Locazione a non domino: a chi spetta il canone?

La Corte di Cassazione chiarisce il principio della locazione a non domino. In un caso complesso, una società affittava un immobile di cui in seguito perdeva il titolo di proprietà a causa della nullità del suo acquisto. La Corte ha stabilito che il vero proprietario (in questo caso, una curatela fallimentare) ha il diritto di ratificare il contratto di locazione esistente e di pretendere il pagamento dei canoni, sostituendosi al locatore non proprietario. La validità del contratto di locazione, basata sulla disponibilità di fatto del bene, non viene meno, ma la legittimazione a riscuotere il canone passa al proprietario effettivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Locazione a non domino: la Cassazione chiarisce a chi spetta il canone

Introduzione: Il dilemma del proprietario non locatore

La locazione a non domino rappresenta una situazione giuridica complessa in cui un soggetto concede in affitto un immobile senza esserne il legittimo proprietario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti su un punto cruciale: a chi spetta il canone di locazione quando il vero proprietario emerge e rivendica i suoi diritti? Analizziamo la vicenda e le conclusioni dei giudici.

I fatti del caso

La controversia nasce da una catena di trasferimenti immobiliari. Una società, che chiameremo ‘Società Proprietaria Originaria’, vende un immobile a una seconda società, la quale a sua volta lo cede alla ‘Società Locatrice’. Quest’ultima, ritenendosi proprietaria, stipula un contratto di locazione con una ‘Società Conduttrice’.

Successivamente, però, il primo atto di vendita viene dichiarato nullo da un tribunale. Di conseguenza, anche l’acquisto successivo della ‘Società Locatrice’ perde efficacia, e la proprietà dell’immobile torna, con effetto retroattivo, alla ‘Società Proprietaria Originaria’. Nel frattempo, quest’ultima viene dichiarata fallita e la sua curatela fallimentare interviene, pretendendo dalla ‘Società Conduttrice’ il pagamento dei canoni di locazione.

La Corte d’Appello dà ragione alla curatela, ma la ‘Società Locatrice’ non si arrende e ricorre in Cassazione, sostenendo di aver avuto la piena disponibilità del bene al momento della stipula del contratto e che lo stesso fosse valido ed efficace.

La questione della locazione a non domino e la titolarità del canone

Il fulcro della questione non è la validità del contratto di locazione in sé. La giurisprudenza riconosce infatti che un contratto di locazione stipulato da chi ha la mera disponibilità di fatto di un bene è valido. Il problema sorge quando il vero proprietario, il dominus, si fa avanti. Può egli inserirsi nel rapporto contrattuale e pretendere i canoni?

La ‘Società Locatrice’ sosteneva che, essendo il contratto valido tra le parti originarie, solo essa avesse il diritto di riscuotere il canone. La curatela fallimentare, invece, rivendicava tale diritto in qualità di legittima proprietaria dell’immobile, che non era mai uscito dal suo patrimonio.

L’inammissibilità del primo motivo di ricorso

Prima di entrare nel merito, la Cassazione ha respinto un motivo preliminare del ricorso. La ‘Società Locatrice’ lamentava la mancata partecipazione al giudizio di un altro soggetto, ritenuto comproprietario dell’immobile. La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile, in quanto la prova di tale comproprietà era stata prodotta per la prima volta solo in sede di legittimità. Inoltre, ha ribadito il principio consolidato secondo cui, in materia di locazione di beni in comunione, ciascun comproprietario può agire singolarmente per la gestione del bene, presumendosi il consenso degli altri.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha rigettato il ricorso della ‘Società Locatrice’, confermando la decisione d’appello. Le motivazioni si fondano su una distinzione fondamentale: un conto è la validità del contratto di locazione, un altro è la legittimazione a riscuotere i frutti civili (i canoni) che da esso derivano.

