Manutenzione straordinaria: obblighi del locatore

Un tribunale ha stabilito che la sostituzione integrale di infissi vetusti è un intervento di manutenzione straordinaria a carico del locatore. Nel caso esaminato, a seguito della rottura di un lucernaio, il conduttore ha citato in giudizio la proprietà per l’inerzia dimostrata. Il giudice ha condannato il locatore non solo a eseguire i lavori a proprie spese, ma anche a pagare una penale giornaliera per ogni giorno di ritardo, confermando che la vetustà dell’immobile impone obblighi non derogabili al proprietario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Manutenzione Straordinaria Locatore: Chi Paga per gli Infissi Vecchi?

Quando si stipula un contratto di locazione, la ripartizione delle spese di manutenzione è uno degli aspetti più delicati. Ma cosa succede se il problema non è una piccola riparazione, bensì la sostituzione di interi infissi a causa della loro vetustà? Una recente sentenza chiarisce gli obblighi del proprietario, evidenziando come la manutenzione straordinaria del locatore sia un dovere fondamentale per garantire l’idoneità all’uso dell’immobile.

Il caso analizzato dal Tribunale offre spunti cruciali per comprendere la differenza tra interventi ordinari, a carico dell’inquilino, e quelli straordinari, che spettano al locatore.

I Fatti del Caso

Una società, conduttrice di un immobile adibito ad autolavaggio, si era accordata con la proprietà per eseguire importanti lavori di ristrutturazione a proprie spese (impianto elettrico, antincendio, bagni) in cambio di uno sconto sui primi sei canoni di affitto.

Tuttavia, dopo alcuni anni, la vetustà degli infissi e dei lucernari è diventata un problema critico, culminato nella caduta di una lastra di vetro all’interno dei locali. Fortunatamente, l’incidente non ha causato danni a persone o cose, ma ha reso evidente una situazione di pericolo oggettivo.

Di fronte all’inerzia del locatore, più volte sollecitato a intervenire, la società conduttrice ha promosso un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP). Il consulente tecnico nominato dal Tribunale ha confermato che il degrado era dovuto a decenni di mancata manutenzione e che l’unica soluzione era la sostituzione integrale degli infissi, un’operazione complessa e costosa.

Fallito anche il tentativo di mediazione, il conduttore ha avviato una causa per accertare l’inadempimento del locatore e ottenere la sua condanna all’esecuzione dei lavori.

Manutenzione Straordinaria a Carico del Locatore: La Decisione

Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda del conduttore. La sentenza ha stabilito che la sostituzione degli infissi, essendo un intervento necessario per rimediare a un degrado strutturale causato dalla vetustà, rientra a pieno titolo nella manutenzione straordinaria a carico del locatore.

Il giudice ha quindi ordinato alla proprietà di eseguire, a propria cura e spese, tutti i lavori necessari per la sostituzione dei serramenti entro un termine preciso. Inoltre, ha imposto una misura coercitiva ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c., quantificata in 75 euro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dei lavori. Infine, il locatore è stato condannato a rimborsare tutte le spese legali sostenute dal conduttore, comprese quelle per l’ATP e la mediazione.

Le Motivazioni della Sentenza

Il cuore della decisione risiede nella corretta interpretazione degli obblighi delle parti secondo il Codice Civile e il contratto di locazione.

Distinzione tra Manutenzione Ordinaria e Straordinaria: Il giudice ha chiarito che le piccole riparazioni, come la sostituzione di un vetro rotto, sono a carico del conduttore. Tuttavia, la sostituzione integrale di infissi deteriorati dal tempo non è una riparazione puntuale, ma un intervento strutturale volto a ripristinare la funzionalità e la sicurezza dell’immobile. Questa è, per sua natura, manutenzione straordinaria.
Obbligo del Locatore (Art. 1575 c.c.): La legge impone al locatore di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto. Il degrado strutturale dovuto a vetustà, accumulatosi in decenni, viola questo obbligo fondamentale. Il Tribunale ha sottolineato che tale degrado non poteva essere imputato al conduttore, che occupava l’immobile da un periodo relativamente breve.
Interpretazione del Contratto: La difesa del locatore si basava sull’accordo iniziale che poneva a carico del conduttore alcuni lavori straordinari. Il giudice ha però osservato che tale accordo elencava specifici interventi (impianto elettrico, porte, bagni) e non menzionava, né espressamente né implicitamente, la sostituzione dei lucernari. Pertanto, tale onere non poteva considerarsi trasferito al conduttore.
Giustificazione della Misura Coercitiva: L’atteggiamento non collaborativo e l’inerzia del locatore, anche di fronte a una proposta conciliativa del giudice, hanno dimostrato un disinteresse nella gestione dell’immobile. Questo ha giustificato l’imposizione di una penale giornaliera per incentivare il rispetto della sentenza e tutelare il diritto del conduttore a godere di un immobile sicuro e funzionale.

