Limite finanziabilità: prova e onere della prova

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 13783/2024, ha stabilito che per dimostrare il superamento del limite di finanziabilità di un mutuo fondiario, il prezzo indicato nell’atto di compravendita dell’immobile non è una prova sufficiente. L’onere della prova grava interamente sul mutuatario, che deve fornire elementi concreti, come una perizia estimativa, per dimostrare che il valore di mercato del bene al momento della stipula era inferiore a quello necessario per giustificare l’importo finanziato. La Corte ha rigettato il ricorso degli eredi di un mutuatario, confermando la decisione d’appello che aveva ritenuto non provato il superamento di tale limite.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Limite di Finanziabilità del Mutuo: Chi Deve Provare il Valore dell’Immobile?

La questione del limite di finanziabilità nei mutui fondiari è un tema cruciale che può determinare la validità stessa del contratto di finanziamento. Con la recente ordinanza n. 13783 del 17 maggio 2024, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un aspetto fondamentale: chi ha l’onere di provare il superamento di tale soglia e quali prove sono considerate sufficienti? La decisione chiarisce che il semplice prezzo di acquisto indicato nel rogito non basta, ponendo l’accento sulla responsabilità del mutuatario di fornire prove concrete.

I Fatti di Causa: Un Mutuo Fondiario Sotto Esame

Il caso trae origine dall’opposizione promossa da un mutuatario (e successivamente proseguita dai suoi eredi) contro un atto di precetto notificatogli da un istituto di credito. L’opposizione si fondava sulla presunta nullità del contratto di mutuo fondiario, stipulato per un importo di 70.000 euro, a fronte di un’ipoteca su immobili acquistati poco tempo prima. Secondo gli opponenti, l’importo erogato superava il limite di finanziabilità (generalmente l’80% del valore del bene) stabilito dalla normativa, rendendo nullo il contratto.

Il Tribunale di primo grado aveva accolto l’opposizione, ritenendo provato il superamento del limite sulla base degli atti pubblici di acquisto degli immobili. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione, accogliendo il gravame della banca. I giudici di secondo grado avevano sostenuto che gli eredi non avessero fornito una prova adeguata del valore di mercato degli immobili, reputando insufficiente il solo prezzo di vendita indicato nei rogiti.

Il Ricorso in Cassazione e il Limite di Finanziabilità

Gli eredi hanno quindi presentato ricorso per cassazione, articolando diverse censure. Essi sostenevano che:
1. Il prezzo di acquisto, specialmente se la compravendita è avvenuta poco prima del mutuo, costituisce un indice fondamentale del valore di mercato.
2. La banca non aveva specificamente contestato il valore, quindi doveva applicarsi il principio di non contestazione.
3. L’onere di dimostrare il rispetto del limite di finanziabilità dovesse ricadere sulla banca.
4. La Corte d’Appello avrebbe dovuto ammettere una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) per accertare il valore effettivo.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo infondate tutte le censure e fornendo importanti chiarimenti sull’onere della prova.

Il Prezzo di Acquisto non è Prova Sufficiente

La Corte ha stabilito che il valore indicato nel contratto di compravendita non può essere l’unico elemento per determinare il valore di mercato dell’immobile ai fini del calcolo del limite di finanziabilità. I giudici hanno spiegato che il prezzo pattuito può non corrispondere al reale valore per svariate ragioni (fiscali, accordi particolari tra le parti, ecc.). Pertanto, chi contesta la validità del mutuo deve fornire prove più solide, come una perizia di parte che attesti il valore prudenziale o di mercato al momento della stipula.

La Corretta Ripartizione dell’Onere della Prova

Richiamando il principio generale dell’art. 2697 del codice civile, la Cassazione ha ribadito che l’onere di provare i fatti costitutivi della propria domanda spetta a chi agisce in giudizio. In questo caso, essendo gli eredi a eccepire la nullità del contratto, spettava a loro dimostrare il superamento del limite. La Corte d’Appello non ha invertito l’onere della prova, ma ha correttamente constatato che la parte onerata non lo aveva assolto, limitandosi a depositare gli atti di acquisto.

