Locazione uso diverso: validità e termine annuale

La Corte di Cassazione esamina un caso di locazione uso diverso con durata annuale, collegata a un precedente contratto di comodato. La società conduttrice contestava la validità del termine breve, sostenendo la simulazione del comodato. Le corti di merito hanno confermato la validità del contratto, legando la durata transitoria della locazione alla disponibilità temporanea dell’immobile da parte della locatrice. La Cassazione, riconoscendo la rilevanza delle questioni di diritto sollevate, ha disposto il rinvio della causa a pubblica udienza per una decisione approfondita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Locazione Uso Diverso: La Cassazione Esamina la Validità di un Termine Annuale

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha riacceso i riflettori su una questione complessa in materia di locazione uso diverso: la validità di un contratto con durata transitoria, strettamente collegato a un precedente accordo di comodato. Con l’ordinanza in esame, la Suprema Corte ha ritenuto la questione talmente rilevante da meritare una discussione in pubblica udienza, segnalando possibili sviluppi di grande interesse per il settore immobiliare e commerciale. Analizziamo i dettagli di questa vicenda processuale.

I Fatti del Caso: Un Contratto di Locazione Complesso

La controversia nasce da un contratto di locazione per un immobile destinato a uso commerciale. La proprietaria, che aveva a sua volta ottenuto la disponibilità del bene tramite un contratto di comodato, lo concedeva in locazione a una società. Il contratto di locazione prevedeva una durata di un solo anno.

La società conduttrice, al termine del rapporto, ha contestato la validità del contratto, chiedendo al Tribunale di accertare il carattere simulato del comodato originario, di dichiarare la nullità del termine annuale apposto alla locazione e di ottenere il rimborso delle spese sostenute per lavori eseguiti sull’immobile.

La Decisione della Corte d’Appello

Sia in primo grado che in appello, le richieste della società conduttrice sono state respinte. La Corte d’Appello di Salerno, in particolare, ha confermato la piena validità del contratto di locazione uso diverso di natura transitoria. Secondo i giudici di merito, la durata annuale del contratto era giustificata e legittima, in quanto strettamente legata alla durata, anch’essa annuale, del comodato con cui la locatrice aveva ottenuto la disponibilità dell’immobile. Le parti, quindi, avevano consapevolmente concluso un contratto la cui durata era vincolata a un presupposto ben preciso.

Inoltre, la Corte ha negato il diritto al rimborso per i lavori eseguiti, evidenziando che la società conduttrice aveva contrattualmente rinunciato a tale pretesa e accettato l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava, senza peraltro mai chiedere il necessario consenso della locatrice per le opere realizzate.

Le Motivazioni dell’Ordinanza della Cassazione

La società conduttrice ha proposto ricorso in Cassazione, basato su cinque motivi di impugnazione. La Suprema Corte, esaminando il caso in camera di consiglio, ha emesso un’ordinanza interlocutoria di rinvio. La decisione di non definire immediatamente il giudizio, ma di fissare una discussione in pubblica udienza, si fonda sulla particolare rilevanza delle questioni di diritto sollevate.

La Corte ha ritenuto che il caso presenti profili ‘nomofilattici’, ovvero che la sua decisione possa avere un impatto significativo sull’interpretazione uniforme della legge, creando un precedente importante. La complessità del rapporto tra il contratto di comodato e la successiva locazione uso diverso, la validità di un termine transitorio in un contesto commerciale e le dinamiche della simulazione contrattuale sono tutti temi che, secondo i giudici, meritano un approfondimento in una sede di discussione più ampia e solenne.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche

L’ordinanza della Cassazione non decide ancora la controversia nel merito, ma ne segnala l’importanza. La futura sentenza chiarirà in modo definitivo i limiti e le condizioni di validità dei contratti di locazione commerciale a carattere transitorio, specialmente quando la disponibilità del bene da parte del locatore è essa stessa temporanea. Questa decisione avrà implicazioni pratiche notevoli per operatori immobiliari, imprenditori e professionisti legali, che dovranno prestare ancora maggiore attenzione alla strutturazione di accordi contrattuali complessi e collegati, per evitare future contestazioni sulla loro validità e durata.

Un contratto di locazione uso diverso può legittimamente avere una durata transitoria di un solo anno?
Sì, secondo le corti di merito, un termine così breve è valido se giustificato da una ragione oggettiva, come nel caso in cui la disponibilità dell’immobile da parte del locatore sia essa stessa temporanea (ad esempio, derivante da un contratto di comodato di pari durata).

