Locazione verbale: guida alla riconduzione legale

La Corte di Cassazione ha confermato l’inammissibilità del ricorso presentato da un conduttore in merito a una locazione verbale iniziata nel 2003. Il nucleo della controversia riguardava la possibilità di richiedere la riconduzione del contratto alle condizioni di legge a causa della mancanza della forma scritta. La Suprema Corte ha ribadito che la stipula verbale configura una nullità relativa e protettiva, azionabile solo dal conduttore. Tuttavia, il ricorso è stato rigettato poiché i motivi presentati non rispettavano i criteri di specificità richiesti dal codice di procedura civile, omettendo l’indicazione precisa dei documenti probatori e dei passaggi processuali contestati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Locazione verbale: le regole sulla riconduzione legale

La validità di una locazione verbale rappresenta una delle questioni più dibattute nel diritto immobiliare contemporaneo. Spesso, rapporti nati sulla base di accordi orali sfociano in lunghi contenziosi riguardanti la misura del canone e la durata del rapporto. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti e le modalità per invocare la tutela legale in questi casi.

Il caso della locazione non registrata

La vicenda trae origine da un rapporto di locazione iniziato nel 2003 senza la stipula di un contratto scritto. Il conduttore, subentrato a un precedente parente, aveva continuato a occupare l’immobile versando canoni basati su accordi verbali. Successivamente, era sorta una contestazione sulla legittimità delle somme richieste dal locatore, portando il conduttore a richiedere la riconduzione del rapporto alle condizioni previste dalla normativa vigente.

La richiesta di riconduzione del conduttore

Il conduttore ha invocato l’applicazione dell’articolo 13 della Legge 431/1988. Questa norma permette di sanare la nullità derivante dalla mancanza di forma scritta, stabilendo un canone equo e una durata legale. La giurisprudenza considera questa forma di nullità come relativa, ovvero posta a esclusiva protezione della parte debole del contratto: l’inquilino.

La decisione della Cassazione sulla locazione verbale

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso del conduttore. Il motivo principale risiede nel difetto di specificità dei motivi di impugnazione. Per contestare validamente una sentenza di appello, non è sufficiente lamentare un errore generico, ma occorre indicare con precisione quali norme siano state violate e in quale parte del processo sia avvenuto l’errore. La Corte ha sottolineato che il principio di autosufficienza del ricorso impone di allegare o indicare esattamente i documenti su cui si fondano le proprie ragioni.

Le motivazioni

I giudici hanno osservato che il ricorrente non ha fornito elementi sufficienti per identificare i documenti probatori, come verbali o memorie, necessari a supportare la tesi dell’avvenuto pagamento dei canoni. Inoltre, la Corte ha chiarito che l’azione di riconduzione è un rimedio eccezionale che deroga all’insanabilità del contratto nullo, ma richiede una prova rigorosa dei fatti costitutivi del rapporto. La mancanza di una narrazione processuale chiara e dettagliata impedisce al giudice di legittimità di entrare nel merito della questione.

Le conclusioni

La sentenza ribadisce l’importanza della forma scritta nei contratti di locazione. Sebbene il legislatore offra strumenti di tutela come la riconduzione, l’onere della prova e il rispetto delle regole procedurali restano pilastri fondamentali. Chi intende far valere i propri diritti in sede di legittimità deve assicurarsi che il ricorso sia estremamente analitico e documentato, pena l’irrimediabile perdita della causa e la condanna alle spese legali.

Cosa succede se un contratto di locazione è stipulato solo verbalmente?
Il contratto è affetto da nullità relativa. Il conduttore può però chiedere al giudice la riconduzione del rapporto alle condizioni previste dalla legge per sanare l’assenza di forma scritta.

Chi può far valere la nullità di un contratto di affitto non scritto?
La legge prevede una nullità di protezione che può essere invocata solo dal conduttore per tutelare la propria posizione abitativa di fronte a un rapporto non regolarizzato.

