Locazione Consorzi Industriali: quando è lecita?

La Corte di Cassazione ha confermato che la locazione consorzi industriali di loro immobili è legittima, anche se le leggi regionali promuovono il leasing. Un contratto di locazione ordinaria non è automaticamente nullo. La Corte ha inoltre ribadito che spetta all’inquilino l’onere di provare i requisiti per ottenere riduzioni del canone, come la qualifica di impresa artigiana.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Locazione Consorzi Industriali: tra Leasing e Contratto Ordinario

La stipula di contratti di locazione da parte di consorzi industriali è un tema che solleva spesso dubbi interpretativi, specialmente quando le leggi regionali sembrano favorire altre forme contrattuali come il leasing. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla validità di tali contratti, stabilendo principi chiari sulla loro liceità e sui limiti del potere legislativo regionale in materia di diritto privato.

I Fatti di Causa: Il Contratto di Locazione Conteso

La vicenda ha origine nel 2010, quando un Consorzio per le Aree di Sviluppo Industriale siciliano concede in locazione un proprio immobile a un imprenditore. Anni dopo, l’imprenditore cita in giudizio il Consorzio, nel frattempo posto in liquidazione, sostenendo l’invalidità del contratto.

Le sue richieste erano due:
1. In via principale, chiedeva di dichiarare nullo il contratto di locazione, poiché una legge regionale del 1984 avrebbe consentito ai consorzi solo la stipula di contratti di leasing (locazione finanziaria), e non di locazioni ordinarie. Di conseguenza, chiedeva che il Consorzio fosse condannato a stipulare un nuovo contratto di leasing.
2. In subordine, domandava la riduzione del canone del 50%, in applicazione di una legge regionale del 1996 che prevedeva tale agevolazione per le imprese artigiane.

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello rigettavano le domande, spingendo l’erede dell’imprenditore a ricorrere in Cassazione.

Il Giudizio della Cassazione sulla Locazione Consorzi Industriali

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito e fornendo importanti chiarimenti su entrambi i punti sollevati.

La Presunta Violazione della Legge Regionale

Il ricorrente insisteva sul fatto che la legge regionale siciliana, indicando il leasing come strumento per favorire l’insediamento di imprese, avesse implicitamente vietato la locazione da parte dei consorzi industriali. La Cassazione ha respinto questa interpretazione, richiamando un suo precedente orientamento su un caso identico.

La Corte ha stabilito che la legge regionale in questione non contiene alcun divieto esplicito di stipulare locazioni ordinarie. Il fatto che la norma promuova una specifica finalità (la cessione in proprietà o in leasing) non implica un obbligo in tal senso, né un divieto per altre forme contrattuali. Di conseguenza, non si può desumere una nullità del contratto per violazione di una norma imperativa che, di fatto, non esiste.

Inoltre, la richiesta originaria di condannare il Consorzio (un ente pubblico) a stipulare un contratto di leasing è stata definita ‘giuridicamente impossibile’, in quanto si tradurrebbe in un’ingerenza del giudice nell’attività della pubblica amministrazione e in una conversione del contratto nullo non prevista dalla legge.

La Richiesta di Riduzione del Canone per Imprese Artigiane

Sul secondo punto, relativo alla riduzione del canone, la Corte d’Appello aveva rigettato la domanda perché l’imprenditore aveva provato tardivamente (solo in appello) la sua qualifica di artigiano. Il ricorrente sosteneva che il Consorzio non avesse mai contestato tale qualità e che il giudice non potesse rilevarne d’ufficio la mancata prova.

