Modifica regolamento condominiale: la forma scritta

Una società di gestione di un parco commerciale richiedeva il pagamento di oneri condominiali a una società proprietaria di alcuni immobili, sulla base di un nuovo regolamento. La società proprietaria si opponeva, sostenendo la validità del solo regolamento originario. La Corte di Cassazione ha stabilito che la modifica del regolamento condominiale richiede sempre la forma scritta a pena di invalidità. Pertanto, l’accettazione tramite comportamenti concludenti, come il pagamento delle spese per un certo periodo, non è sufficiente a convalidare un regolamento non approvato formalmente per iscritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Modifica Regolamento Condominiale: La Forma Scritta è Indispensabile

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia immobiliare: la modifica regolamento condominiale deve avvenire obbligatoriamente in forma scritta, a pena di invalidità. L’accettazione tacita o mediante comportamenti concludenti non è sufficiente a sanare il vizio di forma. Analizziamo questa importante decisione per comprenderne le implicazioni pratiche per proprietari e amministratori.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine dalla richiesta di pagamento avanzata da una società di gestione di un grande parco commerciale nei confronti di una società proprietaria di alcune unità immobiliari all’interno dello stesso. La richiesta si basava su un nuovo regolamento, introdotto nel 2001, che sostituiva quello originario del 1993.

La società proprietaria si opponeva al pagamento, sostenendo che il nuovo regolamento non le fosse opponibile, in quanto mai approvato formalmente per iscritto e all’unanimità, come richiesto per le modifiche di natura contrattuale. In primo grado, il Tribunale dava ragione alla società proprietaria, revocando il decreto ingiuntivo e condannando la società di gestione alla restituzione di somme già versate.

La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, la società proprietaria aveva di fatto accettato il nuovo regolamento attraverso “comportamenti significativi e reiterati nel tempo”, come l’aver sempre pagato le spese secondo i nuovi criteri di ripartizione e l’aver imposto ai propri inquilini di stipulare contratti di servizio con la società di gestione in base a tale regolamento. Questa accettazione “per fatti concludenti” era stata ritenuta sufficiente a rendere valido il nuovo regolamento.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla modifica regolamento condominiale

La società proprietaria ha presentato ricorso in Cassazione, che ha accolto le sue ragioni, cassando la sentenza d’appello e decidendo nel merito. La Suprema Corte ha chiarito in modo definitivo che la premessa da cui partiva la Corte d’Appello, ovvero la possibilità di adottare un nuovo regolamento mediante comportamenti concludenti, è giuridicamente errata.

La Cassazione ha affermato che sia il regolamento condominiale sia le sue successive modifiche richiedono, per la loro validità, la forma scritta ad substantiam. Questo requisito formale non può essere sostituito da comportamenti taciti, anche se reiterati nel tempo.

Le Motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione su un principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità. Il regolamento condominiale, avendo la funzione di disciplinare l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese, incide sui diritti reali dei singoli proprietari. Per questa ragione, la legge impone un rigido formalismo a tutela della certezza dei rapporti giuridici.

I giudici hanno specificato che il requisito della forma scritta vale per qualsiasi tipo di clausola, sia essa di natura “contrattuale” (che incide sui diritti individuali e richiede l’unanimità) sia di natura puramente “regolamentare” (che disciplina l’uso dei beni comuni e può essere approvata a maggioranza).

L’argomentazione della Corte d’Appello, basata sull’accettazione implicita, è stata respinta perché la semplice attuazione di nuove previsioni tramite comportamenti concludenti non può conferire efficacia vincolante a un atto che è nullo per vizio di forma. In assenza di un titolo valido, ovvero un regolamento formalmente e regolarmente approvato per iscritto, non sorge l’obbligo per i condomini di concorrere alle spese secondo criteri diversi da quelli legali (art. 1123 c.c.) o da quelli previsti nel regolamento originario.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza il principio di legalità e certezza del diritto in materia condominiale. Le implicazioni pratiche sono chiare: qualsiasi modifica regolamento condominiale deve essere deliberata in assemblea e il relativo verbale, redatto in forma scritta, costituisce l’unico documento valido ed efficace. I proprietari non possono essere vincolati da nuove regole introdotte informalmente, anche se le hanno applicate per un certo periodo. Questa decisione tutela i proprietari da modifiche arbitrarie e garantisce che ogni cambiamento alle regole della vita condominiale segua un percorso formale e trasparente, documentato per iscritto.