Quali sono i rischi di un ricorso in Cassazione non specifico?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile se non indica chiaramente gli errori del giudice precedente e non specifica dove reperire i documenti probatori nel fascicolo processuale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1006 Anno 2023

4883

Civile Sent. Sez. 3 Num. 1006 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 10051/2020 R.G. proposto da: da :

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, PIAllA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE); difeso

– ricorrente- contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente dcmiciliati in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE); in ROMA NOME unitamente

-controricorrenti 7

nonché contro

COGNOME NOME, DI BERNARDINO BIANCA;

-intimati- avverso la SENTENZA della Corte d’Appello di Roma n. 5458/2019 depositata in data 10/09/2019. 5458/2019

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/11/2022 dal Consigliere NOME COGNOME. Lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto raccoglimento del secondo e del quarto motivo di ricorso e l’assorbimento dei restanti. 10/11/2022 del

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza n. 5458/201 Corte d’Appello di Roma, depositata il 10 settembre 2019, avvalendosi di motivi.

Resistono e propongono controricorso NOME e NOME COGNOME, nella q di eredi di NOME COGNOME.

NOME COGNOME, premessa la ricorrenza di un contratto di locazione produceva copia in giudizio, sottoscritto originariamente da NOME COGNOME, nel giugno 2003, era subentrato mortis causa, il nipote, NOME COGNOME, con intimazione di sfratto e contestuale citazione per convalida, conveniva COGNOME, dinanzi al Tribunale di Velletri, sezione distaccata di , Albano Laziale, per sentir dichiarare risolto per inadempimento il suddetto contratto e pe la condanna al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni maturand pagati.
NOME COGNOME COGNOME opponeva allo sfratto, eccependo l’assenza di una vali cessione del contratto di locazione stipulato dallo zio, perché la cession stata fatta verbalmente, e, in via riconvenzionale, chiedeva che f riconosciuta l’esistenza di un rapporto locatizio, previa determinazion canone e della durata, con condanna di NOME COGNOME alla restituzione del somme percepite in eccedenza.

Il Tribunale di Velletri, sezione distaccata di Albano Laziale, con senten 152/2013, rigettava la domanda di NOME COGNOME e, in accoglimento di quel riconvenzionale di NOME COGNOME, determinava in euro 109,04 mensili l’iniz canone di locazione, condannando NOME COGNOME alla restituzione di eur 19.799,97 a titolo di maggiori somme ricevute.

NOME COGNOME impugnava, ex art. 433 cod.proc.civ., la suddetta decision dinanzi alla Corte d’Appello di Roma, la quale, con la pronuncia ogge dell’odierno ricorso, accogliendone parzialmente il gravame, ha condannat l’appellato al pagamento di euro 4.428,20 a favore di NOME COGNOME; rigettato la domanda riconvenzionale di NOME COGNOME COGNOME condann dell’appellante alla restituzione delle somme versate in eccedenza a tito canone; ha rigettato la domanda di NOME COGNOME di risoluzione del contra e quella di condanna al rilascio dell’immobile.
Il ragionamento della Corte d’Appello si è sviluppato in questo modo: i) no condiviso la tesi di NOME COGNOME secondo cui, stante la denunciata nullit contratto per difetto di forma, NOME COGNOME deteneva l’immobile abusivamen con conseguente obbligo di corrispondergli l’indennizzo per mancato godimento ii) premesso che faceva difetto un contratto di locazione scritto, ha ri sussistenti i presupposti perché NOME COGNOME la COGNOME de locazione di fatto alle condizioni di legge, in applicazione dell’art. 13 d 431/1988; iii) non ha accolto l’assunto dell’appellante secondo cui, ricond contratto a quello stipulato nel 1988, il canone dovuto sarebbe stato quel cui alla I. 392/1978 solo fino al 30 novembre 2001, cioè fino al momento rinnovo del contratto nel regime della I. n. 431/1988, perciò, visto contratto era sorto nel giugno 2003, non vi erano i presupposti per la ripeti di indebito, perché ha reputato, condividendo sul punto la decisione di p
cure, che il contratto era sorto verbalmente nel 2003, cosicché, benché in f della domanda di COGNOME, ne ha escluso in toto l’assoggettamento al legge n. 392/1968; iv) ha disposto una nuova CTU, al fine di accertare la mis del canone secondo la I. 431/1998, applicabile al contratto; v) ha preso atto all’esito della CTU NOME COGNOME risultava debitore di euro 21.824,16 p i canoni di locazione; vi) ha condannato NOME COGNOME a corrispondere la min somma di euro 4.428,20 per canoni dovuti da ottobre 2011 al dicembre 2013, perché NOME COGNOME non aveva lamentato tempestivamente e ritualmente di non avere ricevuto il pagamento del canone di locazione sino a settemb 2011; vii) ha ritenuto non provata la morosità circa il pagamento dei canon giugno a novembre 2008 e perciò ha disatteso sia la domanda di risoluzione si quella di condanna al rilascio formulate da NOME COGNOME.
Si dà preliminarmente atto che per la decisione del presente ricorso, fissato la trattazione in pubblica udienza, questa Corte ha proceduto in Camera consiglio, senza l’intervento del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO e dei difensori delle ai sensi dell’art. 23, comma 8 -bis, decreto legge 28 ottobre 2020, n. 137, convertito in legge 18 dicembre 2020, n. 176, non avendo alcuna delle parti il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO fatto richiesta di trattazione orale.