Anche questa censura è stata ritenuta inammissibile. La Cassazione ha evidenziato come dalla sentenza d’appello risultasse che il Consorzio, già in primo grado, avesse sollevato una ‘specifica eccezione’ proprio sulla mancanza di prova dei presupposti per la riduzione. Il ricorrente, quindi, avrebbe dovuto contestare specificamente tale affermazione della Corte d’Appello, cosa che non ha fatto, limitandosi a insistere erroneamente sulla presunta azione d’ufficio del giudice.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Corte si fondano su principi consolidati. Primo, una norma che incentiva una determinata forma contrattuale non può essere interpretata come un divieto implicito per tutte le altre, a meno che non sia espressamente previsto. La nullità contrattuale, ai sensi dell’art. 1418 c.c., deriva dalla violazione diretta di una norma imperativa, non da una presunta non conformità con i fini istituzionali dell’ente. La Corte aggiunge che, se la norma regionale fosse stata interpretata come un divieto, sarebbe incorsa in una palese illegittimità costituzionale, poiché le regioni non hanno competenza legislativa in materia di diritto privato.

Secondo, in tema di onere della prova, spetta a chi intende far valere un diritto (in questo caso, la riduzione del canone) dimostrare l’esistenza dei fatti che ne costituiscono il fondamento. Se la controparte contesta l’esistenza di tali fatti, la mancata prova ricade su chi ha avanzato la pretesa.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre due importanti insegnamenti pratici. In primo luogo, conferma la piena legittimità dei contratti di locazione ordinaria stipulati dai consorzi di sviluppo industriale, anche in presenza di leggi regionali che promuovono il leasing. Questo garantisce certezza giuridica agli operatori economici che intrattengono rapporti con tali enti. In secondo luogo, ribadisce un principio fondamentale del processo civile: chi chiede un’agevolazione o un beneficio deve essere pronto a dimostrare, tempestivamente e con prove adeguate, di possederne tutti i requisiti, specialmente se la controparte solleva contestazioni in merito.

Un consorzio di sviluppo industriale può stipulare un contratto di locazione ordinaria anziché un leasing?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, una legge regionale che promuove il leasing o la vendita di immobili da parte dei consorzi non introduce un divieto implicito di stipulare contratti di locazione ordinaria. Pertanto, tali contratti sono pienamente validi.

Cosa succede se un contratto stipulato da un ente pubblico non persegue pienamente i suoi fini istituzionali?
La Corte chiarisce che il solo fatto che una modalità di gestione (come la locazione ordinaria) non sia quella primariamente indicata dalla legge per il perseguimento dei fini istituzionali di un ente non comporta automaticamente la nullità del contratto. La nullità si verifica solo in caso di violazione diretta di una norma imperativa, ai sensi dell’art. 1418 del codice civile.

A chi spetta l’onere di provare la qualità di impresa artigiana per ottenere una riduzione del canone di locazione?
Spetta all’inquilino (il conduttore) che richiede la riduzione del canone dimostrare di possedere i requisiti previsti dalla legge, come la qualifica di ‘impresa artigiana’. Se la controparte contesta la sussistenza di tali requisiti, la mancanza di prova tempestiva impedisce al giudice di accogliere la domanda.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 9454 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 9454 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/04/2025

Oggetto:

regione

Sicilia

–

Consorzi di sviluppo industriale

stipula di contratti di locazione

liceità.

O R D I N A N Z A

sul ricorso n. 31999/21 proposto da:

-) COGNOME NOME COGNOME domiciliata ex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore; difesa dall’avv. NOME COGNOME COGNOME

– ricorrente –

contro

-) Consorzio per l’Area di RAGIONE_SOCIALE Industriale della Provincia di Caltanissetta in liquidazione – Gestione Separata IRSAP ;

– intimato – avverso la sentenza della Corte d’appello di Caltanissetta 24 giugno 2021 n. 257;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18 febbraio 2025 dal Consigliere relatore dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il 20.12.2010 il RAGIONE_SOCIALE della Provincia di Caltanissetta concesse in locazione a NOME COGNOME un immobile di proprietà consortile.

Due anni dopo NOME COGNOME convenne dinanzi al Tribunale di Caltanissetta il Commissario Liquidatore del Consorzio (che nel frattempo era stato soppresso dalla l. reg. Sicilia 12.1.2012 n. 8) formulando due domande.