Il conduttore ha diritto al rimborso per i lavori eseguiti sull’immobile se il contratto lo esclude?
No. Se il contratto di locazione prevede una clausola in cui il conduttore accetta l’immobile nello stato in cui si trova e rinuncia preventivamente a qualsiasi rimborso per lavori, tale pattuizione è valida e impedisce al conduttore di avanzare pretese in tal senso, a maggior ragione se i lavori sono stati eseguiti senza il consenso del locatore.

Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la causa a pubblica udienza invece di decidere subito?
La Corte ha rinviato la causa perché ha ritenuto che le questioni giuridiche sollevate siano di ‘particolare rilevanza’, anche per la loro potenziale funzione ‘nomofilattica’. Ciò significa che il caso è considerato complesso e la sua decisione potrebbe costituire un importante precedente per guidare l’interpretazione della legge in casi futuri simili.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 23637 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 23637 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21727/2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresenta e difesa dall’AVV_NOTAIO (EMAIL);

– ricorrente –

contro

NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (EMAIL);

– controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE;

– intimata –

avverso la sentenza n. 639/2022 della CORTE D’APPELLO DI SALERNO, depositata l’8/07/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/6/2024 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME;

ritenuto che,

con sentenza resa in data 8/07/2022, la Corte d’appello di Salerno, tra le restanti statuizioni, ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, ha dichiarato la cessazione del contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione concluso tra NOME COGNOME (quale locatrice) e la RAGIONE_SOCIALE (quale conduttrice), e ha condannato quest’ultima al rilascio dell’immobile concesso in locazione, rigettando, infine, tutte le restanti domande proposte dalla società conduttrice per: 1) l’accertamento del carattere simulato del contratto di comodato con il quale la COGNOME aveva acquisito la temporanea disponibilità dell’immobile poi concesso in locazione alla RAGIONE_SOCIALE; 2) la dichiarazione della nullità del termine annuale apposto al contratto di locazione; 3) la condanna della locatrice al rimborso delle spese sostenute dalla società conduttrice per l’esecuzione di lavori sull’immobile locato;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evidenziato come, secondo quanto desumibile dagli elementi istruttori complessivamente acquisiti al giudizio e dalla volontà delle parti consacrata nel contratto di locazione dalle stesse concluso, la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE avessero validamente concluso un contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione di indole transitoria (ossia, soggetto a un termine annuale), essendo le parti necessariamente legate alla durata (a sua volta annuale) del contratto di comodato con il quale la COGNOME aveva acquisito la disponibilità dell’immobile, e ha rilevato come fosse rimasto del tutto priva di
dimostrazione la circostanza, denunciata dalla RAGIONE_SOCIALE, secondo cui la COGNOME avrebbe assunto in comodato in modo meramente simulato l’immobile de quo , evidenziando, infine, come la società conduttrice non avesse diritto ad alcun rimborso per le spese sostenute ai fini dell’esecuzione di lavori all’interno dell’immobile locato, avendone la stessa conduttrice preventivamente rinunciato, accettando l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava al momento della conclusione del contratto ed avendo comunque esonerato la locatrice da alcun obbligo al riguardo, peraltro in ogni caso subordinato all’eventuale consenso della stessa locatrice, nella specie mai richiesto;
avverso la sentenza d’appello, la RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi d’impugnazione;

NOME COGNOME resiste con controricorso;

la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione (già chiamata in giudizio quale dante causa del comodato con il quale la COGNOME aveva acquisito la disponibilità dell’immobile poi concesso in locazione alla RAGIONE_SOCIALE), non ha svolto difese in questa sede;

la società ricorrente ha depositato memoria;

considerato , preliminarmente, che le questioni di diritto sollevate dalle parti attraverso i motivi di doglianza proposti avverso la sentenza impugnata, nonché attraverso i contrapposti scritti difensivi, appaiono dotate di particolare rilevanza, ai sensi dell’art. 375 c.p.c., anche con rifermento ai profili nomofilattici prospettabili con riguardo alla relativa decisione;

che, pertanto, visto l’art. 375 c.p.c., appare opportuno disporre il rinvio della causa a nuovo ruolo, affinché ne sia fissata la discussione in pubblica udienza;

P.Q.M.

Rinvia la causa a nuovo ruolo per la fissazione della relativa discussione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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