I giudici hanno spiegato che il dominus (il vero proprietario) ha la facoltà di scegliere come agire di fronte a una locazione a non domino. Può disconoscere il contratto e chiederne la declaratoria di inopponibilità, oppure può, come avvenuto in questo caso, scegliere di ‘ratificare’ l’operato del locatore di fatto. Questa ratifica, anche implicita, avviene nel momento in cui il proprietario richiede al conduttore il pagamento dei canoni.

Con tale atto, il dominus non contesta la validità del contratto, ma si sostituisce al locatore non proprietario nel rapporto, diventando l’unico soggetto legittimato a percepire i canoni. La persistente validità del contratto, stipulato dal locatore di fatto, si combina con la sopravvenuta legittimazione del vero proprietario a incassare i canoni. Questa legittimazione è fondata sul recupero della piena disponibilità del bene, che nel caso di specie è stato equiparato all’ottenimento di una condanna definitiva alla restituzione dell’immobile.

Le conclusioni

La Corte di Cassazione ha quindi stabilito un principio chiaro: in un caso di locazione a non domino, il contratto stipulato dal possessore di fatto rimane valido. Tuttavia, dal momento in cui il vero proprietario interviene e, ratificando il contratto, chiede il pagamento dei canoni, è a lui che l’inquilino deve versare le somme dovute. Il locatore non proprietario perde il diritto alla riscossione, poiché il suo ruolo viene assorbito da quello del dominus che ha rivendicato i frutti del proprio bene.

Un contratto di locazione stipulato da chi non è proprietario dell’immobile è valido?
Sì, il contratto di locazione è considerato valido ed efficace tra le parti originarie (locatore di fatto e conduttore), purché il locatore abbia avuto la concreta disponibilità dell’immobile al momento della stipula.

A chi deve pagare il canone l’inquilino se il vero proprietario si fa avanti?
L’inquilino deve pagare il canone al vero proprietario (dominus) dal momento in cui quest’ultimo manifesta la volontà di fare proprio il contratto (ratifica) e ne richiede il pagamento, sostituendosi di fatto al locatore non proprietario.

Cosa può fare il vero proprietario di fronte a una locazione stipulata da altri?
Il vero proprietario ha due strade: può contestare l’opponibilità del contratto nei suoi confronti oppure, come nel caso esaminato, può ratificare il contratto esistente e rivendicare per sé il diritto a percepire i canoni di locazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2786 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2786 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16746/2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del liquidatore protempore , rappresentata e difesa dall’ avv. NOME COGNOME EMAIL;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME (EMAIL;

– controricorrente –

nonché

CURATELA DEL RAGIONE_SOCIALE in persona del curatore fallimentare pro-tempore , rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME EMAIL;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2586/2022 della CORTE D’APPELLO DI ROMA, depositata il 19/4/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024 dal Consigliere dott. NOME COGNOME

ritenuto che,

con sentenza resa in data 19/4/2022, la Corte d’appello di Roma ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, in accoglimento della domanda proposta dalla RAGIONE_SOCIALE ha dichiarato l’obbligo di quest’ultima di corrispondere, in favore della curatela del fallimento RAGIONE_SOCIALE, i canoni di locazione dovuti dalla RAGIONE_SOCIALE in forza del contratto di locazione concluso, con decorrenza dal 5/8/1998, tra la RAGIONE_SOCIALE (in qualità di conduttrice) e la Capitolina RAGIONE_SOCIALE (in qualità di locatrice);
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come – a seguito della dichiarazione giudiziale di nullità del contratto con il quale la RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato (dalla RAGIONE_SOCIALE) la proprietà dell’immobile oggetto del contratto di locazione con la RAGIONE_SOCIALE, nonché a seguito della dichiarazione giudiziale di nullità del contratto con il quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato la proprietà del medesimo immobile dalla RAGIONE_SOCIALE – la titolarità del diritto al conseguimento dei canoni di locazione dovuti dalla RAGIONE_SOCIALE dovesse riconoscersi in capo alla RAGIONE_SOCIALE (nelle more fallita), dovendo ritenersi che la proprietà dell’immobile locato non fosse mai uscita dal relativo patrimonio, a far data, quantomeno, dalla trascrizione (nel 1997, prima
della stipulazione del contratto di locazione tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE) della domanda con la quale la stessa RAGIONE_SOCIALE aveva invocato l’accertamento giudiziale della nullità dei trasferimenti dell’immobile locato e la relativa restituzione in proprio favore;