Le Conclusioni Pratiche

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale nel diritto delle locazioni: il locatore è il garante principale dell’integrità strutturale dell’immobile. Anche se il contratto prevede che il conduttore si faccia carico di alcune manutenzioni, gli interventi di natura straordinaria, specialmente quelli derivanti da vetustà, rimangono una sua precisa responsabilità. Per i conduttori, questa decisione conferma la possibilità di agire legalmente per costringere un locatore inadempiente a intervenire, anche attraverso strumenti efficaci come la misura coercitiva. Per i proprietari, serve da monito sull’importanza di una manutenzione costante e sulla necessità di non ignorare le problematiche strutturali per evitare costi ben più ingenti in futuro.

La sostituzione di infissi vecchi e deteriorati è manutenzione ordinaria o straordinaria?
Secondo la sentenza, la sostituzione integrale di serramenti vetusti e deteriorati è un intervento di natura straordinaria, in quanto non si tratta di una riparazione puntuale ma di un ripristino strutturale necessario a causa del degrado accumulato nel tempo.

Il locatore può essere obbligato a pagare una penale se non esegue i lavori di manutenzione straordinaria?
Sì. Il giudice può disporre, ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c., una misura coercitiva, ovvero una penale economica (nel caso di specie, 75 euro al giorno) per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dei lavori ordinati, specialmente se il locatore ha mostrato un atteggiamento inerte e non collaborativo.

Un accordo iniziale per lavori a carico del conduttore esonera sempre il locatore da futuri interventi straordinari?
No. Un accordo che pone a carico del conduttore specifici lavori straordinari non esonera il locatore dai suoi obblighi generali di manutenzione. Se un intervento straordinario non è espressamente previsto in tale accordo (come la sostituzione dei lucernari in questo caso), la responsabilità rimane del locatore.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TRIESTE N. 1065 2025 – N. R.G. 00000705 2025 DEPOSITO MINUTA 13 01 2026 PUBBLICAZIONE 13 01 2026

TRIBUNALE DI TRIESTE

SEZIONE CIVILE –

Il Tribunale di Trieste in composizione monocratica, in persona del AVV_NOTAIO, pronuncia la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n.r.g. NUMERO_DOCUMENTO, promossa

in persona del legale rappresentante pro tempore , CRAGIONE_SOCIALE.

AVV_NOTAIO (RAGIONE_SOCIALE.F.

);

C.F.

CONTRO

l in persona del legale rappresentante pro tempore , C.F.

AVV_NOTAIO (C.F.

;

C.F.

Oggetto : Altri istituti del diritto delle locazioni

, con

RICORRENTE –

, con

CONVENUTO –

Conclusioni delle parti ( precisate all’udienza del 18/12/2025)

In via principale di merito

Accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, l’inadempimento di parte resistente in persona del legale rapp.te pro tempore, con sede legale in Roma, alla INDIRIZZO, CF , P.I. alle obbligazioni spettanti ex lege al locatore e di cui al contratto di locazione dd 01.06.2017 relativamente alle opere di manutenzione straordinaria dei serramenti (finestre in ferro e vetro) posti ai lati delle murature a torrette sul lato lungo delle stesse dell’immobile sito in Trieste alla via Coletti n 7 e concesso in locazione, con il predetto contratto di locazione, alla e per l’effetto P. P.
condannare la proprietà ad eseguire, a propria cura e spese, le opere di sostituzione dei serramenti e le opere tecniche e collaterali necessarie, nei tempi, modi e costi, siccome individuati e descritti nella perizia resa dal CTU geom.

nel procedimento di ATP rg.4462/2023 Trib. Trieste;

fissarsi e porre a carico della convenuta, a presidio dell’obbligo di fare consistente nella sostituzione degli infissi per cui è causa, ex art.614 bis c.p.c. una somma di denaro, che sin d’ora appare equo indicare in Euro 100,00 al giorno, o in quella maggiore o minor somma che apparirà di giustizia, per ogni giorno di ritardo nel completamento degli interventi di sostituzione degli infissi successivo al trentesimo dalla pubblicazione della sentenza;

con vittoria di spese e competenze professionali del presente grado, ivi compresi i costi e le competenze della fase di ATP, siccome dettagliati nel presente atto o come ritenute di giustizia quanto alle competenze (esborsi: 145,50; CTP € 1.522,56; CTU geom € 1747,06; Competenze avv COGNOME €

2337,00 oltre spese generali 15%, cassa 4% ed iva, se dovuta, come per legge),

nonché i costi e le competenze professionali relativi alla mediazione obbligatoria n 264/2024 (esborsi: €190,32; competenze AVV_NOTAIO € 500,00 oltre spese generali 15%, cassa 4% ed iva, se dovuta, come per legge).

