Mediazione immobiliare: quando il mandato è nullo

La Corte di Cassazione conferma la nullità di un contratto qualificato come mediazione immobiliare atipica, poiché il professionista incaricato non era iscritto all’albo dei mediatori. L’analisi si è concentrata sulla natura dell’attività svolta (ricerca dell’immobile e messa in contatto delle parti) piuttosto che sul nome dato al contratto dalle parti. Di conseguenza, nessun compenso è stato riconosciuto al professionista, ribadendo che il riesame dei fatti non è consentito nel giudizio di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Mediazione immobiliare o mandato? La Cassazione chiarisce i confini

Quando un professionista assiste un cliente nell’acquisto di un immobile, il rapporto che si instaura è un mandato di consulenza o una vera e propria mediazione immobiliare? La differenza non è solo formale, ma sostanziale, poiché determina il diritto al compenso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per avere diritto alla provvigione, è indispensabile l’iscrizione all’albo dei mediatori, indipendentemente dal nome che le parti danno al loro accordo.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di pagamento di un professionista nei confronti di un suo cliente per un’attività di consulenza e assistenza legata all’acquisto di un immobile all’estero. Il professionista, ottenendo un decreto ingiuntivo, si vedeva contestare la richiesta dal cliente, il quale sosteneva la nullità del contratto. Secondo il cliente, l’attività svolta non era una semplice consulenza, ma una mediazione immobiliare, per la quale il professionista non possedeva i requisiti di legge, non essendo iscritto all’apposito albo.

Il Tribunale, in prima istanza, dava ragione al professionista, respingendo l’opposizione. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, accogliendo le tesi del cliente. I giudici di secondo grado, analizzando le comunicazioni intercorse (in particolare, le e-mail), ritenevano palese la natura di mediazione del rapporto. L’attività descritta – individuazione dell’immobile, assistenza, messa in contatto con il venditore e previsione di una provvigione legata alla conclusione dell’affare – era pienamente compatibile con lo schema della mediazione, seppur atipica. Di conseguenza, la Corte d’Appello revocava il decreto ingiuntivo, negando il diritto al compenso.

La Decisione della Corte sulla qualificazione come mediazione immobiliare

Il professionista ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando un’errata interpretazione del contratto e una valutazione sbagliata delle prove. Sosteneva che il suo ruolo fosse quello di un mandatario, incaricato di svolgere attività successive a una decisione di acquisto già presa dal cliente, e non quella di mediatore.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, dichiarandolo inammissibile. Gli Ermellini hanno sottolineato che il ricorso non denunciava reali violazioni di legge, ma mirava a ottenere una nuova e diversa valutazione dei fatti e delle prove, attività preclusa nel giudizio di legittimità. La Corte d’Appello aveva, secondo la Cassazione, adeguatamente e logicamente motivato la sua decisione, basandosi su elementi concreti che delineavano un’attività di mediazione immobiliare.

Le motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha chiarito che la valutazione del materiale probatorio è di competenza esclusiva del giudice di merito. La Corte d’Appello aveva correttamente inferito la natura di mediazione dalla relazione descrittiva dell’operazione, dalle attività elencate negli scambi di e-mail (inclusa la messa in contatto delle parti) e dalla struttura del compenso, assimilabile a una provvigione. La Cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella, ben argomentata, dei giudici di secondo grado.

Inoltre, la Corte ha respinto le censure relative alla violazione delle norme sulla valutazione delle prove (artt. 115 e 116 c.p.c.), spiegando che tale violazione sussiste solo quando il giudice fonda la decisione su prove non proposte dalle parti o valuta erroneamente una prova legale, circostanze non verificatesi nel caso di specie. L’appello del professionista era, in sostanza, un tentativo di riaprire il merito della questione, mascherato da censure di legittimità.

Conclusioni

Questa pronuncia ribadisce un principio cruciale: la qualificazione di un contratto dipende dalla sua sostanza e non dalla forma o dal nome che le parti gli attribuiscono. Un professionista che, di fatto, mette in contatto due parti per la conclusione di un affare svolge un’attività di mediazione. Se non è iscritto all’albo degli agenti immobiliari, come richiesto dalla legge n. 39/1989, non ha diritto ad alcun compenso per tale attività. La decisione serve da monito per tutti i professionisti che operano in ambiti contigui a quello immobiliare: l’assistenza a un cliente in una compravendita può facilmente sconfinare nella mediazione, con la conseguente necessità di possedere i requisiti legali per poter legittimamente richiedere una provvigione.

