Mutuo fondiario: non è nullo se supera il limite

La Corte di Cassazione, conformandosi a un precedente delle Sezioni Unite, ha stabilito che un contratto di mutuo fondiario resta valido anche se l’importo erogato supera il limite di finanziabilità stabilito dalla normativa bancaria (art. 38 T.U.B.). La Corte ha chiarito che tale limite non è un elemento essenziale del contratto la cui violazione ne determina la nullità, ma una norma di condotta posta a tutela della stabilità patrimoniale della banca. Di conseguenza, è stato accolto il ricorso di un istituto di credito che si era visto negare l’ammissione al passivo fallimentare in via privilegiata, cassando la decisione del tribunale e rinviando la causa per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile

Mutuo Fondiario: Superare il Limite di Finanziabilità non Causa la Nullità

Il mutuo fondiario rappresenta uno degli strumenti finanziari più diffusi per l’acquisto di immobili, ma cosa accade se la banca eroga una somma superiore a quella consentita dalla legge? Per anni, la giurisprudenza si è divisa sulle conseguenze di tale violazione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, allineandosi a un fondamentale principio stabilito dalle Sezioni Unite, ha fatto definitiva chiarezza: il superamento del limite di finanziabilità non rende nullo il contratto. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Un istituto di credito cooperativo aveva richiesto di essere ammesso al passivo del fallimento di una società, vantando un credito significativo derivante da un contratto di mutuo fondiario. La banca chiedeva il riconoscimento del proprio credito in via privilegiata, grazie all’ipoteca iscritta sull’immobile della società fallita.

Tuttavia, sia il giudice delegato che, in seguito, il Tribunale in sede di opposizione, avevano respinto la richiesta. La loro decisione si basava sulla constatazione che l’importo del mutuo superava il limite di finanziabilità imposto dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (T.U.B.). Secondo il Tribunale, questa violazione comportava la nullità dell’intero contratto di mutuo, con la conseguenza che il credito della banca non poteva essere garantito da ipoteca e doveva essere considerato un semplice credito chirografario, ossia non privilegiato.

La Questione del Limite di Finanziabilità nel Mutuo Fondiario

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione della natura giuridica del limite di finanziabilità. La legge stabilisce che l’ammontare massimo di un mutuo fondiario non può eccedere una certa percentuale del valore dei beni ipotecati. Il Tribunale aveva interpretato questa norma come un elemento essenziale del contratto, la cui violazione ne determinava la nullità per contrarietà a norma imperativa.

Contro questa decisione, l’istituto di credito ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che il Tribunale avesse commesso un errore di diritto nell’applicare la sanzione della nullità.

La Decisione della Cassazione e il Principio delle Sezioni Unite

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della banca, basando la sua decisione su un principio di diritto ormai consolidato, espresso dalla sentenza n. 33719/2022 delle Sezioni Unite. Questo orientamento, vincolante per le sezioni semplici, ha chiarito in modo definitivo la questione.

La Corte ha affermato che il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 del T.U.B. non costituisce una norma sulla validità del contratto, ma una norma di condotta che rientra nell’ambito della “vigilanza prudenziale”. L’obiettivo di questa regola non è definire il contenuto del contratto, ma proteggere la stabilità patrimoniale della banca stessa, contenendo i rischi legati alla concessione del credito.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una logica stringente. Dichiarare nullo un mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità produrrebbe un risultato paradossale e contrario all’intenzione del legislatore. Infatti, la nullità del contratto travolgerebbe anche la garanzia ipotecaria ad esso collegata.

Questo esito finirebbe per pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere: la stabilità della banca. L’istituto di credito, privato della sua garanzia reale, si troverebbe esposto a un rischio maggiore, un effetto diametralmente opposto a quello voluto dalle norme sulla vigilanza prudenziale. Pertanto, la norma sul limite di finanziabilità non è una norma imperativa la cui violazione comporta la nullità del contratto, ma una regola di comportamento la cui inosservanza può avere conseguenze sul piano della responsabilità della banca verso le autorità di vigilanza, ma non sulla validità del rapporto con il cliente.

Le Conclusioni

In definitiva, l’ordinanza ribadisce un principio cruciale: il contratto di mutuo fondiario è valido ed efficace anche se l’importo erogato supera la soglia legale. Di conseguenza, la relativa garanzia ipotecaria rimane pienamente operativa. La Corte ha cassato il decreto del Tribunale e ha rinviato la causa affinché venga riesaminata alla luce di questo principio. Questa decisione rafforza la certezza del diritto nei rapporti bancari, garantendo agli istituti di credito che le ipoteche iscritte a garanzia dei mutui fondiari non possano essere invalidate per il solo superamento del limite di finanziabilità, con importanti implicazioni nelle procedure concorsuali e fallimentari.

Un mutuo fondiario che supera il limite di finanziabilità è nullo?
No. Secondo un principio consolidato delle Sezioni Unite della Cassazione, il superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 del Testo Unico Bancario non comporta la nullità del contratto di mutuo.