In via subordinata

Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l’AVV_NOTAIO.mo Giudice adito ritenesse che una diversa manutenzione ordinaria da parte della nei cinque anni di conduzione avrebbe potuto limitare il degrado dei serramenti in questione, ferme le conclusioni di cui alla domanda principale da 1 a 4 che si debbono ritenere ritrascritte e solo per brevità omesse, porre a carico di in via equitativa, un rimborso a favore della proprietà pari al 5% e così euro 650,00, del costo di sostituzione dei serramenti, come individuato e quantificato dal CTU geom nell’ATP iscritta sub RG 4462/2023 e condizionato all’avvenuta sostituzione degli stessi o alla diversa misura, maggiore o minore, ritenuta di giustizia.
In via istruttoria omissis, come da ricorso

PER L’

Nel merito

Rigettare il ricorso, in quanto infondato in fatto e in diritto.

Spese e compensi di lite rifusi.

In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento delle conclusioni avversarie, condannare alla relativa esecuzione, visto il contratto di gestione tra e quest’ultima società.

In ogni caso, in denegata ipotesi di accoglimento delle altrui domande, si chiede di compensare l’eventuale credito a qualsivoglia titolo determinato a favore di con i canoni di locazione previsti ma contrattualmente non richiesti dall’Istituto per le sei mensilità dal 16 giugno al 16 dicembre 2017 alla stessa società; tenuto conto che il canone mensile ab origine ammontava a € 1.861,00 ne deriva un credito a

favore dell’Istituto pari a € 11.166,00; l’eventuale importo rivendicato ed eventualmente ottenuto dalla andrà pertanto compensato con la suddetta somma di € 11.166,00, oltre accessori, o nella diversa misura che sarà determinata in corso di causa o che ritenuta di giustizia.

In via istruttoria omissis, come da comparsa

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con ricorso depositato il 19/2/2025 ha esposto di avere condotto, dal giugno 2017, un immobile di proprietà dell sito a Trieste, in INDIRIZZO, destinato ad attività di autolavaggio e noleggio veicoli, pagando un canone mensile (rivalutato) di 2.124,33 euro. La ricorrente ha rappresentato che, all’inizio del rapporto, le parti si sono accordate nel senso che avrebbe (come poi ha fatto) provveduto personalmente a eseguire lavorazioni straordinarie per rendere l’immobile idoneo all’uso concordato (rifacimento del l’impianto elettrico, dell’impianto antincendio, sostituzione delle porte di ingresso, ripristino dei bagni, opere murarie, sistemazione delle porte e delle vetrate) e che, in cambio, la decorrenza dell ‘ obbligazione di pagamento dei canoni è stata posticipata al mese di dicembre 2017, con uno sconto, dunque, di sei canoni, per complessivi 11.166 euro. La ricorrente, a tal proposito, ha evidenziato di avere sostenuto la ristrutturazione straordinaria concordata, una spesa complessiva ben più alta, di oltre 26.000,00 euro (in dettaglio opere edili e impianto idrico con creazione/rifacimento bagni per 14.473,04 euro; rifacimento impianto elettrico per 5.994,05 euro; interventi antincendio per 314,15 euro; opere su vetri e porte -incluse nuove porte d’ingresso motorizzate e manutenzioni sui serramenti esistenti -per 5.750,00 euro).
Ciò premesso, la società ricorrente ha riferito che, nel corso del rapporto, si è manifestata una criticità importante relativa all ‘ ammaloramento di alcuni

serramenti quando, il 22 novembre 2022, una lastra di un lucernaio è caduta all’interno dei locali, senza provocare danni a persone o cose, ma facendo emergere una situazione di oggettiva pericolosità legata alla vetustà degli infissi e all’impossibilità di una loro semplice riparazione.