Il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO depositato conclusioni scritte con cui ha chiesto l’accoglimento del secondo e quarto motivo di ricorso, con assorbimento dei restanti.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applica dell’art. 437 cod.proc.civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 4, cod.pr per avere la sentenza accolto l’argomentazione con cui l’appellante ave ritenuto erronea la decisione di prime cure, assumendo che il contratt di locazione dovesse essere ricondotto a quello stipulato nel 1998 con lo convivente, sicché il canone legale avrebbe dovuto essere applicato solo sino 30 novembre 2001, quando il contratto era stato rinnovato, ai sensi della
431/1998. Detta argomentazione sarebbe stata prospettata da NOME COGNOME per la prima volta in appello, non sarebbe stata riprodotta nelle conclu sicché avrebbe dovuto essere considerata preclusa, in applicazione dell’art. cod.proc.civ.

Come emerge da un’attenta lettura, il motivo non censura alcuna statuizion della Corte d’Appello, la quale ha sì riferito l’argomentazione dell’appella cui si incentrano le censure del ricorrente, ma ha basato la propria decision altro, e, in particolare, su una circostanza di fatto ritenuta provata, c contratto di locazione era stato stipulato verbalmente con NOME COGNOME giugno 2003; sulla scorta di ciò ha ritenuto meritevole di accoglimen richiesta di NOME COGNOME COGNOME del contratto alle condizioni di assoggettando lo stesso alla I. n. 431/1998.
Il motivo, pertanto, è inammissibile, ai sensi dell’art. 366 n. 4 cod. pro dell’art. 375 cod.proc.civ., per “mancanza dei motivi”, stante che per inv la cassazione della sentenza per un errore imputato alla stessa è necessar individuare l’errore e fornire la rappresentazione delle ragioni su cui fonda, pena la ricorrenza di quello che suggestivamente viene definito n motivo, che è quanto ricorre nel caso di specie, ove il motivo non risulta i al raggiungimento del suo scopo (Cass. 11/01/2005, n. 359, ribadito motivazione da Cass., Sez. Un., 20/03/2017, n. 7074 e successiva giurisprudenza conforme).
Non può non rilevarsi, in aggiunta, che i fatti processuali sono descritti in maniera assolutamente lacunosa e comunque inidonea a fornire supporto argomentativo alla denunciata violazione dell’art. 437 cod.proc.civ.; è vero che è stata denunciata la ricorrenza di un error in procedendo, ma ciò non esonerava parte ricorrente dall’osservanza del requisito di specificità; questa Corte, essendo sollecitata a verificare se v è stato errore nell’attività di conduzione del processo da parte del giudice del merito e dovendo giudicare il fatt processuale, deve sì procedere ad esaminare direttamente l’oggetto in cui detta attività trovasi estrinsecata, 3 cioè gli atti processuali, ma per poter essere utilmente esercitata tale, ttività della Corte presuppone che la denuncia del vizio processuale sia
stata enunciata con l’indicazione del (o dei) singoli passaggi dello sviluppo processuale nel corso del quale sarebbe stato commesso l’errore di applicazione della norma sul processo, di cui si denunci la violazione, in modo che la Corte venga posta nella condizione di procedere ad un controllo mirato sugli atti processuali in funzione di quella verifica. L’oner di specificazione in tal caso deve essere assolto tenendo conto delle regole processuali che presiedono alla rilevazione dell’errore ed alla sua deducibilità come motivo di impugnazione, cioè individuando come e perché il vizio di violazione di norma del procedimento sia stato denunciato e lo sia stato tempestivamente (art. 157 c.p.c.) e come e perché sia rimasto “vivo” sì da poter essere dedotto in Cassazione (Cass. 04/03/2005 , n. 4741 e successiva giurisprudenza conforme).
Con il secondo motivo il ricorrente assume la violazione e falsa applicazione degli artt. 6 e 79 della I. n. 392/1978 in correlazione con l’art. 14, comma 5, della I. n. 431/1998. La Corte territoriale, ritenendo che al contratto per cui è causa dovesse applicarsi la I. n. 431/1988, perché il canone legale avrebbe dovuto applicarsi fino al tacito rinnovo avvenuto nel giugno 2003, avrebbe violato la giurisprudenza che non considera il tacito rinnovo del contratto sottoposto al regime vincolistico come momento ultimo per l’applicazione dell’equo canone, al contrario ritiene che il conduttore sia legittimato a rivendicare l’applicazione, decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua scadenza, del canone legale con la sostituzione imperativa ex art. 1339 cod.civ. del canone legale a quello pattiziamente previsto.
In aggiunta, la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto che all’orig conduttore era succeduto NOME COGNOMECOGNOME parente convivente con il primo legittimando il successore ad esercitare tutte le azioni contrattuali com quale di far valere la ultrattività dell’equo canone.