Il Principio di Non Contestazione e il Rifiuto della CTU

La Corte ha ritenuto inammissibile anche la censura sulla violazione del principio di non contestazione, poiché la banca aveva espressamente contestato che il prezzo di acquisto potesse costituire un valido elemento probatorio del valore reale. Infine, la decisione di non disporre una CTU è stata considerata una scelta discrezionale e non sindacabile del giudice di merito, il quale può legittimamente rigettarla se ritiene che la parte non abbia fornito neanche un principio di prova a sostegno della propria richiesta.

Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un principio fondamentale: il mutuatario che intende far valere la nullità del contratto per superamento del limite di finanziabilità deve assumere un ruolo attivo nel processo. Non è sufficiente basarsi su presunzioni o su singoli documenti come l’atto di compravendita. È necessario fornire al giudice elementi di prova concreti e oggettivi, come una perizia estimativa, che possano dimostrare in modo inequivocabile il reale valore dell’immobile al momento dell’erogazione del finanziamento. Questa pronuncia serve da monito per i mutuatari, sottolineando l’importanza di una solida preparazione probatoria prima di intraprendere un’azione legale di questo tipo.

Per contestare il superamento del limite di finanziabilità di un mutuo, è sufficiente presentare l’atto di acquisto dell’immobile?
No, secondo l’ordinanza, il prezzo indicato nell’atto di compravendita non è di per sé una prova sufficiente del valore di mercato dell’immobile. Può essere un indice, ma non l’unico elemento, e deve essere supportato da altre prove come una perizia estimativa di parte.

A chi spetta l’onere di provare che il valore dell’immobile era inferiore a quanto necessario per rispettare il limite di finanziabilità?
L’onere della prova spetta interamente a chi contesta la validità del contratto di mutuo, ovvero al mutuatario o ai suoi eredi. È questa parte che deve dimostrare attivamente, con prove adeguate, il superamento del limite.

Il giudice è obbligato a disporre una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) per determinare il valore dell’immobile se una parte la richiede?
No, la decisione di ammettere o meno una CTU rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. La Corte ha ritenuto che, in assenza di un principio di prova offerto dalla parte che ne ha l’onere, il rigetto dell’istanza di CTU è legittimo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 13783 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 13783 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: CONDELLO NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12394/2022 R.G. proposto da: NOME, NOME e NOME COGNOME, NOME, nella qualità di eredi di NOME, rappresentati e difesi, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. EMAIL)

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, e, per essa, RAGIONE_SOCIALE, in persona del RAGIONE_SOCIALE rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. ), elettivamente domiciliata presso lo RAGIONE_SOCIALE,

in Roma, INDIRIZZO

-controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’appello di Catanzaro n. 1431/2021, pubblicata in data 5 novembre 2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 marzo 2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOMENOME COGNOME

Fatti di causa

NOME COGNOME proponeva opposizione avverso l’atto di precetto notificatogli dalla Banca BCC RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE cooperativa per RAGIONE_SOCIALE, con cui era stato intimato il pagamento della somma di euro 66.600,82 sulla base di titolo esecutivo costituito da mutuo fondiario, stipulato il 20 aprile 2004, per la somma di euro 70.000,00.

Eccepita dall’opponente, con la memoria ex art. 183, sesto comma, cod. proc. civ., la nullità del contratto per superamento del limite di finanziabilità previsto dalla delibera CICR 22 aprile 1995, a supporto della quale produceva gli atti pubblici di acquisto dei beni immobili ipotecati, il Tribunale di Catanzaro accoglieva l’opposizione.

