Lucro cessante immobile: la prova presuntiva basta

Una società proprietaria di un immobile ha citato in giudizio il condominio per i danni derivanti da infiltrazioni che hanno reso i locali inutilizzabili, chiedendo il risarcimento sia per i costi di ripristino sia per il lucro cessante dovuto alla mancata locazione. La Corte d’Appello aveva negato il risarcimento per il lucro cessante, ritenendo non fosse stata fornita una prova diretta. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa decisione, affermando che la prova del mancato guadagno può essere fornita anche in via presuntiva, deducendola dalla totale inagibilità del bene, e ha rinviato il caso alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Lucro Cessante per Immobile Inagibile: Basta la Prova Presuntiva

Quando un immobile subisce un danno che lo rende inutilizzabile, il proprietario ha diritto non solo al rimborso delle spese di riparazione, ma anche al risarcimento per il mancato guadagno, noto come lucro cessante. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale su come dimostrare tale danno, stabilendo che la prova presuntiva può essere sufficiente, senza la necessità di esibire contratti di locazione sfumati. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società, proprietaria di un locale commerciale situato all’interno di un condominio, si è trovata a fronteggiare gravi problemi di infiltrazioni d’acqua provenienti dal marciapiede. Tali infiltrazioni hanno compromesso la stabilità del solaio, rendendo di fatto l’immobile completamente inagibile. A seguito di un’ordinanza comunale, il condominio ha installato un ponteggio per la messa in sicurezza, che è rimasto in essere per un lungo periodo.
La società proprietaria ha quindi agito legalmente contro il condominio, chiedendo il risarcimento sia per il danno emergente (i costi per il ripristino dei locali) sia per il lucro cessante, rappresentato dai canoni di locazione che non aveva potuto percepire a causa dell’inagibilità dell’immobile.

Il Percorso Giudiziario e la Decisione della Corte d’Appello

In primo grado, il Tribunale ha riconosciuto alla società un risarcimento per entrambe le voci di danno. Tuttavia, la Corte d’Appello, riformando parzialmente la decisione, ha negato completamente il risarcimento per il lucro cessante. La motivazione dei giudici d’appello si basava su un presunto difetto di prova: secondo la Corte, la società non aveva dimostrato concretamente il danno, ad esempio producendo il precedente contratto di locazione per attestarne l’importo o provando di aver cercato attivamente nuovi inquilini.

Il Ricorso in Cassazione e la Questione del Lucro Cessante

La società ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, concentrando il proprio ricorso sulla questione del lucro cessante. La tesi difensiva era chiara: la Corte d’Appello aveva errato nel richiedere una prova diretta e specifica del mancato guadagno. Secondo la ricorrente, la totale e prolungata inagibilità del bene era un fatto noto e provato dal quale si sarebbe dovuto presumere, logicamente, l’impossibilità di ricavarne un reddito.
In sostanza, si contestava l’approccio eccessivamente restrittivo dei giudici di merito, che avevano escluso la possibilità di ricorrere alla prova presuntiva, uno strumento previsto dall’ordinamento per risalire da un fatto noto a un fatto ignoto.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno riaffermato un principio di diritto cruciale: chi invoca un mancato guadagno per la perdita di disponibilità di un bene deve certamente provare il proprio assunto, ma questa prova può essere fornita anche per presunzioni.
Il ragionamento della Corte è impeccabile: la Corte d’Appello ha preteso esclusivamente una prova diretta (come un contratto di locazione non concluso), ignorando del tutto la possibilità che la prova presuntiva fosse già presente negli atti. La ricorrente aveva infatti evidenziato i fatti noti (l’inagibilità totale e il ritardo nelle riparazioni) da cui era logico e ragionevole indurre il fatto ignoto, ovvero il mancato guadagno.
L’errore della Corte d’Appello è stato quello di applicare una regola probatoria non necessaria e troppo restrittiva, senza considerare che dalla prova della totale inutilizzabilità del bene si può presumere l’impossibilità di ricavarne un guadagno.

