Locazione immobili e contributi INPS: quando è dovuta?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la semplice attività di locazione di immobili di proprietà di una società non costituisce attività commerciale. Di conseguenza, il socio amministratore non è tenuto all’iscrizione e al versamento dei contributi alla gestione commercianti dell’INPS. La sentenza chiarisce che per far scattare l’obbligo contributivo, l’attività di locazione immobili e contributi INPS deve inserirsi in un contesto più ampio di prestazione di servizi, come l’intermediazione immobiliare, e non limitarsi al mero godimento del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 luglio 2025 in Diritto Commerciale, Diritto del Lavoro, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Locazione Immobili e Contributi INPS: Quando Scatta l’Obbligo?

L’amministratore di una società che possiede e affitta immobili è sempre tenuto a versare i contributi alla gestione commercianti? Questa è una domanda cruciale per molti imprenditori del settore immobiliare. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20826/2019, ha fornito un chiarimento fondamentale, tracciando una linea netta tra la gestione patrimoniale e l’attività commerciale vera e propria. L’analisi del rapporto tra locazione immobili e contributi INPS rivela che non è la forma societaria a contare, ma la natura dell’attività effettivamente svolta.

I Fatti di Causa: Una Società di Gestione Immobiliare e la Richiesta dell’INPS

Il caso ha origine dalla pretesa dell’INPS nei confronti del socio e amministratore unico di due società immobiliari. L’Istituto richiedeva il pagamento dei contributi previdenziali per la gestione commercianti, sostenendo che l’attività di locazione degli immobili di proprietà delle società costituisse un’attività commerciale. L’amministratore si è opposto, affermando che le sue società si limitavano al “mero godimento” dei beni, ovvero a percepire i canoni di locazione, senza svolgere alcuna attività di intermediazione o di prestazione di servizi aggiuntivi. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione all’imprenditore, annullando la richiesta dell’INPS. L’Istituto ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte: Niente Contributi per il Mero Godimento

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso dell’INPS inammissibile, confermando le decisioni dei gradi precedenti. I giudici hanno ribadito un principio consolidato: l’attività di locazione di immobili di proprietà non integra, di per sé, i presupposti per l’iscrizione alla gestione commercianti. L’obbligo contributivo sorge solo quando tale attività si inserisce in un contesto più ampio e complesso, qualificabile come attività d’impresa commerciale, ad esempio un’attività di intermediazione immobiliare o la fornitura di servizi accessori alla locazione.

Le Motivazioni: la Distinzione tra Godimento, Attività Commerciale e Contributi INPS

La Corte ha sottolineato che l’elemento dirimente è l’effettiva natura dell’attività svolta, non l’oggetto sociale dichiarato o la forma giuridica della società. Anche se l’attività è condotta tramite una società di capitali (come una S.r.l.), se essa si limita a incassare i canoni di affitto senza un’organizzazione imprenditoriale volta alla produzione o allo scambio di servizi, si rimane nell’ambito del mero godimento del patrimonio. Nel caso specifico, le indagini di merito avevano accertato che la società non svolgeva alcuna attività di acquisto o gestione attiva di immobili per conto terzi, limitandosi a riscuotere i canoni degli immobili di cui era proprietaria. Anzi, è emerso che da diversi anni una delle società era praticamente inattiva. Pertanto, mancava il presupposto fondamentale per l’obbligo di iscrizione alla gestione commercianti: lo svolgimento di un’attività commerciale ai sensi della legge.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari di Immobili

Questa ordinanza della Cassazione rafforza un importante baluardo a tutela dei proprietari immobiliari, anche quando operano attraverso una società. La decisione chiarisce che la gestione del proprio patrimonio immobiliare, finalizzata unicamente alla percezione di una rendita, non è sufficiente a far scattare l’obbligo di versare i contributi previdenziali come commercianti. Per l’INPS, la prova dell’esistenza di un’attività commerciale organizzata in forma d’impresa diventa un onere imprescindibile. Questo significa che solo la presenza di una struttura complessa, dedicata alla prestazione di servizi immobiliari, può giustificare la richiesta di contributi. Per i soci e amministratori di società immobiliari di mero godimento, si tratta di una conferma significativa che li esonera da oneri previdenziali non dovuti.

L’amministratore di una società che affitta solo immobili di proprietà è obbligato a pagare i contributi INPS alla gestione commercianti?
No, secondo la sentenza, l’amministratore non è obbligato se l’attività della società si limita alla mera locazione di immobili di sua proprietà (mero godimento), senza inserirsi in una più ampia attività di prestazione di servizi come l’intermediazione immobiliare.

La forma giuridica della società (es. s.r.l.) è determinante per stabilire l’obbligo contributivo?
No, la forma giuridica non è di per sé rilevante. Ciò che conta è l’attività concretamente svolta. Anche una società commerciale può svolgere un’attività di mero godimento dei propri beni, che non fa sorgere l’obbligo di iscrizione alla gestione commercianti.

Cosa si intende per attività di “mero godimento” di un bene immobiliare ai fini previdenziali?
Si intende un’attività che si esaurisce nella locazione di un immobile di proprietà e nella percezione dei relativi canoni, senza che vi sia un’organizzazione d’impresa finalizzata alla produzione o allo scambio di servizi immobiliari per il mercato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 20826 Anno 2019

Civile Ord. Sez. 6 Num. 20826 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/08/2019

ORDINANZA

sul ricorso 17774-2016 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE P_IVA, in persona del legale rappresentante in proprio e quale procuratore speciale della RAGIONE_SOCIALE NUMERO_DOCUMENTO, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso la sede dell’AVVOCATURA dell’Istituto medesimo, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME

COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME

– controricorrente

avverso la sentenza n. 31/2016 della CORTE D’APPELLO di TRENTO SEZIONE DISTACCATA di BOLZANO, depositata il 11/06/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 16/04/2019 dal Presidente Relatore Dott. NOME COGNOME

Rilevato che..