La Corte d’appello di Catanzaro, in riforma della sentenza di primo grado, all’esito della costituzione degli eredi di NOME, nel frattempo deceduto, ha accolto il gravame interposto dalla Banca, sul presupposto che l’originario opponente non avesse fornito adeguata prova del superamento del limite di finanziabilità, reputando a tal fine non sufficiente l’unico elemento fornito, desumibile dagli atti di acquisto dei beni immobili ipotecati, cioè il prezzo di vendita, ed ha considerato rinunciate per mancata riproposizione le ulteriore doglianze fatte valere originariamente dagli opponenti.
NOME, NOME, NOME COGNOME, NOME ricorrono per la cassazione della sentenza d’appello, con un unico motivo, cui resiste il RAGIONE_SOCIALE – e, per essa, RAGIONE_SOCIALE, con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

In prossimità dell’adunanza camerale entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Il Collegio si è riservato il deposito nel termine di sessanta giorni dalla decisione.

Ragioni della decisione

1 . Con l’unico motivo, illustrato nei paragrafi 1), 2), 3), 4), 5), i ricorrenti denunziano, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 e n. 5, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 115, 116, 167, 183 e 191 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ.

1.1. Deducono, sotto un primo profilo, che ai fini dell’apprezzamento del superamento del limite di finanziabilità, non si può prescindere dal prezzo al quale il bene è stato venduto, poiché questo costituisce un importante indice del valore commerciale dello stesso, soprattutto nella fattispecie in esame in cui tra la stipula dell’atto di compravendita e quella del mutuo fondiario era intercorso un breve lasso di tempo (circa due mesi), fatto che lasciava ritenere che il prezzo non potesse che rispecchiare il reale valore di mercato dei beni acquistati.
1.2. Sotto altro profilo, addebitano ai giudici d’appello di avere disapplicato la regola della non contestazione stabilita dall’art 115 cod. proc. civ., perché la Banca non aveva contrastato le specifiche

allegRAGIONE_SOCIALE addotte a sostegno della nullità del contratto di mutuo, essendosi limitata a sostenere la tardività dell’eccezione e delle produzioni documentali, comportamento questo che avrebbe dovuto indurre i giudici di merito a ritenere dimostrato il superamento del limite di finanziabilità.

1.3. Con un ulteriore profilo di doglianza lamentano che la Corte d’appello non avrebbe fatto buon governo dei principi in materia di onere della prova, spettando al creditore dimostrare il rispetto dei limiti di finanziabilità, per essere il contratto della cui validità si discuteva il titolo su cui poggiava la pretesa creditoria.

1.4. Infine, soggiungono che la Corte territoriale non avrebbe fatto corretta applicazione delle regole del giusto processo là dove ha ritenuto di non ammettere la c.t.u. sulla base di una motivazione illogica , anche in ordine all’insufficienza della prova del fatto e della stessa individuazione dell’onerato.

Il motivo, sebbene comprenda una pluralità di censure eterogenee, non è, per ciò solo, inammissibile.

Invero, in materia di ricorso per cassazione, il fatto che un singolo motivo sia articolato in più profili di doglianza, ciascuno dei quali avrebbe potuto essere prospettato come un autonomo motivo, non costituisce, di per sé, ragione d’inammissibilità dell’impugnazione, dovendosi ritenere sufficiente, ai fini dell’ammissibilità del ricorso, che la sua formulazione permetta di cogliere con chiarezza le doglianze prospettate onde consentirne, se necessario, l’esame separato esattamente negli stessi termini in cui lo si sarebbe potuto fare se esse fossero state articolate in motivi diversi, singolarmente numerati (Cass., sez. U, 06/05/2015, n. 9100).
La censura, per come formulata, consente di individuare con sufficiente chiarezza le diverse doglianze e di esaminarle separatamente, cosicché, sotto tale profilo, il motivo sfugge alla

declaratoria d’inammissibilità (Cass., sez. 6 -3, 17/03/2017, n. 9007; Cass., sez. 1, 09/12/2021, n. 39169).

Le censure prospettate, tuttavia, sono complessivamente infondate.

