Mutuo fondiario: superamento limite non è nullità

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5682/2025, ha stabilito che il superamento del limite di finanziabilità (solitamente l’80% del valore dell’immobile) in un contratto di mutuo fondiario non ne determina la nullità. Richiamando una precedente sentenza delle Sezioni Unite, la Corte ha chiarito che la norma sul limite di finanziabilità è una regola di condotta per la banca, posta a tutela della stabilità patrimoniale del sistema creditizio, e non una norma imperativa la cui violazione invalida il contratto. Di conseguenza, il ricorso dei debitori, che lamentavano proprio tale superamento, è stato rigettato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Mutuo Fondiario: Superare il Limite di Finanziabilità non Invalida il Contratto

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di mutuo fondiario: il superamento del limite di finanziabilità, fissato all’80% del valore dell’immobile, non comporta la nullità del contratto. Questa decisione, basata su un precedente intervento delle Sezioni Unite, offre importanti chiarimenti sulla natura delle norme bancarie e sulla tutela della stabilità del sistema creditizio.

I Fatti di Causa

Due mutuatari avevano contratto due mutui con un istituto di credito. Successivamente, si sono opposti a un atto di precetto, sostenendo la nullità del secondo contratto di mutuo. La loro tesi principale era che l’importo erogato superasse il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), rendendo il contratto nullo per illiceità della causa.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano rigettato le loro richieste. In particolare, i giudici di secondo grado avevano sottolineato come i debitori non avessero fornito alcuna prova del valore effettivo dell’immobile, un elemento necessario per dimostrare il presunto superamento del limite.

La Questione del Limite nel Mutuo Fondiario

I debitori hanno quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando principalmente due aspetti:

1. La violazione dell’art. 38 del Testo Unico Bancario, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nell’addossare a loro l’onere di provare il valore dell’immobile.
2. La violazione dell’art. 2697 c.c. sull’onere della prova, argomentando che, poiché stavano eccependo la nullità e quindi l’inesistenza di un diritto, non spettasse a loro fornire tale prova.

La questione centrale ruotava attorno alla natura della norma che fissa il limite di finanziabilità e alle conseguenze della sua violazione.

La Decisione della Cassazione e il Ruolo delle Sezioni Unite

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale, dichiarando inammissibile quello incidentale proposto dalla società di gestione del credito. La decisione si fonda interamente su un principio di diritto stabilito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33719 del 2022, che ha risolto un annoso contrasto giurisprudenziale.

Secondo le Sezioni Unite, il limite di finanziabilità del mutuo fondiario non è un elemento essenziale del contratto, né la sua violazione integra la violazione di una norma imperativa che porterebbe alla nullità.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si articolano su alcuni punti chiave:

* Natura della Norma: L’art. 38 del Testo Unico Bancario è una norma di condotta, non di validità. È stata posta dal legislatore per garantire la cosiddetta “vigilanza prudenziale” sul sistema bancario. Il suo scopo è proteggere la stabilità patrimoniale della banca e contenere i rischi nella concessione del credito, non tutelare direttamente il mutuatario.
* Conseguenze della Nullità: Dichiarare nullo un contratto di mutuo fondiario per superamento del limite sarebbe controproducente. Comporterebbe il travolgimento del contratto e della relativa garanzia ipotecaria, pregiudicando proprio l’interesse alla stabilità che la norma intende proteggere.
* Qualificazione del Contratto: Se le parti hanno inequivocabilmente voluto stipulare un mutuo fondiario, il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto come un mutuo ordinario, neanche di fronte alla contestazione sul superamento del limite. La volontà delle parti di accedere a quella specifica forma contrattuale deve essere rispettata.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza pratica. La validità del contratto di mutuo fondiario non è messa in discussione dal solo fatto che l’importo erogato superi l’80% del valore del bene. Questa interpretazione privilegia la stabilità del sistema finanziario e la certezza dei rapporti giuridici, stabilendo che la violazione dei limiti di finanziabilità non è un vizio genetico del contratto, ma una questione che attiene alla condotta della banca e ai suoi obblighi di vigilanza prudenziale. Per i mutuatari, ciò significa che non è possibile invocare la nullità del contratto su questa base per sottrarsi ai propri obblighi di pagamento.

Il superamento del limite di finanziabilità dell’80% rende nullo un contratto di mutuo fondiario?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il superamento di tale limite non determina la nullità del contratto, poiché la norma che lo stabilisce non è una norma imperativa posta a presidio della validità del contratto stesso.

Perché il superamento del limite di finanziabilità non è considerato una violazione di una norma imperativa?
Perché la norma sull’art. 38 del Testo Unico Bancario è considerata una regola di condotta che rientra nella “vigilanza prudenziale”. Il suo scopo è proteggere la stabilità patrimoniale della banca e del sistema creditizio, non di determinare la validità del singolo contratto con il cliente.