al riguardo, nessun rilievo avrebbe potuto attribuirsi alla circostanza costituita dalla materiale disponibilità dell’immobile da parte della RAGIONE_SOCIALE al momento della stipulazione del contratto di locazione, essendo quest’ultima illo tempore pienamente a conoscenza della pendenza del giudizio promosso dalla RAGIONE_SOCIALE per l’accertamento della nullità del relativo titolo di acquisto e per il rilascio del terreno, con la conseguente impossibilità di riconoscere, in suo favore, alcuna valida ragione giustificativa della pretesa alla riscossione dei canoni di locazione;
quanto alla posizione della RAGIONE_SOCIALE, la corte territoriale ha sottolineato l’irrilevanza dell’astratta inopponibilità del contratto di locazione nei confronti della RAGIONE_SOCIALE (in ragione dell’anteriorità temporale della trascrizione della domanda di nullità rispetto alla conclusione del contratto di locazione), avendo la curatela della RAGIONE_SOCIALE espressamente mostrato a posteriori la volontà di recepire, « attraverso una sorta di ratifica », il contratto di locazione originariamente concluso dalla RAGIONE_SOCIALE, con la conseguente persistenza di detto contratto di locazione tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE;
avverso la sentenza d’appello, la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi d ‘ impugnazione;

la RAGIONE_SOCIALE e la curatela del fallimento RAGIONE_SOCIALE hanno depositato, ciascuna, un proprio controricorso;

la RAGIONE_SOCIALE ha depositato comparsa di costituzione di nuovo procuratore con allegata revoca del precedente difensore e nuova procura speciale;

tutte le parti hanno depositato memoria;

considerato che,

dev’essere preliminarmente disattesa l’eccezione di improcedibilità del ricorso, avendo parte ricorrente ritualmente depositato la documentazione di posta elettronica certificata relativa alla notificazione della sentenza impugnata;

con il primo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione di legge in relazione agli artt. 99, 100, 101, 102 e 383 c.p.c., per avere la corte territoriale, deciso la controversia in esame in assenza di un contraddittore necessario, tale essendo la società RAGIONE_SOCIALE, da ritenersi titolare di una quota pari al 60,38% dei terreni oggetto del giudizio (tanto essendosi determinato a seguito del complesso procedimento di prevenzione descritto in ricorso), con la conseguente necessità della partecipazione della IBM, in quanto comproprietaria dei beni concessi in locazione, al giudizio avente ad oggetto la titolarità del diritto della percezione dei canoni;
il motivo è inammissibile;

osserva il Collegio come la documentazione destinata da ll’odierna ricorrente a comprovare la situazione oggetto della censura in esame sia stata depositata solo in questa sede (tanto dovendo presumersi in assenza di alcuna argomentazione sul punto e in considerazione del l’assenza di alcuna presa di posizione sul punto da parte della corte territoriale) e deve ritenersi, pertanto, inammissibile ai sensi dell’ art. 372 c.p.c. vecchio testo (così come ai sensi del nuovo);

tale rilievo d’inammissibilità vale, pertanto, ad assorbire ogni altra questione sollevata dalle parti resistenti in ordine all’eventuale interesse dell’ odierna ricorrente alla proposizione della censura;

varrà in ogni caso evidenziare, nel merito, il carattere dirimente della circostanza secondo cui l’eventuale comproprietà dell’immobile oggetto di locazione non comporterebbe in ogni caso la necessità di integrare il contraddittorio nel giudizio relativo a eventuali questioni concernenti la locazione;