La società ricorrente ha quindi rappresentato di avere segnalato più volte il problema all’ (anche a mezzo PEC) e di avere sollecitato un intervento risolutivo, senza ottenere un effettivo ripristino. Ha aggiunto che alcuni tecnici intervenuti sul posto hanno riscontrato la necessità di un intervento non limitato alla mera messa in sicurezza, ma di necessaria sostituzione dei serramenti, ormai compromessi dalla vetustà.

In ragione dell’inerzia e dell’urgenza di ripristinare condizioni di sicurezza e regolare fruibilità dell’immobile, ha promosso un accertamento tecnico preventivo (R.G. 4462/2023), nel quale sono stati coinvolti anche altri terzi soggetti indicati dall quali responsabili della gestione dell ‘ immobile, ma non è stato raggiunto un accordo.

Il c.t.u., nella propria relazione conclusiva, ha accertato l’effettivo stato di degrado dei serramenti per cui è causa, dovuto soprattutto alla vetustà e alla mancata manutenzione ordinaria degli stessi per decenni, concludendo per la necessità di una loro integrale sostituzione. A tal proposito, il c.t.u. ha specificato gli interventi necessari, ha quantificato in otto giorni lavorativi i tempi della loro esecuzione e i costi dell’intervento in 12.980,94 euro, oltre all ‘ I.V.A. Sul punto, nel ricorso, la ricorrente ha evidenziato che l’intervento avrebbe comportato anche un fermo dell’attività commerciale per il tempo tecnico di esecuzione dei lavori.
Tentata invano, anche dopo la conclusione della consulenza tecnica preventiva, un ‘ ulteriore interlocuzione per la composizione bonaria ed esperito il procedimento mediazione obbligatoria senza esito, ha introdotto la presente causa.

Quanto alle ragioni giuridiche della domanda, ha sostenuto che la sostituzione dei serramenti non rientra nell’alveo della piccola e ordinaria

manutenzione gravante sul conduttore, integrando piuttosto un intervento di natura straordinaria, determinato dalla vetustà e dal degrado strutturale dell’immobile , gravante sul locatore obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all’us o convenuto (artt. 1575 e 1576 c.c.).

In conclusione, la ricorrente ha chiesto di accertare l’inadempimento dell ai propri obblighi contrattuali e di condannarlo a eseguire, a propria cura e spese, la sostituzione dei serramenti secondo quanto indicato dal CTU nel procedimento di istruzione preventiva ; ha domandato altresì l’applicazione di una misura coercitiva ex art. 614-bis c.p.c., richiesta in 100 euro per ogni giorno di inottemperanza successivo al trentesimo giorno dalla pubblicazione del provvedimento, oltre alla rifusione delle spese di causa, incluse quelle sostenute per l’accertamento tecnico preventivo e per la mediazione.
Con comparsa di costituzione del 15 aprile 2025, l’ si è costituito in giudizio dando atto che la ricostruzione in fatto svolta dalla ricorrente è risultata sostanzialmente corretta, ma ha contestato le conclusioni cui essa è pervenuta e, quindi, la fondatezza della pretesa azionata.

l’ ha posto l’accento, da un lato, sul contenuto delle clausole contrattuali: ha richiamato la previsione di accettazione dell o stato dell’ immobile e la ripartizione degli oneri manutentivi, sostenendo che la conduttrice si è assunta a proprio carico tutte le manutenzioni ordinarie relative, fra l’altro, a vetri e infissi e che, comunque, in sede di perfezionamento del contratto le parti avevano determinato uno scambio per cui i lavori straordinari da eseguire sull’immobile erano posti a carico della conduttrice in cambio della posticipazione della decorrenza del canone al 16 dicembre 2017.
l’ ha poi sostenuto che l’episodio della rottura del lucernaio si è verificato per effetto del vento e lo ha ricondotto, quantomeno presumibilmente, a ll’ incuria del conduttore; ha inoltre evidenziato, per ridimensionare l’urgenza prospettata,

che la ricorrente ha incaricato il proprio tecnico (geom. di effettuare verifiche solo nel settembre 2023, a fronte di una rottura che l’ ha collocato nel settembre 2022.

Sotto il profilo delle domande accessorie, l’ si è opposto alla richiesta di misura coercitiva ex art. 614-bis c.p.c.

All’udienza dell’8/5/2025 il AVV_NOTAIO ha formulato una proposta conciliativa fondata, tra l’altro, sulle risultanze della c.t.u. e sulla considerazione che il tenore letterale del contratto non contemplava espressamente i serramenti, tra le opere di competenza del conduttore, ma solo le vetrate -proposta che è stata accettata dalla sola ricorrente, mentre l’avvocato dell’ si è riservato di interloquire con l’Ente .