2.1. In via principale NOME COGNOME sostenne che il contratto di locazione era nullo per violazione di legge.

La legge violata era – secondo la prospettazione attorea l’art. 3 della l. reg. Sicilia 4.1.1984 n. 1. Questa norma, ad avviso del ricorrente, vietava al Consorzio di concedere in locazione i propri immobili, e consentiva solo la stipula di contratti di leasing . Da tale invocata nullità tuttavia il ricorrente pretendeva non già di sciogliersi dal contratto, ma che il Consorzio fosse condannato a stipulare un nuovo contratto, questa volta di locazione finanziaria.

2.2. In subordine NOME COGNOME dedusse che il canone stabilito nel contratto era stato determinato in violazione delle prescrizioni dell’art. 5 della l. reg. Sicilia 18.5.1996 n. 33.

Tale norma stabiliva infatti che il canone dovuto ai Consorzi ASI per la locazione di immobili ad uso industriale fosse dimezzato, nel caso di concessione in locazione ad imprese artigiane.

Con sentenza 5.1.2015 n. 564 il Tribunale rigettò ambo le domande. La sentenza fu appellata dal soccombente.

Con sentenza 24.6.2021 n. 257 la Corte d’appello di Caltanissetta rigettò il gravame.

La Corte d’appello ritenne che:

-) l’art. 4 della l. reg. Sicilia 4/84 non vieta ai Consorzi RAGIONE_SOCIALE di stipulare, oltre che contratti di leasing , anche locazioni finanziarie ‘ordinarie’, ai sensi della l. 392/78;

-) l’appellante aveva documentato solo tardivamente, in grado di appello, di possedere le qualità soggettive (impresa artigiana) per beneficiare della dimidiazione del canone di locazione, ai sensi dell’art. 5 della l. reg. Sicilia 33/96.

La sentenza d’appello è stata impugnata per Cassazione da NOME COGNOME quale erede di NOME COGNOME con ricorso fondato su due motivi.

Il Consorzio è rimasto intimato.

La ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 3 e 4 della l. reg. Sicilia 1/84.

Espone che l’art. 3 della suddetta legge stabilisce: ‘ i consorzi mirano a favorire l’insediamento di piccole e medie imprese nelle aree attrezzate (…). Per il conseguimento di tale scopo i consorzi provvedono a: (…) c) progettare, eseguire e gestire le opere infrastrutturali, i servizi sociali e tecnologici, i rustici industriali da cedere anche in locazione finanziaria alle imprese e tutte le altre opere di interesse generale al servizio dell’industria, ovvero atte a favorirne la localizzazione ‘ .
Sostiene la ricorrente che tale previsione deve interpretarsi nel senso che i Consorzi hanno la facoltà o di vendere i propri immobili, o di concederli in leasing , ma non quella di concederli in locazione.

1.1. Il motivo è inammissibile ex art. 360bis , n. 1, c.p.c..

La questione di diritto oggi in discussione è stata infatti già decisa da questa Corte in fattispecie identica (Sez. 3, Ordinanza n. 7433 del 23.3.2017).

Con la suddetta ordinanza questa Corte ha stabilito che gli artt. 3 e 4 l. reg. Sicilia 1/84 non consentono ‘ di ricavarne un implicito divieto di cessione in locazione ordinaria degli immobili di proprietà dei consorzi.

Se anche possa ritenersi indicare quale ordinaria finalità dei consorzi quella di cedere alle imprese la proprietà delle infrastrutture industriali realizzate, ciò di per sé non implica (…) alcun obbligo in tal senso, e quindi non è sufficiente a ritenere che vieti la loro cessione in locazione

ordinaria.

In ogni caso, laddove un contratto di locazione ordinaria dei beni del consorzio sia comunque di fatto stipulato in concreto – ed anche laddove si potesse

eventualmente ritenere che con tale modalità di gestione non siano in concreto adeguatamente perseguiti gli ordinari fini istituzionali del consorzio – ciò non comporterebbe necessariamente la nullità del contratto, in mancanza della diretta violazione di una norma imperativa, ai sensi dell’art. 1418 c.c. ‘ .

Poiché questi princìpi, già stabiliti da questa Corte, non vengono confutati dalla parte ricorrente, ricorre l’ipotesi di inammissibilità di cui all’ art. 360bis n. 1 c.p.c.