sul punto, è appena il caso di richiamare il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, ai sensi del quale, nelle vicende del rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione e che ciascun condomino è legittimato ad agire per il rilascio del detto immobile, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri e, quindi, l’integrazione del contraddittorio (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 19929 del 18/07/2008, Rv. 604224 – 01; cfr. altresì, con riguardo ai rapporti interni tra i singoli comproprietari del bene locato, Sez. 3, Sentenza n. 5077 del 03/03/2010, Rv. 611897 – 01; Sez. 3 – , Sentenza n. 27021 del 27/12/2016, Rv. 642343 – 02; Sez. 3 – , Ordinanza n. 20885 del 18/07/2023, Rv. 668478 – 01);
con il secondo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e/o falsa interpretazione dell’art. 1571 c.c., per avere la corte territoriale erroneamente omesso di rilevare come, al momento della stipulazione del contratto di locazione, l’odierna società ricorrente disponesse pienamente, tanto della titolarità giuridica (non essendo ancora passata in giudicato la decisione concernente la nullità del titolo di acquisto della RAGIONE_SOCIALE), quanto della disponibilità di fatto dell’immobile concesso in locazione, con la conseguente piena validità ed efficacia del contratto di locazione oggetto di lite, nella specie eseguito tra le parti in modo pacifico, senza alcuna violazione di norme di ordine pubblico;
con il terzo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e/o falsa interpretazione dell’ art. 1599 c.c., per avere la corte territoriale erroneamente escluso l’applicabilità, al caso di specie, dell’art. 1599 c.c. sul presupposto del ricorso, nel caso di specie, non già di un subingresso nella proprietà dell’immobile locato, bensì dell’applicazione delle regole connesse al regime della nullità negoziale, laddove, al contrario, l’accertamento della nullità del titolo di acquisto dell’immobile locato, da parte della RAGIONE_SOCIALE, non avrebbe mai potuto investire la validità del contratto di locazione da quest’ultima concluso (pur sulla base di una disponibilità di fatto dell’immobile) con la RAGIONE_SOCIALEr.lRAGIONE_SOCIALE;
in forza di tali premesse, secondo la ricorrente, la corte territoriale sarebbe incorsa nella violazione del principio sancito da ll’art. 1372 c.c., secondo cui il contratto ha forza di legge tra le parti e non produce effetti rispetto ai terzi, salvo i casi previsti dalla legge;

il secondo e il terzo motivo – congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione – sono infondati;

osserva il Collegio come – indipendentemente dalle argomentazioni esposte nel provvedimento impugnato -la questione oggetto dell’odierna lite non attenga in alcun modo alla valutazione della validità del contratto di locazione originariamente stipulato dalla RAGIONE_SOCIALE;

la validità di tale contratto, infatti, può certamente essere riconosciuta in considerazione, tanto della disponibilità di fatto dell’immobile in capo alla RAGIONE_SOCIALE al momento della conclusione del contratto di locazione, quanto della stessa regolare esecuzione per lungo tempo del rapporto contrattuale che da quel titolo negoziale prese vita, quanto infine dello stesso riconoscimento che ne fece la curatela RAGIONE_SOCIALE (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata);

ciò che costituisce oggetto dell’odierna lite, dunque, deve propriamente identificarsi nell’accertamento del soggetto titolato al ricevimento dei canoni di locazione in forza di quel (ancora valido) contratto di locazione;

sul punto, potrà convenirsi sul presupposto secondo cui la circostanza della perdurante validità ed efficacia del contratto di locazione originariamente stipulato dalla Capitolina RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE sarebbe valsa a consentire, alla curatela del fallimento RAGIONE_SOCIALE, il diritto di rivendicarne l’inopponibilità a sé, in quanto concluso successivamente alla trascrizione della domanda di accertamento della nullità del titolo di acquisto della Capitolina e di restituzione dell’immobile locato;

senonché, la curatela del fallimento RAGIONE_SOCIALE non ha mai invocato, in via principale, quell ‘ inopponibilità del contratto di locazione, limitandosi unicamente ad argomentare il proprio diritto al conseguimento dei canoni sulla base di quel medesimo titolo negoziale;

in breve, la curatela del fallimento RAGIONE_SOCIALE si è limitata a invocare (quale convenuta) l’accoglimento della domanda proposta dalla