3.1. Varrà premettere che, in difetto di impugnazione sul punto, non è più in questa sede in discussione che il contratto di mutuo fondiario, in violazione della soglia di finanziabilità, sia nullo, cosicché non possono trovare applicazione i principi enunciati dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33719 del 27 settembre 2022, invocata dalla controricorrente nella memoria illustrativa, secondo cui ‹‹in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’RAGIONE_SOCIALE nell’ambito della c.d. “RAGIONE_SOCIALE prudenziale”, in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere ››.
3.2. Posto ciò, la sentenza qui impugnata ha escluso che gli odierni ricorrenti avessero offerto valida prova del superamento del limite di finanziabilità, puntualizzando che a tal fine la valutazione dovesse essere effettuata confrontando l’ammontare della somma mutuata con il valore di mercato degli immobili ipotecati o, quanto

meno, con il cd. ‹‹ valore prudenziale ›› dei medesimi immobili, e non con il prezzo di compravendita.

3.2.1. Tale specifica statuizione non è stata idoneamente censurata con il primo profilo di doglianza, perché i ricorrenti si limitano a rimarcare che il prezzo indicato negli atti di compravendita può assurgere ‹‹ ad importante indice del valore commerciale del bene ›› , richiamando un isolato precedente di questa Corte (Cass., n. 9079/18) e trascurando di considerare che la ratio decidendi della pronuncia impugnata poggia, in realtà, sulla diversa considerazione che il valore indicato nel contratto di compravendita non può costituire l’unico elemento da cui evincere il presunto superamento della soglia di finanziabi lità di cui all’art 38 t.u.b., che non si accontenta di meri riscontri formali, ma si riferisce alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e il valore della garanzia a servizio dello stesso.
3.2.2. Del tutto inconferente è, invece, la contestata violazione dell’art. 191 cod. proc. civ., che disciplina la nomina del consulente tecnico d’ufficio, che, nel caso de quo , non vi è mai stata; va, peraltro, considerato che i giudici di secondo grado non hanno mai affermato che la c.t.u. costituisce un mezzo di prova, ma hanno piuttosto osservato che l’opponente, nel rispetto dell’onere probatorio sullo stesso incombente, ‹‹ avrebbe dovuto quanto meno produrre una perizia attestante il valore di mercato degli immobili ipotecati (o meglio, il cd. valore prudenziale) e chiedere, in caso di contestazione, l’ammissione di una consulenza estimativa›› , sulla base del rilievo non solo che il prezzo dichiarato negli atti di compravendita poteva non corrispondere a quello realmente versato per evidenti ragioni fiscali, ma anche che esso poteva non corrispondere, per le più svariate ragioni, al valore di mercato, da ricercare avendo riguardo ad una normale trattativa di vendita intercorsa tra un soggetto venditore
ed un acquirente, non avvinti da particolari legami e in assenza di qualsiasi coercizione.

3.2.3. Inammissibile è pure la contestata violazione del principio di non contestazione. La doglianza investe un elemento valutativo riservato al giudice del merito, atteso che -nel vigore del novellato art. 115 cod. proc. civ., secondo cui la mancata contestazione specifica di circostanze di fatto produce l’effetto della relevatio ab onere probandi -spetta al giudice del merito apprezzare, nell’ambito del giudizio di fatto al medesimo riservato, l’esistenza ed il valore di una condotta di non contestazione dei fatti rilevanti, allegati dalla controparte (cfr., fra le altre, Cass., sez. 1, 11/06/2014, n. 13217; Cass., sez. 1, 07/02/2019, n. 3680; Cass., sez. 2, 28/10/2019, n. 27490).
Tale apprezzamento esige l’interpretazione della domanda e delle deduzioni delle parti ed è perciò sindacabile in cassazione solo per difetto assoluto o apparenza di motivazione o per manifesta illogicità della stessa, per cui, sul punto, va ribadito il principio di diritto, secondo cui l’accertamento della sussistenza di una contestazione ovvero d’una non contestazione, quale contenuto della posizione processuale della parte, rientrando nel quadro dell’interpretazione del contenuto e dell’ampiezza dell’atto della parte, è funzione del giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se non per vizio di motivazione (Cass., sez. L, n. 10182 del 03/05/2007; Cass., sez. L, n. 27833 del 16/12/2005).
In ogni caso, la censura sarebbe infondata, in quanto, come sottolineato al punto 2.5. della motivazione della decisione gravata, la banca mutuante ha espressamente contestato che il prezzo indicato negli atti di compravendita potesse costituire valido elemento probatorio per dimostrare il valore reale dei beni compravenduti ed ipotecati, evidenziando altresì che il prezzo pattuito per la conclusione