Anche in questo caso ci si trova di fronte ad un non motivo, perché la cens non si correla affatto con la sentenza impugnata. Il ricorrente attribuis Corte territoriale un’argomentazione di controparte che il giudice a quo ha in tutta evidenza disatteso. La Corte territoriale infatti è partita da un dat fatto

ritenuto provato e cioè che il contratto tra le parti in causa risalisse a fosse stato stipulato verbalmente. Ha quindi fatto applicazione dell’ar comma 5 della I. n. 431/1988 – dopo aver precisato che sulla sussistenza d presupposti della COGNOME non vi fosse alcuna censura specifica (p. 4) non dell’art. 14 che si riferisce ai rapporti locatizi ancora in corso al dell’entrata in vigore della nuova disciplina.

Del tutto irrilevante è dunque l’argomento della successione ex lege nel contratto di locazione di NOME COGNOME, dato che la sentenza non se ne occup non per omissione, ma perché ha fondato la propria decisione su una premessa diversa: la COGNOME alle condizioni di legge del contratto stipula solo verbalmente nel giugno 2003.

Non può, peraltro, farsi a meno di osservare che proprio l’odierno ricorr aveva chiesto la COGNOME del contratto ai sensi dell’art. 13, comma 5, I. n. 431/1998, perché il locatore aveva preteso che il rapporto contra proseguisse di fatto mantenendo quale canone l’importo di euro 310,00 mensil già versato dal precedente conduttore (p. 2 del ricorso).

La Corte territoriale, premesso che anche il Tribunale aveva dato atto ch contratto di locazione per cui è causa era sorto nel 2003 – quindi, senza attr rilievo all’eventuale successione ex lege nel contratto di NOME COGNOME – ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza di questa Corte, per la quale la s del contratto in forma verbale è causa di nullità (solo) relativa e protet contratto, con la conseguenza che al conduttore spetta la peculiare azio di COGNOME che il legislatore gli ha messo a disposizione con la previsi cui all’art. 13, comma 5, della I. 431/1988.
Quest’azione, infatti, “in deroga ai principi generali della insanabi del contratto nullo”, consente al conduttore “non solo di fare salvi taluni ef rapporto locatizio prodottisi in passato, ma anche di fare in modo che il con stesso continui a produrre effetti in futuro, regolando, con le neces integrazioni, il rapporto fra le parti”: Cass. 09/04/2021, n.9475; 28/02/2019, n.5794;

Con il terzo motivo il ricorrente imputa alla sentenza di aver vio falsamente applicato il d.lgs. n. 28/2010 (mediazione obbligatoria), non

essendosi pronunciata sulla eccezione di improcedibilità per il manc esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.

Assume rilievo assorbente il rilievo, peraltro, sollevato nel controricorso vicenda per cui è causa è iniziata nel 2008 e che parte ricorrente non ha spie per quale ragione ha rimproverato al giudice di appello di non avere esperi tentativo obbligatorio di mediazione.

