Mutuo fondiario: no nullità se si supera il limite

Una società immobiliare si opponeva a un pignoramento, sostenendo la nullità del contratto di mutuo fondiario perché l’importo concesso superava il limite di finanziabilità legale. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello le davano ragione. La Corte di Cassazione, ribaltando le decisioni precedenti, ha stabilito che la violazione di tale limite non comporta la nullità del contratto. La norma è posta a tutela della stabilità patrimoniale della banca (vigilanza prudenziale) e non è un elemento essenziale per la validità del negozio. Di conseguenza, il contratto di mutuo fondiario resta valido e l’esecuzione forzata può proseguire. La Corte ha cassato la sentenza e rinviato il caso alla Corte d’Appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Mutuo Fondiario e Superamento del Limite di Finanziabilità: La Cassazione Fa Chiarezza

Il contratto di mutuo fondiario rappresenta uno strumento cruciale nel settore immobiliare e bancario, ma cosa accade quando l’importo erogato dalla banca supera il cosiddetto “limite di finanziabilità” previsto dalla legge? Per anni questa domanda ha generato incertezza e contenziosi. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, consolidando un principio fondamentale stabilito dalle Sezioni Unite: il superamento di tale soglia non determina la nullità del contratto.

I Fatti di Causa

Una banca aveva avviato una procedura di espropriazione forzata contro una società immobiliare in virtù di un contratto di mutuo fondiario. La società debitrice si era opposta all’esecuzione, sollevando diverse eccezioni, tra cui quella decisiva: la nullità del contratto di mutuo per violazione del limite di finanziabilità, ovvero perché la somma concessa superava la percentuale massima del valore dell’immobile consentita dalla legge.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano accolto l’opposizione, dichiarando nullo il contratto e, di conseguenza, inesistente il diritto della banca a procedere con l’espropriazione. Secondo i giudici di merito, il rispetto del limite era un elemento essenziale per la validità del contratto. La società creditrice, nel frattempo subentrata alla banca originaria, ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica sul Mutuo Fondiario

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione dell’art. 38 del Testo Unico Bancario (d.lgs. 385/1993). Questa norma stabilisce che l’ammontare massimo dei mutui fondiari è limitato a una certa percentuale del valore dei beni ipotecati. La questione era se questa norma fosse imperativa e posta a presidio della validità del contratto, con la conseguenza che la sua violazione avrebbe comportato la nullità dell’intero accordo, oppure se avesse una finalità diversa.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società creditrice, cassando la sentenza d’appello. La decisione si fonda su un principio di diritto ormai consolidato, espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33719 del 2022.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che il limite di finanziabilità non è un elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario. La norma che lo prevede non è finalizzata a determinare il contenuto del contratto, ma rientra nell’ambito della cosiddetta “vigilanza prudenziale”.

In altre parole, si tratta di una regola di condotta imposta alla banca per assicurare la stabilità patrimoniale del sistema creditizio e contenere i rischi. La sua violazione, quindi, non si traduce in una nullità del contratto sul piano civilistico. Anzi, secondo la Corte, dichiarare il contratto nullo sarebbe controproducente, perché danneggerebbe proprio l’interesse che la norma intende proteggere: la stabilità della banca, che perderebbe la garanzia ipotecaria su cui aveva fatto affidamento.

La Corte ha inoltre ribadito che, qualora le parti abbiano chiaramente voluto stipulare un contratto di mutuo fondiario, il giudice non può riqualificarlo d’ufficio come un semplice mutuo ipotecario ordinario per “salvarlo” da una presunta nullità.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame conferma un orientamento giurisprudenziale di grande importanza pratica. Il superamento del limite di finanziabilità non è un’arma a disposizione del debitore per far dichiarare nullo il contratto di mutuo fondiario e sottrarsi all’esecuzione forzata. Il contratto rimane valido ed efficace, e la garanzia ipotecaria pienamente operante.

La Corte di Cassazione ha quindi annullato la decisione della Corte d’Appello e ha rinviato la causa ad un’altra sezione della stessa Corte, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo principio. Questa pronuncia offre certezza giuridica agli operatori del settore, ribadendo che le regole di vigilanza prudenziale e le regole sulla validità dei contratti operano su piani distinti.

Il superamento del limite di finanziabilità rende nullo un contratto di mutuo fondiario?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la violazione del limite di finanziabilità non determina la nullità del contratto, poiché la norma che lo prevede non è un elemento essenziale per la validità del negozio giuridico.

Perché la violazione del limite di finanziabilità non causa la nullità del contratto?
Perché la norma rientra nell’ambito della cosiddetta “vigilanza prudenziale”, ovvero è una regola di comportamento volta a tutelare la stabilità patrimoniale della banca e a contenere i rischi del credito. La sua violazione non incide sulla validità del rapporto tra banca e cliente.