Le Conclusioni

La Suprema Corte ha cassato la decisione impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, affinché riesamini la questione attenendosi al principio di diritto enunciato. Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche: rafforza la tutela dei proprietari di immobili danneggiati, chiarendo che per ottenere il risarcimento del lucro cessante non è sempre indispensabile fornire la prova di specifiche trattative di locazione fallite. Laddove l’inagibilità dell’immobile sia totale e provata, il giudice deve considerare la possibilità di desumere il danno da mancato reddito tramite prova presuntiva, rendendo più equo e accessibile il percorso per ottenere un giusto risarcimento.

È necessario presentare un contratto di locazione non concluso per dimostrare il lucro cessante per un immobile danneggiato?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che la prova del lucro cessante può essere fornita anche tramite presunzioni, senza la necessità di una prova diretta come un contratto, specialmente quando l’immobile è totalmente inagibile.

Cosa si intende per prova presuntiva nel contesto di un danno immobiliare?
Significa che il giudice può dedurre il mancato guadagno (il fatto da provare) da un altro fatto già accertato, come la totale e prolungata inagibilità dell’immobile, basandosi su un ragionamento logico e di comune esperienza.

Qual era l’errore della Corte d’Appello secondo la Cassazione?
L’errore è stato quello di richiedere esclusivamente una prova diretta del danno (come l’esibizione di un contratto), ignorando la possibilità di utilizzare la prova presuntiva, che era pienamente ammissibile e desumibile dai fatti già provati nel corso del giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 8521 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 8521 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8621/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) EMAIL

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME PEC EMAIL (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 5836/2019 depositata il 3/12/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Ritenuto quanto segue.

1.- La società RAGIONE_SOCIALE è proprietaria di un immobile, sito nel condominio di INDIRIZZO a Napoli.

La RAGIONE_SOCIALE ha dunque concesso in locazione tale immobile alla società RAGIONE_SOCIALE, contratto poi risolto e non rinnovato.

2.E’ accaduto che, per un cedimento del manto del marciapiede, si sono verificate infiltrazioni in quell’appartamento, che hanno anche inciso sulla stabilità del solaio: il comune ha dunque ordinato al condominio di provvedere a mettere in sicurezza lo stabile, ed il condominio ha provveduto installando tra l’altro un ponteggio, rimasto in piedi per diverso tempo.

3.NOME ha dunque agito, dopo avere fatto ricorso ad un accertamento tecnico preventivo, nei confronti del condominio, lamentando sia un danno emergente- il costo del ripristino e della messa in sicurezza dei locali- sia un lucro cessante, dovuto al mancato guadagno che avrebbe potuto ricavare, dando in locazione il bene, e che non ha ricavato a causa della inagibilità dei locali.

4.- Il Tribunale di Napoli ha riconosciuto una somma sia a titolo di danno emergente che di lucro cessante, quest’ultima fino al 2018, anno di pronuncia della sentenza.

5.- La decisione del Tribunale è stata impugnata con appello principale dal condominio, e con appello incidentale dalla RAGIONE_SOCIALE: quest’ultima lo ha fatto per ottenere la riforma della decisione nel punto in cui ha riconosciuto il danno soltanto fino al 2018, data della sentenza, anziché oltre.

La Corte di Appello di Napoli ha ridotto la somma riconosciuta alla società in primo grado, ma ha altresì negato il lucro cessante, perché non provato.

6.- Contro tale decisione ha proposto ricorso RAGIONE_SOCIALE con due motivi illustrati da memoria. Il Condominio di INDIRIZZO si è costituito ed ha chiesto il rigetto del ricorso.

Considerato quanto segue.

La società ricorrente ha espressamente delimitato l’oggetto del ricorso per Cassazione alla questione del lucro cessante, ossia al capo di sentenza di appello che ha negato una perdita di guadagni, dovuta alla mancata locazione dell’immobile.

Su questo punto la ratio della decisione impugnata è nel difetto di prova di quel danno: secondo i giudici di merito la RAGIONE_SOCIALE, da un lato, non ha prodotto il contratto con Superfresco, che, come si è detto, è stata, fino ad un certo punto, la conduttrice dell’immobile, e questa omissione ha impedito di conoscere quale fosse l’ammontare del canone (dichiarato in 2200,00 euro mensili); per altro verso, secondo i giudici di merito, la RAGIONE_SOCIALE non ha dimostrato di essersi adoperata per trovare nuovi conduttori, e dunque non può invocare un danno per non avere concluso altri contratti.
8.- Con i due motivi di ricorso, la RAGIONE_SOCIALE contesta questa ratio .

