Mancata trascrizione: non è colpa dell'acquirente

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha stabilito un principio fondamentale in materia di compravendita immobiliare. Un acquirente che non collabora alla formalizzazione dell’atto per la trascrizione nei registri immobiliari non commette un grave inadempimento che possa giustificare la risoluzione del contratto. Secondo la Corte, la mancata trascrizione danneggia esclusivamente l’acquirente stesso, in quanto non rende il suo acquisto opponibile a terzi, mentre il venditore, con la firma del contratto, ha già trasferito la proprietà e non subisce alcun pregiudizio. La sentenza dei giudici di merito, che aveva risolto il contratto per colpa dell’acquirente, è stata quindi cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Mancata trascrizione immobiliare: non è inadempimento grave dell’acquirente

La stipula di un contratto di compravendita immobiliare è solo il primo passo per un acquisto sicuro. Un elemento cruciale è la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Ma cosa succede se l’acquirente, dopo aver firmato, non collabora per completare questa formalità? Si tratta di un inadempimento così grave da poter portare alla risoluzione del contratto? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito una risposta chiara, ribaltando le decisioni dei giudici di merito e chiarendo che la mancata trascrizione non è una colpa dell’acquirente che giustifichi lo scioglimento del contratto.

I fatti del caso

La vicenda nasce da un contratto di vendita di alcuni terreni. Dopo la firma, il venditore lamentava che l’acquirente non si fosse attivato per la stipula dell’atto pubblico definitivo, necessario per la trascrizione. Secondo il venditore, questo comportamento costituiva un grave inadempimento, poiché lo lasciava formalmente proprietario dei fondi, con tutte le conseguenti responsabilità fiscali e civili, pur non avendone più la disponibilità. Per questo motivo, si era rivolto al tribunale chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione al venditore, ritenendo che la condotta dell’acquirente fosse contraria a buona fede e che la mancata trascrizione lo esponesse a rischi ingiustificati, come rispondere di eventuali danni a terzi causati dall’immobile.

L’importanza della trascrizione e la decisione della Corte

L’acquirente, non soddisfatto della decisione, ha presentato ricorso in Cassazione. L’argomento centrale della sua difesa era semplice ma efficace: la trascrizione ha una natura dichiarativa e serve a risolvere eventuali conflitti tra più acquirenti dello stesso immobile. La sua funzione, quindi, è quella di proteggere l’interesse esclusivo del compratore, rendendo il suo acquisto opponibile a chiunque altro. Non tutela, invece, il venditore, il quale, con la firma del contratto scritto, si è già spogliato della proprietà.

La Suprema Corte ha pienamente accolto questa tesi, affermando che la mancata trascrizione da parte dell’acquirente non può essere considerata un grave inadempimento nei confronti del venditore.

Le motivazioni

I giudici hanno spiegato che il contratto di compravendita scritto è pienamente valido e trasferisce la proprietà dal venditore all’acquirente. La trascrizione è un adempimento successivo che serve a tutelare l’acquirente, non il venditore. Se l’acquirente omette di trascrivere, l’unico a rischiare è lui stesso, poiché il suo diritto di proprietà potrebbe non essere tutelato in caso di pretese da parte di terzi. In pratica, l’acquirente ‘lede contra se’, cioè danneggia sé stesso.

La Corte ha inoltre chiarito che la persistenza formale del diritto di proprietà in capo al venditore non lo espone a responsabilità per oneri fiscali o danni a terzi, poiché queste gravano sul proprietario effettivo, ovvero l’acquirente, o su chi ha la custodia del bene. Pertanto, il venditore non subisce alcun nocumento concreto dalla mancata trascrizione.

Le conclusioni

La Cassazione ha cassato la sentenza d’appello e ha enunciato il seguente principio di diritto: ‘deve escludersi il grave inadempimento dell’acquirente di un bene immobile, il quale, pur non collaborando per lo svolgimento dell’attività giuridica necessaria al fine di consentire la trascrizione della scrittura privata, non procura nocumento di sorta all’alienante, oramai spogliatosi della proprietà immobiliare e semmai lede ‘contra se”.

Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce che un venditore non può chiedere la risoluzione del contratto solo perché l’acquirente è negligente nel trascrivere l’atto. La tutela del venditore, se l’acquirente non coopera, risiede nella possibilità di avviare un giudizio per l’accertamento dell’autenticità delle firme, sufficiente a procedere con la trascrizione, addebitando i costi alla parte inadempiente.