È possibile modificare un regolamento condominiale tramite comportamenti concludenti, come il pagamento costante delle spese secondo nuovi criteri?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che i comportamenti concludenti non sono sufficienti per modificare un regolamento condominiale. La modifica è valida solo se avviene in forma scritta, altrimenti è nulla.

Quale forma è richiesta per la validità di un regolamento condominiale e delle sue modifiche?
Sia per la sua adozione iniziale che per ogni successiva modifica, è richiesta la forma scritta a pena di invalidità. Questo requisito si applica a tutte le clausole, sia quelle di natura contrattuale che quelle di natura puramente regolamentare.

Se un condomino paga per anni le spese secondo un nuovo regolamento non approvato per iscritto, questo sana l’invalidità del regolamento stesso?
No, il pagamento, anche se protratto nel tempo, non sana il vizio di forma. Poiché il regolamento non approvato per iscritto è nullo, la sua semplice attuazione non può conferirgli efficacia vincolante.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30060 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30060 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30505/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA n. 524/2018, depositata il 21/03/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7/06/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

1. Con decreto n. 360/2007 il Tribunale di Lanciano, su ricorso della RAGIONE_SOCIALE, ha ingiunto alla RAGIONE_SOCIALE il pagamento della somma di euro 43.526,11, a titolo di ‘oneri gestionali, inerenti i servizi erogati, sulla base delle tabelle millesimali e/o dei consumi registrati mediante letture e misure a contatore’, avendo la RAGIONE_SOCIALE svolto sino al 16 luglio 2007 attività di gestione e direzione del RAGIONE_SOCIALE Commerciale RAGIONE_SOCIALE Polycenter, ove sono ubicate alcune unità immobiliari concesse in locazione finanziaria alla ingiunta. RAGIONE_SOCIALE ha proposto opposizione contro il decreto, eccependo l’inapplicabilità del regolamento per la gestione delle parti e dei servizi comuni del RAGIONE_SOCIALE Commerciale prodotto dalla RAGIONE_SOCIALE con il ricorso monitorio, in quanto difforme rispetto all’unico regolamento valido, ossia quello predisposto nel 1993 dall’originario costruttore e trasfuso nei singoli atti di vendita, regolamento mai modificato all’unanimità dai proprietari, che non prevedeva forme di solidarietà passiva tra proprietario e conduttore, né alcun obbligo di pagamento in capo al proprietario nel momento in cui il locale commerciale fosse rimasto privo di operatore. L’opponente ha sostenuto di non essere neanche obbligata al pagamento in forza dei contratti di appalto di servizi conclusi tra gli operatori commerciali presenti negli immobili dell’opponente e RAGIONE_SOCIALE, in quanto da essa non sottoscritti. L’opponente ha infine contestato l’importo delle fatture poste alla base della domanda monitoria, delle quali si era effettuato il pagamento con riserva di ripetizione, somme di cui ha chiesto in via riconvenzionale la restituzione (euro 20.174,84).
Il Tribunale di Lanciano, con la sentenza n. 425/2011, ha accolto l’opposizione e ha revocato il decreto ingiuntivo: ha ritenuto che il rimando al regolamento contenuto nell’atto di compravendita dell’opponente non possa che essere al regolamento originario; gli

atti successivi non sono stati sottoscritti dall’opponente che quindi non è da essi vincolata; in ogni caso la modifica del regolamento contrattuale del 1993 non può che avvenire all’unanimità. Il Tribunale ha quindi concluso che nulla era dovuto sulla base del decreto ingiuntivo e ha accolto la domanda riconvenzionale dell’opponente, condannando RAGIONE_SOCIALE alla restituzione di euro 20.174,84.