Quando un incarico professionale si trasforma in mediazione immobiliare?
Un incarico professionale si qualifica come mediazione immobiliare quando l’attività prevalente consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare (come una compravendita immobiliare), indipendentemente dal nome formale dato al contratto. Elementi come la ricerca dell’immobile e la messa in contatto delle parti sono decisivi per tale qualificazione.

Perché il compenso non è stato riconosciuto al professionista?
Il compenso non è stato riconosciuto perché l’attività svolta è stata classificata come mediazione immobiliare. La legge italiana (L. n. 39/1989) stabilisce che solo chi è iscritto all’apposito albo dei mediatori ha diritto alla provvigione. Poiché il professionista non era iscritto, il contratto è stato ritenuto nullo e il diritto al compenso escluso.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare i fatti di una causa?
No. La Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, non di merito. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata, ma non può riesaminare i fatti o rivalutare le prove. Un ricorso che mira a una nuova valutazione dei fatti viene dichiarato inammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33018 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33018 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso 159/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio degli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, che lo rappresentano e difendono giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

-controricorrente – avverso la sentenza n.6890/2021 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 20/10/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Con ricorso in opposizione ex art. 702 bis cod. proc. civ. NOME COGNOME chiese la revoca del decreto emesso dal Tribunale di Roma che gli aveva ingiunto il pagamento della somma di € 10.770,64 in favore del AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, a titolo di corrispettivo dell’attività di consulenza e assistenza svolta in relazione all’acquisto di un immobile in Berlino, attività disciplinata dall’accordo stipulato dalle parti in data 10/01/2013 . A sostegno dell’opposizione, dedusse la nullità del contratto per assenza dei requisiti previsti dalla legge per lo svolgimento dell’attività di intermediazione immobiliare, con la conseguente carenza del diritto al compenso e non dovuto il rimborso di spese.
Il COGNOME si costituì in giudizio contestando gli avversi assunti attraverso una ricostruzione delle vicende fattuali relative al rapporto intercorso tra le parti (entrambi AVV_NOTAIOori commercialisti) e alla natura del predetto rapporto, da qualificarsi, a suo dire, come incarico di assistenza e consulenza professionale, svolto in forza di apposito mandato conferito.

Il Tribunale adito respinse l’opposizione ma l a Corte d’appello di Roma accolse il gravame del COGNOME e, di conseguenza, accolta l’opposizione, revocò il decreto ingiuntivo.

Contrariamente a quanto statuito dal Tribunale, la Corte di merito ritenne essere palese la natura di mediazione immobiliare del contratto; ciò era dato inferire dalla relazione descrittiva dell’operazione – relativa all’individuazione, assistenza e messa a reddito dell’immobile sito in Berlino – trasmessa nello scambio di e-mail tra le parti: le attività ivi elencate come oggetto di incarico, inclusa l ‘ antecedente proposta immobiliare e la messa in contatto del COGNOME con il venditore, nonché la previsione di una provvigione in caso di conclusione dell’affare, erano perfettamente compatibili con lo schema della mediazione atipica, se del caso unilaterale, ove accertato che l’incarico fosse stato assegnato solo da una delle parti del contratto da stipulare (nella specie l’aspirante
compratore). Pertanto, poiché il COGNOME non era iscritto all’albo degli intermediari di cui all’art.2 della l. n.39/1989, andava escluso il diritto al compenso.

Sotto diverso e autonomo profilo, sempre secondo la Corte d’Appello, poiché in data 13/03/2013 era sopraggiunta la revoca del mandato nessun’altra attività svolta dal COGNOME successivamente avrebbe potuto essere remunerata e nessun esborso avrebbe potuto essere rimborsato.

Inoltre, non era stato provato il nesso causale tra le pretese spese antecedenti alla revoca e l’attività asseritamente svolta nell’interesse del COGNOME.