Successivamente, all’udienza del 19/11/2025, si è dato atto che non erano pervenute risposte dalla direzione centrale sulla proposta conciliativa e, pertanto, è stata fissata l’udienza di discussione al 18/12/2025.

All’udienza del 18/12/2025, in difetto di adesione dell alla proposta transattiva del Giudice, la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate in epigrafe ed è stata data lettura del dispositivo.

Nel merito, la domanda è fondata.

Per regola generale, infatti, le riparazioni e la manutenzione straordinaria della cosa locata gravano sul locatore, in quanto correlate all’obbligo di mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto (artt. 1575 e 1576 c.c.). Nel caso di specie, è emerso in sede di accertamento tecnico preventivo che lo stato di degrado dei lucernari non è dipeso da carenze manutentive riconducibili al solo periodo di durata del rapporto, bensì da una mancata manutenzione protrattasi per un arco temporale di lunga durata: il CTU ha infatti ricondotto l’ammaloramento alla vetustà degli infissi e alla evidente scarsa risalente manutenzione, precisando che il degrado risultava frutto di diversi decenni di mancata manutenzione ordinaria.
Ad ogni buon conto, la natura dell’intervento richiesto è, di per sé, chiaramente straordinaria: non si tratta di una riparazione puntuale o di una mera messa in sicurezza, ma della necessaria sostituzione integrale di serramenti vetusti e deteriorati, con lavorazioni articolate (approntamento del cantiere, opere provvisionali, rimozione e smaltimento dei serramenti esistenti, opere murarie preparatorie, fornitura e posa dei nuovi serramenti e pulizia finale), secondo la descrizione tecnica resa in atti dal consulente.
Deve inoltre escludersi che tale sostituzione fosse stata assunta a carico della ricorrente per accordo contrattuale: l’art. 4 del contratto ha elencato, tra le opere poste a carico del conduttore in ragione del differimento della decorrenza del canone, il rifacimento dell’impianto elettrico e dell’impianto antincendio, la sostituzione delle porte d’ingresso, il ripristino dei bagni, le opere murarie e la sistemazione delle vetrate, senza includere -né espressamente né implicitamente -la sostituzione dei serramenti dei lucernari.
Ne consegue che la pretesa della ricorrente merita di essere integralmente accolta e l’ va condannato a eseguire, a propria cura e spese, le opere di sostituzione dei serramenti e le opere tecniche e collaterali necessarie, come descritte nella relazione del CTU geom. del 14/5/2025 (prodotta sub doc. 5 ric.).

Il termine congruo per l’esecuzione delle opere può essere fissato al 30/3/2026 e, considerata l’inerzia e l’atteggiamento non collaborativo dell’ Ente, che non ha nemmeno preso chiara posizione sulla proposta conciliativa formulata dal AVV_NOTAIO, e che lascia chiaramente intendere una gestione disinteressata dell’immobile, a presidio dell’obbligo di fare va disposta una misura coercitiva indiretta ex art. 614 -bis c.p.c., quantificata, assumendo a parametro il canone di locazione di circa 71 euro al giorno, in 75 euro per ogni giorno di ritardo successivo alla scadenza del termine.
Le spese processuali, anche della fase ante causam di ATP e di mediazione obbligatoria, seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell’ nella misura liquidata in dispositivo, compresi i compensi del c.t.u. pagati dal ricorrente e le spese documentate.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nel giudizio civile n.r.g. 705/2025, disattesa ogni ulteriore istanza, eccezione e difesa, così provvede:

condanna l a eseguire, a propria cura e spese, nell’immobile di sua proprietà sito a Trieste, in INDIRIZZO, locato a le opere di sostituzione dei serramenti dei lucernai per cui è causa e le opere tecniche e collaterali necessarie, come descritte nella relazione del CTU geom.

del 14/5/2025 (prodotta sub doc. 5 ric.) entro il 30/3/2026;

condanna l’ a pagare al la società ricorrente, ex art. 614 bis c.p.c., 75 euro per ogni giorno di ritardo successivo al 30/3/2026;

condanna l’ a rifondere a le spese processuali che liquida in 7.000 euro per compensi (di ATP, mediazione e merito), oltre al 15% per spese generali, c.p.a. e i.v.a. come per legge, nonché 1.298 euro per spese del c.t.p., 1.747,06 euro per il pagamento del c.t.u., 117,12 euro per spese di mediazione, 264 euro per contributo unificato e bollo.

Motivazione in 30 giorni.

Così deciso a Trieste, il 18/12/2025

Il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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