La sentenza è stata impugnata da RAGIONE_SOCIALE. La Corte d’appello di L’Aquila, con la sentenza 21 marzo 2018, n. 524, ha accolto il gravame e in riforma della pronuncia di primo grado ha condannato ‘la società RAGIONE_SOCIALE, già società RAGIONE_SOCIALE‘ a pagare euro 43.526,11; ha poi annullato il capo relativo alle restituzioni, affermando che i pagamenti eseguiti dall’appellata dovevano ritenersi dovuti e quindi la relativa somma non doveva essere ad essa restituita.
La società RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE

Con atto datato 4 maggio 2020, il difensore della controricorrente ha comunicato che con sentenza del 10 dicembre 2019 il Tribunale di Lanciano ha dichiarato il fallimento della società. Al riguardo va ricordato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, l’intervenuta modifica dell’art. 43 della legge fallimentare per effetto dell’art. 41 del d.lgs. n. 5 del 2006, nella parte in cui stabilisce che “l’apertura del fallimento determina l’interruzione del processo”, non comporta l’interruzione del giudizio di legittimità (v., ex multis , Cass. n. 15928/2021).
Con ordinanza interlocutoria n. 28495/2023 questa Corte ha d’ufficio rilevato la questione della legittimazione della società RAGIONE_SOCIALE e/o della integrità del contraddittorio e ha invitato le parti a depositare osservazioni al riguardo. Dalle osservazioni depositate è emerso che si è trattato di un mero

mutamento della denominazione che ha lasciato sussistere il medesimo soggetto, sia pure diversamente nominato.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in cinque motivi.

Il primo motivo contesta ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 1138 c.c. e 69 disp. att. c.c.’: la Corte d’appello ha ‘travisato’ le norme che disciplinano la materia in esame e in particolare l’art. 1138 c.c. e l’art. 69 disp. att. c.c.; il regolamento oggetto di causa, predisposto dall’originario costruttore, è di natura contrattuale, così che una sua eventuale modifica sarebbe dovuta avvenire con una decisione assunta in forma scritta all’unanimità degli aventi diritto o, quantomeno, con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.; la Corte d’appello ha invece affermato come ‘quanto contenuto nel nuovo regolamento del 2001 sia stato di fatto accettato dalla stessa parte appellata, con comportamento significativo e reiterato nel tempo’.
Il secondo motivo denuncia ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 1372, 1362 e 1363 c.c.’: la Corte d’appello ha altresì ritenuto la ricorrente debitrice della RAGIONE_SOCIALE in virtù del contratto di appalto di servizi; come è stato dimostrato in primo grado, la ricorrente non ha mai firmato tali contratti, né ha in alcun modo ratificato quelli sottoscritti dagli operatori ai quali aveva locato il proprio immobile, né si è accollata le spese che, per precisa intesa negoziale, incombono unicamente sugli operatori/conduttori.
Il terzo motivo lamenta ‘omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c.’: la Corte d’appello, nel ritenere che il regolamento del 1993 sia stato sostituito con quello del 2001 ‘per fatti concludenti’, ha comunque omesso di considerare fatti decisivi, che dimostrano come l’ ‘idea del c.d. nuovo regolamento

del 2001 sia sorta solo in epoca prossima alle richieste di pagamento della RAGIONE_SOCIALE .

Il quarto motivo contesta violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 cc.: la Corte d’appello, nello ‘sposare acriticamente le conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio resa in primo grado’, ha ritenuto fondata la domanda anche nel quantum , senza considerare che nel giudizio di opposizione l’onere della prova grava sull’attore sostanziale, così che non sono sufficienti a provare gli elementi costitutivi della sua pretesa le fatture prodotte nella fase monitoria.

Il quinto motivo denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 93, comma 1 c.p.c.: il primo comma dell’articolo specifica che il difensore per chiedere la distrazione delle spese deve avere la procura; la Corte d’appello, nel liquidare in favore dei difensori di controparte le spese, non ha considerato che i medesimi non avevano difeso RAGIONE_SOCIALE nel giudizio di primo grado.