1.3. Reputa doveroso il Collegio aggiungere che, anche se non fosse sussistita la già rilevata causa di inammissibilità, questa Corte avrebbe dovuto addirittura cassare la sentenza impugnata senza rinvio, perché il processo non poteva essere iniziato, in quanto avente ad oggetto una pretesa giuridicamente impossibile .

L’originario attore, infatti, con l’atto introduttivo del giudizio di primo grado non si limitò a chiedere l’accertamento della nullità del contratto di locazione. Chiese anche che, dichiarata la nullità di questo, il Consorzio fosse ‘ condannato a stipulare un contratto di leasing ‘.

Questa domanda era giuridicamente impossibile: sia perché aveva ad oggetto la condanna ad un facere della p.a.; sia perché non è possibile la conversione del contratto nullo al di fuori delle ipotesi di legge; sia perché l’ accoglimento di essa avrebbe significato scavalcare la procedimentalizzazione delle assegnazioni degli immobili consortili.

Per mera completezza si rileva, altresì, che, riguardo al capo di domanda concernente la pretesa nullità, in quanto esso risultava basato su una pretesa previsione di nullità per violazione di norma ipoteticamente imperativa, si sarebbe posta la questione che la norma regionale -se intesa come avrebbe voluto parte ricorrente -sarebbe incorsa in una palese illegittimità costituzionale, dato che le regioni non possono legiferare in materia di diritto privato.

Col secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione de ll’art. 5 l. reg. Sicilia n. 33/96 ; dell’art. 1419 c.c. e degli artt. 112 e 115 c.p.c..

Nella illustrazione del motivo sono contenute due censure.

2.1. Con una prima censura la ricorrente sostiene che:

-) il canone di locazione dovuto dai conduttori di immobili consortili va determinato ai sensi dell’art. 5 l. reg. Sicilia n. 33/96, che prevede una decurtazione del 50% del canone a favore degli artigiani;

-) la legge non richiede, invece, che il conduttore sia anche beneficiario dei finanziamenti previsti dalla l. 488/92;

-) perciò la Corte territoriale aveva violato l’art. 5 l. cit., sostenendo che la dimidiazione del canone potesse concedersi solo alle imprese beneficiarie dei suddetti finanziamenti.

2.2. Tale censura è infondata.

La Corte d’appello ha rigettato il motivo di gravame sul presupposto che NOME COGNOME non aveva tempestivamente provato la sua qualità di artigiano (p. 18). Le ulteriori deduzioni sono svolte ad abundantiam , e non sono decisive ai fini dell’esito finale del giudizio.

2.3. Con una seconda censura la ricorrente deduce che il Consorzio non aveva mai contestato che NOME COGNOME fosse un artigiano, e di conseguenza il giudice non avrebbe potuto rilevare ex officio la mancanza di prova di tale qualità.

2.4. La censura è inammissibile per più ragioni.

2.5. In primo luogo è inammissibile perché, violando l’onere imposto a pena di inammissibilità dall’art. 366, n. 6, c.p.c., non illustra i termini in cui il Consorzio si difese nel primo grado di giudizio sul punto qui in contestazione. In secondo luogo è inammissibile perché non si correla alla motivazione della sentenza impugnata.

La Corte d’appello ha ritenuto (p. 20, primo capoverso) che ‘ nell’ambito delle difese di primo grado è stata svolta una specifica eccezione relativa alla mancanza di prova da parte del Vancheri dei presupposti di cui all’art. 5 l. 33/96 ‘ .

Giusta o sbagliata che fosse, tale statuizione si sarebbe dovuta impugnare con una censura ad hoc , contestando l’affermazione per cui il Consorzio in primo grado ‘ svolse una specifica eccezione ‘ .

Non questo, però, la ricorrente ha dedotto col suo secondo motivo: incurante di quella motivazione, la ricorrente ha continuato a sostenere che la Corte territoriale avrebbe rilevato ex officio un’eccezione non sollevata da alcuno.

Non è luogo a provvedere sulle spese, per indefensio del Consorzio.

P.q.m.

(-) rigetta il ricorso;

(-) ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione civile della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.