Il creditore COGNOME propone ricorso fondato su tre motivi, contrastati con controricorso dal COGNOME. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

1 . Con il primo motivo viene denunciata violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1703, 1754, 1362, 2697 cod. civ, art. 2 della l. n. 39/1989 e artt. 115, 116 e 132, n. 4), cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 3) e/o n. 4), cod. proc. civ. avendo la Corte d’appello erroneamente ritenuto che nella fattispecie sia intercorso un rapporto di mediazione immobiliare, in luogo del deAVV_NOTAIOo rapporto di mandato puro e semplice.

A tal fine il ricorrente evidenzia che:

il compenso riguardava solo le attività successive al 10/1/2013 (cioè quelle strettamente propedeutiche alla stipula dell’atto pubblico) e non la relazione informativa precedente, sulla base della quale il COGNOME aveva deciso di acquistare l’immobile con l’intermediazione di tale COGNOME;

egli non aveva mai avuto contatti con il venditore e non aveva contribuito all’incontro delle volontà del venditore e del compratore;

-il testo negoziale, secondo l’assunto impugnatorio, collegava la remunerazione del COGNOME allo svolgimento della <> e costui aveva svolto solo attività informativa, segnalando l’immobile, poi in effetti acquistato, quale idoneo al tipo d’investimento che il mandante voleva effettuare;

-la lettera di revoca dell’incarico del 13/3/2013 dimostrava che si trattava di vero e proprio mandato, poiché il contratto di mediazione sarebbe ‘cessato’ due mesi prima con il raggiungimento dell’accordo, poi formalizzato il 14/1/2013;

-la corresponsione del compenso non era dipendente dal raggiungimento del risultato;

-le e-mail scambiate precedentemente all’incarico conferito al COGNOME erano state malamente interpretate dalla Corte locale (era stato il COGNOME a comunicare che il prezzo offerto era stato accettato dal venditore) e la controparte non aveva deAVV_NOTAIOo alcun contatto del ricorrente con il venditore; ricorrente che nella scrittura privata veniva qualificato come mandatario, incaricato di svolgere una serie di attività materiali e giuridiche, delle quali il mandante aveva chiesto il rendiconto;
nel senso perorato militavano le risultanze della prova orale (testi COGNOME e COGNOME), dalle quali la sentenza d’appello non aveva tratto le dovute conseguenze.

2 . Con il secondo motivo viene censurata la sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115, 116 e 132, n. 4), cod. proc. civ. in relazione all’art. 360 , n. 3 e/o n. 4, cod. proc. civ: sostiene il ricorrente la Corte di merito sarebbe incorsa in errore per avere basato il proprio convincimento sulla relazione informativa veicolata a mezzo e-mail , omettendo il concreto e corretto esame dell’unico testo contrattuale sottoscritto dalle parti, il mandato del 10/01/2013, che esplicitava le attività demandate al mandatario ricorrente, caratterizzate dalla loro
posteriorità rispetto alla individuazione del cespite in terra tedesca e all’accordo sul prezzo con il venditore.

Osserva inoltre che gli elementi probatori valorizzati dalla sentenza antecedevano di un mese circa il conferimento dell’incarico al COGNOME e, per contro, non risultava essere stato valutato il contratto scritto intercorso tra le parti. Ancora, sarebbe stato irragionevole assegnare l’incarico di mediazione laddove l’attività di mediazione si sarebbe esaurita prima del 10/1/2013.

Osserva che la relazione illustrativa da lui redatta e inviata con email del 16/12/2012 era <> e non trattavasi, di certo, di un regolamento contrattuale, anche perché non era neppure firmata.

Insiste, ancora una volta, nel sostenere che la prova testimoniale aveva reso palese non essersi trattato di mediazione. L’unico contratto firmato fra le parti era quello del 10/1/2023, che smentiva gli assunti della sentenza impugnata. Esso, scrive il COGNOME, <>.
La circostanza che il primo rateo del compenso (determinato in complessive € 22.319,00) corrispondesse al 7,14% (€ 6.069,00) del prezzo di acquisto non mutava la natura del negozio.

Il pagamento del compenso non era stato condizionato al buon esito dell’affare e da esso prescindeva.

I primi due motivi, tra loro collegati, possono esaminarsi congiuntamente.