del contratto ben poteva essere determinato, consensualmente, al di sotto del valore di mercato; in tal modo negando i fatti allegati dalle controparti.

3.3. È, pure, da escludere la violazione del precetto di cui all’art. 2697 cod. civ.

Secondo il consolidato orientamento di questa Corte la violazione dell’art. 2697 cod. civ. può essere prospettata se il giudice del merito abbia applicato la regola di giudizio fondata sull’onere della prova in modo erroneo (cioè attribuendo l’ onus probandi a una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione della fattispecie basate sulla differenza fra fatti costitutivi ed eccezioni), non anche quando abbia valutato le prove proposte dalle parti attribuendo maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre (Cass., sez. 3, 05/09/2006, n. 19064; Cass., sez. 3, 17/06/2013, n. 15107; Cass., sez. 6 -3, 21/02/2018, n. 4241; Cass., sez. 3, 29/05/2018, n. 13395; Cass., sez. 6 -3, 31/08/2020, n. 18092).
Nel caso de quo , sulla premessa che l’onere di addurre i fatti costitutivi della domanda di nullità del contratto di mutuo spettava proprio ai ricorrenti, il giudice del merito non ha operato un’indebita inversione di tale onere, ma ha ritenuto che lo stesso non fosse stato debitamente assolto all’esito del solo deposito degli atti di acquisto dei beni ipotecati. L’eventualità che la valutazione delle acquisizioni istruttorie sia stata incongrua e che il giudice abbia errato nel ritenere che la parte onerata non avesse assolto l’ onus probandi non integra violazione dell’art. 2697 cod. civ., ma soltanto un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità esclusivamente nei ristretti limiti del riformulato art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., vizio non adeguatamente contestato con
le modalità con cui esso è deducibile (Cass., sez. U, 07/04/2014, n. 8053 e n. 8054).

3.4. Anche l’ultimo profilo di doglianza, con cui si lamenta un malgoverno delle regole del giusto processo, non si sottrae alla declaratoria d’inammissibilità.

Difatti, il motivo investe la valutazione delle prove, ed in parte una scelta discrezionale riservata al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità, come quella di disporre una consulenza tecnica d’ufficio ; inoltre, non viene in rilievo il principio (di per sé corretto), secondo cui il giudice di merito ha l’obbligo di disporre una consulenza tecnica quando quest’ultima costituisca l’unico mezzo per dimostrare il fatto costitutivo della domanda o dell’eccezione , perché la Corte d’appello ha in sostanza rigettato l’istanza di consulenza tecnica d’ufficio , formulata dalla sola parte opponente in via cautelativa, sul presupposto che essa, quand’anche fosse stata disposta, null’altro avrebbe potuto accertare a fronte di quanto acquisito agli atti e del rilevato difetto di prova del valore di mercato degli immobili: d’a ltro canto, stabilire se nel caso di specie una consulenza tecnica d’ufficio pote sse essere utile od inutile è questione di puro fatto, riservata al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità (Cass., sez. 3, 24/03/2023, n. 8536).
4. Il ricorso va, pertanto, rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e, poste a carico solidale dei ricorrenti per l’identità della posizione processuale, sono liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti al pagamento, in solido, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 7.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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