I primi due motivi di ricorso sono fondati. Questo è il ragionamento seguito dalla Corte d’appello: è emersa ‘una volontà quantomeno implicita di accettazione del regolamento del 2001’ da parte della ricorrente, in quanto lo stesso regolamento è parte integrante dei contratti di appalto, connessi e interdipendenti con quelli di locazione, sottoscritti dalla RAGIONE_SOCIALE; nei contratti di locazione è infatti previsto l’obbligo del conduttore, imposto dal locatore RAGIONE_SOCIALE, di stipulare il contratto d’appalto con RAGIONE_SOCIALE per la gestione delle aree comuni e dei servizi, secondo quanto ‘disciplinato da apposito regolamento’, il regolamento del 2001, ed è contemplata la risoluzione del contratto medesimo in caso di mancato assolvimento dell’obbligo del pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore; la ricorrente, con ‘comportamento significativo e reiterato nel tempo’, ha inoltre dato sempre puntuale esecuzione al riparto delle spese, come previste dal regolamento del 2001, dalla data del suo insediamento
nel RAGIONE_SOCIALE Commerciale sino all’agosto del 2006, così ‘che appare ragionevole ritenere che quanto contenuto nel nuovo regolamento sia stato di fatto dalla stessa accettato’; ‘ne consegue ha concluso la Corte d’appello la chiara volontà, quantomeno riflessa, di approvazione di quel nuovo regolamento, acquisito in tutti i rapporti di locazione della RAGIONE_SOCIALE e quindi fatto proprio dalla stessa, anche quanto a regolamentazione del riparto delle spese’.

La premessa da cui muove la Corte, ossia la possibilità di adottare un nuovo regolamento mediante comportamenti concludenti è errata: il regolamento e le sue successive modifiche richiedono per la validità la forma scritta a pena di invalidità, come è ormai pacifico nella giurisprudenza di questa Corte anche con riferimento alle clausole non aventi natura contrattuale, ma regolamentare in senso stretto, non potendo valere comportamenti concludenti o la reiterata applicazione delle previsioni modificative in spregio al vincolo di forma (v. Cass., sez. un., n. 943/1999, Cass. n. 18665/2004 e Cass. n. 26042/2019). È opportuno però precisare -in relazione a quanto sostenuto in primo grado dal Tribunale -che solo le previsioni del regolamento che incidono sui diritti esclusivi o che contemplino un’eventuale convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., richiedono l’approvazione unanime di tutti i condomini, avendo natura contrattuale (cfr. Cass. n. 5626/2002, Cass. n. 16228/2006; Cass. n. 1748/2013 e Cass. n. 6735/2020). L’adozione o la modifica delle clausole che, ancorché originariamente inserite in un regolamento contrattuale, disciplinano i servizi e l’uso dei beni comuni e che hanno natura organizzativa può, invece, essere disposta con la maggioranza prescritta dagli art. 1138 e 1136 c.c. (v. Cass. n. 8940/2019 e Cass. 9877/2012), al pari delle tabelle millesimali (Cass., sez. un., n. 18477/2010).
In definitiva, la domanda di pagamento, che evocava principalmente l’efficacia e la regolare adozione del nuovo regolamento condominiale, mai formalmente approvato dall’assemblea, va quindi ritenuta infondata, poiché la semplice attuazione mediante comportamenti concludenti non poteva conferire alle nuove previsioni efficacia vincolante nei confronti dell’opponente, non venendo in rilievo, in assenza di un valido titolo dell’obbligazione dedotta in giudizio dal terzo creditore, l’obbligo dei singoli condomini di concorrere nelle spese comuni ai sensi dell’art. 1123 c.c.
L’accoglimento dei primi due motivi comporta l’assorbimento del terzo (che contesta la sussistenza di uno dei fatti concludenti), del quarto (che confuta la determinazione del quantum delle spese) e del quinto motivo (che contesta il provvedimento di distrazione delle spese).

II. La sentenza impugnata va pertanto cassata; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito e deve essere rigettata la domanda proposta dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE Nulla si prevede in relazione alle restituzioni, non essendo il relativo capo della sentenza d’appello stato oggetto di ricorso.

Le spese del processo seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in base all’esito complessivo della causa.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda proposta dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE; condanna RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese del processo in favore di RAGIONE_SOCIALE, che liquida per il giudizio di primo grado in euro 3.735, oltre accessori di legge, per il giudizio

d’appello in euro 6.615, oltre accessori di legge, e per il presente giudizio in euro 5.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Così deciso il 19 gennaio 2024 nella camera di consiglio della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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