Un giudice può convertire d’ufficio un mutuo fondiario in un mutuo ipotecario ordinario se viene superato il limite di finanziabilità?
No. La Corte chiarisce che se l’intenzione delle parti era quella di stipulare un contratto di mutuo fondiario, il giudice non ha il potere di riqualificare d’ufficio il contratto per neutralizzarne gli effetti o sanarne una presunta invalidità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2088 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2088 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/01/2024

OPPOSIZIONE ALL’ESECUZIONE

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11217/2022 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, QUALE MANDATARIA DI RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, dalla quale è rappresentato e difeso

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE IN RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE,

in persona del legale rappresentante pro tempore, in difetto di domicilio eletto in ROMA, domiciliato per legge ivi presso la CANCELLERIA DELLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

-controricorrente – nonché contro

RAGIONE_SOCIALE

COGNOME NOME COGNOME NOME

-intimati –

Avverso la sentenza n. 1149/2022 della CORTE DI APPELLO DI MILANO, depositata il giorno 5 aprile 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio tenuta il giorno 29 novembre 2023 dal AVV_NOTAIOigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

In forza di contratto di mutuo fondiario, la Banca RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE S.p.A. intraprese espropriazione forzata in danno della società RAGIONE_SOCIALE, sottoponendo a pignoramento gli immobili siti in Gallarate costituiti in garanzia ipotecaria.

Avverso detta procedura, la società esecutata propose opposizione, deducendo, nel ricorso introduttivo, l’omessa notifica del precetto e del pignoramento, l’inesistenza del titolo esecutivo, la nullità del precetto per omessa sottoscrizione, la nullità della nota di iscrizione a ruolo e l’irregolare attestazione di conformità dei documenti prodotti, la nullità del mutuo per applicazione di interessi usurari; con successive note autorizzate dal giudice dell’esecuzione, eccep ì anche la nullità del mutuo per superamento del limite di finanziabilità stabilito dalla legge.
Nel procedimento esecutivo spiegarono intervento la RAGIONE_SOCIALE, cessionaria del credito azionato, nonché NOME COGNOME e NOME COGNOME, altri creditori della esecutata.

All’esito del giudizio di prime cure, svolto secondo la articolazione bifasica tipica delle opposizioni esecutive, il Tribunale di Busto Arsizio, accertata la nullità del mutuo fondiario per violazione del disposto dell’art. 38 del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 ed assorbito l’esame degli altri motivi, accolse l’opposizione e dichiarò l’inesistenza del diritto a procedere esecutivamente in forza di detto titolo.

La decisione in epigrafe indicata ha rigettato l’appello interposto dalla RAGIONE_SOCIALE e dalla Banca RAGIONE_SOCIALE.

Per quanto qui ancora d’interesse, la Corte d’appello, negata la inammissibilità della questione di nullità del mutuo per superamento del limite di finanziabilità benché non dedotta nel ricorso introduttivo della lite, ha ritenuto sussistente siffatta nullità, per essere detto limite elemento essenziale del contratto; ha poi escluso la praticabilità della conversione del mutuo fondiario in altro negozio, per avere la parte interessata avanzato la relativa istanza non nella prima difesa utile successiva all’eccezione di nullità ma soltanto con l’atto di appello, quindi tardivamente; ha disatteso tutti i rilievi, sia di ordine processuale che di contenuto sostanziale, formulati alla consulenza tecnica di ufficio esperita in primo grado, i cui risultati (in specie in ordine alla determinazione del valore del bene oggetto di finanziamento) ha posto a base della decisione resa, concludendo nel senso che la nullità del mutuo determini l’inesistenza di un valido titolo esecutivo.
Ricorre per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, articolando sei motivi, cui resiste, con controricorso, la RAGIONE_SOCIALE; non svolgono difese in grado di legittimità, sebbene ritualmente evocati, la Banca RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE S.p.A., NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Le parti costituite hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare, sono infondati i rilievi mossi dalla parte controricorrente in ordine alla regolare costituzione della ricorrente nel presente giudizio di legittimità.

Allegata al ricorso è stata prodotta procura speciale (con atto del 5 novembre RAGIONE_SOCIALE per AVV_NOTAIO NOME COGNOME) con la quale la RAGIONE_SOCIALE ha conferito alla RAGIONE_SOCIALE poteri di rappresentanza sostanziale ai fini della tutela e della soddisfazione dei

crediti in titolarità della conferente (« la società procuratrice provveda a compiere, in nome e per conto della società, ogni attività, adempimento e formalità ritenuti necessari e/o utili e/o opportuni allo svolgimento dell’attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero dei crediti dei quali la Società è o sarà titolare ») con espressa abilitazione alle più ampie facoltà processuali all’uopo necessarie, estese « ad ogni stato e grado di giudizio ».