RAGIONE_SOCIALE nel senso dell’accertamento dell’obbligo di quest’ultima di corrispondere i canoni di locazione alla stessa RAGIONE_SOCIALE, argomentando tale richiesta sul presupposto (non già dell’invalidità del contratto di locazione – avendo peraltro la stessa corte territoriale dato atto dell’avvenuto riconoscimento, da parte della RAGIONE_SOCIALE, della validità della locazione concluso dalla Capitolina: cfr. pag. 8 della sentenza impugnata), bensì della circostanza costituita dall’aver chiesto e ottenuto in via giudiziale, tanto l’accertamento della nullità del titolo di acquisto dell’immobile locato da parte della Capitolina s.r.l. (con efficacia anteriore rispetto alla conclusione del contratto di locazione), quanto la condanna della Capitolina s.r.l. alla restituzione dell’immobile concesso in locazione;
si tratta, con riguardo a tali argomentazioni, di giustificazioni pienamente idonee a sostenere il riconoscimento del diritto della RAGIONE_SOCIALE di ottenere il pagamento dei canoni di locazione, ben potendo ritenersi compatibili, da un lato, la persistente validità del contratto di locazione concluso a non domino e, dall’altro, la sopravvenuta legittimazione al conseguimento del pagamento dei canoni da parte del dominus , avendo quest’ultimo sostanzialmente ratificato l’attività negoziale illo tempore svolta dal locatore di fatto;
la (sola) apparente contraddittorietà di tali argomentazioni trova spiegazione (chiedendo, a sua volta, d’essere risolta e composta) nella premessa della legittimazione, generalmente riconosciuta in capo al locatore, a concedere in godimento un immobile di cui lo stesso dispone unicamente di fatto (cfr., ex plurimis , Sez. 3, Ordinanza n. 27910 del 03/10/2023, Rv. 669106 – 01);

proprio tale legittimazione del locatore alla concessione del godimento sulla base di una mera disponibilità di fatto dell’immobile , reca in sé la potenziale conflittualità che può verificarsi tra il dominus

e il locatore di fatto, imponendo all’interprete la necessità di individuare adeguate forme di composizione laddove quella potenzialità di conflitto si attualizzi in contrasto aperto (come avvenuto nel caso di specie);

queste forme di composizione ben ammettono la facoltà del dominus di riconoscere la persistente validità del l’originario contratto di locazione concluso dal locatore ‘di fatto’ (come avvenuto nel caso di specie: cfr. pag. 8 della sentenza impugnata), e di rivendicare, contestualmente (proprio in forza dell’intervenuta implicita ratifica della conclusione di quel contratto) il pagamento a sé dei canoni: una rivendicazione che deve ritenersi fondata sul recupero della disponibilità (anche di fatto) dell’immobile , dovendo equipararsi, al recupero della disponibilità di fatto dell’immobile , l’ottenuta condanna definitiva del locatore di fatto alla relativa riconsegna al legittimo proprietario;
nel caso di specie, dunque, avendo la curatela RAGIONE_SOCIALE riconosciuto la persistente validità dell’originario contratto di locazione concluso dalla Capitolina (locatrice di fatto) (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata) e, contestualmente, invocato l’accoglimento della domanda della RAGIONE_SOCIALE nel senso dell’accertamento del relativo obbligo di pagamento dei canoni alla RAGIONE_SOCIALE stessa, la sentenza d’appello risulta pervenuta a una decisione corretta;

sulla base di tali premesse, rilevata la complessiva infondatezza delle censure esaminate, dev ‘ essere pronunciato il rigetto del ricorso;

le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo;

si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002;

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore di ciascuna parte controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate, per ciascun controricorrente, in complessivi euro 7.200,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori come per legge.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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