto, con conseguente condanna del ricorrente al rimborso delle spese processuali, liquidate in dispositivo in relazione al valore, comprese quelle per il procedimento di cui all’art. 373 cpc e con distrazione in favore del procuratore, dichiaratosi antistatario, come espressamente richiesto (v. controricorso e memoria).

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione del 21 dicembre 2023.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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