9.- Con il primo motivo la ricorrente prospetta violazione degli articoli 112 e 345 c.p.c.

La censura è la seguente.

La tesi dei giudici di merito sarebbe che, avendo la RAGIONE_SOCIALE prospettato la stipula di un contratto di locazione con la società RAGIONE_SOCIALE, poi non eseguito, era da dedursene che i locali non fossero poi così agibili, perché altrimenti il proprietario non avrebbe mai potuto locarli e nessun conduttore si sarebbe obbligato al canone. Se allora i locali erano agibili, ne deriva che alcun lucro cessante può derivare al proprietario, il quale se non ha locato è per sua volontà.
Secondo la società ricorrente, decidendo in questo modo, il giudice di appello ha travalicato i limiti della domanda: il condominio infatti non aveva messo in discussione l’inagibilità dei locali, né aveva mai prospettato una colpa del proprietario nel mancato guadagno: il giudice, invece, introducendo tale aspetto, avrebbe illegittimamente postulato un concorso di colpa del danneggiato, mai posto prima in discussione.

Questo motivo è inammissibile poiché non coglie la ratio decidendi .

Infatti, la ratio della decisione impugnata non sta nel negare l’inagibilità dei locali, piuttosto essa contiene una ipotesi per assurdo, ma a solo scopo retorico: se la ricorrente sostiene di avere stipulato un contratto con TARGA_VEICOLO allora vuol dire che l’immobile era utilizzabile, altrimenti non avrebbe potuto proporre un godimento ed esigere il prezzo. Questo argomento è fatto per rafforzare la tesi di fondo (che è la vera ratio ) secondo cui la RAGIONE_SOCIALE non ha invece dimostrato di avere avuto occasioni di locare l’immobile.
La ratio della decisione è dunque nel difetto di prova di mancate occasioni di guadagno, ossia di mancate occasioni di locare l’immobile.

10.- Con il secondo motivo, che prospetta violazione degli articoli 2043, 2051, 1223 e 2697 c.c. la stessa questione è posta in termini diversi.

Se la ratio è un’altra, ossia non già di un concorso colposo del proprietario, ma del difetto di prova del danno da mancato guadagno, allora il vizio della decisione sta nel giudizio su tale difetto di prova: secondo la ricorrente infatti era sufficiente la prova presuntiva, ossia, dati alcuni elementi certi -l’inagibilità dei locali, il ritardo nella riparazione – ne era evincibile il mancato guadagno.

11.- Questo secondo motivo è fondato.

Esso presuppone la ratio effettiva (il proprietario non ha provato il danno, ossia non ha provato di avere avuto occasioni di guadagno perdute a causa della inagibilità del locale).

E’ principio di diritto che in caso di perdita della disponibilità del bene (per occupazione altrui o per altra ragione) il proprietario, che invochi un mancato guadagno, deve dare prova del suo assunto, ossia deve dimostrare che aveva delle occasioni di mettere a reddito il bene che sono andate perdute per colpa di chi lo ha reso non utilizzabile. Questa prova può ovviamente essere data anche per presunzioni (Cass. sez. Un. 33645/ 2022).

La Corte di Appello ha preteso invece esclusivamente la prova diretta e non si è curata della possibilità che fosse in atti una prova presuntiva.

La ricorrente ritiene che invece la prova presuntiva era disponibile: bastava indurre il mancato guadagno dal fatto stesso della totale inagibilità del bene. Provato come era che il bene era inutilizzabile, non poteva che presumersi l’impossibilità di ricavarne guadagno.

La ricorrente aveva evidenziato i fatti noti da cui indurre il mancato guadagno: i giudici di merito hanno invece applicato la più restrittiva, e non necessaria regola, che solo la prova diretta, data attraverso il deposito o l’esibizione di un contratto di locazione,

poteva valere a dimostrare il lucro cessante, senza indagare se tale dimostrazione potesse aversi attraverso la prova indiretta delle presunzioni.

Il ricorso va dunque accolto in questi termini. La decisione, occorrendo un accertamento in fatto, va cassata con rinvio alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso e dichiara inammissibile il primo. Cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 19/01/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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