1. NOME COGNOME, socio e amministratore unico della RAGIONE_SOCIALE” (già RAGIONE_SOCIALE) e della RAGIONE_SOCIALE, propose opposizione contro l’avviso di addebito avente ad oggetto il pagamento di contributi da versare alla gestione commercianti dell’1nps per l’anno 2014;

2. Il Tribunale di Bolzano accolse l’opposizione e annullò l’atto impugnato, ritenendo, per quanto interessa in questa sede, che la mera attività di locazione a terzi di immobili espletata dalle società non potesse essere considerata attività commerciale, costituendo invece attività di mero godimento dei beni., sicché difettava il presupposto per l’iscrizione nella relativa gestione.

3. Su appello dell’Inps, la Corte d’appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, con sentenza pubblicata il giorno 11/6/2016, ha rigettato l’impugnazione.

4. Contro la sentenza l’Inps propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo. La parte intimata resiste con controricorso.

5. La proposta del relatore, ai sensi dell’art. 380 iv., è stata bis cod.proc.c comunicata alle parti, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza camerale non partecipata.

Considerato che:

1. con il ricorso in esame l’Inps deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1 L. 22/7/1966, n. 613; dell’art. 1 L. 27/11/1960, n. 1397, come modificato dall’art. 1, comma 203, L. n. 662/1996, dell’art. 2 L. n. 1397/1960 e degli artt. 2313, 2318 e 2697 cod.civ.;

2. il ricorso è inammissibile ai sensi dell’art. 360 .proc.civ. bis, n. 1, cod avendo il provvedimento impugnato deciso la questione in conformità ai principi affermati da questa Corte in fattispecie analoghe (cfr. Cass. 6/9/2016, n. 17643, 25/8/2016, n. 17328; Cass., ord. 14/2/2017, n. 3931; Cass. 6/4/2017, n. 9001; Cass. 27/11/2017, n. 28279, che ha deciso tra le stesse parti), e l’esame dei motivi non offre elementi per mutare l’orientamento;

3. presupposto imprescindibile per l’iscrizione alla gestione commercianti è – per il disposto della L. 23 dicembre 1996 n. 662 , art. 1 comma 203 – che sia provato lo svolgimento di un’attività commerciale che, nella specie, risulta essere stato escluso con un accertamento in fatto da parte della Corte di appello supportato da una motivazione adeguata ed immune dai denunciati vizi;

4. la Corte ha rilevato che la “RAGIONE_SOCIALE “, successivamente denominata RAGIONE_SOCIALE di cui COGNOME era socio e amministratore non svolgeva alcuna attività diretta all’acquisto e alla gestione di beni immobili limitandosi alla riscossione dei canoni relativi alle locazioni degli immobili di cui era proprietaria;

5. ha altresì accertato che dal 2006 la società, divenuta RAGIONE_SOCIALE era praticante inattiva, non concedendo più in affitto il capannone di sua proprietà;

6. la decisione della Corte è il linea con il principio già espresso da questo giudice di legittimità secondo cui la società di persone che svolga una attività destinata alla locazione di immobili di sua proprietà ed a percepire i relativi canoni di locazione non svolge un’attività commerciale ai fini previdenziali a meno che detta attività non si inserisca in una più ampia di prestazione di servizi quale l’attività d intermediazione immobiliare (Cass.11/2/2013, n. 3145, e ribadito, fra le tante, da Cass. 6/9/2016, n.17643;);
7. non rileva di per sé il contenuto dell’oggetto sociale, ma si deve considerare lo svolgimento in concreto di un’attività commerciale (Cass. n. 25017/2016), sicché diviene irrilevante la circostanza che ad esercitare l’attività di godimento del bene sia una società commerciale (Cass. n. 3145/2013), salvo che si dia prova che tale attività non rientri in quella di intermediazione immobiliare (Cass. n. 845/2010), così come non rileva che la parte ricorrente sia l’unico socio accomandatario, né che lo stesso non abbia dedotto di svolgere altra attività lavorativa indicando chi, al suo posto, abbia svolto attività d gestione della società;
8. l’eventuale impiego dello schema societario per attività di mero godimento, in implicito contrasto con il disposto dell’art. 2248 c.c., non può trovare una sanzione indiretta nel riconoscimento di un obbligo contributivo di cui difettino i presupposti propri, per come sopra ricostruiti;

9. l’accertamento della sussistenza (o meno) dei requisiti necessari per l’iscrizione è stato compiuto dalla Corte territoriale, che, in coerenza con i principi regolatori della materia, ha espresso il suo convincimento con motivazione adeguata ed immune da vizi;

10. il ricorso deve pertanto essere dichiarato inammissibile con la conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate come da dispositivo;

11. sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall’a 13, comma 1 quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.

P. Q. M.

dichiara il ricorso inammissibile e condanna l’Inps al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in C 1.500,00 per compensi, oltre ad C 200,00 per esborsi, al rimborso delle spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 el d.lgs. n. 115 del 2002 dà atto della quater, d sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quel dovuto per il ricorso a norma del comma 1 o stesso art. 13. bis dell

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 16/4/2019.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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