Può un giudice riqualificare un mutuo fondiario in un mutuo ordinario se viene superato il limite di finanziabilità?
No. Se le parti hanno chiaramente manifestato la volontà di stipulare un mutuo fondiario, il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto in un’altra tipologia, anche in presenza di una contestazione sulla validità legata al superamento del limite di finanziabilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 5682 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 5682 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7911/2021 R.G. proposto da : COGNOME NOMECOGNOME, domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

TABLE

-intimata- sul controricorso incidentale proposto da RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOMENOME COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente incidentale-

TABLE

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 2378/2020 depositata il 25/09/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Considerato che:

NOME COGNOME e NOME COGNOME proponeva appello avanti alla Corte di appello di Milano nei confronti di RAGIONE_SOCIALE quale cessionaria del credito di Veneto Banca, e

con l’intervento RAGIONE_SOCIALE chiedendo la riforma della sentenza del Tribunale di Monza con cui era stata rigettata l’opposizione proposta avverso il precetto notificato agli appellanti da Veneto Banca per l’importo di € 6.632.879,70 in forza di due contratti di mutuo conclusi con l’Istituto di credito in data 8.10.2001 e 24.7.2007.

Il giudice del gravame rigettava l’appello diretto sostanzialmente a far valere la nullità del secondo atto di mutuo per causa illecita in dipendenza del limite di finanziabilità stabilito dall’art 38, II comma d.lgs 1993 nr 385.

Osservava che quantunque la domanda di nullità fosse stata proposta sin dal primo grado di giudizio anche se in termini non chiari, il Tribunale non l’aveva esaminata.

Osservava che tuttavia che non era stato fornito alcun elemento utile riguardo al valore dell’immobile sul quale era stata costituita ipoteca, così da poter verificare il limite di finanziabilità.

Avverso tale sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso affidato a due motivi cui resiste con controricorso e ricorso incidentale RAGIONE_SOCIALE, basato su di un unico motivo con cui si denuncia la violazione del combinato disposto dell’art 163, comma I nr 3 per avere la Corte di appello ritenuto correttamente formulata nell’atto di citazione in opposizione a precetto ex art 615 c.p.c. l’eccezione di nullità del mutuo del 24.7.2007 per violazione del limite di finanziabilità di cui all’art 38 secondo comma del D.lvo 1993 nr 385.
Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa in vista dell’udienza camerale.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Considerato che:

Con il primo motivo i ricorrenti principali lamentano la violazione dell’art 38 secondo comma del D.lvo 1993 nr 385 in relazione all’art 360 primo comma nr 3 c.p.c. per avere la Corte di appello gravato gli appellanti dell’onere di dimostrare che l’ammontare del finanziamento erogato e/o mutuato fosse inferiore all’80% del valore del bene ipotecato.

Con un secondo motivo i medesimi si dolgono della violazione dell’art 2697 c.c. in relazione all’art 360, primo comma nr 3 c.p.c. per avere addossato l’onere della prova agli attori, i quali ben lungi dal far valere un diritto come richiesto dall’art 2697 c.c. ne postulano l’inesistenza a causa della sua nullità.

La questione veicolata attraverso il ricorso incidentale assume priorità logico-giuridica.

La doglianza è inammissibile sotto un duplice profilo.

In primo luogo, la censura difetta di specificità avendo la società ricorrente incidentale riproposto solo stralci dell’atto introduttivo in violazione dell’art 366 nr 4 c.p.c. sicchè non consente a questa Corte la verifica sulla fondatezza della critica.

E’ stato affermato che con sentenza nr 8077/2012 da questa Corte S.U. che “Quando col ricorso per cassazione venga denunciato un vizio che comporti la nullità del procedimento o della sentenza impugnata, ed in particolare un vizio afferente alla nullità dell’atto introduttivo del giudizio per indeterminatezza dell’oggetto della domanda o delle ragioni poste a suo fondamento, il giudice di legittimità non deve limitare la propria cognizione all’esame della sufficienza e logicità della motivazione con cui il giudice di merito ha vagliato la questione, ma è investito del potere di esaminare direttamente gli atti ed i documenti sui quali il ricorso si fonda,
purchè la censura sia stata proposta dal ricorrente in conformità alle regole fissate al riguardo dal codice di rito (ed oggi quindi, in particolare, in conformità alle prescrizioni dettate dall’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4)”.

Invece, nella predetta doglianza, la ricorrente ripropone la propria interpretazione della domanda avversaria, inammissibilmente alternativa rispetto a quella effettuata dalla Corte d’Appello di Milano.

I due motivi del ricorso principale, che meritano un vaglio congiunto per l’intima connessione , sono infondati alla luce delle sezioni unite di questa Corte (Cass. Sez. U, n. 33719 del 16/11/2022) che sono infatti intervenute medio tempore a risolvere il contrasto emerso tra l’indirizzo inaugurato da Cass. 17352/2017 e il precedente orientamento, contrario alla nullità del contratto di mutuo fondiario in ipotesi di superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 t.u.b. (Cass. 26672/2013, 27380/2013, 22446/2015, 4471/2016, 13164/2016).
Sono stati così affermati i seguenti principi di diritto, dai quali non v’è ragione di discostarsi:- “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del D.Lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della “vigilanza prudenziale” (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del
travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito”;

“qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario”.
Sulla base di quanto su esposto va rigettato il ricorso principale e dichiarato inammissibile quello incidentale.

L’intervenuta pronuncia delle sezioni unite nelle more del presente giudizio giustifica la compensazione fra le parti delle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile quello incidentale.

Compensa fra le parti le spese di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali nonché della controricorrente incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 26 febbraio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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