La mancata trascrizione di un contratto di compravendita immobiliare costituisce un grave inadempimento da parte dell’acquirente?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che la mancata trascrizione non costituisce un grave inadempimento dell’acquirente. La trascrizione serve a proteggere l’acquirente da terzi e la sua omissione danneggia principalmente l’acquirente stesso (‘lede contra se’), non il venditore.

Il venditore subisce un danno se l’acquirente non procede alla trascrizione dell’atto di vendita?
Secondo la Suprema Corte, no. Una volta firmato il contratto di compravendita scritto, il venditore si è già spogliato della proprietà. Pertanto, la mancata collaborazione dell’acquirente alla formalizzazione dell’atto per la trascrizione non procura alcun nocumento al venditore.

Cosa può fare il venditore se l’acquirente si rifiuta di formalizzare l’atto per la trascrizione?
Il venditore può chiedere la verifica giudiziale della scrittura privata per ottenere l’autenticazione delle firme. Questo è sufficiente per procedere alla trascrizione ai sensi dell’art. 2657 c.c., senza la necessità di un atto pubblico, con addebito dei costi alla parte riottosa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 245 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 245 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso 16086/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME e COGNOME, elettivamente domiciliate in ROMA, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentate e difese dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti,

-controricorrente –

COGNOME URBANO

-intimato- avverso la sentenza n. 492/2018 della CORTE D’APPELLO di LECCE sezione distaccata di TARANTO, depositata il 19/11/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

NOME COGNOME premettendo di avere promesso in vendita, con contratto del 26/1/2004, a NOME COGNOME taluni stacchi di terreno, nei quali il promissario acquirente era stato immesso e che quest’ultimo non aveva inteso addivenire alla stipula dell’atto pubblico definitivo, che l’atteggiamento dell’Ancora costituiva grave inadempimento e che il protrarsi di una tale situazione era fonte di pregiudizio per l’esponente, il quale era soggetto alle imposizioni fiscali che riguardavano i fondi e pativa la mancata disponibilità dello stesso, peraltro abbandonato dal promissario acquirente, si rivolse al giudice chiedendo la risoluzione del contratto e la condanna al risarcimento del danno. Il convenuto, costituitosi, contestò il titolo proprietario in capo all’attore, in via riconvenzionale chiese la declaratoria di acquisto del fondo e, in subordine, di risoluzione per colpa dell’attore.
1.1. Esperito accertamento tecnico preventivo ed escussi testi, l’adito Tribunale, intervenuti in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME quali eredi del primigenio attore, qualificato il contratto come di compravendita e non mero preliminare, reputò contraria a buona fede e gravemente inadempiente la condotta del compratore, il quale rifiutandosi di addivenire all’atto pubblico, aveva, con ciò stesso, impedito la trascrizione del titolo; di talché, risolto il contratto per colpa di quest’ultimo, condannò il medesimo a restituire il fondo, a risarcire il danno, quantificato in € 28.539,32 e, per converso, i venditori a restituire il prezzo a suo tempo ricevuto.
1.2. La Corte d’appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, rigettò l’impugnazione di NOME COGNOME L’appellante, per quel che qui ancora rileva, aveva criticato la sentenza di primo grado in quanto le asserite conseguenze negative derivanti dalla mancata trascrizione del titolo avrebbero potuto riguardare solo la parte

acquirente e giammai quella alienante. La sentenza di secondo grado, per contro, convalidò il ragionamento del Tribunale: a) in mancanza di trascrizione tutti gli oneri e adempimenti fiscali avrebbero gravato sui venditori, i quali sarebbero stati chiamati a rispondere <>.
NOME COGNOME ricorre avverso la sentenza d’appello sulla base di cinque motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia <> degli artt. 1453 e 1455, in relazione agli artt. 2643 e 2644 c.c.

L’Ancora deduce che la trascrizione ha natura meramente dichiarativa, diretta a risolvere il conflitto fra più acquirenti e, quindi, risponde all’esclusivo interesse del compratore: <>.

Il motivo merita di essere accolto.

4.1. L’argomento speso dal ricorrente corrisponde a corretta interpretazione delle finalità della trascrizione immobiliare dichiarativa.

