Muro di confine e spese: la Cassazione chiarisce

La Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello sulla responsabilità per il crollo di un muro di confine. È stato stabilito che i giudici di secondo grado hanno erroneamente ignorato il ‘giudicato interno’ sulla natura comune del muro, un punto pacifico tra le parti e non impugnato in appello. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione delle spese di ricostruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Muro di Confine: Quando il ‘Detto e Non Smentito’ Diventa Legge

La gestione e la manutenzione di un muro di confine sono spesso fonte di complesse dispute legali, specialmente quando si verifica un crollo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: il valore di un fatto non contestato tra le parti, che può diventare un punto fermo e intoccabile nel corso di un processo, anche a dispetto di quanto scritto nei contratti. Questo principio, noto come ‘giudicato interno’, si è rivelato decisivo in un caso riguardante la ripartizione delle spese per la ricostruzione di un muro crollato tra due proprietà a dislivello.

I Fatti: Un Muro Crollato e una Disputa sulla Proprietà

La vicenda nasce dalla richiesta di un’azienda, proprietaria di un terreno a un livello inferiore, di condannare il vicino del fondo superiore a ricostruire un muro di contenimento parzialmente crollato. Originariamente, i due terreni erano un unico appezzamento. Il proprietario originario aveva effettuato degli sbancamenti per creare due aree pianeggianti a quote diverse, separate proprio dal muro in questione. Successivamente, aveva venduto la parte inferiore all’azienda, trattenendo per sé quella superiore.

Il proprietario del fondo superiore sosteneva che il muro fosse di proprietà comune, come peraltro affermato dalla controparte stessa all’inizio della causa e confermato dal giudice di primo grado. Chiedeva quindi che le spese di ricostruzione fossero ripartite.

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello di Torino aveva ribaltato la prospettiva. Pur riconoscendo che nel contratto preliminare di vendita si parlava di ‘proprietà comune’ del muro, aveva dato peso decisivo all’assenza di tale clausola nel contratto definitivo. Di conseguenza, applicando l’articolo 887 del Codice Civile, aveva attribuito l’intera spesa di ricostruzione al proprietario del fondo superiore, ritenendo il muro di sua esclusiva proprietà e funzione di contenimento.

Il Ricorso in Cassazione e la questione del muro di confine comune

Il proprietario del fondo superiore ha impugnato la sentenza in Cassazione, basando il suo primo e principale motivo su un errore procedurale: la violazione del principio del ‘giudicato interno’ (art. 2909 c.c.).

Egli ha sottolineato che la natura comune del muro di confine non era mai stata in discussione. Anzi, era un ‘fatto pacifico’, ammesso da entrambe le parti fin dall’inizio. Inoltre, la sentenza del tribunale di primo grado aveva esplicitamente riconosciuto questa comproprietà, e questa specifica parte della decisione non era stata oggetto di appello. Pertanto, secondo il ricorrente, la Corte d’Appello non avrebbe dovuto riaprire la questione, ma considerarla come un punto già definitivamente accertato.

Le Motivazioni della Suprema Corte: il Principio del Giudicato Interno

La Corte di Cassazione ha accolto pienamente questa tesi, giudicando fondato il primo motivo di ricorso e assorbiti tutti gli altri. I giudici supremi hanno chiarito che la Corte d’Appello ha commesso un errore fondamentale violando l’articolo 2909 del Codice Civile.

Quando un punto della decisione di primo grado (in questo caso, la natura comune del muro) non viene specificamente impugnato, su di esso si forma il cosiddetto ‘giudicato interno’. Diventa una verità processuale definitiva e intangibile per quel giudizio. La Corte d’Appello, quindi, non aveva il potere di riesaminare la questione della proprietà del muro, ma avrebbe dovuto prenderla come un dato di fatto acquisito.

Ignorando questo punto fermo, i giudici di secondo grado hanno erroneamente applicato la presunzione di proprietà esclusiva del fondo superiore, mentre avrebbero dovuto partire dall’accertata comproprietà per decidere sulla ripartizione delle spese. La sentenza è stata quindi ‘cassata’, cioè annullata, e la causa è stata rinviata alla Corte d’Appello di Torino, in diversa composizione, per un nuovo esame.