Perché il superamento del limite non causa la nullità del contratto?
Perché la norma che stabilisce tale limite è considerata una regola di condotta che rientra nella cosiddetta “vigilanza prudenziale”, volta a proteggere la stabilità patrimoniale della banca. Non è un elemento essenziale per la validità del contratto, e la sua violazione non è sanzionata con la nullità civile.

Quali sono le conseguenze pratiche di questa decisione?
La principale conseguenza è che la banca mantiene la garanzia ipotecaria anche se il finanziamento ha superato la soglia legale. Ciò significa che, in caso di fallimento del debitore, il credito della banca sarà ammesso al passivo in via privilegiata e non come semplice credito chirografario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 34763 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 34763 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 28/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27932/2022 R.G. proposto da Banco Fiorentino -Mugello Impruneta Signa -Credito Cooperativo -Società cooperativa , in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata all’indicato indirizzo PEC dell’avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende

– ricorrente –

contro

– intimato – avverso il decreto n. rep. 6169/2022 del Tribunale di Firenze, depositato il 27.10.2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10.12.2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Banco Fiorentino RAGIONE_SOCIALEMugello Impruneta Signa RAGIONE_SOCIALECredito Cooperativo RAGIONE_SOCIALESocietà cooperativa (d’ora innanzi anche, più brevemente, «Banco RAGIONE_SOCIALE») chiese l’ammissione al passivo del fallimento RAGIONE_SOCIALE in liquidazione del credito pari a € 1.354.716,19, in via privilegiata ipotecaria, o ltre a € 279.480,74 in chirografo, derivante da un mutuo ipotecario fondiario stipulato il 2.4.2010 dall’allora Banca di Credito Cooperativo di Signa RAGIONE_SOCIALE (istituto bancario poi incorporato da «Banco RAGIONE_SOCIALE»).
Il giudice delegato ammise al passivo la ricorrente per il minore importo di € 1.215.610,39, tutto in chirografo, condividendo i rilievi del curatore fallimentare in merito alla revocabilità e alla nullità del mutuo.

L’opposizione di «RAGIONE_SOCIALE contro il decreto del giudice delegato venne respinta dal Tribunale di Firenze, sulla base della ritenuta nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità dettato dall’art. 38 del T.U.B. (Testo Unico delle disposizioni in materia bancaria, d.lgs. n. 385 del 1993) e dalle relative norme attuative. Inoltre, il Tribunale ha negato la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1424 c.c. per la conversione del mutuo fondiario nullo in ordinario contratto di mutuo ipotecario.
Contro il decreto del Tribunale «Banco Fiorentino RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

Il fallimento RAGIONE_SOCIALE in liquidazione è rimasto intimato.

RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria nel termine di legge anteriore alla data fissata per la trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente si osserva che il ricorso è tempestivo, in quanto notificato a mezzo PEC il 28.11.2022, mentre il decreto impugnato era stato depositato e comunicato il 27.10.2022. Il termine di 30 giorni di cui all’art. 99, ultimo comma, legge fall. sarebbe dunque scaduto il 26.11.2022, che però era un sabato, sicché il termine sarebbe effettivamente scaduto proprio il 28.11.2022, ai sensi dell’art. 15 5, commi 4 e 5, c.p.c. (per l’applicabilità di tale proroga anche alle notificazioni e, in particolare, a quelle telematiche, v. Cass. nn. 19758/2024; 740/2024; 8496/2023).
C on l’unico motivo di ricorso «RAGIONE_SOCIALE denuncia, in rapporto all’art . 360, comma 1, n. 3, c.p.c., «violazione o falsa applicazione degli artt. 38 e ss. d.lgs. n. 385 del 1993».

La ricorrente ravvisa un errore di diritto nel decreto impugnato, per avere la Corte affermato che alla accertata violazione del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla Banca d’Italia in attuazione di quanto previsto da ll’art. 38 T.U.B. consegue la nullità del contratto.

Il ricorso è fondato, perché la decisione impugnata non è conforme al sopravvenuto orientamento interpretativo fissato nella sentenza n. 33719/2022 delle Sezioni Unite di questa Corte.

3.1. La sentenza citata (relativamente vincolante per le singole sezioni, ai sensi dell’art. 374, comma 3, c.p.c.) ha affermato il seguente principio di diritto: « In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma

determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione -qual è quella con la quale il legis latore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) -la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito ».
3.2. La validità del mutuo ipotecario fondiario eccedente il limite di finanziabilità rende irrilevante la tematica relativa alla conversione del contratto nullo, trattata nel ricorso «per mero scrupolo».

3.3. Ogni ulteriore aspetto riguardante l’accoglimento della domanda di ammissione al passivo è stato dichiarato dal Tribunale irrilevante « attraverso l’esame della ragione più liquida» e dovrà quindi essere esaminato in sede di rinvio.

In definitiva, accolto il ricorso, il decreto impugnato viene cassato con rinvio al Tribunale di Firenze, in diversa composizione, anche per decidere sulle spese relative al presente giudizio di legittimità, attenendosi al principio di diritto sancito nella citata sentenza delle Sezioni Unite.

La Corte:

accoglie il ricorso, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Firenze, in diversa composizione, anche per decidere sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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