In aggiunta, affinché possa utilmente dedursi in sede di legittimità un v omessa pronuncia, ai sensi dell’art. 112 cod.proc.civ., è necessario, da un che al giudice del merito siano state rivolte una domanda o un’eccezio autonomamente apprezzabili, ritualmente e inequivocabilmente formulate, per le quali quella pronuncia si sia resa necessaria e ineludibile, e, dall’altro istanze siano riportate puntualmente, nei loro esatti termini genericamente ovvero per riassunto del loro contenuto, nel ricorso p cassazione, con l’indicazione specifica, altresì, dell’atto difensivo e/o del di udienza nei quali l’una o l’altra erano state proposte, onde consent giudice di verificarne, in primis, la ritualità e la tempestività e, in secondo luo la decisività delle questioni prospettatevi. Ove, quindi, si deduca la viol nel giudizio di merito, del citato art. 112 cod.proc.civ., riconduci prospettazione di un’ipotesi di “error in procedendo” per il quale la Corte di cassazione è giudice anche del fatto processuale, detto vizio, non essen rilevabile d’ufficio, comporta pur sempre, come già si è detto supra § 1., che il potere-dovere del giudice di legittimità di esaminare direttamente gl processuali sia condizionato, a pena di inammissibilità, all’adempimento da pa del ricorrente – per il principio di autosufficienza del ricorso per cassaz non consente, tra l’altro, il rinvio per relationem agli atti della fase dell’onere di indicarli compiutamente, non essendo legittimato il suddetto gi a procedere a una loro autonoma ricerca, ma solo a una verifica degli ste (Cass. 05/08/2019, n. 20924). Corte di Cassazione – copia non ufficiale
4. Con il quarto ed ultimo motivo il ricorrente deduce la violazione dell’a cod.proc.civ., del comma 5 dell’art. 13 e del comma 5 dell’art. 14 ell 431/1988 in correlazione con l’art. 79 della I. n. 392/1978.

Il ricorrente assume di aver versato in atti un verbale di contest GDF di Frascati ed un ricorso ex art.447 cod.proc.civ. proposto dall’avente c del locatore, NOME COGNOME, ai suoi danni avente ad oggetto l’immob è causa, da cui emergerebbe che il locatore aveva percepito i canoni d così come quantificati dal giudice di prime cure sino al giugno del indicata nel ricorso) e sino al mese di aprile 2018 (verbale d Trattandosi di documenti probatori di una eccezione estintiva per pagamento rilevabile d’ufficio anche se basata su documenti nuovi che, indispensabili, superavano le preclusioni di cui all’art. 437 cod.proc avrebbe dovuto ritenere che il locatore non avesse diritto ad alcun titolo di mora, l’unico obbligo derivante dalla sentenza di prime cur di pagare il canone nella misura giudizialmente stabilita e la rideterminare il canone ai sensi della I. n. 431/1998 non poteva a retroattivi.
Il motivo è inammissibile per violazione dell’art. 366 n. 6 cod.proc. la censura concerna la valutazione da parte del giudice di mer processuali o di documenti, è necessario specificare la sede in cui n d’ufficio o in quelli di parte essi siano rinvenibili, sicché, in manc è inammissibile per l’omessa osservanza del disposto di cui all’art. comma, n. 6), cod. proc. civ. (Cass. 24/10/2014, n. 22607).

Nel caso di specie, il ricorrente non ha fornito a questa Corte alcuna circa il modo di reperire la memoria, il verbale d’udienza dell’ it)(3,A, ktij GLYPH lt,r’ knivt , 5kft( 3 verbale della GDF e non ha neppure ormubl* GLYPH OHM ·u..3,;~previsto da Cass., Sez. Un., 03/11/2011, n. 22726. fascicolo d’ufficio, come

Il ricorso è, dunque, inammissibile.

1 1

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositi

Seguendo l’insegnamento di Cass., Sez. Un., 20/02/2020 n. 4315 si ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2012, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricor ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

PQM

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ri pagamento delle spese in favore della controricorrente, liquidando 2.200,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge, co come richiesto.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte d ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quell per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione civile d Suprema di Cassazione in data 10/11/2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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