Conclusioni: L’Importanza di Ciò che è Pacifico tra le Parti

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale del diritto processuale: ciò che non viene contestato e ciò che viene deciso senza essere impugnato acquisisce forza di legge tra le parti. La decisione sottolinea che l’analisi dei contratti e l’applicazione delle presunzioni legali (come quella dell’art. 887 c.c.) devono cedere il passo di fronte a un punto accertato e divenuto definitivo nel corso del processo. Per i cittadini, la lezione è chiara: è fondamentale prestare la massima attenzione a ogni singola affermazione e decisione durante un procedimento legale, poiché anche un punto apparentemente secondario, se non contestato, può determinare l’esito finale della controversia.

Se la proprietà comune di un muro di confine è un fatto pacifico e non impugnato in primo grado, può la Corte d’Appello rimetterla in discussione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se un punto della sentenza di primo grado, come la natura comune del muro, non viene specificamente contestato con l’appello, su di esso si forma un ‘giudicato interno’. La Corte d’Appello deve quindi considerarlo come un fatto definitivamente accertato e non può riesaminarlo.

Come si ripartiscono le spese per un muro di confine tra fondi a dislivello secondo la presunzione legale dell’art. 887 c.c.?
L’art. 887 c.c. stabilisce una presunzione: le spese di costruzione e conservazione del muro, dalle fondamenta fino al livello del fondo superiore, sono a carico esclusivo del proprietario di quest’ultimo. Per la parte del muro che si eleva al di sopra di tale livello, le spese sono a carico di entrambi i proprietari, in quanto svolge una funzione di divisione comune.

Cosa significa che la sentenza è stata ‘cassata con rinvio’?
Significa che la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello. La causa non è però terminata: viene ‘rinviata’, cioè rimandata, alla stessa Corte d’Appello (ma con un collegio di giudici diverso) che dovrà emettere una nuova sentenza, attenendosi però al principio di diritto stabilito dalla Cassazione, ovvero che la natura comune del muro è un punto ormai accertato e indiscutibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 14601 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 14601 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9296/2021 R.G. proposto da :

COGNOME NOMECOGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO TORINO n. 993/2020 depositata il 08/10/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.la Corte di Appello di Torino, con sentenza n.993 del 2020, ha ritenuto fondata la domanda della sas NOME Emme di condanna di NOME COGNOME alla ricostruzione della porzione crollata di un muro posto tra i fondi delle due parti. La Corte di Appello ha respinto la

domanda dell’COGNOME di condanna della La Emme a provvedere alla ricostruzione con spese da ripartirsi ‘per metà salvo la maggior quota da attribuirsi alla La Emme per aver contribuito al crollo con la chiusura di barbacani e la sopraelevazione del muro’. La Corte di Appello ha deciso facendo applicazione del primo comma dell’art. 887 c.c. (secondo cui, in caso di fondi a dislivello negli abitati, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza) e dopo aver confermato l’accertamento del primo giudice, basato sulle relazioni di accertamento tecnico preventivo e di consulenza tecnica disposta in corso di causa, per cui il crollo era dipeso esclusivamente dall’infiltrazione di acqua dal terreno e quindi da un difetto di manutenzione e non dalla rimozione dei barbacani né dall’innalzamento;
NOME COGNOME ricorre con quattro motivi per la cassazione della suddetta sentenza della Corte di Appello;

la sas NOME resiste con controricorso;

le parti hanno depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso si lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 cod. civ., la violazione o falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c.

Il ricorrente sottolinea che, nell’atto di citazione originario, egli aveva rappresentato che suo padre, NOME COGNOME, proprietario di un vasto appezzamento di terreno in pendio naturale, aveva fatto eseguire sbancamenti in modo da ottenere due aree quasi pianeggianti a quote diverse -l’area a quota superiore, poi divenuta di esso ricorrente e quella a quota inferiore, poi ceduta da NOME COGNOME alla La Emme-, ed aveva

separato le due aree con il muro di cui trattasi. Il ricorrente deduce che le circostanze rappresentate non erano state contestate ed erano state anzi confermate dalla La NOME la quale, nella sua comparsa di risposta, aveva affermato che ‘la parte di muro crollato risulta essere il vecchio muro esistente eretto all’epoca per il contenimento del terreno del fondo sovrastante’ ed aveva altresì affermato che il fatto ‘che il muro per cui è causa sia in comproprietà, è pacifico’. Tanto sottolineato e dedotto, il ricorrente sostiene che la Corte di Appello, laddove ha affermato che il muro de quo non poteva essere ritenuto comune alle parti perché nel contratto definitivo di vendita stipulato da NOME COGNOME con la RAGIONE_SOCIALE non era stata riportata la clausola, presente invece nel contratto preliminare, per cui il ‘muro di cemento … sarà considerato di proprietà comune’, ha violato gli artt. 115 c.p.c. e 2697 cod. civ, perché non aveva tenuto conto del fatto che tra le parti era incontroverso che il muro fosse di proprietà comune.
Il ricorrente sostiene che la Corte di Appello ha violato anche l’art. 2909 c.c. posto che la sentenza di primo grado, non impugnata sul punto, aveva affermato: ‘È circostanza pacifica tra le parti che il vecchio muro in questione fosse un muro di proprietà comune, come, del resto, evidenziato anche nell’atto notarile a rogito dott. COGNOME del 26.3.1992′.