In forza di tale procura, dubbia non appare la legittimazione della RAGIONE_SOCIALE a proporre la presente impugnazione di legittimità in veste di procuratrice della RAGIONE_SOCIALE: e tanto in virtù del principio, consolidato nella giurisprudenza di nomofilachia, per cui il potere di rappresentare la parte in giudizio, con le correlate facoltà di nomina dei difensori e conferimento di procura alla lite, può essere riconosciuto soltanto a colui che sia investito di potere rappresentativo di natura sostanziale in ordine al rapporto dedotto in giudizio (così, sulle orme di Cass., Sez. U, 16/11/2009, n. 24179, Cass. 31/07/2015, n. 16274; Cass. 28/02/2019, n. 5925).
Con le doglianze formulate, tutte riferite all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., parte ricorrente, a suffragio della erroneità delle argomentazioni fondanti la gravata pronuncia:

2.1. sostiene che il superamento del limite di finanziabilità non cagioni la nullità del contratto di mutuo fondiario, inficiando, al più, le singole clausole di esse (primo motivo);

2.2. assume che il vizio del sovrafinanziamento – seppur per ipotesi ravvisato sussistente -non determini nullità assoluta del mutuo, ma configuri l’operazione negoziale come contratto di mutuo con garanzia ipotecaria, senza necessità di alcuna istanza della parte interessata (secondo motivo);

2.3. ritiene la inammissibilità per tardività dell’eccezione di nullità del contratto di mutuo per sovrafinanziamento, siccome sollevata per

la prima volta in una memoria successiva all’atto introduttivo della opposizione, con conseguente non rilevabilità di ufficio della questione da parte del giudice (terzo motivo);

2.4. deduce la tempestività della istanza di conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario dispiegata con l’atto di appello, dovendosi considerare il primo momento utile a tal fine quello successivo all’accertamento della nullità, nel caso di specie avvenuto su rilievo di ufficio del giudice di primo grado (quarto motivo);

2.5. denuncia la mancanza di prova in ordine al superamento del limite di finanziabilità, per essere il diverso convincimento espresso dai giudici di merito fondato su una consulenza tecnica nulla poiché argomentata in base a documenti, rappresentativi di fatti costitutivi della domanda, non prodotti dalla parte opponente in giudizio ma acquisiti aliunde e sua sponte dall’ausiliario officioso (quinto motivo);

2 .6. rileva infine l’errore materiale contenuto nella epigrafe della sentenza impugnata in ordine all’indicazione della parte appellante.

Il criterio della ragione più liquida consente di esaminare i primi due motivi di ricorso, benché logicamente subordinati rispetto al terzo e successivi ad esso nell’ordine logico di trattazione delle questioni.

3.1. Detti motivi -da scrutinare congiuntamente, attesa la stretta connessione che li avvince – sono fondati.

Le tematiche agli stessi sottese sono state recentemente affrontate da questa Corte nella composizione tipica di organo della nomofilachia.

In particolare, con la sentenza del 16 novembre 2022, n. 33719, le Sezioni Unite hanno affermato i seguenti princìpi di diritto:

« in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o

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integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’RAGIONE_SOCIALE nell’ambito della c.d. ‘RAGIONE_SOCIALE prudenziale’, in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere »;
« in tema di finanziamenti bancari, qualora la volontà dei contraenti -incontestata o comunque accertata dal giudice a seguito di contestazione – sia stata diretta alla stipula di un finanziamento corrispondente al modello legale del mutuo fondiario, non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto per neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo negoziale prescelto, riconducendolo a quello generale del mutuo ordinario o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità del negozio sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità che, implicitamente, postula proprio la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario ».
A questo orientamento (già più volte ribadito: Cass. 20/03/2023, n. 7949; Cass. 08/03/2023, n. 6907) va data convinta continuità: e tanto giustifica la cassazione della pronuncia impugnata, che dalle enunciate regulae iuris si è palesemente discostata.

L’accoglimento dei primi due motivi assorbe lo scrutinio delle residue censure, travolgendo anche la necessità di emendare la errata indicazione della parte appellante nell’epigrafe della pronuncia gravata.

Alla cassazione della gravata sentenza segue il rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, cui è demandata anche la regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

AVV_NOTAIO. est. NOME COGNOME

p. q. m.

Accoglie i primi due motivi di ricorso, assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata con rinvio al la Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di AVV_NOTAIOiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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