Il contratto di compravendita redatto per iscritto è pienamente valido, nel mentre la trascrizione dello stesso presso i registri

immobiliari assolve all’esclusiva funzione di risolvere il conflitto fra più acquirenti del medesimo immobile. Quindi, in definitiva, tutela solo il diritto reale dell’acquirente, essendosi il venditore spogliato di esso con il contratto di compravendita.

Inoltre, la stipula dell’atto pubblico al fine di poter trascrivere risulta esuberante rispetto allo scopo, essendo sufficiente che le firme siano autenticate.

Il venditore, ove il compratore (o viceversa) non intenda procedere alla reitera dello strumento con l’atto pubblico o con una nuova scrittura privata che rechi l’autentica delle firme, può chiedere la verifica della scrittura, con conseguente addebito del costo del giudizio d’accertamento alla parte riottosa.

Deve, pertanto, escludersi il grave inadempimento del ricorrente acquirente, il quale, pur non collaborando per lo svolgimento dell’attività giuridica necessariamente propedeutica alla trascrizione della scrittura privata, non procura nocumento di sorta all’alienante, oramai spogliatosi della proprietà immobiliare e semmai lede ‘contra se’.

4.2. Inoltre, con condiviso orientamento questa Corte ha avuto modo di chiarire che la sentenza di accoglimento della domanda diretta ad accertare l’avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l’accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tale scrittura. Ne consegue che, in tale ipotesi, non può essere trascritta la pronuncia giudiziale, in quanto non rientrante in alcune delle fattispecie contenute nell’art. 2643 cod. civ., ma si può procedere alla trascrizione della scrittura privata ai sensi dell’art. 2657 cod. civ. (Sez. 2, n. 13695, 22/06/2011, Rv. 618418 – 01, c onf. 13924/2002).
Con il secondo motivo viene denunciata <> degli artt. 1453, 1455,

1470, 2643, 2644 cod. civ., nonché del d.lgs. n. 504/1992, in quanto gli oneri fiscali gravano sul proprietario e non già su colui che ha venduto, nel mentre le risultanze catastali possono essere contestate davanti al Fisco da chi non è più proprietario.

5.1. Con il terzo motivo viene denunciata <> degli artt. 1453, 1455, 1470, 2643, 2644, 840 e 2043 cod. civ., non potendosi ipotizzare responsabilità alcuna a carico di colui il quale non è più proprietario per l’eventuale pregiudizio procurato a terzi dall’immobile o da attività svolte su di esso.

5.2. Con il quarto motivo viene denunciata <> degli artt. 1453, 1455, 1470, 2643, 2644 e 2051 cod. civ., in quanto la responsabilità civile derivante dalla cosa grava su chi abbia la stessa in custodia, nel caso di specie, quindi sul nuovo proprietario.

5.3. Con il quinto motivo viene denunciata <> degli artt. 1453, 1455, 1470, 2643 e 1456 cod. civ., deducendosi che l’attore non aveva agito in virtù della prevista clausola risolutiva espressa, bensì chiedendo emettersi sentenza costitutiva di risoluzione per inadempimento, della gravità del quale, quindi, avrebbe dovuto dare la prova, il che non era avvenuto.

5.4. Con il sesto motivo viene denunciata <> degli artt. 1470, 1325 e 1372 cod. civ., in quanto il trasferimento della proprietà in capo a NOME COGNOME costituiva affermazione oramai coperta dal giudicato, non essendo stata impugnato quel punto della decisione di primo grado, pertanto, dalla esclusione della fondatezza della domanda di risoluzione avversa <>.
I motivi dal secondo al sesto, in estrema sintesi sopra riportati, restano assorbiti in senso proprio dall’accoglimento del primo.

In relazione all’accoglimento del primo motivo la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio.

Il Giudice del rinvio, che si individua nella Corte d’appello di Lecce in altra composizione riesaminerà la vicenda applicando il seguente principio di diritto:

‘ deve escludersi il grave inadempimento dell’acquirente di un bene immobile, il quale, pur non collaborando per lo svolgimento dell’attività giuridica necessaria al fine di consentire la trascrizione della scrittura privata, non procura nocumento di sorta all’alienante, oramai spogliatosi della proprietà immobiliare e semmai lede ‘contra se’ ‘.

La Corte locale del rinvio regolerà, inoltre, anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata, in relazione all’accolto motivo, e rinvia alla Corte d’appello di Lecce, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità

Così deciso nella camera di consiglio del 30 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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