2. con il secondo motivo di ricorso si lamenta ‘omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti’, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c. e ‘Violazione o falsa applicazione dell’art. 1362 cod. civ.’, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. per avere la Corte di Appello, da un lato, ‘omesso di interpretare la clausola contenuta nell’atto definitivo di compravendita … «Si dà atto che la parte venditrice acconsente che il fabbricato sia ultimato nell’attuale struttura, con la precisazione che la costruzione potrà essere estesa fino al confine della proprietà già delimitata con muro»’ e, dall’altro lato, dato ‘per
scontato che la clausola non trasferisca da NOME COGNOME a La Emme la comproprietà del muro’.

3. con il terzo motivo di ricorso si lamenta ‘Violazione o falsa applicazione degli artt.1101, 1104 c.c. e 887 c.c.’, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3 c.p.c., per avere la Corte di Appello negato la comunione del muro de quo e così escluso che le spese di ricostruzione del muro dovessero essere sostenute da entrambe le parti in causa.

4. con il quarto motivo di ricorso si lamenta infine ‘Violazione o falsa applicazione degli artt. 1101 c.c. e 887 c.c., nonché degli artt. 840, 934, 938, 1117 c.c.’ in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. Si deduce ‘che la disciplina di cui all’art. 887 c.c. si possa applicare alla conservazione solo ed esclusivamente nel caso che in precedenza abbia trovato applicazione per la costruzione del muro’ e che quindi la Corte di Appello avrebbe errato nel ritenere la disposizione applicabile nel caso di specie malgrado che il muro de quo fosse stato costruito dall’unico proprietario del fondo.
Il primo motivo è fondato.

Come è stato precisato (tra le varie, Cass. Sez. 6 2, Ordinanza n. 29108 del 11/11/2019) in tema di fondi posti a dislivello naturale, il muro che assolve alla duplice funzione di sostegno del terreno superiore con la parte bassa e di divisione tra i due immobili con la parte alta si presume di proprietà esclusiva del titolare del fondo superiore, dalle fondamenta sino al livello del piano di campagna di tale fondo, e di proprietà comune tra i titolari dei terreni finitimi, nella parte sovrastante il detto livello’. In forza di questa presunzione legale semplice, come pure è stato precisato (tra le varie, Sez. 2, Sentenza n.12547 del 02/12/1995), l’art. 887 c.c. stabilisce che le spese di costruzione e conservazione del muro di confine tra fondi a dislivello naturale sono a carico del proprietario del fondo superiore fino al piano di campagna di tale fondo, del quale il muro ha funzione di contenimento, mentre sono
a carico di entrambi i proprietari per la parte che si eleva al di sopra del piano di campagna, in considerazione della finalità divisoria assolta da questa porzione di muro, con pari utilità per i due fondi.

Nel caso di specie la Corte di Appello ha non solo trascurato le circostanze rappresentate dal ricorrente, che, come risulta dalla trascrizione a pagina 2 e a pagina 12 del ricorso, erano incontroverse ma -cosa ben più rilevante – ha anche trascurato l’accertamento del primo giudice, sul punto non impugnato, sulla natura comune del muro.

In sostanza la Corte di Appello, violando l’art. 2909 c.c. – violazione assorbente quella dell’art.115 c.p.c. -ha ritenuto operativa la presunzione legale semplice che invece era stata superata dall’accertamento della sentenza di primo grado; non ha quindi considerato il giudicato interno sulla natura comune del muro e pertanto la decisione va cassata.

5. in conclusione, il primo motivo di ricorso deve essere accolto, mentre i restanti motivi restano logicamente assorbiti; la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Torino in diversa composizione;

6. il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese di questo giudizio;

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiarati assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di Appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese di questo giudizio. Roma 20 maggio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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