Essi sono privi di fondamento.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, deve ritenersi inammissibile il motivo di impugnazione con cui la parte ricorrente sostenga un’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, pur ove risultino allegati al ricorso gli atti processuali sui quali fonda la propria diversa interpretazione, essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio che riporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme (ex multis, Sez. 2, n. 10927, 23/04/2024, Rv. 670888 – 01).
Ebbene, nel caso di specie con le due censure si invoca un improprio riesame di merito della vicenda, scrutinata insindacabilmente dai Giudici del merito. Per vero, la Corte di Roma, alle pagg. 2 e 3 della sentenza ha ravvisato la sussistenza di un contratto di mediazione atipica, evidenziando in modo argomentato tutte le emergenze di causa che sostenevano un tale convincimento e, di conseguenza, escluso il diritto al compenso per la mancata iscrizione nell’albo apposito.

Inconsistente deve ritenersi il richiamo agli artt. 115 e 116, in quanto una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma, rispettivamente, solo allorché si alleghi che quest’ultimo abbia posto a base della decisione prove non deAVV_NOTAIOe dalle parti, ovvero disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti
piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione (cfr., Sez. 6-1, n. 27000, 27/12/2016, Rv. 642299; più d recente, Cass. SSUU n. 20867/2020).

L’evocazione della regola sull’onere probatorio perciò solo non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito manifesti la prospettata violazione di legge, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la conclusione nel senso auspicato dal ricorrente, evenienza che qui niente affatto ricorre, richiedendosi, in definitiva, che la Corte di legittimità, sostituendosi inammissibilmente alla Corte d’appello, faccia luogo a nuovo vaglio probatorio, di talché, nella sostanza, peraltro neppure efficacemente dissimulata, la doglianza investe inammissibilmente l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito, in questa sede non sindacabile. La critica, in sostanza, presuppone che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito sia tale da integrare il rivendicato inquadramento normativo, e che, quindi, ancora una volta, l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, risulti tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (cfr., ex plurimis, Cass. nn. 11775/019, 6806/019).
Infine, la denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (ex multis, S.U. n. 25573, 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del
provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Sez. 1, n. 3340, 05/02/2019).

Così correttamente inquadrati i vizi deAVV_NOTAIOi è evidente che nel caso in esame le censure non colgono nel segno.

3 . Con il terzo motivo viene denunciata violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218, 1325, 1335 e 1362 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo in relazione all’art. 360 n. 5 cpc .

La doglianza è diretta a contestare il rigetto del rimborso delle spese successive alla revoca del mandato; nonché il rigetto di altre spese, pur anteriori, per difetto di prova del nesso di causalità.

Quanto al primo profilo si deduce che la Corte d’appello aveva omesso di tener conto del fatto decisivo costituito dalla circostanza che al momento della comunicazione della lettera di revoca l’esponente trovavasi in Germania proprio al fine di dare adempimento al mandato, e, pertanto, non aveva avuto modo di avere conoscenza della missiva. Poiché la revoca aveva natura recettizia, in assenza di essa l’effetto non si era avuto.

Quanto al secondo profilo viene rilevato che, proprio al fine di adempiere al mandato il ricorrente aveva sostenuto le spese esposte, avendo preso contatto con il notaio incaricato e avendo partecipato, nella qualità di consulente, alla stipula dell’atto.

Il motivo è inammissibile quanto al primo profilo e infondato quanto al secondo.

A riguardo del primo profilo il ricorrente non spiega dove e quando il fatto che si assume ignorato sia stato posto e dibattuto e la Corte locale

nulla dice sul punto (cfr. in proposito, tra le varie, SSUU n. 8053/2014 sul vizio di cui all’art. 360 n. 5 cpc ).

A riguardo del secondo, ancora una volta, la doglianza è impropriamente diretta a sindacare il merito della decisione, attività preclusa in questa sede di legittimità.

Al rigetto del ricorso consegue inevitabilmente la condanna del soccombente al pagamento delle spese processuali, con distrazione in favore del difensore del controricorrente che ne ha fatto richiesta (v. memoria).

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge, con distrazione in favore dell’AVV_NOTAIO.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 29 ottobre 2025.

Il Presidente

(NOME COGNOMECOGNOME

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